2022年房地产估价规范年月.docx

《2022年房地产估价规范年月.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价规范年月.docx（43页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产估价规范2022.8 1 总 就1.0.1 为了规范房地产估价行为,统一房地产估价程序和方法,保证房地产估价质量,制定本规范；1.0.2 本规范适用于房地产估价活动；1.0.3 房地产估价除应符合本规范的规定外,尚应符合国家现行有关强制性标准的规定；2 估价原就2.0.1 评估市场价值,应遵循以下原就： 1 独立、客观、公正原就； 2 合法原就； 3 价值日期原就； 4 替代原就；5 最高正确利用原就；2.0.2 房地产的抵押评估价值和抵押净值评估,除应遵循市场价值评估原就外,仍应遵循谨慎原就,2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他

2、价值和价格评估应依据估价目的和价值类型从市场价值评估的 原就中挑选适用原就,并可增加其他适用原就2.0.4 遵行不同估价原就的评估价值,应符合以下规定：1. 遵循独立、客观、公正原就,评估价值应对各方估价利害关系人均是公正合理的价值或价格；2. 遵循合法原就,估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；3. 遵循价值时点原就,估价结果应是在依据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；4. 遵循替代原就,估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范畴内；5. 遵循最高正确利用原就,估价结果应是在估价对象最高正确利用状况下的价值或价格；6.遵循谨慎原就,评估价值应在充分考虑导

3、致估价对象价值或价格偏低的因素,谨慎考虑导致估价对象价 值或价格偏高因素下的价值或价格；2.0.5 最高正确利用状况包括正确的用途、规模和档次等,应按法律上答应、技术上可能、财务上可 行、价值最大化的次序进行分析、挑选和判定确定；并符合以下规定： 1.当估价对象权益人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权益不同时,应依据估价目的确定是 从估价对象权益人的角度或从意向取得者的角度进行估价,再依据其对估价对象依法享有的开发利用权 利,确定估价对象的最高正确利用状况； 2. 当估价对象已做了某种使用,应在调查及分析其利用现状基础上,对其最高正确利用和相应的估价前 提作出以下的判定和挑选,并在估价

4、报告中说明： 1 保护现状前提：分析、判定保护现状、连续利用最为合理的,应以保护现状为前提进行估价； 2 更新改造前提：分析、判定更新改造再予以利用最为合理的,应以更新改造为前提进行估价； 3 转变用途前提：分析、判定转变用途再予以利用最为合理的,应以转变用途为前提进行估价； 4 扩大规模前提：分析、判定扩大规模再予以利用最为合理的,应以扩大规模为前提进行估价； 5 重新开发前提：分析、判定重新开发再予以利用最为合理的,应以重新开发为前提进行估价；6 上述情形的某种组合或其他特殊利用最为合理的,应挑选上述前提的某种组合或其他特殊利用前提 进行估价；名师归纳总结 - - - - - - -第 1

5、 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一样时,应按以下规定确定估价所依据的用途,并应 作为估价假设中的不相一样假设在估价报告中说明 制：及对估价报告和估价结果的使用作出相应限1.政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的,应按其认定或处理结果进行估价；2.政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的,应按以下规定执行：1）登记用途、规划用途之间不一样的,可依据估价目的或最高正确利用原就挑选其中一种用途；2）实际用途与登记用途、规划用途均不一样的,应依据估价目的确定估价所依据的用途；3 估价程序3.0

6、.1 1 房地产估价工作应按以下程序进行： 1 受理估价托付 2 明确估价基本领项； 3 制定估价作业方案； 4 搜集估价所需资料； 5 实地查勘估价对象； 6 选定估价方法进行测算； 7 确定估价结果； 8 撰写估价报告； 9 审核估价报告； 10 交付估价报告； 11 估价资料归档；3.0.2 估价托付应由房地产估价机构统一受理,并应符合以下规定：1 在接受估价托付时,应要求估价托付人出具估价托付书；2 打算受理估价托付后,应依据估价工程的规模、难度和完成时间确定参与估价的注册房地产估价师 数量,并清洗选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价题共同进行估价,且应明确其中一人为工程负责人；4

7、 除应采纳批量估价的工程外,每个估价工程应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委 托 、实地查勘估价对拟定估价报告等估价工作；3.0.3 估价基本领项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型 关情形和规定的基础上确定,并应符合以下规定：,应与估价托付人进行沟通及调查有 1.估价目的应依据托付人真实、具体的估价需要以及估价报告的预期用途或预期使用者确定,对其表述 应具体、精确、简洁； 2 价值时点应依据估价目的确定,采纳公历表示,宜具体到日；回忆性估价和猜测性估价的价值时点在 难以具体到日且能满意估价目的需要的情形下,可到周或旬、月、季、半年、年等； 3 估价对象应在估价托付人指定及供应

