2022年房地产基础培训资料.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产基础培训资料1 房屋建筑面积房屋建筑面积是房屋各层面积的总和；每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算；建筑面积包括使用面积、帮助面积和结构面积三部分；2 住宅使用面积住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的综合；包括卧房、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等；3 居住面积居住面积是指住宅中日常生活起居用的卧房、起居室等的净面积的综合；当分户门内的厅和过道的面积超过 6 平方米时,可按其面积的二分之一运算在居住面积内；4 套内面积套内建筑面积由三部分组成：1套内使用面积：A,卧房、起居室、厅、过

2、道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；B,跃层住宅中的户内楼梯,按自然层数的面积总和计 入使用面积； C,不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井,均计入使用面积；2套内墙风光积：新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙,以及外墙包括山墙,均为共用墙；共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙风光积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积；内墙面装修厚度均计入套内墙风光积；3阳台建筑面积：A 原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积运算建筑面积；B,挑台底阳台按其底板水平投影面积的一半运算建筑面积；C,凹阳台按其交战面积含女儿墙墙风光积的一半计入建筑面积；

3、D,半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半运算建筑面积,凹进部分按其交战面积的一半运算建筑面积；综上所述,套内建筑面积=套内使用面积 +套内墙风光积 +阳台建筑面积；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5 什 么 是 公 用 建 筑 面 积 和 分 摊 公 用 建 筑 面 积 ？公 用 建 筑 面 积 是 指 由 整 栋 楼 的 产 权 人 共 同 所 有 的 整 栋 楼 公 用 部 分 的 建 筑 面 积 ； 公 用 分 摊 建 筑 面 积 是 指 每 套 单 元 商 品 房 依 法 应 当 分 摊 的

4、公 用 建 筑 面 积 ；公 用 建 筑 面 积 和 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 的 产 权 归 整 栋 楼 购 房 人 共 有 ,购 房 人 按 照 法 律 、法 规 的 规 定 对 其 享 有 权 利 ,承 担 责 任 ；未 经 全 体 共 有 人 或 业 主 大 会 依 法 定 程 序 同 意 , 任 何 人 都 不 得 侵 占 或 改 变 全 楼 公 用 建 筑 空 间 原 始 设 计 的 使 用 功 能 ；6 购 房 人 应 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 是 如 何 计 算 出 来 的根 据 建 设 部 商 品 房 销 售 面 积 计 算 及 公 用 建 筑 面 积 分

5、 摊 规 就 试 行 规 定 ,各 套 单 元 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 套 内 建 筑 面 积 ,而 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 整 栋 建 筑 物 的 公 用 建 筑 面 积 整 栋 建 筑 物 的 各 套 内 建 筑 面 积 之 和 ,其 中 ,整 栋 建 筑 物 的 公 用 建 筑 面 积 等 于 整 栋 建 筑 物 的 建 筑 面 积 扣 除 整 栋 建 筑 各 套 单 元 套 内 建 筑 面 积 之 和 ,并 应 扣 除 整 栋 楼 不 应 分 摊 的 建 筑 面 积 ；7 购 房 人 应 当 如 何 委 托 房 产 测

6、 绘 机 构 进 行 面 积 测 绘 ？购 房 人 可 在 市 房 产 测 绘 服 务 大 厅 自 行 委 托 具 有 相 应 资 质 等 级 的 房 产 测 绘 单 位 为 自 己 进 行 面 积 测 绘 ；委 托 时 ,购 房 人 应 当 依 法 缴 纳 测 绘 费 用 ,并 与 房 产 测 绘 单 位 就 测 绘 事 宜 签 订 书 面 合 同 ,合 同 应 当 包 括 测 绘 项 目 的 基 本 情 况 、完 成 期 限 、 收 费 标 准 、 成 果 质 量 要 求 、 争 议 解 决 方 式 等 内 容 ；8 什么是共有建筑面积分摊系数？共有建筑面积分摊系数以下简称共摊系数是房屋共

