2022年房地产项目可行性研究评测报告2.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程可行性讨论报告可行性讨论报告第一部分：工程简况一、 宗位置置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置；附图：工程在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 / 商务/ 政府的关系）；二、 宗地现状1、 四至范畴；2、 地势平整状况,自然标高,与周边地势比较；3、 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并运算因此而缺失的实际用地面积；4、 地面现有居民情形,

2、包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5、 地下情形,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 / 结构等,地上地下都要留意有没有受爱护的历史文物古迹、可利用的构建；6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 7、 地质情形,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求；附图：平面地势图,标记四至范畴及相关数据；地势地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等

3、内容；地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等；三、 工程周边的社区配套（一）周边 3000M范畴内的社区配套 1、 交通状况（1） 公交系统情形,包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要进展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重 大影响的工程；附图：交通状况示意图,包括现有和将来规划的城市公共交通和快速捷运系 统；2、 训练：大中学校及训练质量情形；3、 医院等级和医疗水平 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 5、 文化、体育、消遣设施 6、 公园 7、 银行名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 21

4、 页精选学习资料 - - - - - - - - - 8、 邮局 9、 其他附图：生活设施分布图,具体位置、距离；（二）宗地周边 3000M外但可辐射范畴内主要社区配套现状四、 工程周边环境（依据个案特性描述,没有的可以不写）1、 治安情形 2、 空气状况 3、 噪声情形 4、 污染情形（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危急源情形（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观 7、 风水情形 8、 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医 院、学校、购物中心 / 超市的建设等；9、 其他 五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、 道

5、路现状及规划进展名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系（影响）；2、 供水状况：现有管线、管径及将来规划和实施时间；3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实施时间；4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉 及线路成本等；5、 永久性供电和暂时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线 路成本等；6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置；7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置；

6、附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及将来规划扩容和增 加的情形；六、 规划掌握要点 1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2、 住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并区分经营性和非经营性公 建的面积 3、 综合容积率、住宅容积率 4、 建筑密度 5、 控高 6、 绿化率 7、 其他名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 七、 土地价格土地价格运算的方法,如有代征地要说明代征地价格；依据购买价格运算总地 价、楼面地价；其次部分：法律及政策性风险分析一、 合作方式及条件 1、 合作

7、方基本情形：名称,主要股东投资情形,注册资本,成立时间、特殊 背景等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收 入、建后分利润、共同设立公司等；除直接从政府批租土地外,都要明确对方 肯定能够供应正规税务发票；对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税 的义务；3、 付款进度及与拿地程序的协作 4、 其他合作的主要条件 5、 与合作方式相关的其它法律规定二、 土地法律性质评估（一）现状 1、 土地全部权归属 2、 土地使用权归属 3、 土地的用途（二）规划名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1

8、、规划全部权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 三、 取得土地使用权程序评估 1、 取得土地使用权的程序 2、 取得土地使用权需要的工作日 3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及掌握（取得土地使用权存在的不确定因素及解 决）四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、 土地性质变更的程序和理由 2、 土地性质变更的政策支持或障碍 3、 土地性质变更需要的工作日 五、 政策性风险评估城市规划限制或更换、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流 程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分 缺失的可能性判定；六、 总体评

9、判对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评判；如：签 约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因 素的掌握；不利、不确定条款可能遭受的缺失和对开发进度的影响等；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第三部分：市场分析一、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近 3-5 年）开工量 / 竣工量销售量 / 供需比平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势二、 区域内供应产品特点1、

10、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特点特殊讨论与本案类似档次物业的特点平均售价开发规模产品形式名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 平均消化率平均容积率物业在区域内分布特点3、 区域内表现最好个案状况附图：工程周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的将来主要竞争楼盘仍要配置现场图片；4、 将来 2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、 分析：本案在区域市场内的机会点6、 结论：区域市场在整体市场的位置及进展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开

