华远地产：2017年年度报告.PDF

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1、2017 年年度报告 1/179 公司代码：600743 公司简称：华远地产 华远地产股份有限公司华远地产股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/179 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、立信会计师

2、事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人杜凤超杜凤超、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人焦瑞云焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）李延凌李延凌声声明明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟定的2017年度利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按2017年12月31

3、日公司总股本2,346,100,874股为基数，每10股派发现金股利1元（含税），共计派发现金股利234,610,087.40元。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额为181,564,746.80元，全部结转以后年度分配。本次利润分配方案尚需经公司2017年年度股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 公司在本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担

4、保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述所存在的主要风险，详情请查阅第四节、三、（四）“可能面对的风险。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/179 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.34 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.45 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况

5、.48 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.49 第九节第九节 公司治理公司治理.57 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.59 第十一节第十一节 财务报告财务报告.63 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.179 2017 年年度报告 4/179 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、华远地产 指 华远地产股份有限公司 华远集团 指 本公司控股股东北京市华远集团有限公司 华远置业 指 本公司全资子公司北京市华远置业有限公司 第二节第二节 公

6、司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 华远地产股份有限公司 公司的中文简称 华远地产 公司的外文名称 Hua Yuan Property Co.,Ltd.公司的法定代表人 杜凤超 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张全亮 谢青 联系地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼 电话 010-68036966 010-68036688-526 传真 010-68012167 010-68012167 电子信箱 zhangqlhy- xieqhy- 三、三

7、、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼 公司注册地址的邮政编码 100044 公司办公地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼 公司办公地址的邮政编码 100044 公司网址 www.hy- 电子信箱 irhy- 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼 2017 年年度报告 5/179 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所

8、 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 华远地产 600743 ST幸福 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海南京东路 61 号新黄浦金融大厦 4 楼 签字会计师姓名 朱锦梅、高慧丽 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名 杨斌、石衡 持续督导的期间 2016 年 8 月至 2017 年 12 月 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单

9、位：万元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 990,378.69 760,840.99 30.17 744,900.24 归属于上市公司股东的净利润 81,894.93 74,132.36 10.47 73,049.71 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 70,946.46 47,631.96 48.95 72,286.27 经营活动产生的现金流量净额 68,394.97 215,470.93-68.26-22,110.15 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资

10、产 732,152.15 671,464.08 9.04 437,727.49 总资产 3,435,298.96 2,809,428.32 22.28 2,155,258.13 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.35 0.32 9.37 0.4 稀释每股收益（元股）0.35 0.32 9.37 0.4 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.30 0.20 50.00 0.4 加权平均净资产收益率（%）11.65 13.73 减少2.08个百分点 15.77 扣除非经常性损益后的加权平均净资产

11、收益率（%）10.09 8.82 增加1.27个百分点 15.60 2017 年年度报告 6/179 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况股东的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司属于上市公司股东

12、的净资产差异情况股东的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：万元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 34,925.51 347,838.36 176,650.30 430,964.53 归属于上市公司股东的净利润 8,100.56 22,039.75 17,210.17 34,544.45 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 584.56 21,330.04 16

13、,830.69 32,201.17 经营活动产生的现金流量净额-133,310.26 180,969.37 18,532.77 2,203.09 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 97,521,066.66 七、68、70、71 347,371,685.43-14,166.52 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的

14、政府补助除外 3,079,500.00 七、69 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 98,630.00 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 14,195,423.58 七、70 5,811,192.62 与公司正常经营业务无关的494,639.48 2017 年年度报告 7/179 或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 122,893.95 七、67 144,

15、697.73 109,018.82 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,669,466.76 七、70、71 3,813,488.39-2,434,684.28 其他符合非经常性损益定义的损益项目 15,045,031.84 10,598,526.90 6,986,001.04 少数股东权益影响额 250,419.22 81,911.71 172,756.71 所得税影响额-27,893,697.70 -97,104,887.92-2,995,678.67 合计 109,484,743.79 265,004,052.24 7,634,439.72 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公

16、允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 1,879,088.21 0.00-1,879,088.21 122,893.95 合计 1,879,088.21 0.00-1,879,088.21 122,893.95 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 本公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、

