2022年房地产项目可行性研究报告.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 1.1房地产工程可行性讨论报告 模版目录第一部分：工程总论工程背景1.2工 程 简 况建设单1.2.1工 程 名 称1.2.2工程位简况1.2.3工程地块位置及周边现状1.2.4工程规划控制要点1.2.5工程发展简况1.3可行性研究报告编制依据1.4 可行性讨论结论及建议其次部分：市场讨论2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.5 2.5.1 2.5.2 2.5.3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7宏观环境分析全国房地产行业发展分析本市房地产市场分析本市房地产市场现状

2、本市房地产市场发展趋势板块市场分析区域住宅市场成长状况区域内供应产品特征区域市场目标客层研究工程拟定位方案可类比工程市场调查工程SWOT分析工程定位方案第三部分：工程开发方案工程地块特性与价值分析规划设计分析产品设计建议工程实施进度营销方案机构设置合 作 方 式 及 条 件第 四 部 分 ： 投 资 估 算 与 融 资 方案名师归纳总结 4.1投资估算说明第 1 页,共 8 页4.1.1投资估算相关4.1.2分项成本估算算4.1.3总成本估算4.1.4单位成本算4.1.5销售收入估4.1.6税务分析测4.1.7工程资金预4.1.8现金流量表4.1.9自有资金的核4.2融资方案体4.2.1工程融

3、资主- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2.2工程资金来源4.2.3 4.2.4 4.2.5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.3 5.4 6.1 6.2 6.2.16.2.2 6.2.3 6.36.3.1 6.3.2 7.1 7.2 7.3融资方案分析投资使用计划借 款 偿 仍 计 划第 五 部 分 ： 财 务 评 价财务评价基础数据与参数选取财务评价（方案1）财务盈利能力分析静态获利分析动态获利分析偿债能力分析综合指标表财务评价（方案2）财务评判结论第六部分：不确定性分析盈亏平衡分析敏感性分析变动因素

4、一成本变动变动因素二售价变动变动因素一容积率变动风险分析风险因素的识别和评估风 险 防 范 对 策第 七 部 分 ： 综 合 评 价社会评价（定性）环境评价（影响及对策）公 司 资 源 匹 配 分 析第 八 部 分 ： 研 究 结 论 与 建议8.1 结 论8.2 建 议 第 九 部 分 ： 附 录9.1 附 件：9.2 附 表：9.3 附 图：调 查 人 员 声 明我 们 郑 重 声 明：1 、我 们 在 本 调 查 报 告 中 陈 述 的 事 实 是 真 实 的 和 准 确 的 ；2、 我们依照 XXXX公司统一的房地产可行性讨论报告模式进行分析；3、形 成 意 见 和 结 论；4、撰 写

5、 本 可 行 性 研 究 报 告；5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建工程进行了实地查勘（在本声明中 应 清 楚 地 说 明 哪 些 调 查 人 员 对 拟 建 工 程 进 行 了 实 地 查 勘 ） ；名师归纳总结 6、加司（调其领他需要声明的事名项）第 2 页,共 8 页参查人员签签字：公导：- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 注：形成一致意见后,附后存档；第一部分：工程总论1.1工程背景这一部分主要应说明工程的发起过程、提出的理由、前期工作的进展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性讨论的工作基础；为此,需将工程的提出背景与进展简况作系统地表达

6、；说明工程提出的背景、投资理由、在可行性讨论前已经进行的工作情形及其成果、重要问题的决策和决策过程等情形；在表达工程进展简况的同时,应能清晰地提示出本工程可行性工研程究所的在重区点和问题；1.1.1域发展情况城市进展规划与地块的关系及对工程开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的位置,所在区域政策、经济及产业环境工程发起人及发起缘；1.1.2由工程渊源,特别的政治或文化背景,如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工工程等；1.1.3工程投资的必要性工程启动对公司将来几年进展战略、进展规划的意义（一般35 年）,在公司发展中的地位（是否核心程）；公司进入重

7、点区域市场、工程合理布局,对公司提高市场掩盖率、提升品 牌 形 象 、 降 低 经 营 风 险 、 扩 大 社 会 影 响 力 的 作 用 ； 从 公 司 未 来 的 利 润 需 求 、 可 持 续 经 营 等 角 度 描 述 立 项 的 意 义 ；1.2工工工建程置单简边简现况1.2.1工程名称1.2.2程设位况1.2.3程地块位及周状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置；附图：工程在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的 定 性 描 述 （ 与 主 要 中 心 区 域 办 公

