广宇发展：2017年年度报告.PDF

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1、天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 天津广宇发展股份有限公司天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告年年度报告 2018 年年 03 月月 天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人周悦刚、主管会计工作负责人张

2、建义及会计机构负责人公司负责人周悦刚、主管会计工作负责人张建义及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)李军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺；报告中关于本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺；报告中关于 2018 年的数据是基于本报告编制时点进行的估计，未来房地产市场情况有可能发生变化，有预测无法实现的可能，敬请投资者注意投资风险。年

3、的数据是基于本报告编制时点进行的估计，未来房地产市场情况有可能发生变化，有预测无法实现的可能，敬请投资者注意投资风险。公司遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的披露要求。上市公司从事房地产业务的披露要求。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,862,520,720 股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.30 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。天津广宇

4、发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.10 第四节 经营情况讨论与分析.18 第五节 重要事项.50 第六节 股份变动及股东情况.94 第七节 优先股相关情况.101 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.102 第九节 公司治理.108 第十节 公司债券相关情况.115 第十一节 财务报告.116 第十二节 备查文件目录.227 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.10 第四节 经营情况讨论与分析.18 第五节 重要事项

5、.50 第六节 股份变动及股东情况.94 第七节 优先股相关情况.101 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.102 第九节 公司治理.108 第十节 公司债券相关情况.115 第十一节 财务报告.116 第十二节 备查文件目录.227 天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 报告期、本报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 天津广宇发展股份有限公司公司章程 国务院国

6、资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 国网公司、国家电网、国网 指 国家电网有限公司 鲁能集团 指 鲁能集团有限公司 公司、本公司、广宇发展、上市公司 指 天津广宇发展股份有限公司 都城伟业集团 指 都城伟业集团有限公司 世纪恒美 指 乌鲁木齐世纪恒美股权投资有限公司 重庆鲁能 指 重庆鲁能开发（集团）有限公司 重庆鲁能英大 指 重庆鲁能英大置业有限公司 重庆江津鲁能 指 重庆江津鲁能领秀城开发有限公司 鲁能亘富 指 山东鲁能亘富开发有限公司 鲁能亘富唐冶分公司 指 山东鲁能亘富开发有限公司唐冶分公司 鲁能万创 指

7、山东鲁能万创置业有限公司 鲁能朱家峪 指 山东鲁能朱家峪开发有限公司 顺义新城 指 北京顺义新城建设开发有限公司 宜宾鲁能 指 宜宾鲁能开发（集团）有限公司 成都鲁能 指 成都鲁能置业有限公司 南京鲁能广宇 指 南京鲁能广宇置地有限公司 南京鲁能硅谷 指 南京鲁能硅谷房地产开发有限公司 苏州鲁能广宇 指 苏州鲁能广宇置地有限公司 张家口鲁能 指 张家口鲁能置业有限公司 青岛鲁能广宇 指 青岛鲁能广宇房地产开发有限公司 东莞鲁能广宇 指 东莞鲁能广宇房地产开发有限公司 重庆鲁能物业 指 重庆鲁能物业服务有限公司 一级开发 指 三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务 天津广宇发展股份有限公司 2

8、017 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 广宇发展 股票代码 000537 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津广宇发展股份有限公司 公司的中文简称 广宇发展 公司的外文名称（如有）TIANJIN GUANGYU DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）GYFZ 公司的法定代表人 周悦刚 注册地址 天津开发区第三大街 16 号泰达中心 注册地址的邮政编码 300457 办公地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 办公地址的邮政编码 100020 公司网址 htt

9、p:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 韩玉卫 张坤杰 联系地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 电话 010-85727702 010-85727717 传真 010-85727714 010-85727714 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证 券 时 报 中 国 证 券 报 上 海 证 券 报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报

10、告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 9112000010310067X6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1993 年 7 月 29 日，公司公开发行股票，于 1993 年 12 月 10 日在深圳证券交易所上市。公司经营范围：国内贸易(含国际间小额贸易和邮购业务)物资供销、劳保用品、中西药材、珠宝钻石；金饰品改制业务；进口录像机、汽车(不含小汽车)摩托车配件、电梯维修、粮油制品、食品、烟、酒、广告、饮食、保健服务、娱乐厅、生活录像服务、室内外装修、经济信息、咨询服务及对白俄罗斯的易货业务及运输业务。2001 年 4 月 6 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的

