海绵钛公司建筑建设运营方案(参考).docx
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1、CMC·泓域/建筑建设运营方案海绵钛公司建筑建设运营方案目录第一章 项目基本情况3一、 项目名称及投资人3二、 结论分析3第二章 建筑与房地产市场运行机制6一、 分部组合计价6第三章 建设工程造价构成7一、 工程建设其他费用7二、 设备及工器具购置费10第四章 建设工程勘察设计招标投标16一、 工程勘察设计开标和评标16二、 工程勘察设计投标19第五章 建设工程施工招标投标22一、 施工评标22二、 施工招标策划29第六章 国际工程常用合同文本34一、 FIDIC施工合同条件34第七章 设计施工总承包合同管理43一、 设计施工总承包合同履行管理43第八章 BIM技术在建设工程全寿命期
2、的应用48一、 BIM技术在运营维护阶段的应用48第九章 建设工程监理合同管理52一、 工程监理合同履行管理52第十章 绿色建筑评价60一、 国外绿色建筑评价体系60第十一章 装配式建筑特征及发展目标62一、 装配式建筑发展目标和原则62第一章 项目基本情况一、 项目名称及投资人(一)项目名称海绵钛公司(二)项目投资人xx(集团)有限公司(三)建设地点本期项目选址位于xxx(以最终选址方案为准)。二、 结论分析(一)项目选址本期项目选址位于xxx(以最终选址方案为准),占地面积约57.00亩。(二)项目实施进度本期项目建设期限规划24个月。(三)投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和
3、流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资24643.07万元,其中:建设投资20660.67万元,占项目总投资的83.84%;建设期利息455.97万元,占项目总投资的1.85%;流动资金3526.43万元,占项目总投资的14.31%。(四)资金筹措项目总投资24643.07万元,根据资金筹措方案,xx(集团)有限公司计划自筹资金(资本金)15337.37万元。根据谨慎财务测算,本期工程项目申请银行借款总额9305.70万元。(五)经济评价1、项目达产年预期营业收入(SP):41600.00万元。2、年综合总成本费用(TC):33075.31万元。3、项目达产年净利润(NP):6228.73万元
4、。4、财务内部收益率(FIRR):19.13%。5、全部投资回收期(Pt):6.05年(含建设期24个月)。6、达产年盈亏平衡点(BEP):17033.20万元(产值)。(六)主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积38000.00约57.00亩1.1总建筑面积69440.41容积率1.831.2基底面积22800.00建筑系数60.00%1.3投资强度万元/亩357.112总投资万元24643.072.1建设投资万元20660.672.1.1工程费用万元18192.592.1.2工程建设其他费用万元1994.862.1.3预备费万元473.222.2建设期利息万元45
5、5.972.3流动资金万元3526.433资金筹措万元24643.073.1自筹资金万元15337.373.2银行贷款万元9305.704营业收入万元41600.00正常运营年份5总成本费用万元33075.31""6利润总额万元8304.97""7净利润万元6228.73""8所得税万元2076.24""9增值税万元1831.01""10税金及附加万元219.72""11纳税总额万元4126.97""12工业增加值万元14218.43""
6、;13盈亏平衡点万元17033.20产值14回收期年6.05含建设期24个月15财务内部收益率19.13%所得税后16财务净现值万元7040.76所得税后第二章 建筑与房地产市场运行机制一、 分部组合计价工程造价计算是通过分部组合而成的。建设项目可逐层分解为单项工程、单位工程、分部工程和分项工程。在确定工程设计概算和施工图预算时,需要按工程构成由下而上分部组合计价,在工程招标、投标及施工过程中,也需要按照分部分项工程进行组合计价。针对建筑市场竞争激烈、价格竞争突出、多次计价、交易周期长、风险大等运行特点,建筑业企业要从提高核心竞争力、提升合同管理水平、开展多种经营、保持弹性组织、提高技术水平和
