如何做好物业管理工作.docx

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1、物业治理是怎样炼成的前言 由住宅与房地产杂志社联合中国物业治理协会、深圳物业治理进修学院及深圳市福田、莲花、华佳宏、开元国际、龙城等物业治理公司配合投资拍摄的海内第一部物业治理全电视情景剧式讲授系列片物业治理是怎样炼成的经过近两年的酝酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列片配套课本的编写事情也如期圆满完成。 本课本在内容摆设上，尽量注重教授底子知识与培养岗亭技能相结合，理论知识与一线案例阐发相结合，旨在提高物业治理从业人员的全面素质及综合执业能力。 本课本凭据物业治理是怎样炼成的系列片的摆设，共分八章，分别系统介绍了物业治理企业在招标、前期介入、装修治理、范例办事、风险防备、投诉处理惩罚、与业

2、委会打交道等多个环节的专业知识。物业治理从业人员可以从中了解到物业治理的根本业务知识和操纵技能，从而到达提高自身素质的目的。 本课本力求突出四个特点：一是理论简明扼要； 二是重“实用”和“实践”；三是要领先进具体；四是资料全面翔实，较好体现科学性、先进性、适用性和可操纵性。 本课本比力适宜作为物业治理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也适互助大、中专院校相关专业的参考书。 本课本在编写历程中参加者之众为业内编撰书籍所稀有。这其中既有物业管理业内的专家、学者，亦有物业治理企业卖力人及一线事情人员，这是团体智慧的结晶，亦是当前海内先进物业治理操纵经验的一次大汇总。在此，对付所有参与编写及赐与过

3、我们资助的人们体现衷心的谢谢。 本课本有个别章节的部分内容参考了业内出书的一些专业书籍及个别专业网站上的内容，在此一并体现谢谢。 编者 20041015目 录前言第一章如何取得物业治理项目 4 第一节取得物业治理项目的途径 4 第二节物业治理招投标概述一 5 第三节物业治理投标步伐 11 第四节物业治理投标书的制作 28 第五节物业治理投标的本领与计谋 35 第六节物业治理招投标案例 38第二章如何进行早期介入和前期治理 44 第一节物业治理的早期介入 44 第二节前期物业治理 49 第三节物业担当验收 52 第四节早期介入和前期物业治理案例阐发 67第三章如何做好物业治理入伙事情 73 第一

4、节什么是业主入伙 73 第二节入伙前期准备 73 第三节入伙事情内容 74 第四节迁入迁脱手续及步伐 75 第五节入伙事情流程 76 第六节如何协助住户验楼 77 第七节物业治理入伙案例阐发 79第四章如何提供装修治理与办事 84 第一节修建物根本结构知识 84 第二节装修治理相关人员职责及流程 87 第三节装修施工的现场治理与竣工验收 91 第四节装修治理细则 92 第五节装修施工中的常见问题及处理惩罚 95 第六节装修治理与办事案例阐发 97第五章如何进行范例办事 105 第一节礼仪范例 105 第二节保洁办事规程 109 第三节保安办事规程 116 第四节维修办事规程 125 第五节绿化

5、办事规程 130 第六节停车场、交通治理标准作业规程 135 第七节消防系统治理规程 138 第八节物业治理通例办事规程案例阐发 141第六章如那边理惩罚业主投诉 149 第一节物业治理投诉概述 149 第二节物业治理投诉处理惩罚原则 149 第三节物业治理投诉处理惩罚流程 151 第四节物业治理投诉范例 152 第五节物业治理投诉案例阐发及应急机制 153 第六节物业治理的三个“投诉期”及投诉原因 154 第七节物管企业如何淘汰与制止有效投诉 155 第八节创建业主投诉体系 157第九节业主投诉案例阐发 159第七章如何防备物业治理办事风险 166 第一节物业治理办事风险的类型 166 第二

6、节治安风险防备 168 第三节车辆治理宁静防备 169 第四节消防风险防备 171 第五节设备风险防备 172 第六节大众情况风险防备 176 第七节物业治理办事风险防备案例阐发 177第八章如何范例业主大会及业主委员会的运作 183 第一节如何做好业主大会的范例事情 183 第二节如何范例业主委员会的运作 194 第三节物业治理公司协调好业主委员会事情案例 204附录 212 剧情简介 212第一章 如何取得物业治理项目第一节 取得物业治理项目的途径 一、差别历史时期的衡宇治理 (一)筹划经济下的衡宇治理 传统的衡宇治理是在筹划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部分、事业单位接纳行

