全筑股份：2017年年度报告.PDF

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1、2017 年年度报告 1/159 公司代码：603030 公司简称：全筑股份 上海全筑建筑装饰集团股份有限公司上海全筑建筑装饰集团股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/159 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会

2、会议。三、三、众华众华会计师事务所会计师事务所（特殊（特殊普通合伙普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人朱斌朱斌、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李福刚李福刚及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）徐尤信徐尤信声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2017年12月31日的总股本为基数，每10股派发现金红利0.

3、35元（含税），预计分配利润18,851,501.66 元。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅经营情况讨论与分析以及关于公司未来发展的讨论与分析中的相关内

4、容。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/159 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.15 第五节第五节 重要事项重要事项.29 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.48 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.56 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.57 第九节第九节 公司治理公司治理.62 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相

5、关情况.64 第十一节第十一节 财务报告财务报告.65 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.158 2017 年年度报告 4/159 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、全筑、全筑股份 指 上海全筑建筑装饰集团股份有限公司 全维投资 指 上海全维投资有限公司 全筑设计 指 上海全筑装饰设计集团有限公司 全品饰配 指 上海全品室内装饰配套工程有限公司 全筑住宅 指 上海全筑住宅装饰工程有限公司 全筑木业 指 上海全筑木业有限公司 全筑投资 指 上海全筑投资 有限公司 上海谱润 指 上海谱润股权投资企业

6、（有限合伙）复星谱润 指 上海复星谱润股权投资企业（有限合伙）易居生源 指 上海易居生源股权投资中心（有限合伙）易居生泉 指 上海易居生泉股权投资中心（有限合伙）城开集团 指 上海城开（集团）有限公司 全筑新军 指 上海全筑新军住宅科技有限公司 全筑装饰 指 上海全筑装饰有限公司 高昕幕墙 指 上海高昕节能科技有限公司 地东设计 指 上海地东建筑设计事务所有限公司 东瑞设计 指 上海东瑞建筑规划设计有限公司 创羿设计 指 创羿（上海）建筑工程咨询有限公司 艾尔门窗 指 艾尔门窗系统（上海）有限公司 赫斯帝橱柜 指 江苏赫斯帝橱柜有限公司 全筑新材料 指 上海全筑环保新材料有限公司 湖北新军 指

7、 湖北全筑新军住宅科技有限公司 成都新军 指 成都全筑新军住宅科技有限公司 河南新军 指 河南全筑新军住宅科技有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 众华所 指 众华会计师事务所（特殊普通合伙）上交所 指 上海证券交易所 报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 元、万元 指 人民币元、人民币万元 2017 年年度报告 5/159 第二节第二节 公公司简介和主要财务指标司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海全筑建筑装饰集团股份有限公司 公司的中文简称 全筑股份 公司的外文名称 Shanghai Trendzone Cons

8、truction Decoration Group Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Trendzone 公司的法定代表人 朱斌 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李勇 夏宇颖 联系地址 上海市南宁路1000号15楼 上海市南宁路1000号15楼 电话 021-33372630 021-33372630 传真 021-33372630 021-33372630 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市青浦区朱家角镇沪青平公路6335号7幢461 公司注册地址的邮政编码 201713 公司办公地址 上海市南宁路1000号15楼 公

9、司办公地址的邮政编码 200235 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上交所 全筑股份 603030/六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼 签字会计师姓名 孙勇、戎凯宇、林德伟

10、 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 国信证券股份有限公司 办公地址 上海市民生路1199弄证大五道口广场1号楼15 层 签字的保荐代表陈振瑜、庞海涛 2017 年年度报告 6/159 人姓名 持续督导的期间 2015 年 3 月 20 日至 2017 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 4,625,372,697.91 3,335,888,890.52 38.65 2,184,930,406.70

11、 归属于上市公司股东的净利润 164,755,598.68 100,391,414.28 64.11 82,532,511.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 156,583,967.60 66,421,847.38 135.74 73,734,081.91 经营活动产生的现金流量净额-279,012,332.17-290,477,763.97 3.95-4,679,482.28 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 1,606,557,650.31 1,430,371,342.69 12.32 849,268,795

