买一手房全套流程及注意事项.doc

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1、买一手房全套流程及注意事项352020年4月19日文档仅供参考，不当之处，请联系改正。买一手房全套流程及注意事项买一手房：第一步 了解行情买一手房：第二步 挑选房源弄清楚购房目的买房首先要明确购房的目的：为什么要买房？对于大多数人来说，买房无异有两个目的，一是居住，二是投资。 用来自己居住：要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。 用来投资：主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出租机会、投资回报率、投资回报风险等；对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因

2、素。 用于居住还是投资，主取决于个人的意愿与经济实力，对于资金并不是很充分的普通工薪家庭来说，您适合于购买房屋用作居家，对于经济实力雄厚、手中闲散资金较多的家庭，如果对于其它的投资类型不是很了解或所期望利润太低，购买房屋用于投资倒是一个不错的选择。 对于一般非投资目的购房者而言，选房时就应该在满足居住要求的同时，还要方便上班、上学、购物及满足交往的需要。如果购房纯粹是为了投资，哪么重点就要考滤楼盘所处在位置、升值的潜力及品牌效应，还要注重开发商信誉、小区规模、物业管理服务水平等。 明确了购房目的，在收集房源信息、选择房源时才能有的放矢！商品房面积计算规则在中国大部分城市，根据建设部商品房销售面

3、积计算及公用建筑面积分摊规则的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 其中，套内建筑面积=套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合

4、以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：按国家现行建筑面积计算规则进行计算。 单元分摊的公用建筑面积由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其

5、功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。 公用建筑面积分摊计算：各套（单元）的套内建筑

6、面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。买一手房：第三步 房屋验证查看开发商资质购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。 “五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工证)、商品房销售(预售)许可证。 “二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。 “五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售(预售)许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售(预售)许可证的预售

7、范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”能够作为商品房买卖合同的补充约定，而且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。验证房屋内部设施买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。 门1门的开启关闭是否顺畅？2门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）3门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？4大门、房门的

8、插销、门销是否太长太紧？窗5窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。6开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？7窗户玻璃是否完好？8窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。地板9地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？10地板间隙是否太大？11柚木地板有无大片黑色水渍？12地脚线接口是否妥当，有无松动？13地面是否有裂缝，是否有起砂现象？顶棚14顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该

9、住宅有严重结构性质量问题。15看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 16顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。17特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。18墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？19墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？20墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？21内墙墙面上有否石灰爆点？厨厕22厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。23坐厕

10、下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？24浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水电25厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。26砖缝有无渗水现象？27厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？28水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？29卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。30出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？31您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。32自来水水质怎么样？其它33厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？34试一下全部

11、开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了住宅设计规范，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路能够保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 35供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，当前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜能够抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。36试煤气热水器开关是否妥当？37居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其它管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困

12、难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。考察周边环境及其它交通状况位置的远近，不但与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。考察交通状况的优劣主要从以下几方面考虑：A、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。B、交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。C、道路状况。小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干道的远近程度（不能太近，因为

13、可能影响到居民的安宁及环境）。是否有方便的出入口，路面状况如何等。D、是否有交通管制。如，行车是否受速度、方向、行车路线的限，有无停车场，路边可否停车等。社区环境考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。 对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均绿化面积。 绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积越少，而住户就越舒服。 这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。好的居住区容积率不能超过5，绿化率不能低于30%。现在人们常常标榜自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础是建立在有足够的

14、绿地比例之上的，可能买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。 楼间距也是一个能够泄露发展商“秘密”的指标。楼间距太窄不但影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。 真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新。买一手房：第四步 签认购书签认购书需注意的问题签订认购书时，购房者应注意以下问题：购房者在确立购房意向之后，一般都要与售楼处的销售经理建立联系，在双方初步意向达成一致后，销售经理都会向购房

15、者出示该公司的认购书，并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件，在问清楚房屋建筑的进展情况后，有条件的还应实地考察一下。在此基础上，购房者可签订认购书并交纳定金或预付款，定金各开发商定的标准不一，几千到几万的都有，一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款：(1)当事人双方基本情况：卖方，即发展商名称、地址、电话，销售代理方名称、地址、电话；有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的，如属于中介代理销售，应注意在合同中表明其代理关系；买方