11、议案，变更后主营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售；GD 系列防伪检测仪生产、销售；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售。2004 年 12月 26 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售、租赁和技术与售后服务、维修、改造、测试及技术咨询；GD 系列防伪检测仪生产、销售；电子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售业务；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、销售、租赁和技术与售后服务、维修、

12、改造、测试及技术咨询；喷涂；自营和代理各类商品和技术的进出口；电气设备的检修、维护。2010 年 6 月 7 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：房地产开发及商品房销售；对住宿酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业管理；房地产信息咨询服务；材料和机械电子设备、通信设备及器材、办公设备销售；仓储（危险品除外）；商品信息咨询。2017 年 5月 19 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：房地产开发及商品房销售；对住宿酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业服务；房地产信息咨询服务；材料和机械电子设备、通信设备及器材、办公设备销售；仓储（危险品除外）

13、；商品信息咨询；房地产中介服务；建筑装修装饰工程施工。历次控股股东的变更情况（如有）1999 年 8 月，公司第一大股东-天津立达集团有限公司将其持有的天津立达国际商场股份有限公司国有法人股 8,440.464 万股全部转让给天津戈德防伪识别有限公司。转让价格为每股人民币 2.50 元，转让总金额为人民币 21,101.16 万元。此次转让完成后，天津戈德防伪识别有限公司成为天津立达国际商场股份有限公司第一大股东。2004 年 7 月 20 日，天津南开生物化工有限公司通过司法拍卖竞得本公司 102,725,130 股国有法人股份（占本公司总股本的 25.29%）。成交价：每股人民币 1.27

14、8 元。2004 年 8 月 10 日，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的过户登记确认书，该股份已过户完毕。公司第一大股东变更为天津南开生物化工有限公司。2010 年 1 月，国务院国有资产监督管理委员会出具了关于天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的批复（国资产权20107 号），同意本公司股东山东鲁能恒源置业有限公司和天津南开生物化工有限公司将持有的本公司 424.15 万股（占总股本的 0.827%）和 9839.143 万股（占总股本的 19.19%）股份无偿划转给山东鲁能集团有限公司。上述股份已于2010 年 2 月 9 日过户至山东鲁能集团有限公司

15、名下。至此，山东鲁能集团有限公司持有本公司 10,263.293 万股，占总股本的 20.017%，为本公司第一大股东。2012年 7 月，控股股东名称由山东鲁能集团有限公司变更为鲁能集团有限公司。天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 7 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层 签字会计师姓名 杨殿峰、张琳 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用。公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：财务顾问名称 财务顾问办公地址

16、财务顾问主办人姓名 持续督导期间 中信证券股份有限公司 广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 马滨、王翔 2017 年 10 月 30 日-2018 年 12月 31 日 长江证券承销保荐有限公司 中国（上海）自由贸易试验区世纪大道 1589 号长泰国际金融大厦 21 层 王初、张丽丽 2017 年 10 月 30 日-2018 年 12月 31 日 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司追溯调整或重述以前年度会计数据。追溯调整或重述原因：同一控制下企业合并。2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整

17、后 营业收入（元）21,642,295,263.07 3,932,771,590.82 9,182,947,745.94 135.68%1,443,643,633.70 5,144,388,820.33 归属于上市公司股东的净利润（元）2,171,791,437.70 345,299,598.48 578,317,114.30 275.54%142,365,935.22 645,990,035.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）1,489,332,743.84 275,141,502.41 507,221,042.60 193.63%127,706,135.06 640,

18、908,093.51 经营活动产生的现金流量净额（元）8,027,502,421.54-6,649,339,582.78-3,257,078,109.43 346.46%-2,614,696,622.11-3,959,182,429.53 基本每股收益（元/股）1.29 0.67 0.36 258.33%0.28 0.40 稀释每股收益（元/股）1.29 0.67 0.36 258.33%0.28 0.40 加权平均净资产收益率 27.56%16.25%9.28%18.28%7.57%12.63%天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 8 2017 年末 2016 年末 本年末比上

19、年末增减 2015 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）72,601,542,581.88 18,356,621,127.26 68,413,101,238.94 6.12%7,994,592,314.20 39,853,629,221.36 归属于上市公司股东的净资产（元）9,658,654,332.21 2,297,598,747.06 6,655,801,597.18 45.12%1,952,298,936.13 5,877,484,270.43 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报