8、有关情形和资料的基础上,依据估价目的依法确定；并应明确界 定其财产范畴和空间范畴,不得遗漏或虚构；法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或 进行其他活动的房地产,或征收不予补偿的房地产,不应作为相应估价目的的估价对象；对作为估价对 象的,应在估价报告中依据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法 性； 4 价值类型应依据估价目的确定,并应包括价值或价格的名称、价值定义或内涵；3.0.4 制定估价作业方案应对估价目的进行分析的基础上编制,并应包括以下内容：名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - -

9、- - 1 估价工作的主要内容及质量要求,应包括拟采纳的估价方法和估价技术路线,拟搜集的估价所需资 料及其来源渠道等； 2 估价工作的具体步骤准时间进度； 3 估价工作的人员支配；3.0.5 估价所需资料应针对估价工程进行搜集,并应包括以下资料： 1 反映估价对象区位、实物和权益状况的资料 2 估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料； 3 对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料； 4 对房地产价值和价格有普遍影响的资料；3.0.6 对搜集的估价所需资料应进行检查；当估价托付人是估价对象权益人时,应查看估价对象的权属证 明原件,并应将复印与原件核对,不得仅凭复印件判定或假定估价

10、对象的权属状况；3.0.7 估价对象的实地查勘应符合以下规定：1 应观看、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况,2 应拍照反映估价对象外观和内部状况以及四周环境状况的照片等影像资料,并应补充搜集估价所需的 关于估价对象的其他资料； 3 应制作实地查勘记录,并记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名,等,记载的内容 应真实、客观、精确、完整、清晰；3.0.8 当无法进入估价对象内部进行实地查勘时,应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘,并 应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体缘由；对未进扩实地查勘的估价对象内 部进行实地查勘及其具体缘由；对未

11、进行实地查勘的估价对象内部状况,应作为估价假设中的依据不足 假设在估价报告中说明；3.0.9 以估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时,应寻求相关估价专家或单位供应专 业帮忙,并应在估价报告中说明； 3.0.10 对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问 题,经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家询问后,仍难以作出常规判定和相应假设的,应建议估价托付人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等；再以专业机构或专家出具的专业看法为依据进行估价,并应在估价报告中说明；3.0.11 估价报告在交付估价托付人前,应以

12、其内容和形式等进行审查核定,并应形成审核记录,记载审 核的看法、结论、日期和人员及其签名；3.0.12 估价报告经内部审核合格后,应由不少于两名注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公 章,并应按有关规定和估价托付合同商定交付估价托付人； 3.0.13 估价报告交付估价托付人后,不得擅自改动、更换、删除或销毁以下估价资料： 1 估价报告； 2 估价托付书和估价托付合同；3 估价所依据的估价托付人供应的资料；4 估价工程来源和沟通情形记录 5 估价对象实地查勘记录；6 估价报告内部审核记录；7 估价中的不同看法记录 6 外部专业帮忙的专业看法； 3.0.14 房地产估价机构应准时整理和储存估价

13、资料,并应储存到估价服务的行为终止且不得少于 10 年； 储存期限应自估价报告出具之日起运算；4 估价方法名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.1 估价方法选用4.1.1 选用估价方法时,应依据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,对比较法、收益法、成本法、假设开发法等进行适用性分析；4.1.2 估价方法的选用,应符合以下规定： 1 估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法；2 估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的,应选用收益法；3 估价对象可假定为独立的开发建设工程进行重新开发建设的,宜选用

14、成本法；当估价对象的同类房地 产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法；4 估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采纳除成本法以外的方法测算的,应选用假设 开发法；4.1.3 当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时,可只选用一种方法进行估价；当估价对象适用两种 或两种以上估价方法进行估价时,宜同时选用全部适用的估价方法进行估价,不得随便取舍；当必需取 舍时,应在估价报告中说明并陈述理由；4.2 比较法4.2.1 运用比较法估价,应按以下步骤进行： 1 搜集交易实例； 2 选取可比实例； 3 建立比较基础； 4 进行交易情形修正； 5 进行市场状

