国务院令第379号物业管理条例21173.docx
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1、第二部分 有关法律法规物业管理条例中华人民共和国国务院令第379号号 第一章 总则第一条 为了规规范物业业管理活活动,维维护业主主和物业业管理企企业的合合法权益益,改善善人民群群众的生生活和工工作环境境,制定定本条例例。第二条 本条例例所称物物业管理理,是指指业主通通过选聘聘物业管管理企业业,由业业主和物物业管理理企业按按照物业业服务合合同约定定,对房房屋及配配套的设设施设备备和相关关场地进进行维修修、养护护、管理理,维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序的活活动。第三条 国家提提倡业主主通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择物业业管理企企业。第四条 国家鼓鼓励物业业管理采采用新
2、技技术、新新方法,依依靠科技技进步提提高管理理和服务务水平。第五条 国务院院建设行行政主管管部门负负责全国国物业管管理活动动的监督督管理工工作。县级以上地地方人民民政府房房地产行行政主管管部门负负责本行行政区域域内物业业管理活活动的监监督管理理工作。 第二章 业主主及业主主大会第六条 房屋的的所有权权人为业业主。业主在物业业管理活活动中,享享有下列列权利:(1)按照照物业服服务合同同的约定定,接受受物业管管理企业业提供的的服务。(2)提议议召开业业主大会会会议,并并就物业业管理的的有关事事项提出出建议。(3)提出出制定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则的建建议。(4)参加加业主大大会会
3、议议,行使使投票权权。(5)选举举业主委委员会委委员,并并享有被被选举权权。(6)监督督业主委委员会的的工作。(7)监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同。(8)对物物业共用用部位、共共用设施施设备和和相关场场地使用用情况享享有知情情权和监监督权。(9)监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金(以以下简称称专项维维修资金金)的管管理和使使用。(10)法法律、法法规规定定的其他他权利。第七条 业主在在物业管管理活动动中,履履行下列列义务:(1)遵守守业主公公约、业业主大会会议事规规则。(2)遵守守物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境
4、境卫生的的维护等等方面的的规章制制度。(3)执行行业主大大会的决决定和业业主大会会授权业业主委员员会作出出的决定定。(4)按照照国家有有关规定定交纳专专项维修修资金。(5)按时时交纳物物业服务务费用。(6)法律律、法规规规定的的其他义义务。第八条 物业管管理区域域内全体体业主组组成业主主大会。业主大会应应当代表表和维护护物业管管理区域域内全体体业主在在物业管管理活动动中的合合法权益益。第九条 一个物物业管理理区域成成立一个个业主大大会。物业管理区区域的划划分应当当考虑物物业的共共用设施施设备、建建筑物规规模、社社区建设设等因素素。具体体办法由由省、自自治区、直直辖市制制定。第十条 同一个个物业
5、管管理区域域内的业业主,应应当在物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门的指导导下成立立业主大大会,并并选举产产生业主主委员会会。但是是,只有有一个业业主的,或或者业主主人数较较少且经经全体业业主一致致同意,决决定不成成立业主主大会的的,由业业主共同同履行业业主大会会、业主主委员会会职责。业主在首次次业主大大会会议议上的投投票权,根根据业主主拥有物物业的建建筑面积积、住宅宅套数等等因素确确定。具具体办法法由省、自自治区、直直辖市制制定。第十一条 业主大大会履行行下列职职责:(1)制定定、修改改业主公公约和业业主大会会议事规规则。(2)选举举、更换换业主委委员会委委员,监监督
6、业主主委员会会的工作作。(3)选聘聘、解聘聘物业管管理企业业。(4)决定定专项维维修资金金使用、续续筹方案案,并监监督实施施。(5)制定定、修改改物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公公共秩序序和环境境卫生的的维护等等方面的的规章制制度。(6)法律律、法规规或者业业主大会会议事规规则规定定的其他他有关物物业管理理的职责责。第十二条 业主主大会会会议可以以采用集集体讨论论的形式式,也可可以采用用书面征征求意见见的形式式;但应应当有物物业管理理区域内内持有112以以上投票票权的业业主参加加。业主可以委委托代理理人参加加业主大大会会议议。业主大会作作出决定定,必须须经与会会
7、业主所所持投票票权12以上上通过。业业主大会会作出制制订和修修改业主主公约、业业主大会会议事规规则,选选聘和解解聘物业业管理企企业,专专项维修修资金使使用和续续筹方案案的决定定,必须须经物业业管理区区域内全全体业主主所持投投票权223以以上通过过。业主大会的的决定对对物业管管理区域域内的全全体业主主具有约约束力。第十三条 业主主大会会会议分为为定期会会议和临临时会议议。业主大会定定期会议议应当按按照业主主大会议议事规则则的规定定召开。经经20以上的的业主提提议,业业主委员员会应当当组织召召开业主主大会临临时会议议。第十四条 召开开业主大大会会议议,应当当于会议议召开115日以以前通知知全体业业
