五论房产税教学资料.doc

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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。五论房产税-房产税能做什么？陈雪根五论房产税之一：房产税不会明显降低房价对于房产税的试征，一直有人把它与房价挂起钩来，一种观点认为，征收房产税可以降低房价，另一种观点则正相反，坚持征房产税不能降低房价。要把说这个问题说透，首先必须了解房产税开征的主要目的是什么？房产税是如何征的？1986年，国务院出台了房产税暂行条例，2008年召开的中共十七届三中全会提出要适时开征物业税，并对房产税进行调整。这是首次提出调整房产税，但前提是要开征物业税。在此前后，物业税随着物权法的颁布热闹过一阵子，但很快就被房产税取代

2、了。物业税不开征是否可以调整房产税，当然可以，因为房产税只是物业税的一部分，部分调整不影响整体。那么为何要调整房产税呢？财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人在就房产税改革试点答记者问时很明确地指出，开征房产税的目的有两个，因为房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，因此征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距；同时，也有利于引导居民合理住房消费，促进集约用地。从上海、重庆的试点来看，都是按照面积和价格双重标准，上海是人均60平方米之外、税率按上年新建商品房销售均价2倍分为两档征收，重庆规定对实施之前个人购买的超过180平方米、之后超过110平方米的住宅，根据前两年新建商品房销售

3、均价的2倍以上价格分三档征收，也就是说，主要是对超出基本住房需求的面积或者占地面积大、房价高的住房征收房产税，其调节收入分配、减少土地占有、引导合理消费的目的是很清楚的。那么引导合理消费能否理解为降低房价呢？从理论上说是可以的，但实际未必。理论上看，征收房产税会增加持有成本，多少会起到挤出存量房的效果，但房价的形成原因非常复杂，其中供求关系是一种主要的影响因素，市场供给增加，如果需求也同步增加，其抑制房价的作用就被抵消了，除非继续执行现有的行政性限购、限贷等措施。长期来看，当供求关系达到一个新的平衡之后，税负增加只会加高房价，现行房价中的税率、税费一直就很高，沪渝房产税税率最高也就1.2%，还

4、必须是超过前两年新建商品房销售均价4倍，很难起到抑制房价的作用。还有一个不可忽视的因素，就是税负和收益之间的关系，如果税负赶不上其房产增值或出租带来的收益，房产税能够逼出多少套住房上市销售是很难说的。1986年条例征收房产税的对象是经营性用房（如商业服务业用房）和出租住房，经营性用房按照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳、没有房产原值作依据的参考同类房产核定（也即市场比较法）；出租住房以租金收入为计税依据。上海重庆的试点都没有明确经营性用房是否还交房产税，重庆明确了应税住房如出租无需按租金再交房产税，上海虽未明确，但两地实际都已把征税对象改为超出基本住房需求的部分，如果应税房屋用于经营

5、或出租，只收房产税。以上海为例，上海房产税按照市场交易价的70%计征，如果交易价高于上年新建商品房销售均价2倍的，税率为0.6%，低于2倍的税率为0.4%，假如一套应税住房市场价为400万元，按70%、税率0.6%计征，需交16800元，如按0。4%税率征收，那就只有11200元！假如这套住房用于出租，一年的租金收入怎么也不会低于这个数吧！在限购和新增供应减少的情况下，租金只会上涨，而应税房屋出租无需再交房产税，北京今年已经显现出租金涨幅高于二手房、二手房高于新建房的态势。一般来说，大部分房屋很难达到上年新建商品房销售均价的2倍以上，实际税率只有0.4%-0.5%，如果再考虑通胀等因素，房主没

6、有理由非要因为开征房产税而出售此套住房。再看重庆，重庆规定了三档税率，其抑制房价的意图比较明显，它既不设定扣除额度也不打折，如按最高一档，单价超过前两年新建商品房销售均价4倍（含4倍）的按1.2%计征，400万元一套的房子应税48000元，如出租，相当于每月4000元，税负也不是很高。如用于经营，收益会更高。目前试行的房产税对于住宅是新增税负，因此，对超出基本需求之外的存量住房开征房产税，会增加其持有成本，降低其出售或出租的收益，对于增量房来说，会抑制过度消费，也就是降低需求，有可能降低房价，但能否降低房价，还要综合考虑税率以及实施之后的货币政策、调控政策和市场供求情况等才能确定，不能一概而论