11、发中的营销焦点问题三、 区域市场目标客层讨论1、 各档次产品目标客层特点及辐射商圈范畴（建立在本区域参照工程的体会讨论及全市的趋势特点上）2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点；四、 目标市场定位及产品定位1、 市场定位名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、 目标人群特点 / 来源区域 / 行业特点 3、 产品建议第四部分：规划设计分析一、初步规划设计思路 1、 设计概念：产品表达的主题思想,主要设计风格、设计特点；2、 主要产品类型：多层、高层,仍是联排别墅或屋

12、顶花园、顶层复式等其他 类型,及不同类型产品的比例；3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑；4、 在所在城市中,生产新型、独树一帜产品的可能性；5、 假如是大型、超大型工程,对营造大社区概念的考虑；二、规划设计的可行性分析 1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度 条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概 念；主要从规划设计角度判定将上述硬指标转化成现实产品的可能性；2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特点的影响；3、 土地本身特点对产品设计的影响和考虑；如：地势高低、地势起伏、地块 的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水

13、塘、地上附着物、地 下管线暗渠等对产品设计和环境爱护的影响及解决的方法；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑；如：治安环境、噪声 环境、污染环境、空气情形、危急源、“ 风水” 因素等对产品规划设计和环境 爱护的影响及解决方法；5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑；如：道路状况（可能与 小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久 性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解 决方法；6、 周边生活配套设施对产

14、品设计的影响和考虑；如：交通状况（与是否开通 业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、训练现状、体育消遣公园等休 闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判定；7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑；如：市场价格限制、总价掌握原 就与前面产品类型和产品特性设计是否存在冲突,对产品品质是否有影响,及 如何解决；第五部分：工程开发一、 土地升值潜力初步评估；从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场进展状况、政府规划、城市未 来进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估；二、 立刻开发与作为土地储备优缺点分析三、 工程方案： 工期方案、各期开工面积、竣工方案、开竣工时占当地城市市

15、场和片区市场的占有率；四、 销售方案： 各期销售时间、价格、面积,估计销售各期的市场占有率,销 售方案实现的可行性分析；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 第六部分：投资收益分析一、 成本猜测说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑面积,住宅和非住宅 面积,容积率,工程总投资（直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得 税）等；并参照下面列示：项 目投资总额（万元）单位成本（元 /m2）土地成本前期工程费基础设施费建安工程费配套费用开发间接费 直接建造成本 小计营销费用治理费用总 计二、 税务分析1、 营

16、业税及附加2、 所得税3、 土地增值税名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 上述税种的基本税率,能够享受的税收优惠政策时的税率,工程本身适用的税 率,如享受地方政府的优惠政策,要特殊说明该项优惠与国家政策是否有冲 突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么；三、 经济效益分析1、 经济效益分析的假设条件,如：是否享受政府各种税费的减免等2、 工程利润率、投资回报率及主要经济指标；参照如下：经济指标单位数值（元 /m2）工程总金额（万元）销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率3、

17、工程开发各期的利润表达经济指标* 年上半年 * 年下半年 * 年上半年* 年下半年合 计结算面积（m2）单位利润 元 /m2 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 利润 万元 4、 敏锐性分析,参照以下内容及表格,可依据实际情形增减；（1） 成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升（下降）肯定金额或上 升（下降）肯定百分比来比较,如：经济指标猜测成本 90%猜测成本猜测成本110%猜测成本120%总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报 率（2） 售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升（下降）

18、肯定金额或上 升（下降）肯定百分比来比较,如：经济指标猜测售价 90%猜测售价猜测售价110%猜测售价120%营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报 率名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - （3） 容积率变动各项指标的变化主要指标容积率 1 容积率 2容积率 3容积率 4容积率 5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报 率四、 工程资金猜测1、 资金投入方案：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等 的投入支配；2、 资金回款方案：各期销售回款方案；3、 资

19、金需求方案：结合整个公司资金情形,列示各期资金的需求缺口及融资 途径；4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七部分：治理资源配置一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（工程公司）；主要部门设置；二、 人力资源需求：启动工程对个专业（部门）人员的需求,具体人数（重点 是专业经理）；名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满意需要,缺口人员的解决途径（调动、聘请、培训等）；第八部分：综合分析与建议（SWOT分析）一、优势：从品牌、设计

