阳光股份：2017年年度报告（更新后）.PDF

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1、 阳光新业地产股份有限公司阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告年年度报告 2018 年年 03 月月 阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人唐军、主管会计工作负责人李国平及会计机构负责人公司负责人唐军、主管会计工作

2、负责人李国平及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)郭春锋声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。郭春锋声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的披露要求上市公司从事房地产业务的披露要求 本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司经本

3、次董事会审议通过的利润分配预案为：以总股本为基数，向全体股东每公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.30 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 2 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.1 第二节 公司简介和主要财务指标.4 第三节 公司业务概要.8 第四节 经营情况讨论与分析.10 第五节 重要事项.28 第六节 股份变动及股东情况.45 第七节 优先股相关情况.50 第八节 董事、监事、高级管理人

4、员和员工情况.51 第九节 公司治理.56 第十节 公司债券相关情况.60 第十一节 财务报告.63 第十二节 备查文件目录.192 阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 3 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司 Reco Shine 指 Reco Shine Pte.Ltd.Recosia China 指 Recosia China Pte.Ltd.北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司 首创置业 指 首创置业股份有限公司 建设新汇 指 天津建设新汇商贸有限公司 阳光苑 指 北京阳光苑商业投资有限公司 天津绿野、杨柳青 指 天津西青杨柳青

5、森林绿野工程有限公司 瑞腾阳光 指 北京瑞腾阳光物业管理有限公司 大业信托 指 大业信托有限责任公司 上海永磐 指 上海永磐实业有限公司 光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司 友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司 津汇远景 指 天津津汇远景贸易有限公司 CNCB 指 CNCB(BVI)Intelligence II LimitedICBC International Investment Management Limited 京基集团 指 京基集团有限公司 北京瑞业 指 北京瑞业投资管理有限公司 北京瑞丰 指 北京瑞丰阳光投资有限公司 北京荣合 指 北京荣合阳光资产管理有限公司 上海晟域

6、指 上海晟域资产管理有限公司 天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司 永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司 聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司 中信信托 指 中信信托有限责任公司 新尚东公司 指 上海新尚东资产管理有限公司 锦江中心 指 上海锦江国际购物中心 山东傲锐 指 山东傲锐置业有限公司 上海锦赟 指 上海锦赟资产管理有限公司 阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 阳光股份 股票代码 000608 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易

7、所 公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司 公司的中文简称 阳光新业 公司的外文名称（如有）YANG GUANG CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）YANG GUANG 公司的法定代表人 唐军 注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区 注册地址的邮政编码 530031 办公地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层 办公地址的邮政编码 100044 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 赵博 联系地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层 电话（010）

8、68361088 传真（010）88365280 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 董事会办公室 阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 5 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91450000200538358N 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1998 年 3 月，公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售。历次控股股东的变更情况（如有）2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本

9、公司 45,266,200 股股份转让予北京燕赵，占本公司总股本的 15.5，北京燕赵成为本公司的第一大股东。2007 年 6月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占本公司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。2016 年 4 月 21 日，Reco Shine更名为 Eternal Prosperity Development Pte.Ltd.。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 中华人民共和国上海市黄浦区湖滨路

10、 202 号领展企业广场 2 座普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 徐涛，刘佳 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 营业收入（元）534,420,000.00 639,555,000.00-16.44%647,600,000.00 归属于上市公司股东的净利润（元）152,365,000.00-468,238,000.00 132.54%20,180

11、,000.00 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）124,506,000.00-304,424,000.00 140.90%-124,566,000.00 经营活动产生的现金流量净额（元）148,489,000.00 175,947,000.00-15.61%-15,631,000.00 基本每股收益（元/股）0.20-0.62 132.26%0.03 稀释每股收益（元/股）0.20-0.62 132.26%0.03 加权平均净资产收益率 5.23%-15.20%20.43%0.61%2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末 总资产（元）7,215,3

12、43,000.00 9,800,937,000.00-26.38%10,252,324,000.00 归属于上市公司股东的净资产（元）2,985,401,000.00 2,846,516,000.00 4.88%3,314,631,000.00 阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 6 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财

13、务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 210,346,000.00 158,515,000.00 74,374,000.00 91,185,000.00 归属于上市公司股东的净利润-33,668,000.00-45,174,000.00

