小核酸药项目工程项目策划分析【参考】.docx
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1、泓域/小核酸药项目工程项目策划分析小核酸药项目工程项目策划分析xx有限公司目录一、 项目基本情况3二、 房地产开发项目前期策划5三、 工程项目构思策划与实施策划20四、 工程项目可行性研究报告的编制和评估26五、 工程项目环境影响评价和社会评价37六、 价值工程基本原理43七、 价值工程应用程序及方法45八、 产业环境分析49九、 相比于靶向蛋白质的疗法具有先天优势54十、 必要性分析56十一、 进度计划56项目实施进度计划一览表56十二、 投资计划57建设投资估算表59建设期利息估算表60流动资金估算表61总投资及构成一览表63项目投资计划与资金筹措一览表64一、 项目基本情况(一)项目投资
2、人xx有限公司(二)建设地点本期项目选址位于xxx(待定)。(三)项目选址本期项目选址位于xxx(待定),占地面积约46.00亩。(四)项目实施进度本期项目建设期限规划12个月。(五)投资估算本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算,项目总投资19749.10万元,其中:建设投资16237.55万元,占项目总投资的82.22%;建设期利息183.85万元,占项目总投资的0.93%;流动资金3327.70万元,占项目总投资的16.85%。(六)资金筹措项目总投资19749.10万元,根据资金筹措方案,xx有限公司计划自筹资金(资本金)12245.09万元。根据谨慎财务测
3、算,本期工程项目申请银行借款总额7504.01万元。(七)经济评价1、项目达产年预期营业收入(SP):35800.00万元。2、年综合总成本费用(TC):30829.57万元。3、项目达产年净利润(NP):3611.15万元。4、财务内部收益率(FIRR):10.92%。5、全部投资回收期(Pt):7.07年(含建设期12个月)。6、达产年盈亏平衡点(BEP):18524.15万元(产值)。(八)主要经济技术指标主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积30667.00约46.00亩1.1总建筑面积51669.89容积率1.681.2基底面积16866.85建筑系数55.00%1.3投资
4、强度万元/亩341.702总投资万元19749.102.1建设投资万元16237.552.1.1工程费用万元14157.682.1.2工程建设其他费用万元1706.162.1.3预备费万元373.712.2建设期利息万元183.852.3流动资金万元3327.703资金筹措万元19749.103.1自筹资金万元12245.093.2银行贷款万元7504.014营业收入万元35800.00正常运营年份5总成本费用万元30829.576利润总额万元4814.877净利润万元3611.158所得税万元1203.729增值税万元1296.3110税金及附加万元155.5611纳税总额万元2655.59
5、12工业增加值万元9593.2713盈亏平衡点万元18524.15产值14回收期年7.07含建设期12个月15财务内部收益率10.92%所得税后16财务净现值万元-2403.35所得税后二、 房地产开发项目前期策划房地产开发项目前期策划是指在获得房地产开发项目用地后,围绕房地产开发项目的预期目标,通过全面分析市场前景和项目开发影响因素,将项目开发建设意图转化为目标具体、功能明确、定位准确、策略恰当的实施方案的系统过程。房地产项目前期策划以明晰的项目预期目标为基本约束条件,通过准确的客户定位、项目定位和产品定位,对项目进行整体策划,为项目实际运行提供依据。(一)前期策划的主要任务和基本原则1、主
6、要任务房地产开发项目前期策划的主要任务是解决开发项目“为谁建”“建什么”“能否建?“怎么建”等关键问题。(1)“为谁建”是解决项目客户定位问题。即通过市场分析,选择目标市场和目标客户准确的客户定位是实现预期目标的基础。只有明确了目标客户群体,才能根据客户需求和行为特征进行规划设计和营销策划。(2)“建什么”是解决项目定位和产品定位问题。即根据目标客户的需求特征和项目自身特点,确定项目主题、产品基调、物业类型、规划设计要求、户型配比结构、设备规格等级、材料品种档次等。解决“建什么”的问题,是前期策划的关键任务,也是项目差异化的实现途径。项目定位和产品定位准确与否,会直接影响到目标客户对项目的认可