15、况调整； 6 进行房地产状况调整； 7 运算比较价值；4.2.2 搜集交易实例信息应满意比较法运用的需要,宜包括以下内容： 1 交易对象基本状况；2 交易双方基本情形；3 交易方式 4 成交日期； 5 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担情形； 6 交易目的等；4.2.3 选取的可比实例应符合以下规定： 1 可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个； 2 可比实例的交易方式应适合估价目的； 3 可比实例房地产应与估价对象的相像 4 可比实例的成交日期接近价值时点,与价值时点相关不宜超过一年,且不得超过两年； 5 可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格； 6 在同等条件下,应将位

16、置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例；4.2.4 以下特殊交易情形下的交易实例,不宜选为可比实例： 1 利害关系人之间的交易； 2 对交易对象或市场行情缺乏明白的交易； 3 被迫出售或被迫购买的交易； 5 人为哄抬价格的交易； 6 对交易对象有特殊偏好的交易； 7 相邻房地产合并的交易； 8 受迷信影响的交易；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2.5 可比实例及其有关信息应真实、牢靠、不得虚构；应对可比实例的外部善和区位状况进行实地查 勘,并应在估价报告说明可比实例的名称、位置及附位置

17、图和外观照片；4.2.5 选取可比实例后,应建立比较基础,对可比实例的成交价格进行标准化处理,统一标准化处理应包 括统一财产范畴、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位并应符合以下规定：1 统一财产范畴,应对可比实例与估价对象的财产范畴进行对比,并应排除因财产范畴不同而造成的价 格差异； 2 统一付款方式,应将可比实例不是在成交日期或一次性付清方式下的价格,调整为在成交日期且一次 性付清的价格；3 统一融资条件,应将可比实例在特别规融资条件下的价格,调整为在常规融资条件下的价格；4 统一税费负担,应将可比实例在交易税费非正常负担情形下的价格,调整为在交易税费正常负担情形 下的价

18、格； 5 统一计价单位,包括统一为总价或单价、楼面地价,统一币种和货币单位,统一面积或体积内涵及计 量单位等；不同币种之间的换算宜国务院金融主管部门颂的成交日期的市场汇率中间价运算；4.2.7 当满意本规范第 4.2.3 条要求的交易实例少于三个时,在把握特殊交易情形且能量化其对成交价格影 响的情形下,可将特殊交易情形下的交易实例选为可比实例,但应对其进行交易情形修正；修正时,应 排除交易中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的非正常成交价格修正为正常价 格；4.2.8 进行市场状况调整,应排除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异,将可 比实例在其成交日期的价

19、格调整为在价值时点价格,并应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格 变动情形的基础上,采纳可比实例所在地同类房地产的价格变动率或价格指数进行调整,且价格变动率 或价格指数的来源应真实、牢靠；4.2.9 房地产状况调整应排除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异,包括区位状况调整、实 物状况调整和权益状况调整；4.2.10 进行区位状况调整,应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价 格；且调整的内容应包括位置、交通、四周环境、外部配套设施等；单套住宅的区位因素仍应包括所处楼 幢、楼层和朝向；4.2.11 进行实物状况调整,应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在

20、估价对象实物状况下的价 格；土地实物状况调整的内容应包括面积、外形、地势、地势、地质、土壤、开发程度；建筑物实物状况调 整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度 等；4.2.12 进行权益状况调整,应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价 格；且调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情形、用益物权设立情形、担保物权设立情形、租赁或占用情形、拖欠税费情形、查封等形式限制权益情形、权属清晰情形等；4.2.13 进行区位、实物和权益状况调整时,应将可比实例估价对象的区位状况、实物状况和权益状况 因素逐项进行比较,找出各种因

21、素之间的差异,量化状况差异造成的价格差异,对可比实例的价格进行 相应调整；调整的具体内容和比较因素,应依据估价对象的用途等情形确定；4.2.14 交易情形修正、市场状况调整和房地产状况调整,视具体情形可基于总价或单价,采纳金额、百 分比或回来分析法,通过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整；4.2.15 进行 交易情形修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整时,应符合以下 规定：1 分别对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过 20,综合调整幅度不应超过 30； 2 经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高价与最低价的比值不宜大于 1.2 3 当幅度或比值超出本条规

22、定时,宜更换可比实例 4 当因估价对象或市场状况特殊,无更合适的可比实例替换时,应在估价报告中说明并陈述理由；4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格,应依据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 似程度、可比实例资料的牢靠程度等情形,选用简洁算术平均、加权算术平均等方法运算出比较价值；4.2.17 比较法的原理和技术,可用于其他的估价方法中有关估价数据的测算；4.3 收益法4.3.1 运用收益法估价,应按以下步骤进行： 1 选用具体估价方法； 2 估量将来收益期或持有期