14、 382,009,000.00-150,802,000.00 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-33,655,000.00-38,545,000.00 381,977,000.00-185,271,000.00 经营活动产生的现金流量净额 87,423,000.00 11,793,000.00-1,440,000.00 50,713,000.00 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明 非

15、流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-117,191,000.00-14,000.00 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）190,000.00 1,583,000.00 5,068,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 272,000.00 2,758,000.00-897,000.00 违约金赔偿金-90,000.00-50,620,000.00-506,000.00 处置合营及联营企业产生的投资收益-5,067,000.00 105,920,000.00 处置子公司产生的投资收益 26,862,000.0

16、0 42,044,000.00 未实际发生的预计负债 11,883,000.00 减：所得税影响额 6,171,000.00 308,000.00 6,903,000.00 少数股东权益影响额（税后）20,000.00 36,000.00-34,000.00 阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 7 合计 27,859,000.00-163,814,000.00 144,746,000.00-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项

17、目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 公允价值变动损益 111,395,000.00 本公司为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值，为投资者提供更相关的信息，自 2014 年 1 月 1 日起，对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量。本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列示，并将在以

18、后年度一贯应用。投资收益 176,914,000.00 本公司与大业信托有限责任公司（以下简称“大业信托”)于2017年3月3日签署股权转让协议，将全资子公司北京瑞腾阳光物业管理有限公司（以下简称“北京瑞腾”）100%股权转让给大业信托，本公司通过转让北京瑞腾的100%股权处置了北京瑞腾间接持有的北京阳光大厦项目65%的份额，并于2017年7月25日完成交割，形成投资收益203,776,000.00元，其中与北京阳光大厦项目中本集团自用部分即固定资产及无形资产科目相关的投资收益金额26,862,000.00元作为非经常性损益列示，与北京阳光大厦对外出租部分即与投资性房地产科目相关的股权处置损益

19、176,914,000.00元作为经常性损益列示。主要是由于公司目前业务主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值，故公司经营成果将集中体现于公司对项目运营增值后的处置阶段。同时目前市场上商业项目的收购、处置均以股权转让方式进行交易。因此本公司管理层认为，以股权形式处置投资性物业项目属于本公司的主营业务，为了更加真实、公允地反映公司的经营成果，为投资者提供更相关的信息，本公司将由投资性物业处置形成的非流动性资产处置损益作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用。投资收益 30

20、6,786,000.00 本公司本年处置天津杨柳青 100%股权取得投资收益 306,786,000.00 元，未作为非经常性损益列示。主要是由于天津杨柳青的主要经营活动为天津鹭岭景园及天津鹭岭广场项目的开发与销售，其主要资产为已完成开发的待售物业及未开发的土地。本公司管理层认为，天津杨柳青的整体出售，从实质上来说是通过项目公司股权转让的形式，实现了项目公司持有的存货资产的交易，属于公司的日常经营业务。根据实质重于形式的原则，其转让产生的收益属于经常性损益。因此，本公司未将转让天津杨柳青股权产生的投资收益 306,786,000.00 元作为 2017 年度非经常损益列示，并将在以后年度一贯应

21、用。阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 报告期内公司主营业务为投资性房地产出租与资产管理，以及存量住宅、商住等开发库存销售。2017年，房地产开发行业在国家“房住不炒”的调控思想指导下，整体增速有所放缓，市场逐渐降温，价格逐渐回归理性。行业集中度进一步加大，全国销售额Top100企业市场占有率首次超过50%，龙头企业市场份额持续提高。随着房地产长效机制的逐步建立，越来越多的企业开始尝试长租公寓等住房租赁项目。同时一些企业也开

22、始加大业务的多元化布局，寻求地产与产业的结合。2017年，公司转让天津杨柳青项目后，已无住宅类开发在建项目。公司在传统住宅开发领域，与行业龙头差距巨大，短期内也不具备塑造此方面竞争力的基础条件。2017年，全国商业经营用房投资同比继续下降，受电商影响及过往存量项目巨大，经营性商业项目持续同时面临供给过剩及新零售的冲击。但郊区特色主题型商业项目、城市区域核心购物中心项目及社区商业项目由于能够满足人们日常刚性消费，仍然具有一定的持续经营能力。近年来，全国社会消费品零售总额稳步增长，但网购及新零售占比增加较快。实体商业项目需要不断与网络化的社会信息相结合，成为线上线下消费链条中的节点，来实现存在价值