8、主。住宅小区的的业主大大会会议议,应当当同时告告知相关关的居民民委员会会。业主委员会会应当做做好业主主大会会会议记录录。第十五条 业主主委员会会是业主主大会的的执行机机构,履履行下列列职责:(1)召集集业主大大会会议议,报告告物业管管理的实实施情况况。(2)代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业管理企企业签订订物业服服务合同同。(3)及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议,监监督和协协助物业业管理企企业履行行物业服服务合同同。(4)监督督业主公公约的实实施。(5)业主主大会赋赋予的其其他职责责。第十六条 业主主委员会会应当自自选举产产生之日日起300日内,向向物业所所在地的的区、县县
9、人民政政府房地地产行政政主管部部门备案案。业主委员会会委员应应当由热热心公益益事业、责责任心强强、具有有一定组组织能力力的业主主担任。业主委员会会主任、副副主任在在业主委委员会委委员中推推选产生生。第十七条 业主主公约应应当对有有关物业业的使用用、维护护、管理理,业主主的共同同利益,业业主应当当履行的的义务,违违反公约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。业主公约对对全体业业主具有有约束力力。第十八条 业主主大会议议事规则则应当就就业主大大会的议议事方式式、表决决程序、业业主投票票权确定定办法、业业主委员员会的组组成和委委员任期期等事项项作出约约定。第十九条 条业业主大会会、业主主委员
10、会会应当依依法履行行职责,不不得作出出与物业业管理无无关的决决定,不不得从事事与物业业管理无无关的活活动。业主大会、业业主委员员会作出出的决定定违反法法律、法法规的,物物业所在在地的区区、县人人民政府府房地产产行政主主管部门门,应当当责令限限期改正正或者撤撤销其决决定,并并通告全全体业主主。第二十条 业主主大会、业业主委员员会应当当配合公公安机关关,与居居民委员员会相互互协作,共共同做好好维护物物业管理理区域内内的社会会治安等等相关工工作。在物业管理理区域内内,业主主大会、业业主委员员会应当当积极配配合相关关居民委委员会依依法履行行自治管管理职责责,支持持居民委委员会开开展工作作,并接接受其指
11、指导和监监督。住宅小区的的业主大大会、业业主委员员会作出出的决定定,应当当告知相相关的居居民委员员会,并并认真听听取居民民委员会会的建议议。第三章 前前期物业业管理第二十一条条 在业主主、业主主大会选选聘物业业管理企企业之前前,建设设单位选选聘物业业管理企企业的,应应当签订订书面的的前期物物业服务务合同。第二十二条条 建设设单位应应当在销销售物业业之前,制制定业主临临时公约约,对有有关物业业的使用用、维护护、管理理,业主主的共同同利益,业业主应当当履行的的义务,违违反公约约应当承承担的责责任等事事项依法法作出约约定。建设单位制制定的业主主临时公公约,不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。第二
12、十三条条 建设设单位应应当在物物业销售售前将业业主临时时公约向向物业买买受人明明示,并并予以说说明。物业买受人人在与建建设单位位签订物物业买卖卖合同时时,应当当对遵守守业主临临时公约约予以书书面承诺诺。第二十四条条 国国家提倡倡建设单单位按照照房地产产开发与与物业管管理相分分离的原原则,通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业。住宅物业的的建设单单位,应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业;投标标人少于于3个或或者住宅宅规模较较小的,经经物业所所在地的的区、县县人民政政府房地地产行政政主管部部门批准准,可以以采用协协议方式式选聘具具有相应应资
13、质的的物业管管理企业业。第二十五条条 建设设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容。第二十六条条 前期期物业服服务合同同可以约约定期限限;但是是,期限限未满、业业主委员员会与物物业管理理企业签签订的物物业服务务合同生生效的,前前期物业业服务合合同终止止。第二十七条条 业业主依法法享有的的物业共共用部位位、共用用设施设设备的所所有权或或者使用用权,建建设单位位不得擅擅自处分分。第二十八条条 物物业管理理企业承承接物业业时,应应当对物物业共用用部位、共共用设施施设备进进行查验验。第二十九条条 在在办理物物业承接接验收手手续时,建建设单位位应当向向物业管
14、管理企业业移交下下列资料料:(1)竣工工总平面面图,单单体建筑筑、结构构、设备备竣工图图,配套套设施、地地下管网网工程竣竣工图等等竣工验验收资料料。(2)设施施设备的的安装、使使用和维维护保养养等技术术资料。(3)物业业质量保保修文件件和物业业使用说说明文件件。(4)物业业管理所所必需的的其他资资料。物业管理企企业应当当在前期期物业服服务合同同终止时时将上述述资料移移交给业业主委员员会。第三十条 建建设单位位应当按按照规定定在物业业管理区区域内配配置必要要的物业业管理用用房。第三十一条条 建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围,承承担物业业的保修修责任。第四章 物业管管理服
15、务务第三十二条条 从事物物业管理理活动的的企业应应当具有有独立的的法人资资格。国家对从事事物业管管理活动动的企业业实行资资质管理理制度。具具体办法法由国务务院建设设行政主主管部门门制定。第三十三条条 从事物物业管理理的人员员应当按按照国家家有关规规定,取取得职业业资格证证书。第三十四条条 一个物物业管理理区域由由一个物物业管理理企业实实施物业业管理。第三十五条条 业主委委员会应应当与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业订立书书面的物物业服务务合同。物业服务合合同应当当对物业业管理事事项、服服务质量量、服务务费用、双双方的权权利义务务、专项项维修资资金的管管理与使使用、物物业管理理用房、合合同期
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