7、政手段，直接对衡宇进行治理，治理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级治理。 (二)市场经济下的衡宇治理 物业治理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得治理项目，接纳科学治理的手段进行社会化治理并提供有偿办事。其治理机构是物业治理公司。 二、市场经济下物业治理项目的取得 物业治理是市场经济条件下的经营型办事性的行业。物业治理的实体是具有法人资格的专业企业。由于衡宇产权属小我私家所有，物业治理企业通过条约或契约，担当业主委托(招聘)，代表业主并运用经济手段经营治理物业。 (一)谁开发、谁治理 10多年前，在房地产市场方才启动时，物业治理看法

8、未被宽大业主所认识，物业治理也未被绝大多数业主所担当。为制止开发商开发出的楼盘卖出后由于产权疏散而无人治理，政府制定了“谁开发建立、谁卖力治理”的政策。其时绝大多数的小区(大厦)都是由开发商属下的治理公司卖力治理的。 (二)招投标 随着人们对物业治理的认识提高和行业的生长壮大，以及执法法例的健全与完善，物业治理逐步走向市场化、社会化。一大批专业的治理公司，凭借素质良好的人才及富厚的经验、优良的办事态度得到开发商及业主的信赖，为开发商负担了物业经营的最后一个环节治理办事事情，从而实现了物业所有权与治理权的疏散，也使物业治理的招投标成为可能并进而成为必须。 物业治理招投标彻底改变了物业治理由房地产

9、开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业治理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我生长的市场主体，独立进入市场，独立负担民事责任，实施专业化治理，从体制上解决了建管不分产生的毛病，在业主、政府、物业招投标单位各个层面强化了市场化物业治理的意识，为物业治理企业创造了公平竞争的时机，使一大批看法到位、实力雄厚、办事优质的物业治理企业脱颖而出，显著推动了我国物业治理行业整体的康健生长。国度物业治理条例划定：住宅物业的建立单位，应当通过招投标方法选聘具有相应资质的物业治理企业；投标人少于3个大概住宅范围较小的， 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分批准，可以接纳协议方法选聘具有相应资质的物

10、业治理企业。第二节 物业治理招投标概述 一、物业治理招标投标的根本看法 招投标是在海内外经济运动中常用的一种竞争性的生意业务方法。1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次集会通过的我国第一部招投标法，确立了强制性的招投标制度。 物业治理的招标，是指物业所有权人或其法定代表(开发商或业主委员会)，在为其物业选择治理者时，通过制订切合其治理办事要求和标准的招标文件向社会公然，由多家物业治理企业竞投，从中选择最佳东西，并与之订立物业治理同的历程。物业治理的投标，是指切合招标文件要求的物业治理企业，凭据招标文件中确定的各项治理办事要求与标准，凭据国度有关执法、法例与本企业的实力，体例投标文件，参

11、加投标的运动。物业治理招标投标实质上是物业治理权的一种生意业务形式。 1994年初，深圳莲花北村举行了物业治理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业治理办事，并以优质办事、范例治理和富厚多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的遍及好评，开创了我国物业治理招投标的先河。1996年以来，深圳又率先实验由政府行业主管部分组织，公然招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业治理单位，推动了深圳物业治理市场的迅猛生长。1999年5月，全国第三次物业治理事情集会在深圳召开，建立部领导在事情陈诉中强调各地要“在视察研究的底子上，制定物业招投标规矩，努力创造公然、公平、公平的市场情况，

12、精心组织招投标事情。”集会精神得到全国各地行业主管部分的积极响应，物业治理招投标运动在一些经济比力发达、物业治理起步比力早的都市遍及开展起来，并在实践中积聚了许多名贵经验。 2003年9月1日正式实施的国度物业治理条例第24条明确划定：国度提倡建立单位凭据房地产开发与物业治理相疏散的原则，通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业治理企业。 物业治理的招标按内容可分为：单纯物业治理招标和物业治理与经营总招标两种。一些经营性的物业治理(例如商住楼、购物中心)往往接纳第二种形式。 二、物业治理开展招投标应遵循的原则 物业治理的招投标行为是一种通过市场化方法实现的双向选择。凭据招标法的划定，招投标运动中

