2022年成本法常见错误.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛1 / 13成本法常见错误1、运算时采纳的是项目实际发生额,未说明是否符合当地现时社会一般成本即要区分实际成本和客观成本,成本应为社会平均成本 成本；, 即客观成本成本,采纳重置成本,不能用重建2 适用于新开发房地产的基本公式 p-225 理论1 适用于新开发的房地产的基本公式新开发的房地产价值土地取得成本+开发成本 +治理费用 +投资利息 +销售费用十销售税费+开发利润2 适用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物价值= 建筑物建设成本+治理费用 +投资利息销售费用+销售税费 +开发利润3 适用于新开发

2、的土地的基本公式新开发的土地价值取得待开发土地的成本 +销售税费 +开发利润 3、适用于旧房地产的基本公式 p-228 1 适用于旧的房地的基本公式+土地开发成本 +治理费用 +投资利息销售费用旧的房地价值房地重新购建价格- 建筑物的折旧或者旧的房地价值 = 土地重新购建价格 + 建筑物重新购建价格 - 建筑物折旧2 适用于旧的建筑物的基本公式旧建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧4、房地产价格构成划分为以下 7 大项留意不要漏项土地取得成本；开发成本；治理费用；销售费用； 开发利润； P-215 理论 5、土地取得成本留意事项 p-215 理论 取值要说明依据取得房地产开发用地得途径

3、可归纳为以下 3 类情形： 一 市场购买下得土地取得成本投资利息；销售税费；名师归纳总结 更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！第 1 页,共 13 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛2 / 13由购置土地的价款和在购置时应由开发商 花税 构成； 二 征收集体土地下的土地取得成本 1 征地补偿安置费用的组成 作为买方 缴纳的税费 如契税、交易手续费、营土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗的补偿费支配被征地农夫社会保证费 2 相关税费征地治理费耕地占有税耕地开垦费新菜地开发建设基金政府

4、规定的其他费用 3 土地使用权出让金等土地有偿使用费 三 征收国有土地上房屋的土地取得成本 1 房屋拆迁补偿安置费用的组成被拆迁房屋的房地产市场价格 被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额 搬迁补助费安置补助费 拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费 2 相关费用房屋拆迁治理费 房屋拆迁估价费 房屋拆迁服务费房屋拆除和渣土清运费 政府规定的其他费用 3 土地使用权出让金等土地有偿使用费6、开发成本留意事项取值要说明依据开发建设过程中的税费、基础设施配套费、 建筑开发成本一般包括勘察设计等前期工程费、安装工程费、 公共配套设施建设费、论 其他工程费、 开发期间税费等, 留意不能漏项； p-216 理可

5、以将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本；其中,开发成本中本质上应归更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage / 大家论坛 3 / 13属于土地价值的基础设施建设费等费用,属于土地开发成本；开发成本减去土地开发成本后 的余额, 属于建筑物建设成本；公共配套设施建设费等费用视土地市场成熟度、房地产开发 用地大小等情形,归入土地开发成本或建筑物建设成本中,或者在两者之间进行合理安排；7、治理费用求取取值要说明依据以及基数包

6、括开发商的人职工资及福利费、办公费、差旅费等；按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算；8、销售费用求取取值要说明依据以及基数销售费用应当区分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用；广告宣扬费、售资料制作费、样板房、样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生 的必需计利息 销售代理费一般是与销售同时发生的- 不必计利息 销售费用通常是按售价估价对象乘以肯定比率来测算；9、投资利息的运算取值要说明依据以及基数1 应计息的项目 土地取得成本、开发成本、治理费用和销售费用；2 计息期的运算建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期,终点是估价对象开发完成的日期估价时点；当估价对象为现房的

7、,一般是假设估价对象在估价时点竣工验收完成；对于在土地上进行房屋建设的情形来说,建设期又可分为前期和建造期；前期是自取得房地产开发用地之日起至开工开发开工之日止的时间；建造期是自开工开发之日起至房屋竣工之日止的时间；计息期应依据它们在估价时点在此假设为现在的客观水平来估算；每项费用的计息期的起点,是该项费用发生的时点,终点是开发期的终点 土地取得成本计息期一般从建设期开头到终止；开发成本、 治理费用和销售费用的投入是在建造期内匀称投入的,故运算期应计建造期的一更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 13 页精选学

