粤泰股份：2017年年度报告.PDF

《粤泰股份：2017年年度报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《粤泰股份：2017年年度报告.PDF（205页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2017 年年度报告 1/205 公司代码：600393 公司简称：粤泰股份 广州粤泰集团股份有限公司广州粤泰集团股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/205 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中

2、审众环会计师事务所（特殊普通合伙）中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人杨树坪杨树坪、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人徐应林徐应林及会及会计机构负责人（会计主管人员）计机构负责人（会计主管人员）陈硕杰陈硕杰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案预案或公积金转增股本预案 公司2017年度利润分配预案拟为：以2017年12月31日公司总股本2,

3、536,247,870股为基数，拟向全体股东按每10股派发现金红利1.4 元（含税），共计派发现金红利355,074,701.80元（含税）。本预案将经股东大会批准后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 1、公司

4、所处的房地产开发业属于国家重点调控的行业。对宏观经济政策敏感性较强，是政策导向型产业。国家的调控政策会对公司发展战略及经营目标的实现带来一定影响。2、公司其他风险已在本年度报告中描述，敬请投资者予以关注，详见本年度报告“经营情况讨论与分析”等有关章节中关于公司面临风险的描述。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/205 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.30 第六节第六节 普

5、通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.48 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.56 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.57 第九节第九节 公司治理公司治理.66 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.71 第十一节第十一节 财务报告财务报告.72 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.205 2017 年年度报告 4/205 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 粤泰股份

6、、本公司、公司 指 广州粤泰集团股份有限公司 子公司、下属子公司 指 广州粤泰集团股份有限公司下属全资或控股的子公司 粤泰控股、公司控股股东 指 广州粤泰控股集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 广州粤泰集团股份有限公司 公司的中文简称 粤泰股份 公司的外文名称 GUANGZHOU YUETAI GROUP Co.，Ltd.公司的外文名称缩写 GZYT 公司的法定代表人 杨树坪 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代

7、表 姓名 蔡锦鹭 徐广晋 联系地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 电话 020-87397172 020-87379702 传真 020-89786297 020-87386297 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 公司注册地址的邮政编码 510600 公司办公地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 公司办公地址的邮政编码 510600 公司网址 电子信箱 2017 年年度报告 5/205 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、证券时报、证券日

8、报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券与投资者关系管理中心 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 粤泰股份 600393 东华实业、G东华 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层 签字会计师姓名 吴杰、陈刚 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 广州证券股份有限公司 办公地址 广州市珠江西路 5 号广州国际金融中心 19层、20 层

9、 签字的财务顾问主办人姓名 边洪滨、刘亚勇 持续督导的期间 2016 年 2 月 5 日-2017 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 5,600,660,745.26 953,913,839.35 487.12 926,836,550.57 归属于上市公司股东的净利润 1,167,857,949.17 145,142,276.61 704.63 54,790,294.31 归属于上市公司股东的扣除非经

10、常性损益的净利润 1,175,386,696.93 139,787,757.92 740.84 31,096,850.17 经营活动产生的现金流量净额-863,147,758.17-3,201,902,056.15 73.04-1,218,084,346.47 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 5,894,767,744.83 4,845,934,178.11 21.64 1,248,472,499.06 总资产 18,642,647,209.36 12,492,763,233.28 49.23 7,726,191,401.33

11、(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.46 0.07 557.14 0.18 2017 年年度报告 6/205 稀释每股收益（元股）0.46 0.07 557.14 0.18 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.46 0.07 557.14 0.10 加权平均净资产收益率（%）21.76 3.32 增加18.44个百分点 4.43 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）21.90 3.17 增加18.73个百分点 3.32 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用

12、八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据

13、年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,558,626,974.62 1,206,549,346.17 1,269,238,219.17 566,246,205.30 归属于上市公司股东的净利润 725,122,878.55 186,679,762.91 280,231,408.93-24,176,101.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 731,269,479.65 190,792,138.17 282,556,827.90-29,231,748.79

14、经营活动产生的现金流量净额 1,012,747,158.29-675,892,742.49-519,095,781.31-680,906,392.66 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 16,067,594.89 10,144,746.78 371,488.52 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相165,319.