12、.35 总资产 5,307,375,448.74 3,956,274,630.80 34.15 2,414,657,163.78 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.3094 0.2036 51.96%0.5502 稀释每股收益（元股）0.3094 0.2036 51.96%0.5502 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.2943 0.1347 118.49%0.5200 加权平均净资产收益率（%）10.90%9.89%增加1.01个百分点 11.35%扣除非经常性损益后的加权平均净资产收

13、益率（%）10.36%6.54%增加3.82个百分点 10.14%报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况

14、 适用 不适用 2017 年年度报告 7/159 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 464,543,031.88 1,247,402,405.38 1,282,272,223.62 1,631,155,037.03 归属于上市公司股东的净利润 17,301,006.78 8,449,172.81 22,874,367.58 115,727,536.86 归属于上市公

15、司股东的扣除非经常性损益后的净利润 17,295,321.31 3,994,657.01 21,753,686.84 113,136,787.79 经营活动产生的现金流量净额-78,027,352.89-145,403,255.46 353,294,317.66-408,876,041.48 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益-143,329.78 -70,717.54-5,037.2

16、0 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,559,262.31 10,219,301.89 9,729,052.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 275,406.55 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 5,827,025.21 372,821.92 2,444,273.98 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计 2017

17、年年度报告 8/159 提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期

18、损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 512,214.02 25,136,518.81-1,721,300.99 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-330,954.22 -92,613.52-69,636.08 所得税影响额-1,527,993.01 -1,595,744.66-1,578,922.47 合计 8,171,631.08 33,969,566.90 8,798,429.24 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2017 年年度

19、报告 9/159 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）公司主要业务（一）公司主要业务 公司是集建筑装饰研发、设计、施工、家具生产、软装配套和建筑科技为一体的装饰集团公司。公司属于建筑装饰行业，主要从事住宅全装修业务，客户为房地产开发商。近三年该业务收入均占公司总收入的 80%以上。除此之外，公司业务还包括公共建筑设计及施工、家装设计及施工、配套家具生产、软装配饰等。公司业务遍及全国 20 余省，50 余市。与全国上百家房地产开发商成为长期合作伙伴。截止 2017年底，公司累

20、计装修完成 700 多个楼盘，近千万方的住宅全装修项目，并且打造了汤臣一品、华府天地、檀宫、明苑等国内知名豪宅，参与了世博会绍兴饭店、韩美林艺术馆、上海中心、四季酒店、舟山铂尔曼酒店等公建项目建设，蝉联 14 届上海室内装饰设计金奖。（二）公司经营模式（二）公司经营模式 公司主要经营模式如下：（三）公司所处的行业情况（三）公司所处的行业情况 公司属于建筑装饰行业，主要从事住宅全装修。1、装饰装修行业情况 2017 年，国家继续以供给侧结构性改革为主线，坚持稳中求进，国民经济稳中向好，实现了平稳健康发展。GDP 同比增长 6.9%，CPI 上涨 1.6%，物价水平保持稳定，PPI 上涨 6.4%

21、，涨势趋稳。装饰装修行业受益于固定资产投资。随着固定资产投资增速放缓，装饰装修行业增速也放缓。根据国家统计局的统计，2017 年装饰装修行业累计产值约 1.20 万亿，同比增长 6.29%，涨幅同比收窄。2、住宅全装修市场情况 目前国内住宅交付仍以毛坯房为主，成品住宅占有率不超过 20%。对比欧美、日本等发达国家，存在很大的差距。自 2015 年开始，多个省市相继出台了推进全装修住宅的相关政策，住宅城乡建设部 2017 年4 月印发的建筑业“十三五”规划中指出到 2020 年，新开工全装修成品住宅面积达到 30%。可以预见的是，未来新建住宅全装修比例将加速提升，市场容量将进一步扩大。各省市颁布