13、必须遵循“公然”、“公平”、“公平”和“公道”的原则。具体要求如下： (一)公然原则 所谓公然原则，就是说如果物业治理招投标定为公然招标，就必须按公然原则，召开新闻宣布会，在报刊、电台、电视上公然登出招标通告，把所需要到达的办事要求与条件公然报告一切想投标的物业治理企业。 (二)公平原则 所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业治理企业提出的投标条件必须是一致的，也就是说所有参加投标者都必须在相同的底子上投标。例如凭据住宅小区(大厦楼宇)要求，需要资质在三级以上的物业治理企业参加竞争，那么就不能随便拒绝任何具有三级以上资质的物业治理企业来投标，同时也不能允许低于三级以下资质的物业治理企业来投

14、标竞争，总之要体现公平性。 (三)公平原则 所谓公平原则，就是在评定标书时要准确，原物业治理企业进行治理办事现场答辩时的标准应对任何物业治理企业是一致的。特别在评标、决标的历程中一定要接纳科学要领，凭据平等竞争的原则，进行实事求是的阐发、打分。 (四)公道原则 所谓公道原则，是指在最后选择投标单位时，其确定的办事项目和收费代价必须公道，既不能担当低于正常治理办事本钱的报价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的治理办事要求。 三、物业治理招投标的一般步伐 招标与投标是按执法划定步伐进行的一种经济运动，其全历程必须严格依照执法的有关划定进行，不然就可能会引起纠纷。物业治理招标投标的一般步伐如下：

15、 (一)准备阶段 1选择招标方法。是公然招标照旧邀标、议标。 2创建招标领导小组。在政府物业治理行政主管部分指导下，由业主方(如房地产开发商或业主委员会)创建招标领导小组，小组成员由业主方派出，也可聘请有关部分人员和物业治理专家参加。通常还委托招标署理机构(如物业治理招投标有形市场)来具体实施招标事情。 3确定招标项目、招标指导思想及原则。 4编写招标书。招标书的主要内容有： (1)拟招标的物业根本情况。包罗占地面积、修建面积、衡宇类型与数量、公用设施、园地情况等。 (2)物业治理内容。包罗底子办事治理、特殊要求治理，另有专项治理。 (3)对招标的有关说明。如物业治理委托期限，物业移交日期，给

16、物业治理提供的条件(如提供治理用房、商业用房面积)，物业治理办事收费及维修资金标准，以及其他需要说明的问题。 (4)物业治理考核标准与赏罚步伐。 (5)投标开标时间。 别的，对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明，如提供修建结构图、设备型号清单等，以便投标单位体例标书。 5.若是公然招标，则将向社会宣布招标通告。通过民众信息渠道向社会公然宣布招标通告。通告内容主要包罗招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期，投送投标书截止日期，以及联系地点、电话等有关事项。 (二)招标阶段 l.招标单位向投标单位提供招标文件，担当咨询。在进行范围较大、比力庞大的物业项目招标时，通常由招标单位委托的

17、招标署理机构在投标人购置招标文件后，统一摆设一次投标人集会，即标前集会。标前集会通常摆设在现场；大概先到现场视察，再会合开标前会。召开标前集会的目的在于解答投标人提出的种种问题。 2.投标单位资质资信审查。在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择若干家参加投标，并书面通知各投标单位。 3.投标书的报送。参加投标的物业治理企业应在划定的报送投标书截止日期前，将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标署理机构。 (三)开标阶段 1.凭据标书中划定的时间、所在，在执法公证构造公证员及有关投标治理部分事情人员、投标单位代表配合参加监督下，公然开标并登记。 2.由评标委员会接纳集

18、会形式审查和评议各投标单位的标书，确定中标单位。评标委员会成员通常由物业治理专家组成。 3.公证员宣读公证书，确认预选中标单位。 (四)中标和订立条约 确定中标单位后，应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行须要的商务谈判，才会正式签订物业治理办事条约。条约签订后才标记着中标单位取得了对该物业的物业治理权。 四、物业治理招标的组织机构 通常，物业治理招标机构的主要职责是：体例招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织与中标者签订条约。招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织创建招标机构；二是招标人委托招标署理机构招标。 (一)自行设立招标机构 凭据物业治理项目招标主体的差