7、。五论房产税之二：房产税改革需要人大立法征收房产税，始于1986年国务院出台的中华人民共和国房产税暂行条例，2008年，中共十七届三中全会提出要适时开征物业税，并对房产税进行调整。之后，国务院常务会议决定进行试点，首先选中的是上海和重庆。之后，一直有消息称，要扩大试点，甚至说要全面铺开。这就出现两个问题：一是，地方政府是否有权调整房产税，二是，调整房产税是否需要通过人大。其实，第一个问题比较容易回答，上海、重庆的试点是根据十七届三中全会和国务院常务会议的决定来的，并非地方政府自行其是。但问题的复杂在于，1986年条例规定“个人所有的非营业用房产”不属征税房产范围，从上海和重庆的试点来看，实际是

8、将所有住房纳入了征税范围，并在事实上取消了对原来经营性用房和出租房征税的规定，也改变了计税标准和税率。这就是实质上修改了上述条例，地方确实无权做这样的修改。但由于房产税暂行条例实施细则的制定权在省级政府，地方可以通过实施细则，将超出基本住房需求的房产定义为经营性房产进而征税，但原有经营性用房和出租房征税的规定不应该同时废止，同时，两地的条例也不应该各不相同。税收是国家的特权，税收的立法权在中央，税制也应该是全国统一的，将来如扩大试点，试点各省又各不相同，国务院的条例形同虚设，势必扰乱国家税收体制。将来如果国务院要在试点基础上起草新的条例，各地按新条例执行，国务院势必参考试点版本，否则就失去试点

9、的意义了，到底按哪个版本起草，其他版本如何存废，如何衔接，都是问题。因此，试点可以扩大，但方案不能过多，而且必须有国务院而非地方政府确定试点方案。中国的立法很有中国特色，改革开放初期，为了及时推进改革，全国人大曾经授权国务院和某些地方政府制定法规，先行先试，实施一段时间之后，经修改再上升为法律。随着改革的深化以及法制的健全，全国人大也在逐步收回立法权。1986年的房产税暂行条例一直没有修改过，也至今没有正式实施。它只是粗线条地立了几条规定，如果拿现在的眼光来看，连条例基本的格式都不具备。房产税的征收管理依照的是中华人民共和国税收征收管理暂行条例的规定，但1992年9月，该条例已经全国人大立法上

10、升为中华人民共和国税收征收管理法（2001年4月修订）。2011年1月，国务院决定对7件行政法规予以废止，对107件行政法规的部分条款予以修改。其中第76项提到：将中华人民共和国房产税暂行条例第八条中的“中华人民共和国税收征收管理暂行条例”修改为“中华人民共和国税收征收管理法”。其实1992年最迟2001年时，就应该做这样相应的修改。税收征管法已经人大立法，房产税是否也要经人大立法呢？答案是必须的。房产税虽非新税种，名义上也只是“调整”，但实际已经另起炉灶，而扩大房产税的征收范围，又涉及到千家万户，而且，将来还有如何与物业税衔接的问题，因此，必须从房地产税制改革以及中央和地方财政体制改革的高度

11、来慎重修订房产税，把一个暂行了二十多年的条例再拿出来修修补补，已不适应进一步深化改革开放的需要，也不适应中共十八大提出的建设法治国家的目标，中国的立法进程也反映了这一趋势，税收的征管都已经上升为法律，涉及到根本变化的房产税理应通过全国人大，并以法律的形式加以修改。目前进行的试点，应该定期向全国人大常委会汇报，以期全国人大对此有足够的了解和监督，也利于为立法提供必要的参考。更进一步，我们应该期待全国人大尽快将整个房地产税费制度以及住房制度的立法提上议事日程。五论房产税之三：房产税不是物业税很多人误解，房产税就是物业税，其实大谬。先从现有房地产领域的税费说起。目前，涉及房地产的税费大概有：土地出让

12、金、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地开发费、营业税及其附加、契税、印花税、城市房产税，房产税，个人所得税、交易手续费、权属登记费等。其中，城市房地产税分两种：对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员征收的叫城市房地产税，对国内企事业单位和个人征收的城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。此前，房产税只对经营性用房和出租房征收，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，正在试点的房产税，虽然突破了原有规定，但也只是扩大了征收范围，改变了计税依据，依然只涉及城市房地产税中房产税部分，更没有改变整个房地产税费体系。即使扩大到所有房产，也还是扣除了满足基本居住需求之后的房产，也不涉及其

13、他交易税费的简并。而物业税则不同，它是一种财产税，以财产的持有（不分经营性非经营性）作为课税前提、以财产的价值为计税依据，它不仅仅对房产而且对房产地产都要征收，也不会扣除满足基本居住需求的面积。开征物业税，不仅要将房产税，还要将房产交易税费，以及现行涉及土地房产的所有税费并入其中。简而言之，房产税和物业税最主要的区别在于：房产税只对部分房产征收，而物业税是对所有房产地产征收；房产税只是房地产税费体制中极小的一部分，而物业税几乎囊括了目前房地产税费体制中所有的税费。不少人将房产税和物业税混为一谈，因此就出现了种种奇怪的论调。比如，可以降低房价，实际上，加税未必能降房价，目前的税负已经达到房价的三