16、，即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类；代理律师事务所名称、地址，代理律师姓名、电话；(2)认购物业名称、房号、地址；(3)房价：包括房屋户型、建筑面积、单位价格（币种）、总价额；(4)付款方式：一般规定是一次性付款还是分期付款，一般现房可用一次性支付，期房按分期付款方式，办理按揭贷款手续的，还要就有关付款方式作详细约定；(5)认购条件：一般包括签订认购书的注意事项；关于定金或预付款数额，购房者应与卖方约定一定期限内，买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金，并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意，一旦发生纠纷难以讨还，因此为避免麻烦，最好都以书面形式约定；签订正式契约的时间、付款地

17、点、帐户、签约地点等。“定金”与“订金”一 “定金” 所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

18、根据最高法院在 12月8日公布的关于适用担保法若干问题的解释，定金的类型和适用主要有如下几种： 1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。 2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人

19、约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。可是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。 3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人能够放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也能够双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方依然应承担损害赔偿的责任。 4、违约定金。担保法第八十九条对违约定金作了规

20、定，解释第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。担保法规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，解释进一步对不履行分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，可是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对

21、于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，能够依法向第三人追偿。二 “订金” 订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能要求退回原订金，但无法要求双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。 根据中国民法通则和担保法规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面： 1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合

22、同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违 反。 2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。 3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如担保法就规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。 4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。由于“订金”与“定金“的法律后果不同，买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通，以避免纠纷。同时，如果

23、购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，此责任不应由购房者独自承担，发展商应当退还“订金”。否则，购房者交纳了此笔费用后，一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见，就要受到严重损失，这对购房者是不公平的。因此，购房者在买房前一定要注意认购书的约定内容，分辨清楚是“定金”还是“订金”，留意“定金”风险。买一手房：第五步 签订合同签订合同需注意的问题签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。因此，在签合同之前，您需要仔细查验

24、发展商的资格和“五证”（即立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证）；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理房屋产权证。您一定要看清楚发展商的房屋产权证是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，一般，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，可是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。因此，您千万不要疏忽大意，任何值得注意

25、的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握，能够委托律师来协助办理，律师能够帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。如果购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者能够终止协议，拿回定金。买一手房：第六步 缴付房款按揭贷款按揭贷款的流程：1)借款人到贷款银行办理借款申请。2)贷款银行审核合格后出具贷款意向书，借款人领取贷款所需的表格。3)借款人凭贷款意向书与售、建单位签订购建房合同或协议。4)借款人与贷款银行签订抵押合同，将自筹

26、资金存入贷款银行。5)借款人办理担保手续：用房产抵押的借款人到产权部门办理“房屋她项权证”和“房地产抵押确认书”。用有价证券质押的，将有价证券交贷款银行收押，签订借款合同。6)用于购房的贷款，由贷款银行将贷款连同借款人存款一并划转到售房单位账户，用于建修房的贷款，借款人按借款合同支付。需注意的问题： 1)要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看，“个人住房公积金贷款”的利率最优惠，“银行个人住房按揭贷款”利率次之，公积金贷款具有贷款利率低、减收办理贷款相关手续费、家庭成员公积金计贷额度可合并使用等的优惠，故只要是及时足额缴纳公积金的职工，均应首先申请自己所能够得到的最大额度、最长期限

27、的公积金贷款。而对因未缴存公积金而无缘申请“个人住房公积金贷款”的个人，则能够用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的“银行个人住房按揭贷款”。 2)要根据今后是否提前还贷来科学选择月还款方式。当前银行主要提供“等额本息还款法”和“等本不等息还款法”两种方式。故此，如果今后你不打算提前还款的，应选择后种月还款方式，将能够减少贷款总利息支出。公积金贷款深圳公积金为职工本人月工资总额的13%，全额存入职工本人的住房积金个人专户。职工住房公积金的规定适用于有深圳市常住户口的企业固定职工和合同制职工。职工住房公积金由用人单位缴交，实行个人专户制。个人住房公积金

28、贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，不但低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率，而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。办理公积金贷款：具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建（大修）住房支出的30%；借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能