23、。目前公司投资性房地产主要位于京沪蓉，项目数量及体量均较小，与同行业龙头公司比较，并不具备规模优势。1、投资性房地产出租与资产管理服务 公司投资性房地产主要位于京沪蓉。业态上主要为集中商业和办公：其中集中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以及以“新业中心”为代表的城市综合体。公司主要依靠租金收入、资产管理费用以及资产升值退出获取利润。2、住宅、商住等开发库存销售 报告期内，公司转让了天津杨柳青开发项目，并主要销售北京阳光上东及成都锦尚项目的尾房和车库。鉴于近年来商业项目的过量供应及电商对传统商业项目的冲击，公司未来业务将主要聚焦在

24、京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 主要是本期转让了持有的联营企业建设新汇的 10%股权，导致长期股权投资减少 54,301,000.00 元。固定资产 主要是本期转让了持有的子公司阳光苑的 65%股权和杨柳青 100%的股权，导致固定资产减少 14,129,000.00 元。无形资产 主要是本期转让了持有的子公司阳光苑的 65%股权，导致无形资产

25、中核算的土地使用权减少 36,369,000.00 元。投资性房地产 主要是本期转让了持有的子公司阳光苑的 65%股权，导致投资性房地产转出 967,780,000.00 元。存货 主要是本期转让了持有的子公司杨柳青 100%的股权，导致存货减少 1,910,696,000.00 元。阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 9 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 随着房地产行业的快速发展，公司与行业龙头企业的差距拉大，在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来，在中国主要

26、一二线城市完成了超过30个项目的招商及运营，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。虽然在经营性物业的资产管理能力方面未有更多积累和沉淀，但公司较早转型商业地产，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。近年来，公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构，正在重新塑造在地产行业产业链上端的资产管理能力，并根据未来新业务，储备相应的竞争力。阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）报告期内经济与市场情况分析 2017年世界地缘政

27、治冲突依旧，中东及朝鲜半岛局势跌岩起伏。美国新一届政府保守及贸易保护主义新政，对世界经济全球化及自由贸易的挑战进一步显现。美联储持续加息并没有构成美元单边持续走强。全球经济在艰难中温和复苏，主要发达经济体及新兴市场国家都出现了较好增长。中国经济在复杂的国际环境下，依靠供给侧结构改革及稳健的货币和财政政策，经济运行稳定，好于预期。根据国家统计局初步核算，2017年国内生产总值约82.7万亿元，同比增长约6.9%。其中第三产业增加值增长依旧较快，占比达到51.6%。消费支出对国内生产总值的贡献率达58.8%。随着党的十九大的顺利召开，中国已经进入特色社会主义新时代。经济发展也已进入新时代，经济增长

28、从单纯追求速度到开始追求质量。2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放40周年，是决胜全面建成小康社会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。中央经济工作会议中明确提出，2018年经济工作仍将坚持以供给侧结构改革为主线，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防范风险。其中防范金融风险和建立房地产市场长效机制将对房地产行业未来发展产生深远影响。预计2018年中国经济将继续温和增长。2017年，房地产宏观调控政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，在长效机制加速推进的过程中，积极引导全民预期。房价过快增长的势头得到遏制，市场逐渐降温。其中一线城市降温最为显著，重点城市相对稳定，

29、三四线城市在宽松政策及棚改货币化支持下市场相对较暖。全国全年商品房销售面积约16.9亿平米，同比增长约7.7%；其中商品住宅销售面积约14.5亿平米，同比增长约5.3%。房地产开发投资约11万亿元，同比增长约7%。其中住宅投资约7.5万亿元，同比增长约9.4%；办公楼投资约6,761亿元，同比增长约3.5%；商业营业用房投资约15,640亿元，同比下降约1.2%。个人按揭贷款约2.4万元，同比下降约2%。行业集中度继续加剧，全年销售额千亿以上企业达到17家，较去年增加5家。其中，首次有3家企业突破五千亿元，过三千亿企业达到6家。Top100企业市场占有率历史性突破50%，Top10企业市场占有