22、的推进全装修住宅政策如下：2017 年年度报告 10/159 地区 时间 全装修相关政策推进情况 山东省政府 2016 年 12 月 关于转发省住房城乡建设厅山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案的通知：次年设区城市新建高层住宅实行全装修。海南省政府 2016 年 12 月 关于继续落实“两个暂停”政策，进一步促进房地产市场健康发展的通知：次年 7 月 1日起各市(县)商品住宅项目全部实行全装修。成都市城建委 2016 年 12 月 成都市建设行业大气污染防治十条措施：2020 年底，成都中心城区、高新区和天府新区新建商品住宅中成品住宅比例达到 80%。上海市政府 2017 年 7 月 上

23、海市住房发展“十三五”规划：大力推进装配式建筑发展，积极进全装修住宅建设。新建装配式住宅建筑单体预制率不应低于 40%或单体装配率不低于 60%。苏州市政府 2017 年 8 月 市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则（试行）的通知：新建普通商品住房实施全装修，其他居住建筑倡导实施全装修。浙江省政府 2017 年 8 月 关于加快建筑业改革与发展的实施意见：杭州市、宁波市、绍兴市作为重点推进城市，中心城区出让或划拨土地上的新建项目全部实施装配式建造；新建住宅率先推行标准化、集成化、模块化的装配式装修。辽宁省政府 2017 年 9 月 关于大力发展装配式建筑的实施意见：城市

24、中心区域原则上全部推行新建住宅全装修，逐年提高成品住宅比例。到 2020 年底，全省装配式建筑占新建建筑面积的比例力争达到20%以上，其中沈阳市力争达到 35%以上。嘉兴市建委 2017 年 9 月 嘉兴市绿色建筑专项规划(2017-2025)：嘉兴市近期全面实行住宅全装修的中心城区（东至秀洲区区界、南湖区区界，南至沪昆高速，西至乍嘉苏高速，北至申嘉湖高速）范围以内新建住宅全面实行全装修，实现成品交房。成都市政府 2017 年 10 月 进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见：2017 年至 2020 年底，成都全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区成品住宅面积比

25、例逐步达到 100%，郊区市县成品住宅面积比例逐步达到 80%。注：上表仅统计 2016 年 11 月之后发布的文件 全装修是住宅装饰的细分市场，目前从事住宅全装修的大多为公装公司，而公司是目前已上市的装饰公司中唯一专业从事住宅全装修的公司。装饰行业集中度低的特点决定了不存在某一家或几家公司占有市场大部分份额的情况。3、租赁住宅市场情况 2017 年 7 月 18 日，住房城乡建设部等 9 部门联合印发了关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知（以下简称“通知”），并选取广州、深圳、南京等 12 个城市作为首批试点。通知指出人口净流入的大中城市要借鉴德国、日本等国经验，支持相关国有

26、企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期、积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。同时，通知坚持市场化方向，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。此外，通知在土地政策方面鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。在金融政策方面加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动

27、发展房地产投资信托基金。由此，租赁市场迎来政策性利好，长租公寓进入实质性发展阶段。2017 年年度报告 11/159 各地关于租赁住宅的政策如下：时间 部门 政策 2016 年 11 月 税务总局 纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税 2017 年 1 月 广东省政府 工作目标：到 2018 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，推动实现城镇居民住有所居的目标 2017 年 2 月 住建部 规范租赁市场：加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管 2017 年 4 月 住建部

28、鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点；鼓励个人依法出租自有住房 2017 年 4 月 北京市政府 推动住房用地供给侧结构性改革，促进完善购租并举的住房体系，实现住有所居。未来 5 年加快供地新建住房中产权类约占 70%，租赁类约占 30%，未来五年 150 万套住房建设需求中包括 50 万套租赁住房 2017 年 7 月 九部委 在人口净流入的大城市中，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市为首批试点单位，明确各地要搭建住房租赁交易平台增加新建租赁住房供应 2017 年 7 月 深圳市政

