买卖二手房注意事项教程文件.doc

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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。买卖二手房注意事项-买卖二手房注意事项买卖二手房一、二手房的优点目前市场上高居不下的房价，让普通老百姓尤其是年轻购房者望而却步，所以，二手房成了越来越多人的选择。随着人们购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。一次置业对于人的一生来说可能性很小，很多人的一生要经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时候，买套各方面还不错而价格较之新房更便宜的二手房也是很好的居住和投资方式。二手房具有哪些优点呢？1.户型适中，总价低从市场上看，中小户型的二手房最受青睐，总价低是最大优势。据房产专家分析6080平方

2、米的住房是最适合三口之家居住的，居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。目前市场上销售的商品房，两居室的面积就有一百多平方米，对于许多想买房的家庭来说，经济能力承受不起，而且面积太大也浪费。2.地理位置好二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段。经过多年建设，住宅小区交通方便，可以满足人们多方面的需求，如地理位置，及子女受教育的需求等。3.配套设施齐全二手房大部分都为成本价购买的单位住房，小区已建设多年，已成为成熟社区，各项配套设施均已齐备。购物、娱乐、子女入托、入学在小区辐射区内都能满足。而许多新的楼盘，居住区刚刚形成，交通、购物、子女入学等配套设施及服务尚不完善，社区配套

3、设施的完备仍然要有待时日。4.可选择的机会更多在同一地段的二手房房型不尽相同，对于购买者来说，选择的机会比较多。由于二手房的建筑年代不同，户型也有所不同，所以在同一地段分布着许多类型的二手房供购房者选择。5.物业费低廉二手房有一部分为已购公房，居住者享受的是单位的福利待遇，房主在居住时基本无物业费。但是小区的物业管理已到位，这些二手房新的业主入住后，即使交物业费，收费的标准也是很低的，与一手商品房比较要相对低很多。6.现房交易市场中交易的二手房均为现房，房屋的外观、结构、内部格局及各种设施都一目了然，房屋建筑面积是实实在在的，没有期房面积不准确的纠纷，物业等各种硬件可以考察；而新的商品房的物业

4、也是新生的购房者对它没有充分的认识和了解，入住后会有很多麻烦，更有甚者会产生流血事件。二手房物业已经营多年，自己考察考察就可以了。另外二手房周边的配套设施、地理环境、交通等都已成型，买主买得明白，买得放心，买得踏实；而期房周边的环境与配套还在规划中，现实与规划总是有差距的。7.产权过户及时上市买卖的二手房，房主都已经取得了产权证，只等买主选好了房子，签订房屋买卖合同后，就可办理产权变更、过户手续。8.投资少、回报率高贷款购买二手房，然后出租，以租还贷是越来越多的有投资意识人的选择真正做到了以楼养楼。二、二手房交易程序第一种，二手房买卖双方多为个人，且素不相识，买方怕先交了钱过不了户，卖方怕先过

5、了户钱到不了手，双方迟迟不敢签合同。下面是比较规范的二手房中介交易程序。买卖双方委托同一家中介以居间中保、设立专门的银行监管账户的形式保证钱证交接、前期交易、促成服务程序。以知名的房地产中介公司中联众房进行二手房的交易程序为例进行说明：1.买方交易流程买方签约所需证件一、买受方（个人）1.全部买受人的身份证原件，买受方未满18周岁的需提供出生证明或户口簿原件，货款需担保证明；买受人身份证遗失的，提供有效的临时身份证。2.买受方委托代理人签订买卖合同的，应提供公证委托书原件、代理人身份证原件及委托人身份证及复印件。3.印章。二、买受方（公司）1.营业执照复印件（加盖公司公章）。2.法定代表人证明

6、（加盖公司公章）。3.法定代表人身份证复印件。4.若不是法定代表人本人签订买卖合同的，须提供委托书原件（加盖公司公章）、代理人身份证原件。5.公司公章。三、签合同当天买方需提供的相关资料2.卖方交易流程卖方签约所需证件一、出售方（个人）1.全部产权人的身份证原件，产权人未满18周岁的需提供出生证明或户口簿原件以及法定担保人身份证；产权人身份证遗失的，提供有效的临时身份证。2.非北京市户口提供北京市暂住证。3.产权证原件。4.出售方委托代理人签订买卖合同的，应提供公证委托书原件、代理人身份证原件及委托人身份证及复印件。二、出售方（公司）1.营业执照复印件（加盖公司公章）。2.企业代码证复印件（加