14、成，房价也未降下来，最明显的例子是二手房交易税费提高后并未抑制二手房价上涨。又比如，可以解决土地财政，土地财政的大头恐怕是土地出让金，小小的房产税起不到那么大的作用。又比如，要将房产税扩大到个人拥有的所有房屋，不管其是经营性非经营性房屋，也不要有免征面积，这不仅将房产税混同于物业税，而且是在鼓励重复征税。今年11月，财政部部长谢旭人在经济日报撰文称，今后一个时期，要“统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。”谢旭人此番言论，不能简单地理解为将加快房产税改革步伐。按照他的说法，终极目标

15、是要实现房地产税费改革，为此要逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。只有开征物业税，才能达到这一目标。但如无全国人大立法通过开征物业税，谁也无法做到将所有涉及房地产开发、流转、保有的各项税费合并，财政部长也做不到，因为很多税费并非财政部一家收取。因此，当今之计，财政部唯一能做的就是结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，其中并不涉及交易环节收费项目的简并。但就是简并房地产交易环节的税种，也已超出了房产税改革的范畴，因为交易环节的税还包括了营业税、契税、印花税、所得税、增值税等多种税。也许谢旭人此番言论，暗示着正在酝酿的房地产税制改革已经超出了房

16、产税改革范畴，并且已经与物业税开征挂起钩来。如果哪天真的公布一个房地产税制改革的方案以及实施的时间表，那我们一定不要忘记谢部长早就打了招呼！五论房产税之四：房产税不能改变土地财政土地财政的弊端已经显露无遗，改革土地财政似乎已经达成共识，但很多人不切实际地把改变土地财政寄托在房产税改革上。房产税改革不能改变土地财政现状，这是确定无疑的。财政部日前公布的数据显示，今年前11个月，国内增值税、营业税等较大税种均有明显增长。其中，房地产营业税同比增加123亿元，增长58.7%。而地方政府性基金收入28100亿元，比上年同期下降13.9，其中主要是土地收益下降，土地出让金收入为23478亿元，同比下降1

17、7.5，而土地增值税收入为207亿元，同比增长71.4；契税收入245亿元，同比增长44.1；城镇土地使用税101亿元，同比增长17.9。可见无论是中央还是地方财政，房地产税费都还是重要收入来源，无论经济下滑还是企稳回升，都与房地产密切相关。2011年初，中国指数研究院曾经做过一个测算，假设房产税征收，一种是针对高端房、人均面积超过一定量进行征收；一种是对所有存量住宅进行征收。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%的条件下，全国一年的房产税约为7600亿元。若按前一种方案，房产税征收额仅为百亿元左右。因此，即使全面开征房产税也无法满足地方财政收入的需要，毕竟房产税只是整个房地产税费体制中的小萝

18、卜头，从上海重庆的试点已经可以看出，房产税相对于财政收入来说更是杯水车薪。按照重庆试点方案，即使绝大多数商品房当年价格都超过前两年新建商品房交易价格4倍，也才征最高1.2%的税，与此相比，契税按面积算最低也是1%，如超过140平方米或第二套房是3%，远远高于房产税。营业税加上营业税附加为营业额的5.55%，预征土地增值税按1%计税。个人所得税，普通住宅按房屋成交总额的1%或利润部分20%计征；非普通住宅按房屋成交总额的2%或利润部分20%，等等，很多涉及房地产的税费都比房产税要高。对地方政府来说，土地出让收益才是地方财政最主要的来源，这三年，每年的土地出让金都在两万七八千亿元之间，今年前十一个

19、月的土地出让金虽有下降，但依然占到地方政府性基金收入的近84%。土地出让金是地方政府的命根子，这也就是为何各地这么多年以来，为何大兴土木的动力所在，也是今年以来地方政府频频试探房地产调控政策底线的原因所在。因为土地出让收入下降，很多地方政府财政已经不敷支出，有些地方甚至要向企业借钱。全面开征房产税固然可以增加部分收入，并不能弥补卖地收入减少的缺口，更不足以改变地方土地财政的事实。要改变地方土地财政的现状，必须综合推进房地产税费体制以及中央和地方财政体制改革。在改革房地产税费体制方面，必须逐步扩大房产税的征收范围，同时，将涉及房地产开发、流转、持有阶段征收的税费逐步简并进入房产税，最终由物业税取