7、新技术应用能力、增强风险意识、加强风险管控等方面入手,开展市场经营活动。政府则需要从完善工程建设组织模式、加强工程质量安全管理、建立统一开放市场、加强承包履约管理、规范工程价款结算、提高从业人员素质、推进建筑产业现代化、推行市场准入管理、建立市场诚信机制等方面引导或规范市场主体行为,建立公平竞争、保护市场主体合法权益、健康良性发展的建筑市场。第三章 建设工程造价构成一、 工程建设其他费用工程建设其他费用可分为以下三类。(一)土地使用费和其他补偿费(1)土地使用费。土地使用费是指建设项目使用土地应支付的费用,包括建设用地费和临时土地使用费,以及由于使用土地发生的其他有关费用,如水土保持补偿费等。
8、2)其他补偿费。其他补偿费是指项目涉及的对房屋、市政、铁路、公路、管道、通信、电力、河道、水利、厂区、林区、保护区、矿区等不附属于建设用地的相关建(构)筑物或设施的补偿费用。(二)与工程建设过程有关的费用(1)建设管理费。建设管理费是指在建设期内为组织完成工程建设产生的各类管理性费用。该项费用包括建设单位管理费、代建管理费、工程监理费、监造费、招标投标费、设计评审费、特殊项目定额研究及测定费、其他咨询费、印花税等。(2)可行性研究费。可行性研究费是指在工程项目投资决策阶段,对有关建设方案、技术方案或生产经营方案进行技术经济论证,以及编制、评审可行性研究报告等所需的费用。(3)专项评价费。专项评
9、价费是指建设单位按照国家规定委托有资质的单位开展专项评价及有关验收工作产生的费用。该项费用包括环境影响评价及验收费、安全预评价及验收费职业病危害预评价及控制效果评价费、地震安全性评价费、地质灾害危险性评价费、水土保持评价及验收费、压覆矿产资源评价费、节能评估费、危险与可操作性分析及安全完整性评价费以及其他专项评价及验收费。(4)研究试验费。研究试验费是指为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等进行必要的研究和试验,以及设计规定在施工中必须进行的试验、验证所需要的费用。该项费用包括自行或委托其他部门的专题研究、试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费等。(5)勘察设计费。勘察费是指勘察人根
10、据发包人委托;收集已有资料,踏勘现场,制定勘察纲要,进行勘察作业,以及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等收取的费用。设计费是指设计人根据发包人委托,提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、竣工图文件等服务所收取的费用等。(6)场地准备费和临时设施费。场地准备费是指为使工程建设场地达到开工条件,由建设单位组织进行的使场地平整等准备工作而产生的费用。临时设施费是指建设单位为满足施工建设需要而提供的未列入工程费用的临时水、电、路、信、气等工程和临时仓库等建(构)筑物的建设、维修、拆除、摊销费用或租赁费用,以及铁路、码头租赁等费用。(7)引进技术和进口设备材料其他费。引进技
11、术和进口设备材料其他费是指引进技术和设备产生的但未计入引进技术费和设备材料购置费的费用,包括图纸资料翻译复制费、备品备件测绘费、出国人员费用、来华人员费用、银行担保及承诺费、进口设备材料国内检验费等。(8)特殊设备安全监督检验费。特殊设备安全监督检验费是指对在施工现场安装的列入国家特种设备范围内的设备(设施)进行检验检测和监督检查所发生的应列入项目开支的费用。(9)市政公用配套设施费。市政公用配套设施费是指使用市政公用设施的工程项目,按照项目所在地政府有关规定建设或缴纳的市政公用设施建设配套费用等。(10)工程保险费。工程保险费是指在建设期内对建筑工程、安装工程、机械设备和人身安全进行投保而产
12、生的费用。工程保险包括建筑安装工程一切险种、工程质量保险、进口设备财产保险和人身意外伤害保险等。(11)专利及专有技术使用费。专利及专有技术使用费是指在建设期内取得专利、专有技术、商标、商誉和特许经营所有权或使用权产生的费用。该项费用包括工艺费,设计及技术资料费,有效专利、专有技术使用费,技术保密费和技术服务费等,以及商标权、商誉和特许经营权费,软件费等。(三)与工程未来生产经营有关的费用(1)联合试运转费。联合试运转费是指新建或新增生产能力的工程项目,在交付生产前按照批准的设计文件规定的工程质量标准和技术要求,对整个生产线或装置进行负荷联合试运转所发生的费用净支出。该项费用包括试运转所需材料