17、酒店等多种物业类型。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持少量投资性物业，主要为商业业态。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。报告期内，行业及主要外部因素情况如下：坚持居住属性定位，行业保持平稳发展。坚持居住属性定位，行业保持平稳发展。2017 年，房地产行业在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位下，整体呈现出平稳发展的良好局面。国家统计局公布数据显示，2017 年，全国房地产开发投资实现平稳增长，投资额达 109,799 亿元，比上年名义增长 7.0%，增速较 2016 年

18、温和上扬。市场交易活跃，商品房销售面积和金额均创历史新高，其中，商品房销售面积 169,408 万平方米，比上年增长 7.7%；商品房销售额 133,701亿元，比上年增长 13.7%。房屋新增供给节奏有所减缓，2017 年房屋新开工面积 178,654万平方米，同比增长 7.0%，但房屋竣工面积 101,486 万平方米，同比下降 4.4%。商品房去库存效果明显，年末库存明显偏低，2017 年末，商品房待售面积 58,923 万平方米，同比减2017 年年度报告 8/179 少 15.3%，其中，住宅待售面积 30,163 万平方米，同比减少 25.1%。企业补库存意愿积极，土地市场持续量升

19、价涨，2017 年，房地产企业土地购置面积 25,508 万平方米，同比增长15.8%；土地成交价款 13,643 亿元，同比增长 49.4%。中国指数研究院数据显示，2017 年有 3 家企业销售额超过 5,000 亿元，16 家企业跻身销售额千亿俱乐部，144 家企业销售额过百亿，行业集中度进一步提升，公司经营所面临的竞争压力增大。宏观经济稳中向好，促进行业健康发展。宏观经济稳中向好，促进行业健康发展。2017 年，我国宏观经济形势整体表现稳中向好，经济发展韧性进一步增强。国家统计局公布数据显示，2017 年国内生产总值为 82.7万亿元，同比增长 6.9%，比 2016 年回升 0.2

20、个百分点，确认了由降转稳的走势，宏观经济开始在新的增速平台稳定运行。全年全国居民人均可支配收入 25,974 元，扣除价格因素实际增长 7.3%，其中城镇居民人均可支配收入 36,396 元，扣除价格因素实际增长 6.5%。城镇新增就业人数超过 1,300 万，全年 CPI 上涨 1.6%，均好于预期。城镇人口占总人口比重（城镇化率）为 58.52%，比上年末提高 1.17 个百分点。在供给侧结构性改革推动下，经济增长结构不断优化，经济增长新动能持续增强，2017 年战略性新兴产业增加值比上年增长11.0%，增速比规模以上工业高 4.4 个百分点；全年第三产业增加值对国内生产总值增长的贡献率为

21、 58.8%，比上年提高 1.3 个百分点；消费成为经济增长主动力，最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为 58.8%。报告期内，我国宏观经济运行继续保持在合理区间，人民生活水平不断提高，经济增长新动能继续增强，新型城镇化进程持续常态化发展，为公司和行业的持续健康发展提供了良好的运行环境。行业政策密集出台，分类调控效果显现。行业政策密集出台，分类调控效果显现。2017 年是我国房地产调控政策出台最密集的年份，需求端引导与供给侧改善并举，更加注重短期调控与长效机制的有效衔接，调控政策不断深化，分类调控、因城施策，调控效果逐步显现。党中央十九大报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快

22、建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。地方调控从 2017 年 3 月北京楼市政策收紧开始，调控路线从一线城市逐渐向一线城市周边热点城市、部分三四线城市传递。据国家信息中心统计，2017年超百城发布 246 次楼市调控政策，各地综合运用限购限贷限售、增加土地供应、调高首付比例、严控信贷数量和额度等手段，有效的稳定了房屋价格的非理性上涨势头，有力的狙击了热点城市的投资投机需求。长效机制建设方面，住建部、发改委等 9 部委在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆 12 个城市联合开展住房租赁市场试点，北京、上海、烟台等城市也出台住房租