19、别，分为开发商自行招标和小业主自行招标。 (1)开发商自行招标 开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。 (2)小业主自行招标 所谓小业主是指相对付大业主(即开发商)而言的衡宇产权人。由于通常情况下小业主数量都很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表小业主组织招标。 (二)委托招标署理机构招标 招标署理机构是专门从事招标署理业务的社会中介组织。招标署理机构与其他非常设招标机构的区别之一便是招标署理机构中的技能部分其主要事情人员都接纳条约制定编，而不是像非常设的招标机构那样接纳临时外聘制度。招标署理机构与体例招标文件和评标所需的种种技能、经济

20、专家创建恒久的条约干系，从而形成专业能力强大的专家库。专家库的范围和质量往往成为评定招标署理机构品级的重要依据。 然而，需要指出的是，尽管招标署理机构全权署理招标人的招标事情，但是招标署理机构并非是招标运动的最高权力机构。招标署理机构在评标后，向招标人提交评标陈诉和中标候选人名单，由招标人自行进行最终裁标，招标署理机构无权强制要求招标人担当中标推荐。完成署理招标事情后，招标署理机构向委托招标人收取一定的办事费或佣金。五、物业治理投标的组织机构要了解物业治理投标的组织机构就要先了解物业治理企业的组织机构。物业治理企业一般接纳董事会领导下的经理卖力制，经理对整个企业卖力，在经理层以下通常设有办公室

21、、开发部、财政部、业务治理部、工程部、经营办事部等，凭据企业所治理的物业分设各小区或大厦治理处。 基于物业治理投标历程中，大量的信息需要在短时间内进行快速的交换和积聚，因此物业治理项目投标事情，通常由投标的物业治理企业内部组织专门部分来全权卖力整个投标运动。在物业治理企业中，与物业治理投标运动密切相关的有开发部、财政部、工程部三个部分，其具体职能分述如下： (一)开发部：开发部是在经理领导下专职于物业治理业务开发的部分。其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参加市场竞争。无疑，开发部是物业治理投标事情的核心。 (二)财政部：财政部是经理领导下的经济治理部分，卖力财政、筹划、经济核算和种种收

22、费事情。该部分的主管一般都为总管帐师，具有资深的项目财政评价能力。 (三)工程部：工程部是经理领导下的技能治理部分，主要卖力工程预算，卖力衡宇、设备及大众设施的治理、维修和调养，以及卖力工程技能方面的咨询和研究事情。 在物业治理投标历程中，开发部始终担当着主要脚色。首先，开发部凭据本公司的市场定位，选择与之相称的物业治理招标项目进行投标。其次，由于编写投标书历程中最重要的两个难点是治理方案的设计和标价的盘算，因此，在这些要害环节上，开发部通常都市在专门部分的专家协助下进行。在治理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技能上的可行性；而在标价的盘算方面，开发部也会征求财政部总管帐师关于设计方

23、案在财政上的可行性的意见。通常在投标书完成时，应樽到总管帐师和总工程师的签字认可。最后，开发部完成投标书后，经过企业法人或委托署理人签字，即可代表物业治理企业向招标单位进行投标。 大型物业治理企业的开发部一般都实行项目经理卖力制，以项目小组为单位，分管具体项目的投标事情，以及中标后的条约签订事情；中小型的物业治理企业则大多由经理亲自对各项目的投标事情卖力。 六、物业治理招标的方法 凭据招标项目差别的特点，招标人有权选择差别的方法进行招标。现行国际市场上通用的物业治理招标方法大抵可分为三种：公然招标、邀请招标和议标。 (一)公然招标 公然招标是指招标人(业主)通过报纸、电视及其他新闻渠道公然宣布

24、招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业治理企业参加投标的招标方法。公然招标最大的特点是招标人以招标通告的方法邀请不特定的法人大概其他组织投标。公然招标是国际上最常见的招标方法，其优点是最大水平地体现了招标的公平、公平、公道原则。 (二)邀请招标 邀请招标是指不公然刊登告白而直接邀请某些单位投标的招标方法，其主要特点是以投标邀请书的方法邀请特定的法人大概其他组织投标。 邀请招标主要适用于标的范围较小(即事情量不大，总治理费报价不高)的物业治理项目。由于公然招标方法事情量大、招标时间长、用度高，邀请招标有的地方弥补了公然招标方法的不敷，成为公然招标不可缺少的增补方法，并由于其节省招标时间和本钱的优点