20、、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯进展思路等方面论述；二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯进展思路等方面论述；三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市进展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述；四、结论和建议第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要留意的问题（一） 主要指标测算1、 猜测直接建造成本（不包括地价）、售价2、 投资收益分析（参考以下格式）：经济指标 A A+M A+2M A+nM 楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润

21、名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 税后净利 销售净利率 总投资回报率注： A代表起拍价或投标底价,如没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格,或者是设定的敏锐性（或重要性）变化值,例如 100 万元,变化值不宜过大；3、 依据需要,可增加如下测算：销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价R1 R2 r3 注： R代表可接受的销售净利率；销售净利率仍可以换成其他主要分析指标,如投资回报率等；（二） 竞争对手分析 1、 主要背景,控股股东情形 2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）3、

22、资金状况,可能资金来源,融资才能,资金成本 4、 操作水平,主要开发的工程 5、 参加竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气概,是否志在必得；（三） 制定策略名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1、 分析盈亏平稳点,即保本销售时的地价；2、 销售净利率在 10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价；也可以通过其他指标分析可接受的地价；最终确定最高竞价和投标价；3、 把握以柔弱优势取得土地使用权（开发权）的原就；（四） 资金筹措短期集中支付大额资金的保证,自筹资金仍是向金融机构融资,是否与有关金融机构达成届时肯

23、定供应融资服务的协议；第十部分：在新城市开发需要补充的内容一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场进展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额；2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例；3、 各类型产品的市场特点：价位区分、各档次市场比例、进展趋势、产品特征、分布区域等；4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等；（2） 各区商品住宅分布特点：供应量、销售量变化和进展趋势等；名师归纳总结

24、- - - - - - -第 17 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5、 当地城市近、中期规划进展方向描述城市进展规划、功能布局、基础设施建设等与工程开发和居民住宅亲密相关方面；6、 主要进展商情形：进展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名进展商最近3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率；7、 热点区域的表述和特点,热点产品的表述和特点8、 客户的购买偏好、购买关注的要素9、 重点楼盘描述二、 需要完成新城市进展及房地产市场调研报告附件：1、 有关宗地情形的补充证明资料和法律文件,如各种政府批文、权证等；2、 依据集团成本核算指导设置科

25、目明细,具体列示成本测算过程成本测算可采纳两种方法：（1） 从预算角度,依照当地相关政府政策、法规,依据成本工程逐项分析计算；但要留意在规划设计、高品质要求下,可能比行业一般成本水平增加的因素；（2） 依据已做的类似工程的相关数据,并充分考虑该工程的特性,在此基础上估算；上述两种方法在测算过程中,不是一贯而终的,不同的成本工程要运用最恰当、最科学的方法,两种方法可以交叉使用；对可上可下的成本工程在不能确定的情形下,尽可能稳健一些；可参照下面格式：名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 成本估算表成本工程总成本（万元）单

26、位成本（元 /m2）参考工程单位成本说明一、土地获得价款1、政府地价及市政配 套 2、合作款项 3、红线外市政配套 4、拆迁补偿费二、开发前期预备费1、勘察设计费 2、报批报建费 3、三通一平费 4、暂时设施费三、主体建筑工程费1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门、窗工程 4、公共部位精装修 5、室内精装修 6、室内水电气暖 7、室内设备及安装 8、室内智能化系统 四、红线内市政工程 费 1、室外给排水系统名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2、室外采暖系统 3、室外燃气系统 4、室外高低压系统 5、室外消防系统 6、室外智能化系统 五、园林环境费 1、环境设计费 2、绿化建设费 3、建筑小品费 4、道路广场建造 5、围墙建造费 6、室外照明费 7、室外背景音乐 8、室外零星工程六、公共配套设施费1、游泳池 2、会所 3、幼儿园 4、学校 5、儿童游乐设施 6、商业设施 7、其他七、开发间接费1、工程治理费 2、营销费用名师归纳总结 - - - - - - -第 20 页,共 21 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3、资本化利息4、物业治理完善费合 计0 我顶！名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 21 页