23、； 3 测算将来净收益； 4 测算酬劳率或资本化率、收益乘数； 5 运算收益价值；4.3.2 收益法估价时,应区分酬劳资本化法和直接资本化法,并应优先选用酬劳资本化法；酬劳资本化法 估价时,应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式；当收益期较长,难以猜测该期限内各年净收益时,宜选用持有加转售模式； 4.3.3 选用全剩余寿命模式进行估价时,收益价值应按下式运算： n A i V - （ 4.3.3） i=1 （ 1Y）i/m2）；式中 V 收益价值（元,元/m2）； Ai 将来第 i 年的净收益（元,元 Y 酬劳率（）； n 收益期（年）； 4.3.4 选用持有加转售模式进行估价时,收益价值应按正

24、式运算：Vit1 1A ii 1V tt（4.3.4）YY式中 V 收益价值（元,元 Ai 期间净收益（元,元 Vt 期末转售收益（元,元/m2）；/m2）；/m2） Yt 期末酬劳率（）Yi 将来第 i 年酬劳率（）； t持有期（年）；4.3.5 选用直接资本化法进行估价时,收益价值按下式运算 : NOI V - （ 4.3.5） R 式中 V 收益价值（元,元/m2）；/m2）； NOI 将来第一年的净收益（元,元 R资本化率（）；4.3.6 收益期应依据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算,并应符合以下规定：1 建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时终止的,收益期为

25、建设用地使用权剩余期限或建筑 物剩余经济寿命；2 建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时终止的,应选取其中较短者为收益期,并应对超 出收益期的建设用地使用权或建筑物按第 4.3.16 条规定处理； 3 评估承租人权益价值的,收益期应为剩余租赁期限；4.3.7 持有期应依据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间,以及能猜测期间收益的一般期限来确名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 定,并宜为 5 年至 10 年；4.3.8 净收益可通过租赁收入测算的,应优先通过租赁收入测算,并应符合以下规定： 1 依据租赁合同

26、和租赁市场资料测算净收益,且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用； 2 有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租缺失,再加上租赁保证金或押金的利息等各种其他收入,或为租赁收入加上其他收入； 3 运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、治理费用、修理费、水电费等保护房地产正常使用或营业的必要支出,并应依据租赁合同商定的租金（以下称合同租金）涵义打算取舍；其中由承租人 负担的部分,不应计入； 4 评估承租人权益价值的,净收益应为市场租金减去合同租金；4.3.9 净收益不行直接通过租赁收入测算的,应依据估价对象的用途等情形,挑选以下方式之一测算：1 商服经营型房地产,应依据经营资料测算

27、净收益,且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、治理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额；2 生产型房地产,依据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益,且净收益应为产品销售 收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、治理费用、财务费用以及应归属于生产者的利润后的余额； 3 尚未使用或自用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应方式测算净收益,或通 过直接比较得出净收益；4.3.10 估价中采纳的收入和费用或净收益取值,应符合以下规定：1 除有租约限制且评估出租人权益价值外,都应采纳正常客观的数据； 2 有租约限制且评估出租人权益价值的,

28、已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部 分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入；3 评估出租人权益价值或承租人权益价值时,合同租金明显高于或低于市场租金的,应调查租赁合同的 真实性、分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响；4.3.11 测算净收益时,价值时点为现在的,应调查估价对象至少最近三年的实际收入、费用或净收益等情 况；利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据,应与类似房地产在正常情形下的收入、费用或净收益等数据进行比较；如与正常客观的数据有差异,应进行分析并予以适当修正；4.3.12 期末转售收益应是在持有期末的转售价格减去转售成本；持有期

29、末的房地产转售价格可采纳直接 资本化法、比较法等方面来测算；持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金；4.3.13 测算净收益时,应依据净收益过去、现在、将来的变动情形,判定确定将来净收益流量及其类型和 对应的收益法公式,并应在估价报告中说明判定确定的结果及理由； 4.3.14 酬劳率宜选用以下方法确定：1 市场提取法：选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益等数据,选用相应的收益法公式,测 算酬劳率； 2 累加法：以安全利率加风险调整值作为酬劳率；安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期 一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所