30、率达到24%。2018年随着房地产长效机制的逐步建立，以及防范金融风险、引导资金脱虚入实的宏观政策，房地产行业将面临诸多调整。在各家银行陆续提高个人住房按揭贷款利率，金融机构限制非标类融资的环境下，房地产企业的资金面将比2017年承受较大压力。随着政策引导及扶持，越来越多的企业尝试长租公寓类等新业务，单一的住宅销售业务未来将遇到越来越多的挑战和风险。商业经营性物业市场，将持续受到电子商务的影响，只有特色类的“刚需”类消费项目才能得以存活。老旧或经营不善的商业物业都将面临闭店调整的命运。办公楼市场总体稳定，但面临经济发展和企业扩张放缓、城市更新等特色办公项目入市竞争的影响。随着共享办公及楼宇智能

31、化的发展，传统办公项目将面临压力。（二）主要项目所处区域市场分析（1）报告期内，公司住宅销售类物业主要位于天津、成都和北京。北京住宅市场：2017年北京商品住房市场受调控政策影响明显。新房及二手房市场均呈现明显的成交下滑。2017年全市商品房销售面积为875万平方米，比上年下降47.8%。其中，住宅销售面积为612.8万平方米，下降38.3%；二手住宅成交136,237套，同比下降50%；成交面积1,230.82万平方米，同比下降51%。鉴于上述市场状况，公司对北京阳光上东项目尾房进行了合理的价格销售适当补充公司现金流。全年销售收入约1,663万元。天津住宅市场：2017年天津市新建商品住宅共

32、成交127,227套，同比2016年下滑39.94%；成交总面积为1,378.64万，同比2016年下滑40.88%；成交总金额为2,160.36亿元，同比2016年下跌31.16%；但成交均价为15,670元/平方米，同比2016年上涨16.44%。鉴于天津市场受调控政策影响相对滞后，公司于市场相对高点果断决策转让天津西青杨柳青项目，实现公司资金快速回收和投资收益。成都住宅市场：受政策影响，2017年中心城区供应商品住宅1,463万，同比下降33.1%；成交2144万，同比下降25.4%；中心城区商品住宅库存面积约1,295万，去化周期约8个月。阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告

33、全文 11 鉴于成都上述市场情况，公司锦尚项目商住尾房及车库销售依然面临一些量价压力。全年共实现销售收入7,165万元。（2）公司投资性房地产出租主要在北京、天津、上海和成都 2017年上述城市主要经济指标如下 宏观经济 数据 GDP（亿元）同比 增长 城镇人均可支配收入（元）同比 增长 社会消费品零售总额（亿元）同比 增长 数据来源 全国 827,122 6.90%36,396 8.30%366,262 10.20%国家统计局 北京 28,000.4 6.70%62,406 9.00%11,575.4 5.20%北京统计局 上海 30,133.86 6.90%62,596 8.50%11,8

34、30.27 8.10%上海统计局 天津 18,595.38 3.60%37,022 8.70%5,729.67 1.70%天津统计局 成都 13,889.38 8.10%38,918 8.40%6,403.5 11.50%成都统计局 市场数据如下：北京 住宅 均价（元/平方米）价格同比变化 销售面积（万平方米）销售面积 同比变化 可售面积(12月底）（万平方米）土地成交额(亿元 同比 数据来源 38,432 18.05%612.8-38.30%811.2 2,796 223%北京统计局、中指研究院 甲级写字楼 平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 高

35、力国际 331.8 0.40%39 637 8.30%上涨0.3%商业 首层平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 高力国际 816 1.20%30 560 3.10%上海 住宅 均价（含保障房）（元/平方米）价格同比变化 销售面积（万平方米）销售面积 同比变化 可售面积(12月底）（万平方米）土地成交额(亿元 同比 数据来源 24,866-1.00%1342-33.60%487 1,624 上海统计局、中指研究院 甲级写字楼 平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 高力国际 306-2.20%95.6 708 13.90%

36、上涨3.7%商业 首层平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 高力国际 1,023-8.70%140 661 12.60%天津 住宅 均价（元/平方米）价格同比变化 销售面积（万平方米）销售面积 同比变化 可售面积(12月底）（万平方米）土地成交额(亿元 同比 数据来源 15,707 5.20%1,280-31.90%1,412 1,139-10%中指研究院 甲级写字楼 平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 戴德梁行 92-1.50%17.3 155.6 30.70%下降0.8%商业（优质购物首层平均租金（元/平方米每月）