15、27 2011 年 6 月经广州市政府同意，广州市国土4,612,417.85 29,290,295.97 2017 年年度报告 7/205 关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 局根据广州市国土局、广州市发改委、广州市财 政 局 穗 国 房 字2007514 号 关于 建设用地通知书阶段闲置土地现状公开出让处置和前期投入补偿有关问题的意见规定，经过财政评审后对公开出让的海珠区江南大道中99 号地块进行前期投入补偿。本期益丰花园项目达到收入确认条件，按照已售面积占可售面积的比率结转相应的收入 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合

16、营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -14,771,345.87-9,075,897.33 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供

17、出售金融资产取得的投资收益 2,367.10 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 126,057.91 2017 年年度报告 8/205 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-26,786,204.45 6,806,557.88 2,241,247.06 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 1,750,671.83 1,780,911.83 1,426,621.69 所得税影响额 1

18、,147,812.79 -3,221,136.88-560,311.77 合计-7,528,747.76 5,354,518.69 23,693,444.14 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司业务范围主要集中在北京、广州、深圳、江门、淮南、海南、三门峡、湖南、柬埔寨等地。公司商品住宅开发以商住类型的住宅产

19、品为主。公司经营模式以自主开发房地产项目为主，多年来一直沿用“以销定产”的发展战略，经营决策合理，从不在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍，坚持以协议收购，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地储备。在房地产市场陷入低迷阶段，土地市场价格大幅下跌，公司则以合作的方式取得项目开发权，所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的持续稳健发展和业绩增长奠定了坚实的基础。公司所处房地产行业是受政策调控影响比较大的行业，2017年房地产政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。两会政府工作报告中强

20、调要加强房地产市场分类调控，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。长效机制构建方面，中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿，推进住房制度逐步完善。国家统计局数据显示，2017年，商品房销售面积16.9亿平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。而商品房销售额133,701亿元，增长13.7%，增速提高1%。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。报告期内，公司在广州从化的亿城泉说项目实现销售6,382.46万元，结转收入4,

21、393.95万元；广州天鹅湾二期项目实现销售收入17,367.48万元，结转收入15,320.33万元。公司在广州的荣庆二期、嘉盛项目等均在施工建设中，报告期内尚未进行销售。报告期内，公司江门天鹅湾项目实现销售48,749.71万元，结转收入32,502.34万元；淮南项目尚处于施工建设中，并未实现销售；公司三门峡天鹅湾项目实现销售7,931.79万元，结转收入5,230.83万元；公司海南项目实现销售142,955.01万元，结转收入140,107.78万元；公司湖南郴2017 年年度报告 9/205 州华泰嘉德项目结转收入86,225.21万元；公司柬埔寨项目实现销售10,007.71万美

22、元，结转收入7,297.81万美元。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 1、报告期内，公司第八届董事会第五十二次会议审议通过了关于控股子公司淮南仁爱天鹅湾置业有限公司变更分立方案的议案，对于 2016 年 8 月 26 日公司第八届董事会第四十一次会议审议通过的关于控股子公司淮南仁爱天鹅湾置业有限公司分立相关议案进行了调整。调整后的分立方案具体如下：仁爱置业采用存续分立方式，仁爱置业注册资本为 8,200 万元，股东广州粤泰集团股份有限公司认缴出资 7,380 万元，持股比例为 90%；股东安徽江龙投资有限公司认缴出资 8

23、20 万元，持股比例为 10%。分立后该公司资产为 2,142,485,065.73 元，负债 2,082,566,514.89 元，净资产 59,918,550.84 元，拥有位于田家庵区舜耕中路北侧、学院南路西侧的安理大旧校区中地块，土地证号：淮国用（2011）第 030115 号，土地面积 265,290 平方米地块的开发权。以安徽理工大学旧校区西地块资产及相关联的债务组建独立的新公司，名称为“淮南粤泰天鹅湾置业有限公司”（以下简称“粤泰置业”）。分立后派生公司淮南粤泰天鹅湾置业有限公司注册资本为3,000万元，股东广州粤泰集团股份有限公司认缴出资 2,700 万元，持股比例为 90%；