8、习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛40%,第三年投入4 / 13半,另外仍要留意在第一年投入40%,其次年投入20%的运算期的运算方法是考试的重点； 在一般情形下地价是开头一次性投入的,都要计息；10、销售税费求取 开发商 作为卖方 缴纳的税费,又可分为以下两类：1 销售税金及附加,包括营业税、城市保护建设税和训练费附加 等；2 其他销售税费,包括印花税、交易手续费等；在估价时通常是按售价估价对象乘以这一比率来测算；也就是从一开头投入到工程完工 通常简称“ 两税一费” 销售税费一般也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税；11、开发利润运算

9、时,不同的利润率要对应不同的运算基数开发利润是指房地产开发商业主的利润； 1 开发利润是土地增值税、企业所得税前的,即：开发利润开发完成后的房地产价值 用- 销售税费- 土地取得成本 - 开发成本 - 治理费用 - 投资利息 - 销售费2 开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润；3 开发利润通常依据肯定基数乘以相应的利润率来估算；开发利润的运算基数和相应的利 润率主要有以下 4 种:p223 1 直接成本利润率 运算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 2 投资利润率 运算基数 = 土地取得成本 + 开发成本 + 治理费用十销售费用 3 成本利润率 运算基数 = 土地取得成本 + 开发

10、成本 + 治理费用 + 销售费用 + 投资利息 4 销售利润率运算基数 = 开发完成后的房地产价值 售价 - 估价对象/ 大家网,大家的！更多精品在大家！:/club.topsage 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛5 / 13利润率是通过大量调查、明白同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的；将上述房地产价格各个构成部分累加得到的一般是房地产的总价；求取房地产的单价仍需要 将该总价除以商品房总面积 建筑面积或套内建筑面积等 , 而不是除以房地产开发项目所 有建筑物总面积

11、；12、结合市场供求分析确定评估出的积算价格 13、对于过旧的建筑物不大适用成本法 14、新开发的土地、新建房地产可采纳成本法,一般不扣除折旧,但应进行工程质量、环 境等因素调整；15、关于重新购建价格错误 必需是估价时点的必需是客观的是全新状态下的；标准具体估价中估价对象的重 置价格或重建价格构成内容,应依据实际情形,在条列举的价格构成内容基础上酌情增减,并在估价报告中予以说明；16、成本法运算贷款利息时应用复利,不能用单利；17、成本法中房屋的建造成本不同房屋的重置成本,房屋的重置成本包括房屋的建造成本 再加上开发商应负担的正常费用、利息、利润和税金等；土地成本一般可运用基准地价修正法求取

12、；18、运算各种费用如治理费和投资利息、利润运算时,建筑面积取值一般为总建筑面 积,而不是可销售面积；19、运算各种费用如治理费和投资利息、利润运算时,假如运算基数为开发成本,那 么应当包括土地和建筑物两部分的开发成本,而不仅仅是建筑物的开发成本；20、各类重新购建价格的求取思路-P229理论 一 房地重新购建价格的求取思路 一房地产价格构成；二先求取土地的重新购建价格,再求取建筑物的重新购建价格,然后将两者相加来求取；这 一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情形,或者更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - -

13、- - - -第 5 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛6 / 13有关成本、费用、税金、利润,特殊是基础设施建设费、公共配套设施建设费较简洁在土地 和建筑物之间进行划分或分摊的情形； 二 土地重新购建价格的求取思路 假设该土地上没有建筑物,然后采纳市场法、 基准地价修正法等求取该土地的重新购置价格；求取土地的重新购建价格,也可以采纳成本法求取其重新开发成本；因此, 土地的重新购建 价格可进一步分为重新购置价格和重新开发成本； 三 建筑物重新购建价格的求取思路设想将该全新建筑物发包给建筑承包商建筑施工企业 建造,由建筑承包

14、商将能直接使用的全新建筑物移交给发包人,这种情形下发包人应支付给建筑承包商的全部费用 即建设工程 价款或工程承发包价格 , 再加上发包人的其他必要支出 如治理费用、 销售费用、投资利息、销售税费等 及发包人的应得利润；P-230 理论 21、重置价格 重建价格,两者适用条件不同 22、自有资金利息不计入利润,而计入成本；23、建筑物重新购建价格的求取方法p-231 理论有单求取建筑物重新购建价格的具体方法,依据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分,位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法；24、建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物市场价值 25、求取建筑物折旧的方法简洁出错地方p