20、代房产税。这一方面可以断了靠卖地为生的土地财政源头，另一方面不致因为没了土地出让收益而使地方财政断流，通过征收物业税，虽然房地产依然是一个重要的税源，但至少可以减少短期行为和对房地产的过度依赖，将地方财政建立在比较稳固长远的基础之上。同时，必须重新进行财政体制改革。因为房地产税费不仅涉及地方和中央，还涉及中央很多部门，任何一项单独的改革都很难推进，必须统筹考虑，有计划有步骤地逐步推进，最终在中央各部门之间以及中央和地方之间重新分配税费，建立起新的统一的财政体制，惟其如此，才有可能彻底改变土地财政的窘境。五论房产税之五：房产税到底应该怎么征房产税怎么征，主要涉及四个方面，一是面积，二是价格，三是

21、税率，四是对存量还是增量征收。我们目前只能以上海重庆的试点方案做参考，来讨论房产税怎么征的问题。1986年房产税暂行条例之所以对经营性房产和出租房产征收房产税，是因为这两类房屋都有经营性收益，在征收时，也只是针对其收益部分，按照房产余值或出租收入计算缴纳，因此房产税调整将征收对象扩大到所有房产之后，仍然应该依据前此立法本意扣除基本住房需求之后，对超出部分征房产税。那种主张取消免征面积把房产税扩大到所有房屋面积的主张是没有依据的，也是损害老百姓权益的，除非将来税费归并成为统一的物业税。至于免征面积应该多大，目前说法做法差异较大，上海规定为人均建筑面积60平方米，重庆规定开征前已购180平方米、开

22、征后新购110平方米以内免征。前不久有人主张以人均40平方米为免征面积，迎来网民一片怒骂，其实，上海的标准还要高些。考虑到人地矛盾以及贫富不均等问题，免征面积不宜过高也不宜过低，但要有一定的前瞻性，上海的标准也许可以考虑。1986年条例规定按租金收入或房产原值一次性扣除10%-30%之后的余值计征，试点期间，上海暂按当年市场交易价打七折，重庆则按当年市场交易价不打折，重庆严于上海。如，上海市2011年新建商品住宅平均销售价格为每平方米13448元，此均价2倍，就是26896元，而剔除保障性住房后，2011年新建市场化商品房均价也就每平方米21584万元，假设2012年新建市场化商品房价格上涨5

23、%（2011年只比上年涨2.8%），就是22663元，再打七折，也就15864元，低于应税价格一万多元。重庆按照前两年均价算，一般来说，第二年比第一年房价要高，两年平均后，就会比上年均价低不少，但由于交易价不打折，所以按此价格标准征收的面可能要比上海宽些。如果不考虑面积因素，按这样的价格征房产税意义不大，因此将来可以考虑降低倍数不打折。至于税率，1986年条例规定依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。这与试点后的税率谁高谁低还不好比较。我们只能将上海与重庆做一比较，并将此税率与房价上涨幅度做些比较。上海试点规定，市场交易价打七折后，超过上年新建商品房销售

24、均价2倍的按0。6%计征，低于2倍按0.4%计征，实际上，很多房子都在2倍以下。重庆试点规定，交易价不打折，税率按高于前两年新建商品房销售均价不同的倍数从0.5%、1%到1.5%不等，显然，上海税率较低，征收面小，重庆相对要高些，而且看上去对高价商品房更不利，但事实上正如上海一样，高倍数超过均价的商品房数量并不很多，而且即使实行累进税率，房价越高也越有利。如按照重庆规定，假设前两年均价为每平方米1万元，涨了四倍，就是4万元，不打折按最高税率1.2%征收，也就是每平方米480元！因此，将来的税率应该比上海、重庆都要高些，而且可以参考重庆的累进税率，不仅倍数越高税率越高，而且面积越大税率越高，这样才能起到缩小贫富差距、抑制过度消费和过多占用土地资源的作用。是对存量房还是增量房或者所有房屋都征房产税，也有争论。上海的做法是将存量房和新购房屋加在一起算的，实际是将同一家庭的所有住房都算在内了，只不过扣除了人均面积60平方米。而重庆是把存量和增量分开的，对试点以前存量住宅，只要在180平方米以内的均免征；对新购住房超出100平方米以外才开征。显然，重庆做法更有利于拥有存量房的人，上海在保障基本住房需求之外一视同仁的做法比较公平，住房面积标准也相对较高，将来不妨参照上海办法征收。（陈雪根中华工商时报社评论员新闻采编中心副主任）-