25、，深受一些私营业主和开发商的欢迎。目前，邀请招标方法在物业治理招标中亦颇受欢迎，特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常接纳。 邀请招标具有节省时间、淘汰招标用度的优点，但这种招标方法也有其弊病，那就是再好的筛选，也有可能遗漏一些及格的、有竞争力的物业治理企业；另外，在评标中可能会歧视某些投标人等。尽管如此，邀请招标仍作为一种重要的招标方法被遍及使用。 (三)议标 议标又称谈判招标，是指招标人不必公然宣布招标通告，而是选择其认为有能力负担或获标的物业治理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终告竣协议。议标实质上可以看作是更小范畴的邀请招标。 议标目前在我国中小范围的物业治理招标项目中较

26、为常见。这是因为，一方面，该类物业的工期较紧，标的总价较低，短时间内难以吸引足够数量的物业治理单位进行投标。事实上该类项目(也就是我们常见的中小楼盘和物业)很少是实行超前招标，让物业治理企业介入其设计施工阶段的，大多数情况是开发商等物业完工后才去选择物业治理企业。由于这时工期紧，开发商往往接纳议标方法，同时找几家物业治理企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定切合要求的物业治理企业。另一方面，开发商自己对物业治理企业的情况较为了解，且所需治理的物业技能性和专业性不强，对治理的要求不是非常严格。此时在投标人竞争范畴缩小的情况下，并不影响物业治理办事的质量。因此，议标方法经常更适合经验富厚的

27、开发商所接纳，业主委员会也可通过委托招标机构接纳议标方法进行招标。第三节 物业治理投标步伐 物业治理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，海内也仅有北京、深圳、上海、广州、南京、湖南等地进行了开端实验，而参加投标的物业治理公司更是寥寥可数。应当说，在这一行业中投标运动的乐成经验暂且乏善可陈。然而，投标的公平性与竞争性又决定了它必将取代现有的开发商“包揽制”，成为业主选择“管家”的主要形式。对付物业治理公司而言，要想在竞争越来越猛烈的物业治理行业中站稳脚跟，乃至成为行业主导，就必须要尽快做好准备，参加到投标竞争的行列之中，在竞争中生长壮大。因此，了解物业治理投标的步伐与本领，了解投标中可能

28、产生的争议及其解决途径，对付提高物业治理公司的投标竞争力以及保障其自身权益，都是非常现实和迫切的。 由于物业治理办事的无形性与其他工程项目的实务性的差别，物业治理投标具有许多区别于其他项目投标的奇特之处。但同样作为投标，其必经步伐仍与其他项目投标有着诸多相似之处，仍要经历前期准备、购置标书、可行性阐发、编写及封送标书等步调。一、投标前期事情(一)取得从业资格正如所有正当经营的企业法人一样，从业资格是物业治理公司从事正常营业如何取得物姑运动所必须具备的首要条件，这自然也成为物业治理公司参加投标前必虑的根本因素。凭据国际与海内的差别治理划定，物业治理公司要取得所需履行的手续也有所差别。 1从事海内

29、投标的资格要求 物业治理公司在海内从事投标业务，必须取得企业法人营业执照颁发的物业治理企业资质证书。 首先，凭据我国公司法划定，作为独立经营、独立核算的法人业治理公司(或其所属团体公司)必须拥有有关工商行政治理局所颁发照，以证明其正当经营资格。 其次，物业治理企业应具备经有关部分批准颁发的资质证书。 鉴于我国物业治理行业起步较晚，步队良莠不齐，治理杂乱的现状，建立部2003年颁布的前期物业治理招投标治理暂行步伐划定，由建立单位通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业治理企业。建立部2004年5月1日颁布实施的物业治理企业资质治理步伐(简称步伐)划定：一级资质物业公司可以承接种种物业治理项目。二级