29、府 提出要加快培育住房租赁市场，规范租赁市场秩序，培育多元化、规模化、专业化的住房供应主体，形成先租后买的梯度住房消费模式，努力构建分层次、多渠道的住房供应体系 2017 年 7 月 上海市政府“十三五”时期上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加 60%左右，其中将大幅增加租赁住房供应.在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房 70 万套 2017 年 7 月 广州市政府 住房租赁新政共 16 条，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行史无前例地大力扶持，首先提出了“租售同权”2017 年 7 月 住建部 将通过立法.明确租赁当事人的权利义务

30、，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度.逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇 2017 年 8 月 住建部 村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房 2017 年 11 月 上证所 全国首单长租公寓资产类 REITs(房地产信托投资基金)获得上证所审议通过 2017 年 11 月 上海公积金中心 上海市首批 14 家具有较大规模的住房租赁企业共同签署住房公积金租赁提取集中办理业务合作协议，可申请公积金提取支付房租 2018 年 1 月 国土资源部 沈阳、南京、杭州等 11 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案获

31、得国土部同意 北上广深十三五土地供应规划如下：类别 北京 上海 广州 深圳 总计 租赁 总计 租赁 总计 租赁 总计 租赁 计划土地供应量（公顷）6000 1300 5500 1700 3200 825 800 234 计划房屋供应套数（万）150 50 170 70 75 15 65 35 平均年供应套数（万）30 10 34 14 15 3 13 7 租赁房屋供应套数占比 33%41%20%35%2017 年年度报告 12/159 知名房地产商关于长租公寓的计划：名称 长租公寓品牌 今年成绩 发展计划 万科 泊寓 已进入 28 个城市，获取房间 8.4 万间 2017 年预计总获取房间数量

32、超过 10 万间，预计到 2018 年，拓展公寓目标 45 万间，远期规划则计划提供 100 万套公寓 龙湖 冠寓 进入了 16 个城市 2017 年开业 1.5 万间长租公寓，至 2020 年，数量达成行业前三，营收 20 亿元 旭辉 领寓国际 已开发 1 万间，筹建运营 28 个项目，进入13 个城市 今年的目标是入市 2 万间，5 年运营管理 20 万间，完成国际化布局，同时实现 IPO 上市 远洋 邦舍 Boonself 进入北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、大连共 7 个城市，2000 套房 2017 年目标签约 5000 套房 金地 草莓社区 已开业 4 家门店（上海、深圳），约

33、 1200间房。筹备中 7 家门店待开业（深圳、上海、杭州、昆明）约 1500 间 近三年目标拓展 6 万间，主力发展一线，准一线，二线重点城市 保利 N+公寓 已进入重庆、西安、大连、长沙等 十三五规划的战略目标指出，3 年内商业公寓板块做到内部自持和外部拓展双轨同时布局 招商蛇口 目前招商蛇口运营中的长租公寓达 1.6 万间，建筑规模总计约 60 万平方米 未来，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至 100 万间 上海地产集团 已经竞得 9 宗租赁住宅用地，总规划建筑面积超 66 万平方米 今年获得 19 幅地块，共计 108 万平方米建筑面积，可提供 2 万套租赁住宅，2018 上

34、半年前计划开工约 4000 套，到 2018 年底开工 100 万平米，2020 年交付 2 万套租赁住房 上海张江集团 已竞得 4 宗租赁住宅用地，总规划建筑面积超 25 万平方米 银行对长租公寓的金融支持 机构 时间 动作 江苏银行 2017 年 10 月 25 日 碧桂园上海长租项目获得 2500 万融资 中信银行 2017 年 10 月 30 日 将在未来 3 年为碧桂园在长租领域提供 300 亿元保障基金 中国建设银行 2017 年 11 月 1 日 湖北武汉市房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台正式上线运营 中国银行 2017 年 11 月 2 日 与厦门市国土资源