7、有建筑面积与相关建筑面积的比值；即：共摊系数 =共有建筑面积 / 相关建筑面积依据建筑物使用功能的多少,可挑选以下三种分摊方法之一进行共有建筑面积的分摊：一多层住宅楼共有建筑面积的分摊：名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 多层住宅楼以幢为单位,一般一幢运算一个共摊系数；1、运算共摊系数： K= si/si 2、运算各套房屋分摊所得的共有建筑面积： s1=KS1 s2= K S2 上两式中：K共摊系数； si 共有建筑面积之和,；si 套内建筑面积之和,； s1、 s2 各套房屋分摊所得的共有建筑面积,；s1、 s2

8、各套房屋的套内建筑面积,；二两种使用功能的建筑物共有建筑面积分摊：相对于多层住宅楼而言,两种使用功能的建筑物由于使用功能的增加,一次分摊不能到达目的,因此需进行二次分摊；现以商住楼为例,第一测算并以确认：为全楼服务的共有建筑面积；为商业、住宅区服务的共有建筑面积；商业、住宅的套内建筑面积之和,依照以下次序进行分摊：1、运算全楼共摊系数：Kq= Sg/ Sa+ Sa+ Sb+ Sa 2、运算商业住宅从全楼分摊所得的共有建筑面积： Sqa= KqSa+ Sa Sqb= KqSb+ Sb 3、运算各功能区的共摊系数：Ka= Sa+Sqa/Sa 名师归纳总结 Kb= Sb+Sqb/Sb 第 3 页,共

9、 15 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 4、运算各功能区分摊所得的共有建筑面积： Sa= KaSa Sb= KbSb 上四式中：Kq、Ka、Kb分别为全楼、商业、住宅的共摊系数；Sa、Sb分别为商业、住宅的套内建筑面积之和,；Sqa、Sqb分别为商业、住宅从全楼分摊所得的共有建筑面积,； Sa、 Sb分别为商业、住宅分摊所得的共有建筑面积；5、运算商业、住宅中各套的分摊面积：按多层住宅楼的方法进行分摊；三多功能综合楼共有建筑面积的分摊：多功能综合楼,一般是指在一幢建筑物中有商业、办公、住宅等多种功能；其共有建筑面积分摊原 理以商住楼相同,由于功能区

10、多一些,分摊步骤较复杂；9 什么是建设用地规划许可证和建设工程规划许可证时间： 2002-11-13 15:21:58 阅读次中华人民共和国建设用地规划许可证编号名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 依据中华人民共和国城市规划法第三十一条规定,经审定, 本建设工程符合城市规划要求准予建设；特发此证发证机关日期用地单位用地项目名称用位置置用地面积附图及附件名称遵守事项：名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、本证是城市规划区内,经城市规划行政主

11、管部门审定,许可用地的法律凭证；二、凡未取得本证,而取得建设用地批准文件、占用土地的,批准文件无效；三、未经发证机关审核同意,本证的有关规定不得变更；四、本证所需附图与附件由发证机关依法确定,与本证具有同等法律效力；建设用地规划许可证附件建设工程用地单位：市规地发件日期：备注用位置置：图幅号：用地单位联系人：用地面积平方米用地项目名称建设用地名师归纳总结 代征用地城市道路用地其中第 6 页,共 15 页代征用地城市绿化用地- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 其它用地 粮田：菜地：合 计其它：抄送单位：市、区县规划局、土地局、房管局说明：1. 本附件与建设

12、用地规划许可证具有同等法律效力；2. 遵守事项详见建设用地规划许可证；留意事项：1. 概略范畴见附图,精确位置及座标由北京市测绘院钉桩后另行通知；2. 请洽当地区县人民政府土地或房管部门按有关规定办理用地手续；3. 用地时如涉及房屋、绿化、文物古迹、测量标志、市政、交通等地上、地下设施要留意爱护,并应事先与有关主管部门联系妥当办理；4. 建设项目需施工时,应按有关规定,另行办理建设工程规划许可证；5. 当建设任务撤销或部分任务撤销后,本建设用地规划许可证及附件相应撤销；用地单位应主动向所在区县主管部门交回土地,不得私自转让,荒废或作其它用途；中华人民共和国名师归纳总结 - - - - - -