15、-238 理论 一 、年限法求取 p240- 理论 年限法中最主要的是直线法；式中：在直线法的情形下,每年的折旧额 D i 是一个常数 D ； C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值,是建筑物的残值减去清理费用后的余额；更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛7 / 13N 建筑物的经济寿命；R 建筑物的净残值率 C-S 称为折旧基数：年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率,假如用 d 来表示,即：有效年龄为 t

16、 年的建筑物折旧总额的运算公式为: 式中： Et 建筑物的折旧总额；采纳直线法折旧下的建筑物现值的运算公式为 : 式中： V 建筑物的现值；3、成新折扣法 运算公式为 : V= C q 式中V - 建筑物的现值；q - 建筑物的成新率% ；C - 建筑物的重新购建价格；用直线法运算成新率的公式为： 二 市场提取法 p244- 理论 市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下 : 1 从当地房地产市场上搜集大量的交易实例；2 从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例； 3 对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情形修正、 房地产状况调整 留意不对其中的折旧状况进行调整, 但不进

17、行市场状况调整；大家网,大家的！更多精品在大家！:/club.topsage / 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage / 大家论坛 8 / 13留意： 不对折旧进行调整是由于假如对折旧进行了调整,就提取不出可比实例的折旧了；不 进行市场状况调整,是由于市场状况的变化是折旧的一部分,它属于经济折旧的范畴,假如 进行了调整,就相当于削减了经济折旧；4 求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格,然后将前面换算、修正和调整 后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值；5

18、 求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格,然后将每个可比实例的建筑 物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧；6 将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率；7 将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率,或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物 年龄,便可以得到估价对象建筑物折旧,即：建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 总折旧率 或者 建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 年平均折旧率 建筑物年龄 利用市场提取法求出的年平均折旧率,仍可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命；在假设 建筑物的残值率为零的情形下 : = 1/ 平均年折旧率留意条件为 R=0

19、建筑物经济寿命 利用总折旧率仍可以求出建筑物的成新率：建筑物成新率 =1 - 总折旧率 三 分解法 - 出题重点 p-245 理论1. 物质折旧的求取方法 物质折旧的求取过程和方法如下 : 将物质折旧项目分为可修复项目和不行修复项目两类；2 对于可修复项目,估算在估价时点采纳最优修复方案使其复原到新的或者相当于新的状 况下所必要的费用作为折旧额；3 对于不行修复项目,依据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济 寿命,分为短寿命项目和长寿命项目两类；更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 13 页精

20、选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛9 / 134 将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加,即为物质 折旧额；2、功能缺乏折旧的求取；将功能折旧分为功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧；A 功能缺乏折旧求取 分为可修复的功能和不行修复的功能；对于可修复的功能缺乏引起的折旧,在采纳缺乏该功能的“ 重建价格” 下的求取方法是：估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用；估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用；可修复的功能缺乏引起的折旧 = - 增加该功能所超额的费用为折旧额假如是

21、采纳具有该功能的“ 重置价格”,就减去在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要 的费用,可直接得到了扣除该功能缺乏引起的折旧后的价值；对于不行修复的功能缺乏引起的折旧,可以采纳以下方法来求取：利用“ 租金缺失资本化法” 求取缺乏该功能导致的将来每年缺失租金的现值之和；估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用； 折旧额 B 功能落后折旧求取 分为可修复的功能和不行修复的功能；对于可修复的功能落后引起的折旧,在采纳落后该功能的“ 重置价值” 下的求取方法是：功能落后的重置价格 功能落后的已提折旧 拆除功能落后的必要的费用 功能落后的可回收的残值 安装新的功能所必要的费用 在估价时点

22、重置建造建筑物时一同安装所必要费用更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛10 / 13折旧额-市场价值房屋重置价值 对于不行修复的功能落后引起的折旧,在采纳落后该功能的“ 重置价值” 下的求取方法是：功能落后的重置价格 功能落后的已提折旧 拆除功能落后的必要的费用 功能落后的可回收的残值 收益缺失资本化法 在估价时点重置建造建筑物时一同安装所必要费用折旧额-市场价值房屋重置价值 C 功能过剩折旧求取方法 功能过剩是