29、力；借款人同意办理住房抵押登记和保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是当前比较吸引人的付款方式。利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。一次性付款利：一次性付款一般都能从销售商处得到一定程度的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。 弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的

30、购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。买一手房：第七步 房屋验收房屋验收在拿到房子之后，很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了，业主再验收有多此一举之嫌。其实，在很多情况下，你验不验收，房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题，你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人，如何验收房子呢？主要是下面所列的项目内容。1、 看墙壁 不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的

31、所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。因此，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。 墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过她的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。2、 验水电 首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，因此有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。 验电

32、线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。3、 验防水 这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，当前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的

33、门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。4、 验管道 这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会偷这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。 还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭

34、弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。可能会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。 5、验地平 其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也能够体现发展商的建筑质量。 因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法

35、也是挺简单的。 去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也能够经过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。 一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在能够接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个

36、问题就好解决多了。6、验层高 如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就能够节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，可是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高能够建设更多的层数。7、验门窗 这里犹其

37、以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般能够经过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。8、其它项目 事实上，除了上述的项目外，其它的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。买一手房：第八步 领房产证房产证领取指南申请材料: (一)深圳市房地产转移登记申请表原件；(二)身份证明复印件(验原

38、件)；(三)深圳市房地产买卖合同书原件； (四)属于预售房地产抵押转现售房地产抵押的，还应提交楼花转现证明文件原件；(五)有委托的还应提交委托证明文件及受托人身份证明复印件(验原件)；(六)开发商已取得房地产证的，应提交房地产证原件；(七)若合同面积、价款有改变应提交补充协议；(八)申请登记前已交税的提交完税票据；(九)法律、法规、规章及规范性文件规定的其它文件。 申请受理机关: 特区内由市房地产权登记中心业务受理窗口受理，特区外分别由宝安、龙岗分局办公室业务受理窗口受理。 决定机关: 特区内由市房地产权登记中心审核，特区外分别由宝安、龙岗分局审核。 程序: 申请人递交申请资料审核申请人交纳税

39、费后领取房地产证。 收费:(一)契税： 普通住宅按1.5%计征，其它土地、非普通住宅、非住宅类房屋均按3%计征，我市普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；(二)印花税：按登记价值万分之三计收；(三)登记费：根据粤价 323号文，申请人为个人及单位的分别按每证50及80元人民币收取登记费；(四)房地产证贴花：按人民币5元/本收取；(五)根据粤价 33号文，特区内商品房二级转移登记征收房地产交易服务费：新建成商品住房的房地产交易服务费按3元/平方米收取；住房以外的房地

40、产交易服务费按6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。 房产证遗失补办指南申请材料：1、深圳市房地产变更及其它登记申请表；2、身份证明材料；3、刊登有遗失声明的整版报纸；4、查档材料（应加盖档案馆的查档专用章）；5、遗失房地产证具结书。 申请受理机关：特区内由市房地产权登记中心受理，特区外由宝安、龙岗分局受理。 决定机关： 特区内由市房地产权登记中心审批，特区外由宝安、龙岗分局审批。 程序：申请人递交申请材料登记机关审查核准刊登公告申请人交费后领取房地产证。 收费：有，收费标准：80元，5元贴花。名词解释之一“使用权房”：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出

41、租给居民的公有住房。 “公房”：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。当前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。“廉租房”：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。中国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。“私房”：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房经过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。“

42、共同共有房产”：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。“开间”：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。名词解释之二“期房待售”， 指房屋为期房，能够销售但尚未售出。 “

43、现房待售”， 指房屋已办初始登记，能够销售但尚未售出。 “已签认购书” 指房屋已经签订认购书，但尚未签订正式的预售或现售合同。 “已签预售合同”，指房屋为期房，已售出并签订预售合同。 “已签现售合同”，指初始登记后的房屋，已售出并签订现售合同。 “已备案”， 指签订的买卖合同已在产权登记部门备案。 “已办初始登记”，指房屋为已办初始登记的现房。 “已办房地产证”，指房屋已办房地产证。 “系统自动锁定”，指开发商未及时办理合同备案，导致售房系统自动锁定，暂时无法使用。 “分局锁定”， 指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被分局锁定。 “市局锁定”， 指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被市局锁定。