24、股东安徽江龙投资有限公司认缴出资 300 万元，持股比例为 10%。分立后该公司资产为359,280,162.4 元，负债 336,700,999.58 元，净资产 22,579,162.82 元，拥有田家庵区洞山中路南侧、两淮路东侧的安理大旧校区西地块，土地证号：淮国用（2011）第 030114 号，土地面积87,131 平方米地块的开发权。以安徽理工大学旧校区北地块及相关联的债务组建独立的新公司，名称为“淮南恒升天鹅湾置业有限公司”（以下简称“恒升置业”）。分立后派生公司淮南恒升天鹅湾置业有限公司注册资本为 8,800 万元，股东广州粤泰集团股份有限公司认缴出资 7,920 万元，持股比

25、例为 90%；股东安徽江龙投资有限公司认缴出资 880 万元，持股比例为 10%。分立后该公司资产为991,063,571.41 元，负债 923,533,728.6 元，净资产 67,529,842.81 元，拥有位于田家庵区姚南村西侧、曹咀村东侧、湖滨西路北侧的安理大旧校区北地块，土地证号：淮国用（2016）第 030023号，土地面积 69,002.04 平方米；土地证号：淮国用（2016）第 030024 号，土地面积 118,072.36平方米；土地证号：淮国用（2016）第 030025 号，土地面积 62,799.65 平方米。上述安理大旧校区北地块的三块地，共计 249,874

26、.05 平方米的开发权。上述两个新公司依法办理设立工商登记，原公司淮南仁爱天鹅湾置业有限公司存续，目前上述两个新公司已完成设立的工商登记手续。报告期内，经公司八届五十九次董事会及仁爱置业股东会审议通过，在公司2016年第四次临时股东大会的授权范围内，仁爱置业于2017年3月22日与淮南永嘉商业运营管理有限公司签署 淮南天鹅湾（中校区）项目转让协议，根据协议安排，仁爱置业将其拥有的淮南中校区项目一次性转让给永嘉商业，仁爱置业和永嘉商业双方确认按淮南中校区项目计容建筑面积1,061,150乘以2100元/单价计算，合计转让价款总额为人民币2,228,415,000元。报告期内，经公司八届六十一次董

27、事会审议通过，公司和安徽江龙投资有限公司于2017年4月6日与淮南永嘉商业运营管理有限公司签署淮南仁爱天鹅湾置业有限公司股权转让协议，根据协议安排，永嘉商业同意按本协议约定的条件和方式受让本公司及江龙投资所持有的目标公司100%股权。永嘉商业为取得目标公司100%股权，向本公司及安徽江龙支付979,861,012.10元作为本次交易的对价。截至目前，淮南仁爱天鹅湾置业有限公司已完成工商变更手续。由于仁爱置业原为公司控股子公司，公司从2015年至出售前陆续为仁爱置业垫付其所开发的天鹅湾中校区房地产开发项目的项目土地出让金、前期开发支出以及该项目建设的工程款支出等相关费用，累计垫付人民币11.07

28、亿元，从而形成公司对仁爱置业的应收债权。对于上述欠款及资金占用费，公司与仁爱置业及永嘉商业协商，永嘉商业同意将支付仁爱置业剩余的11.14亿淮南天鹅湾中校区的项目转让款用于归还仁爱置业尚欠公司的往来款，资金占用费已在转让款中予以考虑，具体支付时间按项目转让协议约定12月15日前支付。截至本报告披露2017 年年度报告 10/205 日，由于仁爱置业暂未收到永嘉商业11.14亿项目转让款，因此仁爱置业尚未向公司支付上述款项。公司已按照会计政策的规定计提了坏账准备。2、报告期内，经公司第八届董事会第六十三次会议审议通过，同意公司的二级全资控股子公司海南粤泰投资有限公司（粤泰投资系本公司全资控股子公