35、与房地产管理局合作，为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务 中国建设银行 2017 年 11 月 2 日 与广东省住建厅、佛山市政府达成住房租赁战略合作 中国建设银行 2017 年 11 月 3 日 在深圳与万科、恒大、碧桂园等 11 家房企以及比亚迪、方太等 11 家承租企业签署住房租赁战略合作协议 中国工商银行 2017 年 11 月 16 日 与广州市住房和城乡建设委员会合作，将为广州市住房租赁市场参与主体提供 5000 亿元授信资金支持 中国建设银行 2017 年 11 月 16 日 携手星河控股推出“ccb 建融家园.星河荣御”长租公寓 2017 年年度报告 13/159

36、 中国建设银行 2017 年 12 月 5 日 提供 200 亿元资金，助力碧桂园在上海发展长租公寓 中国建设银行 2017 年 12 月 11 日 招商蛇口通过建设银行发行全国首单银行间市场长租公寓资产支持票据，规模 200 亿元 中国农业银行 2018 年 1 月 18 日 发布“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品，“法人租赁住房贷款”的贷款对象涵盖了租赁住房的开发建设主体、购置并购主体、专业运营主体和其他出租主体，可有效满足客户在房源获取阶段、装修改造阶段、项目运营阶段的合理融资需求。而“共有产权住房贷款”则可重点满足客户在共有产权住房开发和销售环节的融资需求。截至目前，上海已

37、出让 29 幅租赁地块。2018 年 1 月 9 日，上海市人民政府分别与国家开发银行、中国建设银行在沪签署发挥开发性金融机构优势推进上海市住房租赁市场建设合作备忘录和推动上海市住房租赁市场发展战略合作备忘录。签约仪式上，国家开发银行上海市分行、中国建设银行上海市分行还分别与城投集团、地产集团、申通地铁集团、光明集团、张江集团等上海市国企签署租赁住房业务开发性金融合作协议住房租赁合作协议，进一步支持国企参与推动上海住房租赁市场健康发展。2018 年 1 月 20 日，上海首个国企租赁住房业务品牌城方，由上海地产集团正式发布。与此同时，上海地产集团与临港集团、建设银行、国寿润投资、中信证券、中国

38、通服、阿里云等20 多家企业组成的租赁住房建设运营生态合作联盟也宣告成立。上海地产集团租赁住房业务板块全面启动。目前，上海地产集团首批确定 17 幅租赁房地块，全部建成后可供应约 2 万套租赁房源。2018 年上半年，计划开工 4000 套，年底前全面开工，2020 年实现交付。未来长租公寓在政策引导和扶持下将得到大力发展，从而带动全装修市场的进一步提升。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）（一）客户客户资源优势资源优势 习主席在中央经济会议工作中明

39、确“房子是用来住的，不是用来炒的”，随后国家、各地政府出台了相关调控政策。2017 年随着租赁住宅概念的提出，国企、央企、各大龙头房地产企业开始布局长租公寓市场，并提出到十三五末的开发计划。随着长效机制的建立，未来房地产市场将逐步回归理性，房地产商高发展高增长的时代即将结束。房地产企业在国家继续推进新建住宅全装修的政策下，在面临销售放缓的情况下，会更加提升产品品质，从而选择行业内有口碑有品质的装饰公司进行合作。来自克尔瑞的观点，2018 年房地产行业集中度将大幅提升，竞争将更加激烈。2017 年碧桂园、万科、恒大跻身销售 5000 亿行列，2018 年将有更多房地产企业达到千亿销售目标。预计前

40、 10 强将占到整个市场份额的 35%，前 30 强会接近甚至达到 50%的市场份额。公司主要业务为住宅全装修，客户为房地产开发商，经过近 20 年的行业积累，公司拥有了一批稳定的客户资源，其中多为前 30 强开发商。大型房企资金实力雄厚，对政策会有预判并作出相应调整，抗风险能力强。2017 年年度报告 14/159 （二）（二）人员优势人员优势 公司专业从事住宅全装修近 20 年，拥有一支强大的设计师队伍和施工管理人员队伍。他们在行业深耕多年，具有丰富的行业经验。公司建立的 T 队人才培养计划已为公司重要岗位输送了年轻的后备军，在经过若干年的磨砺成长后，他们将成为公司的中坚力量。（三）底层大