13、-第 7 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建设工程规划许可证编号依据中华人民共和国城市规划法第三十二条规定,经审定, 本建设工程符合城市规划要求 , 准予建设；特发此证发证机关日期建设单位建设项目名称建设位置建设面积附图及附件名称遵守事项：名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、本证是城市规划区内,经城市规划行政主管部门审定,许可建设的法律凭证；二、凡未取得本证或不按本证规定进行建设,均属违法建设；三、未经发证机关许可,本证的各项规定均不得变更；四、建设工程施工期间,依据城市规划行政

14、主管部门的要求,建设单位有义务随时将本证提交查验；五、本证所需附图与附件由发证机关依法确定,与本证具有同等法律效力；建设工程规划许可证附件建设工程建设单位：建设规模：市规建发件日期：造价备注建设位置：图幅号：用地单位联系人：层数高度栋结构建设项目名称平方米地上地下米数类型 元 服务项目名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 抄送单位：市、区县规划局、承建单位 说明：1. 本附件与建设用地规划许可证具有同等法律效力；2. 遵守事项见建设工程规划许可证；留意事项：1. 本工程放线完毕,请通知北京市测绘院、区县规划局验线无误后

15、方可施工；2. 有关消防、绿化、交通、环保、市政、文物等未尽事宜,应由建设单位负责与有关主管部门联系,妥当解决；3. 设计责任由设计单位负责；按规定答应非正式设计单位设计工程,其设计责任由建设单位负责；4. 本建设工程规划许可证及附件发出后,因年度建设方案变更或因故未建满两年者,建设工程规划许可证及附件自行失效,需建设时,应向审批机关重新申报,经审核批准方可施工；规定编制有关规定编制竣工图,送城市建设档案馆；11 什么是建设面积？建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影 面积,不包括代征地的面积；名师归纳总结 12 什么是建筑红线. 第 10 页,共 15 页

16、建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线；建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地, 改善或美化环境,取得良好的- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 成效；13 什么是城市规划,城市规划包括哪些类型？答：城市规划是指对肯定时期内城市的经济和社会进展、土地利用、空间布局以及 各项建设的综合部署、具体支配和实施治理；依据中华人民共和国城市规划法第十八条规定, 城市规划一般分为总体规 划和具体规划两个阶段；大中城市依据需要,在总体规划和具体规划间设置分区规 划阶段,具体规划包括掌握具体规划和修建性具体规划两个阶段；14

17、 什么是城市规划区,城市建成区？答：城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发 展需要实行规划掌握的区域；城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、基本具备的地区；15 什么是城市用地性质,可分为哪几类？市政公用设施和公共设施答：城市用地性质是指城市各项用地的土地使用的主要性质；城市用地性质依据城市用地分类与规划建设用地标准GBJ13790可分为 10 大类、 46 中类、 73 小类；其中, 10 大类分别为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道 路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地；16 什么是规划“ 一书两证” ,

18、其申办程序如何？答：“ 一书两证” 指城市建设项目规划许可制度中建设项目选址看法书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；建设项目选址看法书申办程序：1建设单位或个人向城市规划行政主管部门提出书面申请；2城市规划行政主管部门收到申请后,在法定的时限内对其申请进行程序性审核和实质性名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 审核；3城市规划行政主管部门在规定的时限内,对选址申请赐予答复；建设用地规划许可证申办程序：1建设单位或个人持批准建设项目的有关文件,向县级以上人民政府城市规划行政主管部 门申请定点；2县级以上人民政府

19、城市规划行政主管部门按城市城市规划要求及建设项目的性质、规模,并依据规定征求有关行政主管部门的看法后核定用位置置和界限,划设计条件；向建设单位或个人提出规3建设单位或个人提交依据规划设计条件编制的建设用地平面布置图,经县级以上人民政 府规划行政主管部门审核,确认符合城市规划要求的,领取建设用地规划许可证；建设工程规划许可证申办程序：1建设单位或个人持有关批准文件向县级以上人民政府城市规划行政主管部门提出申请；2县级以上人民政府城市规划行政主管部门依据城市规划要求,向建设单位或个人提出建 设工程的规划设计要求；3建设单位或个人提交依据规划设计要求编制的设计方案后,经征求有关行政主管部门的看法,并