29、司海南白马天鹅湾置业有限公司的全资子公司）以人民币 880,600,950 元收购位于海南省海口市琼州区的滨江花园项目及福嘉花园项目。在上述董事会审议通过后，海南粤泰投资有限公司于 2017 年 5 月 22 日在海南省海口市与自然人张泰超、李青苗、黄宏权以及海口中税房地产开发有限公司签署项目转让协议。截止本报告日，“滨江花园”已取得中华人民共和国国土资源部颁发的不动产权证。3、2017 年 11 月 20 日公司 2017 年第五次临时股东大会对公司出售广州天鹅湾二期项目收益权资产已经做出预授权。2017 年 12 月 28 日，经公司第八届董事会第七十七次会议审议，同意与湛江海河投资有限公

30、司（以下简称“湛江海河”）签署标的资产收益权转让合同，湛江海河以人民币 56,028.30102 万元购买公司在广州开发的房地产项目广州天鹅湾二期中住宅部分共计10,375.6113 平方米面积的收益权。截止 2017 年 12 月 31 日，公司收到湛江海河投资有限公司支付给公司的 8,500 万元人民币。在收到上述 8,500 万元人民币后，2017 年 12 月 31 日公司与海河投资经友好协商，同意标的资产收益权转让合同分期履约，第一期交付 2011501 单元，并于 2017 年 12 月 31 日签署了确认书及补充协议予以确认。现经公司和海河投资友好协商后达成一致，公司和海河投资同

31、意变更原签署的标的资产收益权转让合同、标的资产收益权转让合同之补充协议的有关内容，并就上述变更事项签署标的资产收益权转让合同之补充协议（二）。协议签署后，公司和海河投资原约定的广州天鹅湾二期项目剩余价值为人民币 38,660.82642 万元的资产收益权转让不再继续履行，因此公司未能全部实现原来 8,000 万元人民币的盈利预测。经审计本次交易在 2017 年度确认营业收入15,320.33 万元，净利润 2,495.45 万元。4、2017 年 8 月 16 日，公司全资下属公司江门市粤泰发展有限公司（以下简称“江门粤泰”）与江门市新会区凯富投资开发有限公司以各自名义组成联合体参与江门市公共

32、资源交易中心举办的国有建设用地使用权网上挂牌出让，并以总价人民币捌亿零肆佰伍拾壹万元整（小写人民币80,451 万元）竞得编号为 JCR2017-91（新会 14）号地块【宗地位于南新区梅江蓢交、孖洛、九宾、西甲九滨（土名）】的国有建设用地使用权。截止本报告日，公司已取得中华人民共和国国土资源部颁发的不动产权证。其中：境外资产 868,852,398.89（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 4.66%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、长期从事房地产行业带来的综合优势 公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，是广州市最早取得房

33、地产开发一级资质的少数几家公司之一，在广州房地产界拥有良好的知名度，公司在房地产开发方面拥有极其丰富的经验。近年来，公司高薪聘请了在行业内具有丰富设计经验和良好口碑的房地产设计人才，并吸收了大批年轻优秀的专业人员。公司“天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的风格，在广州、江门、海口、淮南、三门峡等地与同档次的房地产产品相比都具有较强的市场竞争力。2、有效的项目成本控制，稳健进取的发展战略 多年来公司一直沿用“以销定产”的发展战略，经营决策合理，从不在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况参与土地的竞拍。当房地产市场过热时，公司主要通过协议收购、盘活烂尾楼盘等形式，用合理的价格，相对宽松、灵活的付

34、款节奏等方式获得土地储备；在房地产市场陷入低迷阶段，土地市场价格大幅下跌时，公司则以合作开发的方式取得项目开发权。公司取得的项目均依据自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的持续稳健发展奠定了坚实的基础。3、经验丰富、心理素质良好、决策灵活的管理团队 2017 年年度报告 11/205 公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验。丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。4、规范治理优势 公司具有较为完善、系统的公司治理模式。2013 年以来，公司通过

35、重大资产重组的形式，解决了与控股股东及其关联方的同业竞争问题，公司治理结构得以进一步完善，形成股东大会、董事会、监事会及经理层各司其职，相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会

36、经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。从近年房地产行业发展趋势来看，2014 年，我国房地产行业增速有所减缓，受经济增速放缓和限购效果逐步实现的影响，2014年全年房地产开发投资95,035.61亿元，名义同比增长10.49%，增速同比大幅下滑 9.30 个百分点。受限购政策持续影响以及对房地产行业悲观预期，2015 年，全国房地产开发投资 95,978.84 亿元，较上年名义增长 1.0%，增速继续同比下滑 9.50 个百分点，为近五年来的最低点。受益于宽松的信贷政策和去