41、数据优势（三）底层大数据优势 公司迄今为止已实施了 700 多个楼盘的全装修项目，完工近千万方。在此过程中获取了大量关于房屋的底层数据，通过“完美入住”及“定制精装”，公司能够最先获取业主最直接的生活习惯数据，这都将是公司转型“人居生活服务”建立交互式人居生活环境数据库的基础。装饰装修行业属于传统行业，规模发展受到的制约比较大。而定位于人居消费升级服务具有广阔的蓝海市场，可以实现更快周期更大规模的快速增长。（四）智能设备优势（四）智能设备优势 劳务工人用工成本高启是近年来行业面临的日益严峻的问题，年轻人不愿意再从事脏乱差没有社会地位的装修工作，劳动力断层现象在未来几年内将更加明显。靠人施工是建

42、筑装饰行业几十年来的特性，公司正是看到了制约行业发展的重大因素，与上海大学共同研制了人工替代智能施工机器人。目前市面上的智能施工机器人属于“人工辅助”。人工辅助仍然需要依靠人，而这与施工人员的减少，没有更多人来辅助设备施工相违背。公司对智能施工机器人的定位是“人工替代”，是完全可以自主实施不需要人为干预的。目前，公司的智能划线机器人样机已经完成。2017 年年度报告 15/159 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）（一）公司现有公司现有业务情况业务情况 公司主营业务为装饰装修，其中住宅全装修收入占到公司营业收入的 80%以上。

43、除全装修业务外，公司还有设计、家装施工、工程家具生产制造、软装配饰等业务。这几类业务在业务收入中占比较小。住宅全装修的客户是房地产商，是 TO B 的业务。近几年公装市场萎缩，很多大型的装饰企业开始进入住宅装饰市场。随着国家关于新建住宅全装修政策的推进落实，越来越多的以前从事公装的装饰企业开始与开发商合作进入住宅全装修市场。公司从 1999 年进入全装修市场至今已近 20 年，是已上市的装饰公司中唯一专业从事全装修的公司。住宅全装修首先符合国家政策，其次相较于零散家装，能够快速标准化、规模化，行业瓶颈比较高。（二）公司定制精装业务（二）公司定制精装业务 定制精装业务即 B TO B TO C

44、业务，是以开发商为导入口，在一个楼盘内提供集中式的毛坯房装修。目前在国内新建住宅全装修比例不高的情况下，定制精装业务就成为了全装修业务的必要补充。公司 2016 年开始发展定制精装业务，目前收入规模较小。但由于定制精装的最终客户是个人小业主，因此相较于全装修，该业务的毛利率、现金流会较好。（三）公司未来大力发展的业务板块（三）公司未来大力发展的业务板块 公司以全装修为主要业务，其他业务占比都比较小。2017 年，公司对业务结构进行了重新梳理。由于全装修业务毛利率和现金流偏低，公司在保障全装修业务稳步增长的情况下，将大力发展以下几个可以改善公司毛利率及现金流的业务板块。1、设计业务：公司在 20

45、17 年对设计板块业务进行了重整，并正式更名为设计集团，旗下包括 8 家设计类公司。相较于施工业务，设计的毛利率较高，现金流较好。并且以设计为先导，也可带来后续的施工业务。目前行业实施的是总承包管理模式，未来将与国外趋同，是总包管理模式即 EPC，唯一可以具备资质的就是设计公司。2、定制精装（B To B To C）业务：目前新建住宅全装修比例仍然较低，大多仍以毛坯房交付业主，定制精装的客户就是此类集中式交付毛坯房的业主。此项业务具有较大市场空间。相较于 TO B 的全装修业务，TO C 的定制精装业务现金流更好，毛利率也偏高。3、家具制造业务：公司于 2017 年收购了澳大利亚 GOSA，并