13、、燃料及动力消耗,低值易耗品及其他物料消耗,机械使用费,联合试运转人员工资,施工单位参加试运转人工费,专家指导费,以及必要的工业炉烘炉费等;不包括应由安装工程费开支的单台设备调试费及无负荷联合试运转中的试车费用等(2)生产准备费。生产准备费是指在建设期内,建设单位为保证项目正常生产而产生的人员培训、提前进场费,以及投产使用必备的办公、生活家具、用具及工器具等的购置费用等。除以上费用外,根据工程建设需要必须产生的其他费用也应列入工程建设其他费用中。二、 设备及工器具购置费(一)设备及工器具购置费的基本构成设备及工器具购置费是指按照建设工程设计文件的要求,建设单位(或其委托单位)购置或自制达到固定
14、资产标准的设备和新、扩建项目配置的首套工器具及生产家具所需的费用。设备及工器具购置费由设备购置费和工器具及生产家具购置费组成。(1)设备购置费。设备购置费设备购置费=设备原价+设备运杂费公式中,设备原价是指国产设备原价或进口设备原价(即抵岸价格)设备运杂费是指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费之和。如果设备是由设备成套公司供应的,成套公司的服务费也应计入设备运杂费之中。(2)工器具及生产家具购置费。工器具及生产家具购置费是指初步设计规定所必须购置的达不到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件的费用。工器具及生产家具购置费工器具及生产家具
15、购置费=设备购置费定额费率(二)国产设备原价国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价两类。(1)国产标准设备原价。国产标准设备是指按照主管部门颁布的标准图纸和技术要求,由我国设备生产厂批量生产、符合国家质量检验标准的设备。国产标准设备原价一般是指设备制造厂的交货价,即出厂价。(2)国产非标准设备原价。国产非标准设备是指国家尚无定型标准,各设备生产厂不可能批量生产,只能按一次订货,并根据具体设计图纸制造的设备。非标准设备原价计算方法有成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等。(三)进口设备原价进口设备原价是指设备抵达买方边境港口或边境车站,且交完关税为止形成的
16、价格,故也被称为进口设备抵岸价。1与进口设备有关的主要国际贸易术语进口设备原价的组成与进口设备的交货条件有着密切关系。而国际贸易术语是指在国防贸易中逐渐形成的、表明在不同交货条件下买卖双方交易中的费用、责任及风险划分等以英文缩写表示的专门用语。在国际贸易中使用最多的术语主要有FOB、CFR和CIF(1)FOB(装运港船上交货)FOB是一种价格条款,是指卖方在指定的装运港将货物装到买方指定的船只上,这也就意味着一旦装船,买方将承担货物灭失或损坏造成的所有风险。FOB也被称为离岸价格。(2)CFR(成本加运费付至目的港)CFR是指卖方将货物装上船即完成交货,但卖方承担并支付将货物运至指定目的地港所
17、需的运费及其他成本。CFR也被称为运费在内价。3)CIF(成本、保险费加运费付至目的地港)CIF俗称到岸价格,是指卖方将货物装上船即完成交货,但卖方需自行订立运输合同和保险合同,支付将货物装运至指定目的地港所需的运费和保险费。2、进口设备原价的构成进口设备采用离岸价格(FOB)交货时,进口设备原价进口设备原价=货价(FOB)+国际运费+国际运输保险费+银行财务费+进口代理手续费+关税+进口增值税+消费税+车辆购置税若进口设备采用运费在内价(CFR)交货,则货价(CFR)为FOB价与国际运费之和。若进口设备采用到岸价格(CIF)交货,则货价(CIF)为FOB价、国际运费与国际运输保险费之和。(1
18、)货价。这里指离岸价格(FOB)设备货价分为原币货价和人民币货价。原币货价-律折算为美元表示,人民币货价按原币货价乘以外汇市场美元兑换人民币中间价确定。进口设备货价按有关生产厂家询价、报价、订货合同价计算。(2)国际运输保险费。对外贸易货物运输保险是由保险人(保险公司)与被保险人(出口人或进口人)订立保险契约,在被保险人交付协定的保险费后,保险人根据保险契约规定对货物在运输过程中发生的承保责任范围内的损失给予的经济补偿。这是一种财产保险。保险费率应按保险公司规定的进口货物保险费率进行计算。有时,设备在发生灭失或损坏后,被保险人已支付的各种经营杂费和本来可以获得的预期利润,不能从保险人那里获得补