30、资质物业公司可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业治理业务。三级资质物业公司可以承接20平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业治理业务。 步伐物业治理公司分别为以下三个品级：(1) 一级物业治理公司的资质标准 注册资本人民币500万元以上。 物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技能人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财政等业务卖力人具有相应专业中级以上职称。 物业治理专业人员凭据国度有关划定取得职业资格证书。 治理两种类型以上物业，并且治理种种物业的衡宇修建面积分别占下列相应盘算基数的百分比之和不

31、低于100： a多层住宅200万平方米； b高层住宅100万平方米：c独立式住宅(别墅)15万平方米；d办公楼、产业厂房及其它物业50万平方米。创建并严格执行办事质量、办事收费等企业治理制度和标准，创建企业信用档案系统，有优良的经营治理业绩。 (2)二级物业治理公司的资质标准 注册资本人民币300万元以上。 物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技能人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财政等业 务卖力人具有相应专业中级以上职称。 物业治理专业人员凭据国度有关划定取得职业资格证书。 治理两种类型以上物业，并且治理种种物业的衡宇修建面积分别占下列

32、相应盘算基数的百分比之和不低于100： a多层住宅100万平方米； b高层住宅50万平方米； c独立式住宅(别墅)8万平方米； d办公楼、产业厂房及其它物业20万平方米。 创建并严格执行办事质量、办事收费等企业治理制度和标准，创建企业信用档案系统，有良好的经营治理业绩。 (3)三级物业治理公司的资质标准 注册资本人民币50万元以上。 物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技能人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财政等业务卖力人具有相应专业中级以上职称。 物业治理专业人员凭据国度有关划定取得职业资格证书。 有委托的物业治理项目。 创建并严格执行办

33、事质量、办事收费等企业治理制度和标准，创建企业信用档案系统。 物业治理企业应当凭据步伐划定申请企业资质品级评定。未经主管部分进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业治理业务。新设立的物业治理企业，其资质品级凭据最低品级审定，并设一年的暂定期。对付不切合原定资质品级标准的企业，由资质品级评定初审部分提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部分批准后执行。资质品级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。 政府对物业治理公司进行这样的分别，并要求其按品级参加招标投标，无疑在竞争机制上为物业治理企业参加投标把好了关，同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序，提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说，这一举措不但将

34、在物业治理行业中创建起公平、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，并且还将推动全国物业治理招投标的迅速生长。 2参加国际投标应履行的手续 物业治理公司参加国际投标，应凭据招标物业所在国划定，履行须要的手续。 (1)注册 在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对付进行国际投标的物业治理公司而言是一道必经步伐。注册后经该国政府批准颁发营业执照公司即可正式营业，参加有关投标事情。 由于差别国度执法法例的差别，他们对异国进入的物业治理公司在注册与递交投标书的先后序次上的划定也有所差别。但无论注册手续在先在后，物业治理公司在申请时都必须按划定提交文件。由于差别国度所要求提交的文件种类差别，本书

35、仅列举说明一些必须提交的主要文件： 公司章程。物业治理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体制做出充实说明，其主要内容包罗：公司性质、宗旨、注册资本、营业范畴、组织机构、经营治理、总治理机构所在地等。值得注意的是，由于我国实行公司法时间较短，加之奇特的经济体制，我国公司创建时报批的组建文件往往与国际老例有较大差别。因此，海内物业治理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。 营业执照。海内投标公司提交营业执照副本审查，凡在海内已有营业执照的业治理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照，治理申请注册手续。 关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业治理总公司开出，说明

36、该分公司的组织、章程；文件由选定的公证构造公证后生效。 资产欠债表及损益表。这两份报表从财政的角度反应出物业治理公司的财力、财政状况及经营治理水平。 曾担当物业的名称、范围、所在及办事质量等。 办事处人员名单和任职证书。即由办事处卖力人签署委任的驻招标物业所在地事情人员名单以及他们的任职证明。 以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、海内外事部分及驻招标物业所在国的中国大使馆或领事馆公证，以表明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后，诸文件便可生效。 (2)选择署理人 物业治理公司如果在外洋从事投标，必将面临异域文化所带来的种种障碍，而房地产项目的牢固性以及物