7、度和接受度。(3)“能否建”是对项目可行性的评价。即从企业角度对项目的技术可行性、经济合理性和市场风险性进行分析评价,从而判断自身是否有能力承担与客户定位、项目定位和产品定位相吻合的项目,项目运行能否达到预期目标。(4)“怎么建”是解决项目总体运行问题。即对项目建设周期、建设阶段、项目节点、工程进度、现金流量、经营方式、营销策略等进行总体设计。2、基本原则房地产开发项目前期策划应遵循下列四项原则(1)约束性原则。房地产开发必须以项目用地规划指标和相关法律准则、社会道德规范及企业自身限制为约束条件,尤其是项目定位和产品定位应在规划指标允许范围内进行。(2)差异性原则。差异性是项目市场竞争力的关键
8、,需要在竞争激烈且同质化较为普遍的房地产市场,策划出满足特定消费者需求的房地产产品,塑造出有价值的产品差异性。这些差异性主要体现在区位价值、项目组合、产品功能、经营方式及物业服务等方面。(3)系统性原则。每一个房地产开发项目都不是孤立的,必须纳入房地产开发企业总体层面、区域市场层面来考虑,保持特定开发项目与房地产开发企业总体目标、发展阶段、产品线丰富度协调一致。同时,特定项目与房地产开发企业在该区域内的其他开发项目共同形成市场供给并存在一定竞争关系,必须考虑特定项目与其他项目之间的关系,形成互补或促进关系。(4)预测性原则。房地产开发项目建设周期和经营周期比较长,因此,必须对经营期内房地产市场
9、发展趋势进行预测,依照预测结果进行前期策划。预测的准确度越高,前期策划效果就会越好。(二)前期策划的主要工作内容房地产开发项目前期策划的主要内容可概括为环境分析、市场定位、运行建议和经济评价四部分(1)环境分析。环境分析是房地产开发项目前期策划的基石。进行环境分析时,要从不同层面、不同角度分析影响房地产开发项目建设和运营的各种因素、现状及变化趋势,并对运营期变动情况进行预测。(2)市场定位。市场定位是房地产开发项目前期策划的核心。房地产开发项目的市场定位是在分析和预测区域内房地产市场发展趋势和市场状况动态变化的基础上,对房地产开发项目的市场价值取向进行系统分析和设计的过程,包括客户定位、项目定
10、位和产品定位。(3)运行建议。运行建议是指项目前期策划的操作设计。房地产开发项目的运行是一个多部门、多环节的复杂过程,对项目运行过程中主要环节和关键节点的把握至关重要,运行建议要针对这些主要环节和关键节点提出操作方案。4)经济评价。经济评价是指项目前期策划中的财务分析,包括测算评价项目的盈利能力和清偿能力是否能达到目标要求;分析项目的不确定性以评价企业对项目风险的承受能力等。(三)房地产开发项目环境分析与市场研判内外部环境分析是房地产开发项目前期策划的前提和基础,只有在对政策、技术、用地、市场、开发企业等方面进行分析的基础上,才能对房地产市场未来发展走势作出判断。1、政策分析首先,应分析相关政
11、策对房地产项目开发的影响,如对别墅项目用地的限制政策、房地产金融政策、房地产税收政策等;其次,应分析项目所在地经济发展、城市规划、城市形象等相关政策或战略。这些政策因素对房地产市场前景、需求量、需求类型、项目定位、产品定位、企业盈利等都会产生较大影响。2、技术分析主要分析有关建筑材料、设施设备、施工技术等方面因素对房地产开发项目方案的实现程度、成本等方面的影响。3、用地分析(1)城市层面上的宏观用地分析。其主要分析项目所在区域在整个城市结构中所承担的功能。要研究区域功能特征,如是否是产业开发区、高教区、中心商务区(CBD)、政府行政区等;区域认可度,即在消费者印象中的区域形象和特征;区域发展趋
12、势,如棚户区改造后成为中高档住宅的潜在区域,废旧工业区转变为新型文化艺术区等。(2)区域层面上的中观用地分析。其主要分析区域交通条件、周边环境条件和配套条件。区域交通条件主要以可达性、交通工具、时间和空间距离等为评价要素。周边环境条件主要是指周边地块功能、附近重要公共建筑、周边景观环境等。配套条件包括教育、商业、医疗等配套设施。(3)地块层面上的微观用地分析。其主要分析地块规划条件、地块现状条件、地块开发条件和地块交通等方面。地块规划条件主要包括用地性质、占地面积、规划建筑面积、容积率、红线位置、绿化率等条件,地块规划条件是项目开发不可逾越的硬约束。地块现状条件是指项目用地上现有建筑物状况及景