8、/ 商 务 / 政 府 的 关 系 ） ； 宗 地 现 状1）四 周 范 围；2 ） 地 势 平 坦 状 况 , 自 然 标 高 , 与 周 边 地 势 比 较 ；3）地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并运算因此而缺失的实际用地面积；4）地面现有居民情形,包括详细居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性 质 、 开 工 状 况 等 , 并 说 明 对 拆 迁 及 工 程 开 发 进 度 的 影 响 ；5）地下情形,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/ 结构等,地上地下都要留意有没有受爱护的历史文物古迹、可利用的构名师归

9、纳总结 建；第 3 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 6）土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7 ） 地 质 情 况 , 包 括 土 地 结 构 、 承 载 力 、 地 下 水 位 和 抗 震 性 要 求 ；附 图 ： 平 面 地 形 图 , 标 记 四 至 范 围 及 相 关 数 据 ；地势地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内 容；地 下 状 况 图 ,包 括 地 下 管 线 、暗 渠 、电 缆 等 ； 工 程 周 边 的 社 区 配 套1）周 边 3000M 范 围 内

10、 的 社 区 配 套 及 交 通 状 况（ a ）公 交 系 统 情 况 , 包 括 主 要 线 路 、 行 车 区 间 等 ；（ b）宗 地 出 行 主 要 依 靠 的 交 通 方 式 , 是 否 需 要 发 展 商 自 己 解 决 ；（ c） 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程；附图：交通状况示意图,包括现有和将来规划的城市公共交通和快速捷运系 统；教 育：大 中 小 学 及 教 育 质 量 情 况；医 院 等 级 和 医 疗 水 平大 型 购 物 中 心、主 要 商 业 和 菜 市 场文 化、体 育、娱 乐 设 施公 园银 行邮 局其 他附 图：生

11、 活 设 施 分 布 图,具 体 位 置、距 离；2 ） 宗 地 周 边 3000M 外 但 可 辐 射 范 围 内 主 要 社 区 配 套 现 状 工 程 周 边 环 境 （ 根 据 个 案 特 性 描 述 , 没 有 的 可 以 不 写 ）1污染情治（化工安、河流湖情污染等况2空气状况3噪声情况4况厂泊）5 危急源情形（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6周边景观7风水情况8 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；9其他 大 市 政 配 套 （ 都 要 说 明 距 宗 地 距 离 、 成 本 、 接 入 的 可 能

12、性 ）1道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系（影响）；2 供 水 状 况 ： 现 有 管 线 、 管 径 及 未 来 规 划 和 实 施 时 间 ；3 污 水 、 雨 水 排 放 ： 现 有 管 线 、 管 径 及 未 来 规 划 和 实 施 时 间 ；4 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等；5 永久性供电和暂时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及名师归纳总结 线路成本等；第 4 页,共 8 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 6 燃 气 ： 现 有 管 线 、 管

13、径 、 上 源 位 置 、 距 宗 地 距 离 、 接 口 位 置 ；7 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位 置；附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及将来规划扩容和增程加规的划制情制要况要；1.2.4工控点规划控点 总 占 地 面 积 、 代 征 地 面 积 、 净 用 地 面 积 、 绿 化 面 积 、 道 路 面 积 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建积的、住面积积综合容率宅容率建程筑发化密成度控高绿率其简他工展1.2.5况查已进行的调研究工程及果工程地块初勘及初测工作情况工程建议书编制、提出及审批过程研究工作报进展

14、情依况1.3可行性研究告编制据在可行性讨论中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布 日期；并将其中必要的部分全文附后,作为可行性讨论报告的附件,这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：工程主管部门对工程的建设要求所下达的指令性文件；对工程承办单位或 可行性讨论单位的请示报告的批复文；可行性讨论开头前已经形成的工 作 成 果 及 文 件 ； 国 家 和 拟 建 地 区 的 政 策 、 法 令 和 法 规 ；根 据 工 程 需 要 进 行 调 查 和 收 集 的 设 计 基 础 资 料 ；（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3 ） 城市居住 区公共服务设施设置 规定

15、（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（ 6 ） 建 筑 工 程 交 通 设 计 及 停 车 场 设 置 标 准 名师归纳总结 （7）城市道路绿化规划及设计规范第 5 页,共 8 页（8）高层民用建筑设计防火规范1.4可投行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发融方方案1.4.3资估算与资案- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 1.4.4财务评价1.4.5二不综确定论性评分析1.4.6合价研究建1.4.7结与议1.4.8主要技术经济指标表第宏部分：市境场研究2.1观环分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时,第一要考虑的是 该 国