46、于南通建立了工厂。公司结合澳大利亚 GOSA 品牌进行橱柜生产，主要为公司全装修、定制精装提供工程配套服务。同时也将作为独立的橱柜品牌进行海内外销售。（四）（四）公司对外收购公司对外收购 公司并购方向主要有两个，一是横向收购产业链延伸的公司，二是纵向收购上游行业公司。2017 年公司进行了产业链延伸公司的收购。公司收购了地东设计，主要从事建筑设计、景观规划设计，城市设计等；收购了东瑞设计，主要从事建筑设计，拥有建筑业甲级设计资质；投资参股了创羿设计，主要利用 BIM 技术提供设计咨询服务。公司产业链的衍生还涉及园林、景观规划等。2017 年年度报告 16/159 （五）（五）公司提出的公司提出

47、的“人居生活服务人居生活服务”公司的企业愿景是“人居环境塑造，人居生活服务”。未来，公司将“双轮驱动”，在传统业务稳定增长的情况下，逐步建立面向消费升级的家居服务。目前公司从事的装饰装修业务属于人居环境塑造，仍以新建住宅全装修为主要业务。未来公司将从装修市场延伸至装修后市场，通过建立人居环境数据库，提供一系列人居生活服务，诸如产品维护保养、更新更换、升级改造等或由此而衍生出来的其他服务。（六）报告期六）报告期内公司主要事项内公司主要事项 1、报告期内，公司进行了董事会、监事会换届选举。选举朱斌、陈文、丛中笑、王亚民、崔荣军、周波、徐甘为第三届董事会成员，任期自 2017 年 3 月 24 至

48、2020 年 3 月 23 日。选举周祖康、陶瑜、贾全莉为第三届监事会成员，任期自 2017 年 3 月 24 至 2020 年 3 月 23 日。2、报告期内，公司实施了限制性股票激励计划。本次限制性股票向 181 名激励对象授予 219.2万股股票，授予价格为 15.31 元/股。公司实施利润分配及资本公积转增股本后，董事会对 2017年限制性股票激励计划回购数量及回购价格进行调整。激励对象方鹏、顾媛媛因离职不符合激励条件，公司对其持有的已授予未解锁的全部限制性股票进行了回购。3、报告期内，公司 2016 年净利润、营业收入均未达到期权激励计划第二个行权期条件，因此公司取消股票期权激励计划

49、第二个行权期股票期权。4、报告期内，公司实施了利润分配方案及资本公积转增股本。以截止到股权登记日的公司总股本为基数，每股派发现金红利 0.06 元（含税），同时以资本公积金每 1 股转增 2 股。5、报告期内，公司出资 1.53 亿元受让地东设计部分股权并对其进行增资扩股。本次对外投资完成后，公司持有地东设计 51%的股权，地东设计成为公司的控股子公司。6、报告期内，公司向 6 名机构投资者非公开发行的股票上市流通。7、报告期内，公司与海南华源置业有限公司签订了金额为人民币 3 亿元的精装修工程施工合同；与上海宝恒置业有限公司签订了人民币金额为 3.5 亿元的建筑装饰工程施工合同；公司全资子公

50、司全筑装饰与湖南九华东方酒店有限公司签订了金额为人民币 4.5 亿元的湖南省湘潭市东方九华索菲特酒店室内装饰、外立面装饰及机电系统设计、采购、供应及安装工程（EPC）合同。8、报告期内，公司进行了会计估计变更。本次会计估计变更采用未来适用法进行会计处理，无需追溯调整，不涉及公司业务范围变化，对公司以前各年度财务状况和经营成果不产生影响。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 46.25 亿元，同比增长 38.65%；归属于上市公司股东的净利润1.65 亿元，同比增长 64.11%；资产总计 53.07 亿元，同比增长 34.15%。(一一)主营业务分析主营