13、观条件,现有建筑物状况包括保留建筑、构筑、保留物等。地块开发条件包括土地四至、高差、边界、地质土层等。地块交通包括项目所在地内外部交通外部交通可从出入口位置等方面进行考察,内部交通是对项目用地范围内交通网络条件的分析和初步设想。4、市场分析(1)市场分析是房地产开发项目环境分析中至关重要的内容,对客户定位、项目定位和产品定位是否恰当有着重大影响宏观层次的市场分析。首先是宏观经济指标分析,包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定资产投资、消费性支出、储蓄存款、国家或地区产业布局等,分析这些因素变化对房地产市场的影响。其次聚焦到房地产市场,考察国家或地区房地产投资额、供应量、销售面积销售周期、
14、存货量、土地开发面积、项目所属类别、房地产均价等指标现状,以及在开发经营期内的变动趋势等。(2)中观层次的市场分析。中观层次的市场分析即区域市场分析,这种区域是指从消费者角度认知的、与待策划地块处于同一市场范围的地理区域。这种区域市场的划分可与行政区划重叠,也可跨越行政区域界限。大型、特大型和超大型城市可能被划分为多个区域市场些城市边缘区域可能与周边其他城市区域相互融合。区域市场分析包括该区域房地产商品的供求分析、竞争分析和客户分析等。(3)微观层次的市场分析。微观层次的市场分析是指本项目与竞争项目的对比分析。要找出与本项目构成直接或间接竞争关系的项目,通过对比分析,发现竞争空白点,同时对本项
15、目的优劣势有清醒的认识,在此基础上寻求项目差异点,扬长避短。5、开发企业分析前期策划需要对房地产开发企业的主客观条件进行分析。房地产开发企业的主观条件包括项目开发目标(利润额、利润率、投资回报期等)、公司运作目标(战略实现、业务平衡、市.场开拓等)及企业领导人的意图,客观条件包括企业筹资能力、研发能力、营销能力、专业程度等。在全面分析房地产开发项目内外部环境的基础上,要对开发期内房地产市场发展进行研判,主要包括:一是房地产市场走势研判,即对建设经营期内区域房地产市场总体发展趋势、市场环境、市场特征等进行研判;二是房地产市场需求研判,重点是对潜在的有效需求进行分析和预测;三是房地产市场供给研判,
16、预测项目建设经营期内区域房地产市场所能提供的房地产商品最大量,同类竞争产品的数量、成本、竞争力等;四是房地产市场价格研判,重点在于项目所在区域竞争产品租售价格的变动趋势。(四)房地产开发项目市场定位1、客户定位房地产开发项目客户定位是指通过市场细分,对房地产商品各消费群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等进行比较分析,结合房地产开发项目的目标和特点,最终确定房地产开发项目目标客户群体的过程。(1)市场细分。房地产市场细分就是以房地产需求者消费需求的某些特征或变量为依据,对具有不同需求的房地产消费群体进行区分的过程。细分后所形成的具有相同需求特征的消费群体被称为细分市场。住宅市场细分的
17、依据主要有地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等。在细分非住宅市场时,地理、收入、购买动机、效用追求等因素同样可作为细分标准。除此之外,非住宅市场细分的主要依据还包括最终消费者和消费者规模等因素。(2)目标市场选择。房地产开发项目的目标市场是指房地产开发项目所要服务的市场,即房地产开发项目的服务对象。开发项目选定的目标市场必须满足以下条件。1)目标市场应有足够的需求量。“足够”是指该项目所进入的目标市场需求量能够满足企业或开发项目预期目标尤其是盈利性目标要求;“需求量”既指现实有效需求,也包括开发期内潜在有效需求。2)目标市场必须是企业有能力进入的。在房地产市场中,有足够需求量的细分市场很多