7、盖公司公章）。3.公司章程复印件（加盖公司公章）。4.法定代表人证明（加盖公司公章）。5.法定代表人身份证复印件。6.董事会决议书原件或上级主管部门决定书原件。7.若不是法定代表人本人签订买卖合同的，须提供委托书原件（加盖公司公章）、代理人身份证原件。8.公司公章。三、签合同当天卖方需提供的相关资料（个人）三、二手房交易买卖双方应缴纳的税费有哪几种1、中联众房各项服务费收费标准注：以上业务涉及产权过户籍抵押登记环节，须通知经纪公司办理相关手续。2、买方须支付相关税费3、卖方须支付的相关税费四、房屋的成新度是如何确定的房屋的成新度，即房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋

8、实际新旧程度和估算折旧的重要依据。依据房屋完损等级评定标准的规定，房屋的完损等级根据房屋结构、装修和设备三个组成部分各个项目的完好、损害程度划分为下列五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。这五类房屋的情况简述如下：1.完好房结构完整、构件安全可靠，整体性能强，屋面或板缝不漏水；装修和设备完整，无损坏；虽然存在一定的陈旧现象或个别构件在允许值之内的很低程度上的轻微损坏，但在整体上不影响居住安全和正常使用，通过小修后，即可马上入住。2.基本完好房结构构件完好，基本牢固，齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；少量部件有轻微损坏，稍微超过设计允许值，但已稳定，屋面或板漏局部渗漏，

9、装修设备的个别部位或部件上进行修补和涂抹等修缮即可恢复使用功能的房屋。3.一般损坏房一般结构性损坏，局部结构构件变形损坏、裂缝、腐蚀或老化、强度不足、屋面或板缝局部漏雨、部分装修、设备有一般性损毁，如油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需对少量主体构件进行加固、更新或对损坏部分进行中修的房屋。4.严重损坏房房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零部件残缺及严重损坏、需进行大修或翻修、改建的房屋。5.危险房承重构件已属危险构件、结构丧失稳定和承载能力、随时有倒

10、塌可能，不能确保住户安全的房屋，这类房屋需要及时拆除或翻修。以上五类房屋，标准规定了它们的成新度，即：完好房：十、九、八成新；基本完好房：七、六成新；一般损坏房：五、四成新；严重损坏房及危险房：三成新以下。当消费者购买旧房时，可以利用以上的标准了解所购房屋的成新度，衡量一下售房者所要价格是否合理。消费还可以利用所购旧房的成新度来计算出所购房屋的大概价值，具体方法是：调查与所购旧房的位置相似、结构相同的新建商品住宅的价格，再用此价格乘以所购旧房的成新率（如七成新的房屋的成新率就为70），得出自己所购旧房的价格，当然此价格非常粗略，只能做为参考。五、如何进行央产房买卖央产房，全称为中央在京单位已购

11、公有住房，本次允许上市的中央在京单位已购公有住房是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。所指中央在京单位主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。买卖双方的流程和交易需要准备的相关资料：一、央产房放开后的交易流程(以买方办理按揭贷款为例)第一步：央产业主填写中央在京单位已购公房上市出售登记表，由指定的经纪机构免费代办，并送到交易办公室审核。出售方需提供的材料有：房屋所有权证书，房屋共有人同意

12、出售书面意见和结婚证，身份证、户口簿或者其他有效身份证明，外地人需要提交身份证、暂住证。与原产权单位签订的公有住房买卖合同，与买受人签订的北京市房屋买卖合同，物业费、供暖费结清证明。应该注意的是，出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原状产权单位出具的证明作为依据。第二步：由指定经纪公司负责寻求买方，撮合买卖双方达成成交意向。第三步：签订北京市房屋买卖合同。买方办理银行按揭贷款时需提交的材料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、营业执照(副本)，一寸照片。第四步：办理银行按揭手续，评估、经律师审核、缴纳保险、银行审

13、核。律师审核资料：个人购房借款申请书、二手房抵押贷款借款合同、个人住房(委托)贷款指定还款帐户验证单、代扣还款委托书、北京市城镇房地产抵押登记申请书、个人抵押商品住房投保单。第五步：办理权证过户。卖方提供资料：审核批准该套房屋的中央在京单位已购公房上市出售登记表，身份证、户口簿、产权证、人名章，与产权单位签订的买卖合同，如没有可提供房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明，与买受人签订的北京市房屋买卖合同，物业费、供暖费结清。买方提供资料：身份证、户口簿、人名章；外地人需提交身份证、暂住证、人名章。第六步：银行放款。第七步：权属转移。第八步：物业交割。二、央产房上市的交易税费卖方：印花税0.5；买方：契税1.5%；印花税0.5；土地出让金：当年成本价的1%；评估费：评估总房款的3；律师费：贷款额的2；保险费：评估总房款相应年限年费率；抵押登记费：80元/套。-