30、要求的补偿,应依据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定；3 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象 与这些投资的风险程度进行比较,判定、确定酬劳率； 4.3.15 资本化率宜采纳市场提取法确定；其中的综合资本化率仍可依据具体情形,选用以下方法确定： 1 依据房地产的购买资金构成,将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资 本化率,按下式运算： ROM RM （ 1M ）RE （4.3.15-1）式中 RO 综合资本化率（）； M 贷款价值比率（）,即抵押贷款额与房地产价值的百分比；名师归纳总结 - - - - -

31、 - -第 7 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - RM 抵押贷款资本化率（）,即第一年仍本付息额与抵押贷款额的百分比； RE 权益资金要求的正常收益率（）；2 依据房地产中土地和建筑物的价值构成,将土地资本化率与建筑资本化率的加权平均数作为综合资本化 率,按下式运算： ROL RLBRB （4.3.15-2）式中 RO 综合资本化率（）,适用于土地与建筑物合一的估价； RL 土地资本化率（）,适用于土地估价； RB 建筑物资本化率（）,适用于建筑物估价； L 土地价值占房地价值的比率（）； B 建筑物价值占房地价值的比率（）,L B100；4.3.16 收益价值

32、的运算,应符合以下规定：1 对土地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产,收益价值应为按收益期运算的价值,加 自收益期终止时起运算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值；2 对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限,且出让合同商定建设用地使用权期间届满无 偿收回建设用地使用权及地上建筑物的非住宅房地产,收益价值应为按收益期运算的价值；3 对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限,且出让合同未商定建设用地使用权期间届满 无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的房地产,收益价值应为按收益期运算的价值,加建筑物在收益期终止时的价值折现到价值时点的价值；4.3.12 利用土地与建筑物共

33、同产生的收益单独测算土地价值,可采纳下式： A OVBRB VL - （4.3.161） R L利用土地与建筑物共同产生的收益单独测算建筑物价值,可采纳下式： AO VLRL V B - （4.3.162） R B 式中 AO 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元,元 /m2）； V L 土地价值（元,元 /m2）； V B 建筑物价值（元,元 /m2）； 4.3.17 自收益期终止时起运算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值,可依据具体情形,选用以下方 法运算 ：1 先分别测算自价值时点起运算的剩余期限土附表很可能和以收益期为使用期限的土地使用权在价值 时点的价值,再将两者相减；2 先猜测自

34、收益期终止进起运算的剩余期限土地使用权在收益期终止时的价值,再将其折现到价值 时点；4.4 成本法4.4.1 运用成本法估价,应按以下步骤进行： 1 挑选具体估价路径； 2 测算重置成本或重建成本； 3 测算折旧； 4 运算成本价值；4.4.2 成本法估价时,对包含土地和建筑物的估价对象,应挑选具体估价路径,并应符合以下规定：1 应依据估价对象状况和土地市场状况,挑选房地合估路径或房地产分估路径,并应优先挑选房地合估 路径； 2 当挑选房地合估路径时,应把土地当作原材料,模拟房地产开发过程,测算房地产重置成本或重建成名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 25 页精选学习资料

35、- - - - - - - - - 本进行估价；3 挑选房地分估路径时,应把土地和建筑物分别作为独立的物,分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本；4.4.3 测算重置成本或重建成本,应符合以下规定：1 重置成本或重建成本应为在价值时点重新重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润； 2 房地产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、税费、 开发利润；治理费用、销售费用、投资利息、销售4.4.4 测算土地成本和土地重置成本,可采纳比较法、成本法、基准地价修正法等方法,并应符合以下规 定：1 土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出,或重新开发土地的必要支出及

36、 应得利润2 重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费,重新开发土地的必要支出及应得利润应 包括待开发土地成本、治理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润；3 除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或将来状况外,土地状况应为土地在价值时点的状 况,土地使用期限应为自价值时点起运算的土地使用权剩余期限；4.4.5 测算建筑物重置成本或重建成本,可采纳单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法,或利用政 府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值且进行适当调整,并应符合以下规 定： 1 对一般建筑物,或因岁月久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备,或

37、因建筑技 术、工艺转变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物宜测算重置成本；2 对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物,宜测算重建成本；3 建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润；4 建筑的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、治理费用、销售费用、投资利息、销售税费和 开发利润；5 利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包括的土地价值且进行适当调整测算建筑物重 置成本或重建成本的,应明白该房屋重置价格的内涵；4.4.6 各项必要支出及应得利润的测算,应符合以下规定：1 各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润 2 销售税费和开发利润不应作