19、偿。因此,各国保险法和国际贸易惯例,一般都规定进出口货物运输保险金额可以在CIF货价的基础上适当加成。投保人或被保险人与保险人在约定保险金额时,可根据不同设备、不同地区进口价格与当地市价之间的差价,以及不同的经营费用和预期利润水平,约定不同的保险加成比率。一般情况下,保险加成率不能超过30%。如果采用CIF加成投保,则有运输保险费=CIF价x(14保险加成率)x保险费率(3)银行财务费。银行财务费是指业主或进口代理公司与卖方在合同内规定的开证银行手续费。可按下式简化计算银行财务费=(FOB价+货价外需用外汇支付的款项)×银行财务费率公式中,FOB价和货价外需用外汇支付的款项应按人民币
20、金额计算。(4)进口代理手续费。进口代理手续费是指外贸企业采取代理方式进口商品时,向国内委托进口企业(单位)所收取的一种费用,它补偿了外贸企业经营进口代理业务中有关费用的支出,并含有一定利润。(5)关税。关税是指由海关对进出国境或关境的货物和物品征收的一种税收。(6)消费税。按照税法的规定,部分进口设备(如轿车、摩托车等设备)应征收消费税。(7)进口增值税。进口增值税是指我国政府对从事进口贸易的单位和个人,在进口商品报关进口后征收的税种。我国增值税条例规定,进口应税产品均按组成计税价格和增值税秒率直接计算应纳税额。第四章 建设工程勘察设计招标投标一、 工程勘察设计开标和评标(一)开标1、开标时
21、间和地点招标人在规定的投标截止时间(开标时间)和投标人须知前附表规定的地点公开开标,并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。通过电子招标投标交易平台开标的,所有投标人的法定代表人或其委托代理人应当准时参加。2、开标程序开标按下列程序进行。(1)宣布开标纪律。(2)公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称。(3)宣布开标人、唱标人、记录人、监标人等有关人员姓名。4)检查投标文件的密封情况,按照投标人须知前附表规定的开标顺序当众开标,公布招标项目名称、投标人保证金的递交情况、投标报价、勘察/设计服务期限及其他内容,并记录在案。对于采用电子招标投标方式的,投标人通过电子招标投标交易平
22、台对已递交的投标文件进行解密,并公布上述内容。(4)投标人代表、招标人代表、监标人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认。采用电子招标投标方式的,上述有关人员需要使用本人的电子印章在开标记录上签字确认。(5)开标结束。(二)评标1、评标方法评标委员会按照“评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。“评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准,不作为评标依据。工程勘察设计通常采用线合评估法进行评标。评标委员会对满足招标文件实质性要求的投标文件,按照规定的评分标准进行打分,并按得分由高到低的顺序推荐中标候选人,或根据招标人授权直接确定中标人但投标报价低于其成本的除外。综合评分相等
23、时,以投标报价较低者优先;投标报价也相等时,以勘察纲要或设计方案得分高者优先;如果勘察纲要或设计方案得分也相等,则按照评标办法前附表的规定确定中标候选人顺序。2、评标程序(1)初步评审。评标委员会可以要求投标人提交“投标人须知”规定的有关证明和证件的原件,以便核验。依据评标办法前附表规定的评审标准对投标文件进行初步评审,包括形式评审、资格评审和响应性评审。有一项不符合评审标准的,评标委员会应当否决其投标。投标人有以下情形之一的,评标委员会应当否决其投标投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件作出响应,或者对招标文件的偏差超出招标文件规定的偏差范围或最高项数。有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为
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