37、业治理办事的无形性，又要求他们必须负担较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时，聘用署理人承办注册、咨询等自己所不熟悉的本地业务，不但可节约用度，还可利用署理人对本地物业的熟悉水平，增加其投标乐成的可能性。 虽然，署理的这些优势必须创建在署理人优秀的前提之上，因此如何选择符合的署理人也将成为投标公司必须认真看待的一个重要问题。通常，署理人的作用主要体现在以下几点： 业务咨询。署理人应当利用其在本地遍及的社会干系与以往经验向投标公司提供相关的重要信息，包罗重大项目的招标信息，开发商情况，本地执法、经济情况，社会民俗习惯，劳务招聘治理等。为物业治理公司熟悉外洋物业治理划定及办事要求提供资助，这是

38、署理人应提供的根本办事之一。 业务署理。署理人还可为物业治理公司的日常业务运作提供办事，这些事情包罗代庖种种例行手续，代为寻找本地互助同伴，提供投标所需单价、费率等。这些办事可以提高投标者事情效率，低落其生意业务本钱。 矛盾协调。物业治理公司在异地从事投标，与本地业主一定会在文化、民俗等方面存在差别，加之办事行业自己与小我私家满足水平密切相关的特性，双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时，署理人则可在其中充实发挥“润滑剂”的作用，物业治理公司在考虑了自身业务需要与署理本钱之后，便可在本地的中介办事公司中慎重选择满足条件的署理人。选择署理人时，投标公司应从自身的弱势及署理人可提供的互补优势出发，凭

39、据本钱效益原则，综合评价做出决策。 署理人作为中介咨询公司是以其技能与智力提供办事，因此权衡其能力应首先考虑技能条件，其他因素次之。投标公司选择署理人时应以署理公司的技能胜任能力、治理能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为底子。 第一，技能胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教诲与训练、具有实际经验的组织团体来负担被委托的任务。投标公司的判断可凭据以下资料阐发作出： a察看公司以往在条约任务实施历程中所接纳的要领及技能处理惩罚手段的说明质料； b视察该公司及其事情人员曾经在类似地区负担类似物业项目情况； c审查将要从事该项目的所有事情人员的经验和资历； d了解该公

40、司以前主顾对其事情结果的评价。 第二，治理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目范围与类型相匹配的治理技能，必须适当摆设人力资源、公道调解事情筹划。在提供办事全历程中，署理者还必须要善于与承包商、供给商、贷款机构及政府机构打交道，同时向委托方陈诉事情进展，以使其能实时和准确地做出决定。对付这一指标评价所接纳的要领主要有： a考查咨询总工程师以往业绩成绩记录； b考查被提名的项目经理以往业绩成绩记录； c询问咨询工程师对该物业项目治理的意见； d判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商底子。 第三，资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供办事，以包管须要的技能标准和时间。资源可靠性

41、的评价可参照以下标准： a考查被提名参加该项目事情班子的技能与治理人员的能力； b询问署理公司在提供办事历程中对各参加者职责委派所作出的摆设，及其对自己应负担义务的了解； c视察该公司的声誉及财力状况。 第四，职业独立性。中介咨询办事作为一种独立业务，应当切合FIDIC条约条款中有关职业道德范例、职业身份、权限及职业独立性等诸项划定。投标公司可通过询问视察等方法去了解咨询工程师是否与可能影响其职业判断的商业、制造业或承包运动有直接或间接的利益干系，能否客观完成被委派的任务，并且通过应用公道的技能与经济原理使委托方得到最佳效益。 第五，取费公道性。投标公司判断中介公司取费标准是否公道，应遵循国度有关部分的相应划定，有时还可参考FIDI c条约条款发起的取费标准。 第六，执业老实性。投标公司与署理公司必须创建起一种相互信任的干系。委托方不应过多干涉署理公司的事情，而署理公司更不得勾通第三人蒙蔽委托方。因此物业治理公司必须通过视察其以前客户或互助同伴来权衡中介咨询公司是否具有执业老实性。 在考察了以上条件之后，投标公司则可凭据物业项目的范围、办事内容的庞大性与重要性来确定署理公司。通常这决策可经历以下几个步调： 第一，确定选择范畴。投标公司应当预测该招标物业办事所需的人力资源及其对人力资源的要求，并将可能需要的办事内容进行分类。例如：要求的专业知识领域和办事类型，对该物业办事要求的详