37、库存政策实施，2016 年全国房地产开发投资10,258.00 亿元，名义同比增长 6.88%。其中，住宅投资 68,704.00 亿元，同比增长 6.36%，全国办公楼开发投资额为 6,533.00 亿元，同比增长 5.20%；商业营业用房开发投资额为 15,838.00 亿元，同比增长 8.43%。2017 年 16 月，全国房地产开发投资 50,610.00 亿元，同比增长 8.50%，增速较上年同期上升 2.40 个百分点，2017 年房地产投资回升态势明显。总体看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大。受国家政策导向的影响，自 2014 年起房地产业告别了

38、高速增长态势，开发投资增速逐渐放缓；但 2016年起，房地产投资增速有所回升。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内公司主要经营情况如下：1.江门地区公司：江门天鹅湾项目全年签约销售面积 52,227.43 平方米，签约金额 48,749.71万元，全年实现结转销售收入 32,502.34 万元。2.柬埔寨公司：柬埔寨天鹅湾项目全年销售面积 3,442.01 平方米，签约金额 1,054.68 万美元，全年实现结转销售收入 979.90 万美元。柬埔寨寰宇项目全年销售面积 69,028 平方米，签约金额 8,953.03 万美元，全年实现结转销售收入 6,317.91 万美

39、元。3.海南地区公司：海南天鹅湾项目全年签约销售面积80,428.77平方米，签约金额104,108.25万元。全年实现销售收入 103,564.32 万元；定安香江丽景项目全年签约销售面积 58,623.41 平方米，签约金额 38,846.76 万元。全年实现结转销售收入 36,543.46 万元。4.从化项目公司：从化亿城泉说项目全年签约销售面积：3,183.7 平方米，签约金额：6,382.46万元，全年实现结转销售收入：4,393.95 万元。5.淮南公司：淮南公园天鹅湾项目全年签约销售面积 20,539 平方米，签约金额 11,119.42万元。淮南仁爱项目实现结转销售收入 212

40、,230.00 万元。6.三门峡公司：三门峡天鹅湾项目全年签约销售面积 19,805.12 方米，签约金额 7,931.79万元。全年实现结转销售收入 5,230.83 万元。2017 年年度报告 12/205 7.郴州公司：全年实现结转销售收入 86,225.21 万元。8.广州天鹅湾二期项目全年签约面积 3216.20 平方，签约成交额 17,367.48 万元。全年实现结转销售收入 15,320.33 万元。2017 年公司全年实现营业收入 560,066.07 万元，比上年同期增长 487.12%。主要原因是:、仁爱置业将其拥有的淮南中校区项目一次性转让给永嘉商业，因而导致仁爱置业收入

41、大幅增长；、公司控股子公司淮南粤泰天鹅湾置业有限公司、海南白马天鹅湾置业有限公司、江门粤泰房地产有限公司等公司销售量和价格上涨带来收入增加；报告期内公司归属母公司净利润 116,785.79 万元，同比增长 704.63%。截止 2017 年 12 月 31日，公司总资产 186.43 亿元，归属于母公司的所有者权益为 58.95 亿元。报告期内在公司经营管理层的努力下，公司取得了一定的经营成绩。与此同时，公司也在不断提升自身管控水平，加强制度建设，强化资金管理，严格控制成本，抓重点求突破。公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需要大量的资金投入。目前房

42、地产市场的调控政策及市场环境比较复杂，公司虽然在 2016 年初重组成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他大型房地产开放商而言，公司的业务规模还是偏小，房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下，公司房地产业务的发展面临着一定局限。一、报告期内公司房地产项目储备及开发情况：1、报告期内，本公司通过司法诉讼的方式取得位于广州市白云区夏茅村畜牧场使用权及建筑物（以下简称“夏茅地块”），规划用途住宿餐饮用地、坑塘水面。2、报告期内，公司全资下属公司江门市粤泰发展有限公司与江门市新会区凯富投资开发有限公司以各自名义组成联合体参与江门市公共资源交