20、告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,882,612,551.59 2,800,8

21、75,031.35 4,954,388,411.21 12,004,419,268.92 归属于上市公司股东的净利润 135,340,930.30 159,992,685.41 490,257,603.35 1,386,200,218.64 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-79,197,091.47 96,528,413.37 93,586,353.91 1,378,415,068.04 经营活动产生的现金流量净额 1,424,247,295.78 1,053,607,722.80 3,483,958,718.26 3,562,407,627.27 上述财务指标或其加总数与公司已

22、披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异，主要原因：1.由于公司发行股份购买鲁能集团所持顺义新城、鲁能亘富及宜宾鲁能股权属同一控制下企业合并，需追溯调整报表数据，因此营业收入、归属于上市公司股东的净利润及经营活动产生的现金流量净额较已披露季度报告及半年度报告增幅较大。2.由于同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益属非经常性损益事项，因此扣除非经常性损益后的归属于上市公司股东的净利润较已披露季度报告及半年度报告数据无重大差异。天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 9 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2017 年金额 20

23、16 年金额 2015 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）36,582,373.26 4,994,003.07-38,895.22 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 108,757,103.61 24,912,303.02 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）1,495,622.45 409,882.59 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 666,750,812.47 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 13,247,974.43 867,257.61 1,507,201.5

24、3 减：所得税影响额 34,960,363.45 6,453,279.68 13,532,933.96 少数股东权益影响额（税后）657,725.30 37,478,895.50 7,765,733.57 合计 682,458,693.86 71,096,071.70 5,081,941.80-公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司遵

25、守房地产业的披露要求。1.公司业务概况 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，公司业务板块主要集中于住宅地产开发。公司住宅地产开发业务，根据土地规划情况以及当地区域市场将主要商品住宅分为高层、别墅和洋房等，并主要通过所属子公司在重庆、济南、北京、宜宾、成都、青岛、东莞、南京、苏州、张家口等城市进行开发、建设和销售。公司主要业绩驱动因素：（1）重庆地区 一是公司项目布局与重庆市主力发展轴线相匹配，区位优越且具有稀缺性资源优势，对公司未来业绩增长提供支撑；二是公司主力产品线由首置首改类产品逐步转向改善类产品，产品结构持续升级，产品品质不断提升；三是品牌深化，公司经过多年经营，

26、鲁能品牌得到重庆市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。（2）济南地区 一是济南市城市发展速度加快，客户需求不断增加，公司领秀城、泰山7号、章丘鲁能公馆等重点项目位于城市发展热点区域，具有良好的客户需求基础；二是借助深耕区域市场经验，公司深入客户分析，优化产品设计，产品线不断升级，较好的满足不同客户偏好。（3）北京地区 一是北京房地产市场发展总体平稳，区域市场供需关系稳定；二是公司深耕北京市场多年，有良好的口碑积累，同时积极开展品牌价值体系构建，优山美地、鲁美嘉苑等品牌价值及影响力进一步提升。（4）宜宾地区 一是宜宾作为四线城市，处于城市化进程高速发展期，市场需求较好，近年来房地产市场量

27、价平稳上升。二是公司深耕宜宾市场，品牌基础雄厚，主要项目位于政府规划未来发展的核心区域南岸区，为公司未来业绩增长提供有力支撑；三是公司产品业态丰富，为客户提供了更多选择，同时针对改善型客户需求增长情况，2017年稳步提高洋房、小高层产品面积占比；四是公司项目为区域性大盘整体打造，多地块同步开发，资源聚集优势明显。（5）成都地区 一是2017年成都市提出“东进、南拓、西控、北改、中优”五大战略，公司项目地处“东进”战略门户及主城区核心位置，发展前景较好。二是鲁能城项目通过近几年的开发，周边市政环境全面提升，大型城市国际社区正在快速形成。三是公司不断推进业务发展，整合资源，创新研究商业产品体系，积

28、极布局产品线，品牌价值和影响力持续提升。除上述公司主要项目所在城市外，2017年公司新获取张家口下花园保障房项目，首次涉及保障房业务，在青岛、东莞、南京、苏州等地区的项目多在开发建设过程中。该类地区经济持续向好，外来人口净流入持续增长，随着项目开发及城市深耕，鲁能品牌影响力不断增强，势必成为公司未来业绩新的增长点。天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 11 2.宏观经济形势、行业政策及行业发展情况 党的十九大报告中明确指出，新时代中国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。报告同时提出了分两步走，在本世纪中叶建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化