37、同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 戴德梁行 阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 12 中心）467-4.10%30 203 9.19%成都 住宅 均价（元/平方米）价格同比变化 销售面积（万平方米）销售面积 同比变化 可售面积(12月底）（万平方米）土地成交额(亿元 同比 数据来源 8,575 10.80%2674-18.60%1597 1245 中指研究院 甲级写字楼 平均租金（元/平方米每月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 空置率较上年 第一太平戴维斯 98.8 1.30%30 296 27.70%-5.80%商业（优质购物中心）首层平均租金（元/平方米每

38、月）同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 戴德梁行 651.6-6.20%58.9 537 9.61%不同市场表现如下：2017年，北京新增8个新项目合计约39万平米入市，致使北京甲级写字楼市场总存量同比上升6.5%至约637万平方米；而以坚实的经济基本面为支撑，租赁需求稳健，净吸纳量于2017年达34.1万平方米，较2016年上升约77%。但新项目增加推升空置率略有上升。随着未来CBD及丽泽商务区新增项目入市，空置率有望进一步攀升，租金有一定的下滑压力。2017年，北京优质商铺物业市场仅有3个新项目入市，市场总存量同比增加4.9%至约560万平方米。由于新增供应有限，市场租金略有提高。2

39、017年，上海核心区甲级写字楼市场共有12个新项目竣工，共计建筑面积约95.6万平方米，创历史新高，总存量约710万平方米。净吸纳量54.7万平方米为近6年来最高，但市场全年平均空置率同比攀升至约14%，租金同比下滑调整。金融业与专业服务业企业仍为主导力量，各类联合办公企业如WeWork、办伴于2017年内开始抢占上海甲级与超甲级写字楼市场。2017年，上海零售物业市场共有13个新项目入市，为市场新增近140万平方米商业面积。截至2017年末，上海优质零售物业总存量增至661万平方米，其中非核心区域的存量占全市总存量的75%。由于市场需求强劲，多个新入市项目到年末已实现80%或更高的入驻率，全

40、年净吸纳量攀升至128万平方米，为2016年吸纳量的两倍有余。在核心区域，由于2018年仅有三个新增项目计划入市，预计空置率仍将保持低位，租金将保持稳定增长。而对于非核心区域来说，未来大量新项目入市预计将会使空置率上升，租金下滑。2017年，天津办公楼新增供应放缓，空置率有所下降。甲级写字楼净吸纳量累计达12.5万平方米，创下过去五年来的历史新高。办公楼市场净有效租金持续走低，同比下降2.0%，其中甲级办公楼租金同比下降1.5%。随着2018年新增项目的竣工，天津办公楼市场存量将增至约360万平米，空置率预计将反弹走高，租金会面临继续下滑压力。2017新增零售空间同比下降35.3%，加之市场需

41、求强劲，整个零售市场空置率降至11.6%，环比下降0.7个百分点，同比下降3.2个百分点。预计未来的租赁需求和新增供应将同步增长，使得市场空置率不断走低。与此同时，由于核心和非核心板块各自的市场竞争日趋激烈，租金将保持低速上涨。2017年，成都甲级写字楼迎来超过30万平方米新增供应，虽然供应量巨大，但在活跃的成交带动下，空置率同比有所下降，租金小幅上涨。高科技、金融、房地产和建筑业是2017年成都甲级写字楼市场表现最活跃的租户类型，分别占全市新租赁面积的33%、25%和17%。零售市场全年新增近70万平米，由于新增项目多位于近郊，租金低于全市平均水平，继而导致全市平均租金同比下降约6%。（三）

42、公司主要经营情况 2017年上半年，公司抓住市场机遇，及时转让了北京阳光大厦及天津杨柳青项目，使得公司资产质量明显提升，公司现金流状况明显好转，资产负债率大幅下降。2017年，公司实现了从部分参股项目的股权及管理退出，公司管理效率提升，业务更加聚焦。2017年，公司积极谋求新业务发展，拟以现金方式收购京基集团控股的深圳市京基百纳商业管理有限公司100%股权，后因交易对方原因，公司终止了此次重大资产重组事宜。2017年，公司各项经营工作稳定。全年共实现营业收入53,442万元，实现归属于母公司股东净利润15,236.5万元，实现扭亏为盈。阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文 13