16、 的 宏 观 因 素 如 政 治 、 经 济 、 文 化 、 地 理 地 貌 、 风 俗 习 惯 等 ；2.2全国房地产行业发政展分析2.2.1本市行场供业展与需策2.2.2给求2.2.3行业发场趋势地2.3市房产市分析一般来讲,工程所在国内部地区之间的进展是不平稳的,差异总是不同程度地存在,仅讨论其宏观因素仍不够、仍必需对工程所在区域进行因素分析,这是由于：第一,宏观经济对区域经济的影响程度不同,对有的区域影响大,有的区域影响小；其次,区域经济进展受宏观经济的影响存在着“ 时滞现象,宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的进展产生影响,有的地区反应快,有的地区就滞后性较为明显,

17、投资时必需加以考虑；其三,国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响,甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势；2.3.1体本竞市房地产市场现状整争格局,供求现状1、近三到五年商品住宅市场进展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额；2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例；3、各类型产品的市场特点：价位区分、各档次市场比例、进展趋势、产品特 征、分 布 区 域 等；4、各 行 政 区 市 场 比 较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销 售 比

18、 重、平 均 价 格 等；（ 2） 各区 商品 住宅 分布 特 征： 供 应量、 销售量变化 和进展 趋势等；5、当 地 城 市 近、中 期 规 划 发 展 方 向 描 述城市进展规划、功能布局、基础设施建设等与工程开发和居民住宅亲密相关 方 面；6、主要进展商情形：进展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名进展商最近 3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率；7 、 热 点 区 域 的 表 述 和 特 征 , 热 点 产 品 的 表 述 和 特 征名师归纳总结 8、客户的购买偏好、购买关注的要素第 6 页,共 8 页9、重点楼盘描述- - - - - - -精选学习资料

19、- - - - - - - - - 备注：需要完成城市进展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）2.3.2本市房地产市场发展趋势需求预测需求猜测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据,运用科学的 方法,对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和猜测,从而推断出未来市场对该给类物业的需求；供预测供应猜测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据,运用科学的方法,对某类物业的市场供应规律和变化趋势进行分析,从而猜测将来市场上该类物业的供给情况（猜测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法；时间序列 分析法又可分为：移动平均法,指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线

20、性回归法、模拟法等；）2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述, 形成时间 , 各档次住宅区域内分布状况, 购买人群变化. 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年） , 开工量 / 竣工量 , 销售量 / 供需比 , 平均售价 . 区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势2.4.2 区 域 内 供 应 产 品 特 征 各 档 次 产 品 供 应 状 况各档次产品的集合特点 , 特别讨论与本案类似档次物业的特点 , 平均售价 ,开发规模 , 产品形式 , 平均销售率 , 平均容积率 , 物业在区域内分布特点 . 区域 内 表 现 最 好 个 案 状 况附图：工程周边

21、楼盘个案分布图,其中一些具代表性的将来主要竞争楼盘仍要配置现场图片； 未 来2-3年 区 域 内 可 供 应 土 地 状 况 、 产 品 供 应 量 和 产 品 类 型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的位置及进展态势, 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式, 本案在区域内开发市场潜力, 本案在 开 发 中 的 营 销 焦 点 问 题 .2.4.3区 域 市 场 目 标 客 层 研 究各档次产品目标客层特点及辐射商圈范畴（建立在本区域参照工程的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点

22、；2.5工程拟定位方案2.5.1可类比工程市场调查, 序号 比较因素典型楼盘分值权重 拟建工程分值备注（详细.）1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或 背 街；2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设 施 ； 文 化 教 育 、 医 疗 、 文 娱 体 育 、 邮 电 、 公 园 绿 化名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 8 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3 规划设计100 10% 110 规划水平、理念4 物业治理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养

23、护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情形 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数是否醒目；是否新奇；是否高档；感官舒服程；7 产品外观 100 5% 105 ；度8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理,是否有暗房,有用率是否高9 进展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法100 5% 110 11 其它方面如对方没有,百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计106 各行权重乘以拟建楼盘分

24、值；：；13 拟建楼盘价格= 典型楼盘价格*106计算备注1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较,发觉拟建工程的优缺点；2）使我们的价格制定更客观合理3 ） 此 表 中 的 权 重 比 例 , 公 司 可 根 据 实 际 情 况 进 行 适 当 调 整 ；2.5.2 工 程 SWOT 分 析2.5.3 工 程 定 位 方 案 市 场 定 位 目 标 市 场 定 位工程产品定位 , 主要功能 / 建筑规模 / 主要技术经济指标 . 价格定位：工程 销售均价（元 / ） 出租均价（元 / 月）可租售面积（）备注, 写字间 , 配套功能 , 停车场 , 住宅销售 .名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 8 页