20、经县级以上人民政府城市规划行政主管部门审定后,图设计；进行初步设计和建设工程施工4建设单位或个人提交的建设工程施工图中有关城市规划的内容,经县级以上人民政府城市规划行政主管部门审核,确认符合城市规划要求,并已依法取得建设用地使用权的,核发建设工程规划许可证；17 什么是道路红线、建筑红线,为什么一般建筑红线要退让道路红线？答：道路红线 : 城市道路含居住区级道路用地的规划掌握线；建筑红线： 城市道路两侧掌握沿街建筑物或构筑物如外墙、台阶等靠临街面的界线,又称建筑掌握线；考虑管线、 绿化、 停车和出让交通以及将来道路拓宽等需要,路红线；建筑红线一般应退让道名师归纳总结 - - - - - - -

21、第 12 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 18 什么是地块规划设计条件？规划设计条件中有哪些规定性指标和掌握性指标？答：地块规划设计条件是指依据城市掌握性具体规划确定的地块设计技术掌握要求,作为地块出让或开发建设的规划依据；规划设计条件包括土地使用性质、地块面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率、停车和交通出入等规定性指标,以及建筑风格、立面、颜色、景观环境和人口密度等掌握性指标；19建筑密度、容积率、绿地率等指标如何懂得？建筑密度： 即建筑掩盖率, 指项目用地范畴内全部基底面积之和与规划建设用地的百分 比；建筑容积率：是指项目规划建设用地范畴内

22、全部建筑面积与规划建设用地面积之比 值；绿地率：是指规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地面积之百分比；一般包括建设区内的 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范畴内的土地面积,道路面积、绿地面积、建筑物20 什么是建筑高度？ 构筑物 所占面积、户外场地等等；答：建筑高度：建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度；21 从规划治理角度讲, 什么是违法用地和违法建设,答：规划行政主管部门可作出哪些惩罚？违法用地： 在城市规划区内, 未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占 用土地的行为；违法建设： 在城市规划区内, 未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的 规定进行

23、建设的行为；21、什么是住宅日照间距,如何测算？答: 日照间距是依据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的,居住建筑正面对阳房 间在规定的日照标准日获得的日照量,是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 不同纬度的地区对日照要求不同,高纬度地区更需要长时间日照；不同季节对日照要求也不同,冬季要求较高,所以日照时间一般以冬至日或大寒日的有效日照时数为标准；22 什么是小高层？小高层有哪些特点？小高层是指楼层在八至十二层间,配备电梯的住宅；在建设部有关规定中,只有多层与高层的高规定,

24、没有小高层这个概念；自 得骄人销售业绩后,小高层开头走俏；小高层有以下特点：1996 年上海、深圳等地显现小高层楼盘,并取一是小高层通过电梯的配置,使原有意义的多层住宅具有了高层的优点；小高层以现浇楼板施工,建筑结构上与高层基本相同,建筑质量好,住户上下便利；小高层的房型、建筑系数又接近多层,间距大、得房率高、通风好、采光条件优越；特殊是一些建筑优良、档次高的小高层,水电配置精良,集供冷暖气、冷热水于一身,双路供水供电,且采纳智能化的布线系统,使楼宇更易于治理,居住舒服、安全性高；二是许多小高层的得房订不低于一般多层,且通过多阳台、多露台的设计,使住宅的有效使用面积大大增加；小高层视野宽敞、景观美好, 更是多层住宅难以企及；因此小高层在南方城市越来越受到人们的喜爱；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 15 页精选学习资料 - - - - - - - - - 23 什么是多层住宅 . 名师归纳总结 多层住宅是指37 层 包括 7 层的住宅； 8 层以上的住宅称为高层住宅第 15 页,共 15 页- - - - - - -