38、为投资利息的运算基数 3 作为投资利息运算基数的各项必要支出的运算期,应为别自其发生时起至建设期终止时止；4 开发利润应在明确其运算基数和相应开发利润率的基础上,为其运算基数乘以开发建设类似房地产的 相应开发利润率；4.4.7 建筑物折旧应是各种缘由造成的建筑物价值减损,并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成 本减去建筑物在价值时点的市场价值,包括物质折旧、功能折旧和外部折旧；4.4.8 测算建筑物折旧可选用 年龄 -寿命法、 市场提取法、分解法；4.4.9 采纳年龄 -寿命法测算建筑物折旧后的价值,可选用以下公式： 1 直线法下建筑物折旧后的价值运算公式： t V C （ C S）- （

39、4.4.9 1） N 2 成新折扣法下建筑物折旧后的价值运算公式：名师归纳总结 V Cq （4.4.92）第 9 页,共 25 页式中 V 建筑物折旧后的价值（元,元/m2）； C 建筑物重置成本或重建成本（元,元/m2）；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - S 建筑物估量净残值（元,元 /m2）； t 建筑物有效年龄（年）； N 建筑物经济寿命（年）； q 建筑物成新率（）；4.4.10 建筑物有效年龄应依据建筑物的施工、使用、保护和更新改造等状况,在建筑物实际年龄的基础 上进行适当加减调整得出；4.4.11 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起运算,可在

40、建筑物设计使用年限的基础上,依据建筑物的施 工、使用、保护和更新改造等状况及四周环境、房地产市场状况等进行等综合分析判定后确定；非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限终止,且出让合同等商定土地使用权期间届满后无偿 收回土地使用权 及地上建筑物的,测算建筑物折旧时,应将建筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间届满之日止的时间；4.4.12 采纳市场提取法测算建筑物折旧,应先从交易实例中选取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具 有类似折旧状况的建筑物的可比实例,再通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折 旧后的价值,然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后的价值得到建

41、筑物折旧；4.4.13 采纳分解法测算建筑物折旧,应先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成 部分,分别测算出各个组成部分并应分为可修复和不行修复两类,再分别测算各个组成部分,然后相加 得到建筑折旧；修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的,应为可修复折旧；否就,应作为不行修复折旧；对可修复的,应测算修复成本并将其作为折旧额；4.4.14 测算建筑物折旧时,应到估价对象现场,观看、判定建筑物的实际新旧程度,并应依据建筑物的建 成时间和使用、保护、更新改造等情形,确定折旧额或成新率；4.4.14 成本价值应为符合以下规定：1 对估价对象为包含土地和建筑物的计税的,房地合

42、估路径的成本价值应为房地产重置成本或重建成本 减去建筑物折旧,房地分估路径的成本价值为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物 折旧；2 对估价对象为土地的,成本价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润；3 对估价对象为建筑物的,成本价值应为建筑物重置成本减去建筑物折旧；4.4.16 在建工程和新近开发完成的房地产,采纳成本法估价的,可不扣除折旧,但对存在减价因素的,应 予以相应的减价调整；4.4.17 成本法测算出的价值一般是房屋全部权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情形下的价 值；当估价对象的权益状况与此不同,应对成本法测算出的价值进行相应调整；4.5 假设开发法4.5.1

43、 运用假设开发法估价,应按以下步骤进行： 1 选用具体估价方法； 2 挑选估价前提； 3 选取正确开发经营方式； 4 测算后续开发经营期； 5 测算开发完成后的价值； 6 测算后续开发的必要支出； 7 确定折现率或后续开发的利息和利润； 8 运算开发价值；4.5.2 假设开发法估价时,应挑选具体估价方法,并应符合以下规定：1 应依据估价对象所处开发建设阶段等情形,挑选动态分析方法或静态分析方法,应优先选用动态分 析方法；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 25 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 动态分析方法应对后续开发的必要支出和开发完成后的房地产价值进行折现现金流量分析,且不另外 测算后续攷的投资利息和应得利润；3 静态分析方法应另外测算后续攷的投资利息和应得利润；4.5.3 假设开发法的估价前提应依据估价目的和估价对象所处开发建设状态等情形,并应经过分析,挑选 以下之一： 1 业主自行开发前提； 2 自愿转让开发前提； 3 被迫转让开发前提； 4.5.4 选取正确开发经营方式,应先调查估价对象状况、估价对象所在房地产市场状况等情形,再据此 确定将来开发完成的房地产状况及其经营方式；4.5.5 后续开发经营期应依据估价对象状况、将来开发完成后的房