43、公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3号上市公司从事房地产业务的披露要求 2017年度房地产销售情况表 单位：平方米 项目名称 业态 地区 2017年期初 可供出售面积 2017年 已出售面积 2017年 结算面积 北京阳光上东项目 商业 北京 57,94.00-住宅 10,931.69 1,689.57 347.69 成都锦尚中心项目 办公 成都 27,686.19-商住公寓 30,537.34 6,845.93 6,845.93 商业 7,433.95-天津杨柳青鹭岭景园项目一期 住宅 天津 11,971.73 5,408.18(截止2017年6月30日）13,548.04(截止2

44、017年6月30日）2017年度房地产出租情况表 单位：平方米 项目名称 业态 地区 权益比例 可租赁面积 出租率 阳光上东 商业 北京 100%8,962 95%北苑华堂 商业 北京 51%31,181 100%通州瑞都商业 商业 北京 51%32,375 99%成都A-Ztown 商业 成都 55%60,167 100%成都九眼桥 办公 成都 71%27,689 91%商业（购物中心）33,853 80%商业（底商）7,710 70%天津北辰 商业 天津 90%25,967 48%2017年度分地区的营业数据表 单位：元 地区 营业收入 营业成本 毛利率 北京地区 176,798,000.

45、00 30,572,000.00 82.71%天津地区 191,105,000.00 180,068,000.00 5.78%四川地区 162,632,000.00 46,113,000.00 71.65%上海地区 3,885,000.00-100%合计 534,420,000.00 256,753,000.00 2017年年度公司财务融资情况 类别 期末余额 本期融资成本区间 融资期限（年）期末融资总额（万元）244,835 4.75-8.1%2-12 其中：银行贷款（万元）141,285 4.75-5.635%5-12 公司债券（万元）39,401 8.10%3 信托融资（万元）64,14

46、9 8%2-3 以上数据截止日期：2017年12月31日 报告期内，公司营业收入同比略有减少，营业成本同比略有减少，主要为 2017 年开发产品结转下降，公司退出部分包租业务及终止提供部分资产运营管理所致。资产减值损失同比增加较多，主要为公司之前参与的山东建筑大学旧址土地一级开发项目，投入资金难以收回，经对参股公司的股权投资进行减值测试后，进行了相应计提。以及成都锦尚项目车位销售价格持续走低，公司测算的车位可变现净值低于其账面价值，亦进行了相应计提。报告期内，公司利润扭亏为盈，主要为处置北京瑞腾阳光及天津杨柳青项目公司股权，投资收益增加所致。阳光新业地产股份有限公司 2017 年年度报告全文

47、14 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2017 年 2016 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 534,420,000.00 100%639,555,000.00 100%-16.44%分行业 开发产品销售业务 267,338,000.00 50.02%317,004,000.00 49.57%-15.67%投资性房地产业务 218,349,000.00 40.86%215,153,000.00 33.64%1.49%

48、经营租入项目租赁业务 20,863,000.00 3.90%37,106,000.00 5.80%-43.77%其他业务 27,870,000.00 5.21%70,292,000.00 10.99%-60.35%分产品 成都锦尚中心项目 71,651,000.00 13.41%101,880,000.00 15.93%-29.67%天津杨柳青鹭岭景园项目一期 175,698,000.00 32.88%180,447,000.00 28.21%-2.63%北京阳光上东项目 16,628,000.00 3.11%33,160,000.00 5.18%-49.86%其他开发项目 3,361,000

49、.00 0.63%1,517,000.00 0.24%121.56%商业出租 192,607,000.00 36.04%188,696,000.00 29.50%2.07%写字楼出租 25,742,000.00 4.82%26,457,000.00 4.14%-2.70%北京 878 商务中心 20,863,000.00 3.90%21,862,000.00 3.42%-4.57%上海淮海路项目 0.00%15,244,000.00 2.38%-100.00%项目管理、资产交易、市场研究及策划顾问服务费 27,842,000.00 5.21%68,812,000.00 10.76%-59.54

50、%代理费及手续费收入 0.00%1,446,000.00 0.23%-100.00%商品零售 28,000.00 0.01%34,000.00 0.01%-17.65%分地区 北京地区 176,798,000.00 33.08%244,949,000.00 38.30%-27.82%天津地区 191,105,000.00 35.76%188,132,000.00 29.42%1.58%四川地区 162,632,000.00 30.43%189,241,000.00 29.59%-14.06%上海地区 3,885,000.00 0.73%17,233,000.00 2.69%-77.46%阳光新