29、强国。从现在起到2020年，目标是“全面建成小康社会”，因此未来三年宏观经济增速将整体保持稳定。未来我国仍将采取积极性财政政策，但会更加侧重“积极有效”，绩效管理提高财政资金使用效率。货币政策仍实施稳健中性而不会放松。国家将加快建立现代财政制度，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系，建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度，全面实施绩效管理。深化税收制度改革，健全地方税体系，中央和地方关系将更加具体。2016年12月16日中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基

30、础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。2017年10月18日，习总书记在十九大报告中强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。意味着中央进一步明确了我国房地产市场的定位,从“人人有房”到“住有所居”的重大转变，这也是房地产行业方向的巨大转变。总体看，房地产市场已经从黄金时代迈入了白银时代，房价单边上涨、行业规模快速膨胀的局面已经结束，房地产行业的利润水平正在向社会平均水平看齐，房企业务转型已成必然。在土地成本不断上升，市场竞争日益加剧的情况下，房地产开发运营将向精细化发展，研究产品创新和成本控制成为生存的关键；土地获取向联合化发展，有

31、实力的企业之间强强联合将不断增多，成为控制土地成本的必然途径；行业整合的趋势愈加明显，只有管理水平高、创新能力强的房企才能生存，小企业破产倒闭将成常态，行业集中度进一步提升；土地供应方面，除政府供地外，存量二手土地市场供应潜力巨大。“十九大”之后我国经济增长方式由原先的“三驾马车拉动”，转变为“供给侧改革+适度扩大内需”的驱动方式。房地产将弱化直接拉动经济增长的作用，而是为适度扩大内需等方式提供保障和基础。住房属性明确，即居住和准公共物品属性，剥离投资属性，明确根据不同城市主体、不同人群，提供不同住房类型和供应主体，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。3.公司主要项目所在城市房地产

32、行业政策、发展和库存去化情况（1）重庆地区 2017年重庆市呈现调控收紧趋势，连续出台多份文件，主要从限制投机、规范交易行为、控制土地价格等方面进行调控，以保障重庆市场健康稳定发展。1月7日下发关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知（渝国土房管201243号）文件；1月13日出台“三无”人员购房需缴纳房产税规定（重庆市人民政府令第311号）；1月22日下发关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知（渝国土房管规发20171号）；2月27日下发关于重申加强房地产信贷管理工作有关要求的通知（渝银监办发20179号）；5月9日下发关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知（

33、渝公积金发201774号）文件；9月22日下发关于加强主城区新购住房再交易管理的通知（渝国土房管2017802号）。2017年重庆市商品房供应2,581万平方米，同比增加15.48%，成交3,668万平方米，同比增加29.20%，成交建面均价8,817元/平方米，同比上涨22.82%。截至2017年末，重庆市商品房已取得预售证存量面积约1,711万平方米，去化周期约6个月。天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 12 2013-2017年重庆市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米）成交量（万平方米）建面均价（元/平方米）2013年 2,424 2,396 7,257 2014年

34、2,533 2,388 7,179 2015年 2,688 2,337 6,975 2016年 2,235 2,839 7,179 2017年 2,581 3,668 8,817 注：数据来源于易居数据库（2）济南地区 2017年济南房地产政策持续收紧，限购、限贷、限售、限价，稳定房地产市场。4月19日下发关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知（济政办发201713号）文件；5月18日下发关于落实济政办发（2017）13号文限购政策有关问题的通知（济建发201729号），对非本地户籍刚需群体购房及全日制大学本科(含)以上学历及引进高层次人才购房问题进行了规定。2017年济南

35、市商品房供应1,340万平方米，同比减少38.03%，成交1,290.7万平方米，同比减少34.50%，成交建面均价11,048元/平方米，同比上涨14.84%。截至2017年末，济南市商品房已取得预售证存量面积约452万平方米,去化周期约9个月。2013-2017年济南市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米）成交量（万平方米）建面均价（元/平方米）2013年 1,098 793.89 8,132 2014年 1,099.22 847.7 8,401 2015年 1,427.09 1,342.3 8,655 2016年 2,162.25 1,970.55 9,620 2017年 1,340

36、1,290.7 11,048 注：数据来源于克尔瑞数据库（3）北京地区 2017年北京市量跌价稳，先后下发了关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知（京建法 2017 3号）、关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知（银管发201768号）、关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告（京建发2017第112号）、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告等调控文件。2017年北京市商品房供应582万平方米，同比减少41.27%，成交874万平方米，同比减少51.53%，成交建面均价33,196元/平方米，同比上涨10.92%。截至2017年末，北京市商