18、,但房地产开发企业受资金实力、研发能力、管理水平、市场竞争能力等自身条件限制,不一定有能力满足所有需求量足够的细分市场需求,因此,必须结合自身能力、资源、优势等条件选择部分细分市场作为目标市场。(3)目标客户选定。市场细分只是初步为目标客户的选定明确了方向,要准确地锁定目标客户,就需要在选定目标市场的基础上再行细分,确定具体开发项目的消费群体,即目标客户。在选定的目标市场中,虽然消费者对房地产的价值取向具有很大程度的一致性,但是对房地产的效用排序并不相同。通过对目标市场中不同消费群体对房地产效用取向的分析,选定目标市场中的某类或某几类消费者作为房地产开发项目的服务对象,这就是目标客户选定。(4
19、)目标客户特征分析。在选定目标客户后,要进一步分析目标客户的基本特征。因为目标客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的重要因素,对目标客户基本特征的分析要与物业类型相结合。房地产开发项目目标客户特征要素包括区域特征、家庭结构、职业与社会阶层、年龄构成、收入构成、置业次数、置业需求等。2、项目定位房地产开发项目定位是指针对目标客户的需求特征,整体谋划开发项目的开发战略,设计选择其概念性规划的过程。(1)项目开发战略选择。项目开发战略是房地产开发企业根据企业发展目标,针对目标客户的需求特征,通过对企业自身状况和房地产开发项目案件的分析,确定项目开发的总体思路。1)SWOT分析。这是一种通过综合分析
20、和系统评价企业内外部环境,从而选择最佳经营战略的方法。其中,S代表企业内部资源和能力的优势(Strength)W代表企业内部资源和能力的劣势(WeakneSS)0代表企业外部环境中的机会(OppOrtunity)T代表企业外部环境中的威胁(threat)根据房地产开发项目环境分析成果,可以构建SWOT分析矩阵进行系统分析。2)项目开发战略。基于SWOT分析,可供房地产开发项目选择的战略有以下四种。SO战略。SO战略是指依靠房地产开发企业及项目的内部优势,充分利用外部机会的发展型战略。当房地产开发项目有显著的资源和能力优势,同时市场有发展机会时,可选择此战略。WO战略。WO战略是指利用外部机会改
21、进企业或开发项目内部劣势的扭转型战略。当房地产开发企业或项目存在短板,但外部机会很好时,可以采用这种战略,抓住机遇,扭转劣势。ST战略。ST战略是指充分利用企业或项目的内部优势,避开有较大威胁的开发领域的多元化战略。当房地产开发企业能力强,同时比较灵活时,可采用此战略。WT战略。WT战略是指以退为进的战略。当房地产开发项目受到外部市场环境的威胁且内部状况又不佳时,可以考虑采用此战略。(2)项目主题创意。房地产开发项目主题创意是指根据项目及其所在地区特征,确定项目特有的、显著区别于竞争对手的、能进行概念化描述、能通过宣传推广活动被目标客户接受且产生共鸣的项目特质。主题创意确定了开发项目最显著的特
22、征,能够凸显项目个性,避免项目同质化。房地产开发项目主题创意应满足以下要求:要易于展示和传播,能够让客户感知到,并可以在信息渠道中展示和传播;要凸显开发项目的内在品质,否则会引起客户反感或者被认为是欺骗;要与目标客户的需求特征相吻合,这样才能激发目标客户的购买行为;要与开发项目所在地区的资源条件相协调,这是房地产开发项目主题创意的基础。(3)项目总体规划布局。房地产开发项目总体规划布局,是指根据开发项目的主题创意,对项目的功能结构、空间尺度和用地结构等重要规划指标所进行的总体安排和布局,是项目定位的重要内容。对商品住宅开发项目而言,总体规划布局主要包括以下六项内容。1)物业类型构成及布局。从使
23、用功能来看,包括住宅、公寓、商业及公共建筑等物业类型。从物业形态来看,有高层住宅、多层住宅,高层住宅中还有点式高层、板式高层等。项目总体规划布局是对项目中各种物业类型和物业形态的面积及其在项目总面积中的占比、在项目用地范围内的平面布局进行的总体安排和设计。2)项目空间尺度安排。项目空间是指在开发项目用地范围内,由各建筑物、构筑物组成的外部空间。项目空间尺度是指在外部空间中,各建筑物、构筑物之间的空间位置关系。进行项目空间尺度安排时,主要应满足三个方面的要求:一是满足设计规范和用地规划指标要求;二是满足共享性和安全性要求,这主要是针对项目的公共设施、构筑物和景观等的空间尺度安排的;三是满足视觉审
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