43、易中心举办的国有建设用地使用权网上挂牌出让，竞得编号为 JCR2017-91（新会 14）号地块【宗地位于南新区梅江蓢交、孖洛、九宾、西甲九滨（土名）】的国有建设用地使用权。3、报告期内，公司下属金边天鹅湾置业发展有限公司向关联方柬城泰集团有限公司收购柬城泰持有的柬埔寨王国金边市地块编号为 189 的土地所有权。目前上述土地过户手续尚在办理中。4、报告期内，海南定安香江丽景二期 6、7、8、9 号楼于 2017 年 9 月 29 日取得竣工验收备案，面积是 39,358.38 平方米。“滨江花园”取得海口市规划局关于滨江花园项目复工续建的规划核验意见，正在办理相关复工续建手续。5、报告期内，海

44、南天鹅湾项目（004152 号土地）G 地块已取得施工许可证，总建筑面积为52,189.77 平方米。6、报告期内，江门兴南小区 F 组团 F1 栋于 2017 年 5 月 31 日取得竣工验收备案，建筑面积为 17,926 平方米。二、在公司多元化业务方面 1、新豪斯设计院和国森园林公司在公司体系内快速开展业务。其中新豪斯设计院 2017 年以配合公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓展工作，加强团队技术力量和日常管理。2、国森园林公司 2017 年全面配合集团地产项目园建施工，同时做好苗木生产和销售工作。3、健康医疗产业方面：2017 年公司完成收购广东康

45、正天伦（粤沛）医疗投资有限公司股权，布局“大健康”板块，积极开拓高端康护医疗机构项目，与广东省第二人民医院成立国际医学中心项目，引入“省二院”生殖医学及生殖力保护中心，开设医疗美容、生殖健康等项目，2018 年正式运营。三、日常管理方面(一)推行标准化建设 2017 年重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化，强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本，提高设计质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展。(二)全面预算管理 2017 年年度报告 13/205 报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度，将财务预算从点到面

46、全面推进。促使企业从粗放型向集约型的转变，也促使企业从原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管理制度管控、调拨各项目公司资金。(三)项目招标结算采购方面 公司严格执行工程招标管理办法，不断完善大型工程招标管理，对大宗设备均进行集中采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司 工程结算管理细则，不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和估算金额的方式，由总部进行分析，对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从而确保各个开发项目建设的顺利进行。(四)人力资源管理方面 公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通过实地考察

47、、组织讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识，并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司 2017 年的编制计划提出了较好的修改意见，完成了对各地区公司的定岗定编工作。报告期内公司根据实际情况不断完善各种规章制度，严格管理机制，控制人力成本，根据各项目公司的业务需要进行了定编定岗的工作，以完善薪酬调整方案。(五)财务管理资金统筹方面 公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹调度资金，科学安排，营运调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利进行。公司红橘微财务系统基本建设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子公司之间一体化的财务信息共享平

48、台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。除此以外，公司报告期内根据业务发展需要，将管理模式由二级管控模式调整为三级管控模式，合理调整公司管理组织架构；加强公司内部控制检查与风险评估工作，再次完善部分管理制度；加强公司办公信息化进程，OA 系统全面上线并逐渐推广到各项目，明源售楼系统、红橘报销系统正式投入使用，浪潮财务系统正式运行。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 5,600,660,745.26

49、 953,913,839.35 487.12 营业成本 3,105,535,330.10 523,470,895.78 493.26 销售费用 171,094,329.89 59,573,598.33 187.20 管理费用 184,399,951.15 138,778,464.69 32.87 财务费用 208,437,718.21 46,573,785.10 347.54 经营活动产生的现金流量净额-863,147,758.17-3,201,902,056.15 73.04 投资活动产生的现金流量净额-652,489,201.87 164,063,791.54-497.70 筹资活动产生的

50、现金流量净额 1,440,186,446.02 3,342,911,235.42-56.92 研发支出 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 无 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 2017 年年度报告 14/205 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）1、房地产业 5,446,039,535.18 3,052,148,519.31 43.96 495.53 513.11 减少 1.60 个百分点 2、服务业 27