37、品房已取得预售证存量面积约1,426万平方米,去化周期约20个月。2013-2017年北京市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米）成交量（万平方米）建面均价（元/平方米）2013年 1,193 1,831 21,075 2014年 1,408 1,269 23,670 2015年 1,178 1,511 25,516 天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 13 2016年 991 1,803 29,928 2017年 582 874 33,196 注：数据来源于CREIS中指数据（4）宜宾地区 宜宾作为四线城市，2017年房地产市场供需结构平衡，未出台限购、限售等宏观调控政策。

38、金融信贷方面，首付比例上调，首套房最低首付款比例调整为不低于25%，商品房贷款审核门槛提高。2017年宜宾市商品房供应123万平方米，同比减少20.13%，成交121万平方米，同比减少24.38%，成交建面均价7,100元/平方米，同比上涨21.04%。截至2017年末，宜宾市商品房已取得预售证存量面积约48万平方米，去化周期约4个月。2013-2017年宜宾市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米）成交量（万平方米）建面均价（元/平方米）2013年 101 35 6,074 2014年 102 73 5,957 2015年 105 146 5,466 2016年 154 160 5,866

39、2017年 123 121 7,100 注：数据来源于宜宾市房地产管理局官网（5）成都地区 成都政策紧跟一线城市步伐，通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定市场，先后下发了完善经营性建设用地调控机制促进我市土地市场平稳健康发展的通知、关于完善我市住房限购政策的通知、关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知、关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知、关于做好商品住房价格监管的通知、关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见；关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见等调控文件。相比其他城市，成都限价严格，但限购政策相对宽松，且通过落户政策，提供了较多有资格的购房人群

40、，为房地产后续发展储备了客户基础。2017年成都市商品房供应1,826.89万平方米，同比减少26.00%，成交2,674.36万平方米，同比减少18.58%，成交建面均价8,576元/平方米，同比上涨10.82%。截至2017年末，成都市商品房已取得预售证存量面积约1,597.19万平方米,去化周期约8个月。2013-2017年成都市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米）成交量（万平方米）建面均价（元/平方米）2013年 3,083.73 2,880.66 7,026 2014年 2,545.24 2,340.69 7,263 2015年 2,371.96 2,497.30 6,993 2

41、016年 2,468.61 3,284.45 7,739 2017年 1,826.89 2,674.36 8,576 注：数据来源于成都世联行数据中心 另，除上述主要项目所在城市外，公司项目还在青岛、东莞、南京、苏州等城市有布局，且多处于开发建设过程中。该类城市房地产市场在政府调控下较稳定的发展，商品房去化周期在合理范围内。天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 14 2017年公司开发建设中的项目所在城市库存去化情况 序号 城市 去化周期（约）数据来源 1 青岛 12.7个月 数据来源于CREIS中指数据 2 东莞 11个月 数据来源于东莞市中原战略研究中心 3 南京 4个月 数

42、据来源于南京市统计局数据 4 苏州 18.77个月 数据来源于博思堂数据平台 综上，目前上述公司主要项目所在城市均不同程度出台了房地产市场调控政策，但是政府调控的目的是维护和稳定房地产市场，促进其长远发展。从商品房供应量、成交量、建面均价增减幅及库存去化情况看，上述城市房地产市场过热程度得到了一定遏制，客户购房需求仍在稳步增长，各城市现阶段库存较少，库存去化周期较短，对公司未来经营业绩和盈利能力有利。4.公司主要业务城市的市场地位（1）重庆 2017年重庆市房地产企业成交金额排名中，公司（含重庆鲁能、重庆鲁能英大、重庆江津鲁能）房地产成交金额排名第5位。2017年重庆市房地产企业成交金额排名

43、排名 企业名称 成交面积（万平方米）成交金额（亿元）1 融创 224.4 201.1 2 龙湖 133.1 168.4 3 恒大 159.7 163.5 4 金科 171 163.2 5 重庆鲁能 145.4 121.8 6 保利 105.2 104.1 7 万科 93.3 100.6 8 华宇 69.5 81.8 9 东原 44.1 66 10 旭辉 64.3 64.2 注：根据重庆市房交所备案数据（2）济南 2017年济南市房地产企业成交金额排名中，公司（含鲁能亘富、鲁能万创、鲁能朱家峪）房地产成交金额排名第6位。2017年济南市房地产企业成交金额排名 排名 企业名称 成交面积（万平方米）