23、不行修复的；功能过剩引起的折旧第一应包括功能过剩所造成的“ 无效成本”；无论是采纳重置价格仍是采纳重建价格,功能过剩引起的折旧仍应包括功能过剩所造成的“ 超额持有成本”；超额持有成本可以利用“ 超额运营费用资本化法”即功能过剩导致的未来每年超额运营费用的现值之和来求取；在采纳重置价格的情形下 : 扣除功能过剩引起的折旧后的价值 在采纳重建价格的情形下 扣除功能过剩引起的折旧后的价值 = 重置价格 - 超额持有成本 = 重建价格 - 无效成本 + 超额持有成本 5 将功能缺乏引起的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起的折旧额相加,即为 功能折旧额；利用“ 收益缺失资本化法” 求取将来每年因

24、建筑物以外的各种不利因素所缺失的收益的现 值之和作为经济折旧额；更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛11 / 1326、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响p-250 理论a 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而终止的,应按建筑物的经济寿命运算建筑物折旧；b 建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而终止的,分为土地使用权出让合同未商定不行续期应按建筑物的经济寿命运算建筑物折旧商定不行续期应按建筑物的经济寿命土地使用期限的

25、那部分寿命后的寿命运算建筑物折旧27、成本法中采纳的残值率不要用错 钢筋混凝土结构0；2；3；砖混结构一等2；砖混结构二等砖木结构一等6；砖木结构二等4；砖木结构三等简易结构0；28、各种结构房屋的耐用年限不要用错钢筋混凝土结构：生产用房 50 年,受腐蚀的生产用房 35 年,非生产用房 60 年；砖混结构一等：生产用房 40 年,受腐蚀的生产用房 30 年,非生产用房 50 年；砖混结构二等：生产用房 40 年,受腐蚀的生产用房 30 年,非生产用房 50 年；砖木结构一等：生产用房 30 年,受腐蚀的生产用房 20 年,非生产用房 40 年； 砖木结构二等：生产用房 30 年,受腐蚀的生产

26、用房 20 年,非生产用房 40 年；砖木结构三等：生产用房 30 年,受腐蚀的生产用房 20 年,非生产用房 40 年；简易结构 10 年；29、重 置 价 格 没 有 修 正 为 估 价 时 点 的 重 置 价 格30、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值缺失；标准条31、成本法运算折旧时,特殊留意折旧年限确定,一是建筑物的经济寿命,二是土地使用年限出让土地 ；地租的求取不能简洁的取系数,而是同收益法中求净收益一样的方法计算；更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 13 页精选学习资

27、料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛；12 / 1332、要依据市场供求分析来最终确定评估值表达在经济折旧的确定上33、商品住宅价格构成：p252- 理论 1 成本；征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算运算；住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算运算；住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的具体 自治区、 直辖 规划和施工图预算运算；住宅小区的基础设施和配套建设项目依据国家和省、市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；治理费：以上述至项之和为基数的 l 3运算；贷款利息；2

28、 利润；以上述成本中至项之和为基数核定；3 税金；按国家税法规定缴纳；4 地段差价；34、经济适用住房价格构成 p-253 理论 1 开发成本；包括：征地和拆迁安置补偿费；开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及 平整场地等勘察设计和前期工程费；房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建 含桩基 工程费、 水暖电气安装工程费及附属工程费；在小区用地规划红线以内非营业性公共配套设施建设费；治理费依据不超过以上1 至 4 项费用之和的2运算；贷款利息；更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第

29、12 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - :/club.topsage /大家论坛13 / 13行政事业性收费；2 税金；依照国家规定的税目和税率运算；3 利润；依据不超过开发成本中至项费用之和的 3运算；35、勘察设计和前期工程费一般情形下属于建筑物开发成本,但要留意其中的场地平整等 费用与土地取得成本的连接；36、求取整体房地产的价值时,期末转售收益是指在房地产持有期未转售房地产并扣减抵 押贷款余额之后的收益；37、利息运算缺少治理费和销售费用或作不计入销售费用的理由 38、没有其他工程费和开发期间税费是算错；39、土地开发成本土地开发费用土地取得成本土地取得费用土地成本土地 重新购建价格 40、土地使用费是指占有使用建设用地每年应交纳的一项占用费用更多精品在大家！:/club.topsage / 大家网,大家的！名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 13 页