44、成交金额（亿元）1 恒大地产 97.91 100.16 2 中海地产 103.97 96.51 3 绿地山东 63.81 78.98 4 万科地产 75.36 75.75 5 龙湖地产 57.61 63.94 天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 15 6 济南鲁能 55.48 60.27 7 华润置地 27.99 41.94 8 中建东孚 42.47 36.48 9 绿城地产 25.2 36 10 银丰地产 35.1 34.5 注：数据来源于济南市房地产业协会（不含现房销售备案数）（3）宜宾 2017年宜宾市房地产企业成交金额排名中，公司（宜宾鲁能）房地产成交金额排名第1位。2

45、017年宜宾市房地产企业成交金额排名 排名 企业名称 成交面积（万平方米）成交金额（亿元）1 宜宾鲁能 51.07 36.07 2 邦泰置业 27.2 19.52 3 成中集团 9.57 6.27 4 远达集团 8.14 4.2 5 华泓置业 5.83 3.82 注：根据宜宾市房地产管理局数据（4）北京 2017年北京市房地产企业成交金额排名中，公司（顺义新城）房地产成交金额排名第28位。2017年北京市房地产企业成交金额排名 排名 企业名称 成交面积（万平方米）成交金额（亿元）1 北京首开 52.54 257.1 2 泰禾集团 44.93 239.65 3 万科公司 63.12 226.15

46、 4 华润置地 29.66 185.85 5 首创置业 35.99 123.64 6 北京城建 41.98 113.99 7 龙湖地产 29.08 109.42 8 融创中国 20.92 89.03 9 招商蛇口 12.45 88.2 10 保利集团 17.66 82.3 28 顺义新城 7.93 34.78 注：数据来源于CREIS中指数据 天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 16（5）成都 2017年公司由于可售项目仅鲁能城项目，入市项目较少，在成都市房企排名28位。2017年成都市房地产企业成交金额排名 排名 企业名称 成交面积（万平方米）成交金额（亿元）1 保利地产 1

47、70.6 164.4 2 龙湖地产 112.1 145.2 3 万科地产 136.9 143.4 4 恒大地产 110.1 117.2 5 蓝光地产 66.4 86.2 6 融创置业 63.4 74.6 7 绿地集团 50.5 60.9 8 华润置地 46.7 60.2 9 中国铁建 44.3 59.9 10 中海地产 39.9 52.7 28 成都鲁能 10.7 15.3 注：数据来源于世联行数据分析 公司子公司青岛鲁能广宇于2017年12月开盘，未参加排名。另，报告期公司子公司东莞鲁能广宇、南京鲁能广宇、南京鲁能硅谷、苏州鲁能广宇、张家口鲁能等5家公司处于在建或拟建状态，未参加排名。二、主

48、要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 公司本年实施重大资产重组，发行股份购买资产，股权资产规模大幅提升 无形资产 无形资产增加 74717.39 万元，增加 447.88%，主要是苏州鲁能广宇 61 号地商业地块转自持，土地使用权转入无形资产 在建工程 在建工程增加 9953.69 万元，增加 188.12%，主要是顺义新城 1 号地独立商业在建项目投入增加及本年新增重庆鲁能城商业、苏州鲁能泰山 7 号商业在建项目 应收款项 应收款项减少 107216.38 万元，减少 68.33%，主要是收回土地竞拍保证

49、金及预付工程款结算 长期待摊费用 长期待摊费用增加 1139.64 万元，增加 1142.90%，主要是苏州鲁能广宇及鲁能亘富新增装修费转入长期待摊费用 递延所得税资产 递延所得税资产增加 66370.63 万元，增加 59.10%，主要是预收售房款、预征土增税等可抵扣暂时性差异增加 天津广宇发展股份有限公司 2017 年年度报告全文 17 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 不适用。三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司遵守房地产业的披露要求。公司自从事房地产开发业务以来，深耕房地产市场多年，凭借良好的产品质量和售后服务在业界树立了良好的口碑，并形成了自身核心竞争力。（1）公司战略定

50、位清晰 公司主营业务专注于房地产开发行业，重视战略管理，与国际著名企业管理机构进行战略合作，逐步形成了专业化、标准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，着力于从社区景观等方面改善居住品质，从建筑质量提升产品美誉度，致力于提供优质住宅。（2）成熟的房地产开发经验 公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式。（3）融资渠道畅通 公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷款银行保持着良好的信用记录和较高的授信额度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力。（4）先进的公司治理机制和内部