23、赁扶持措施，利用集体土地建设租赁住房已开始正式推进；北京提出未来五年供应25万套共有产权住房的目标，上海、南京、福州、烟台等地也已开始积极探索共有产权房制度。南京、武汉、长沙等城市提出推动户籍改革、加快人才引进的支持政策。同时，部分商品房去化压力较大的三四线城市和县城，结合以人为核心的城镇化进程，以不加杠杆为原则，有序推进去库存工作。报告期内房地产行业政策的密集变化，对抑制房地产市场的非理性消费、增加房地产市场有效供给产生积极影响，为公司持续、健康、理性发展提供更坚实的政策基础。金融监管持续收紧，地产金融创新发展。金融监管持续收紧，地产金融创新发展。守住不发生系统性金融风险的底线是我国金融工作

24、的永恒主题，报告期内，中央多次表态加强房地产金融宏观审慎管理，防止资金违规流入房地产，促进房地产市场平稳健康发展。人民银行、住建部、银监会、国土部等多2017 年年度报告 9/179 部委也均表示要规范融资购房行为，严厉打击“首付贷”、“房抵贷”、个人消费贷违规购房等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫。货币供给方面，2017 年我国实行稳健中性的货币政策，由于受到美联储加息加缩表、外围流动性收紧等国际环境影响，叠加金融去杠杆和金融监管持续收紧背景，国内基础货币投放保持低位平稳，货币供给偏紧。人民银行数据显示，截至 2017 年 12 月末，M2 余额 167.68 万亿元，同比增长 8.2%，增

25、速再创历史新低。房贷利率明显提高，2017 年 12 月全国首套房平均贷款利率为 5.4%，同比增长 20.9%。房地产具有强金融属性，报告期内出现的金融监管加强、货币供给趋紧的宏观货币政策环境，对包括公司在内的房地产企业带来短期融资成本提高、资金链压力增大的影响，长期则有利于企业主动降杠杆、保持理性健康经营。2017 年，为应对逐渐趋紧的金融环境，REITs等房地产金融创新受到鼓励，房地产资产证券化迎来新一轮的发展，公司作为探索 REITs之路的先行者，2017 年 1 月成功发行规模为 7.36 亿元的类 REITs 资产支持证券（恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划）；10 月，保利地

26、产首单央企租赁住房 REITs 获得上海证券交易所审议通过。以轻资产运行和资产证券化为核心的金融创新符合政策监管要求，将是房地产金融创新的一个重要方向，对公司拓宽融资渠道、推动经营结构改善、转变盈利模式产生积极作用。租赁住房快速发展，共有产权住房试点。租赁住房快速发展，共有产权住房试点。2017 年，在“租购并举”住房制度引领下，各级政府先后出台多个政策支持住房租赁市场发展，地产企业纷纷通过自持运营、合作经营等模式进入或加码住房租赁领域。目前，碧桂园、万科、龙湖、保利等房地产龙头企业已经开始加大长租公寓布局，12 个住房租赁试点城市已上线国有租赁平台，部分城市开始推出国有租赁房源。随着房地产市

27、场逐渐由增量发展迈向存量发展，以自持运营长租公寓为代表的租赁地产新模式将对传统地产开发模式带来深刻影响，也对公司积极响应市场形势变化、寻求多元化发展模式，进一步提升运营服务能力提出新的要求。共有产权住房是住房市场供应的新模式，是多元化供应渠道的重要组成部分。2017 年北京共完成共有产权住房用地供应 38 宗，用地面积约 207 公顷，规划建筑规模约 403 万平方米，提供共有产权房近 4 万套。公司将充分利用所属国资背景身份和北京市试点契机，积极响应政府政策号召，寻求共有产权房开发建设机会，促进公司业务提升。综合审视，报告期内，我国新常态下的宏观经济平稳向好，房地产行业在政策调控和金融环境的

28、引导下走向理性健康发展，自持租赁住房、共有产权住房等新模式开始兴起或者试点，对传统住房供应模式产生深刻影响，公司整体处于一个平稳运行、积极变化、健康发展的经营环境之中。外部因素的诸多变化为公司发展带来了机遇和挑战，公司将主动响应政策要求，积极应对形势变化，努力把握市场周期波动趋势，大力提升公司核心竞争力。一是响应国家政策号召，秉承党中央十九大提出的住房制度和理念，认真贯彻党中央和业务所在地各级政府有关房地产市场的各项调控政策，讲政治、重规矩、做表率，守法合规经营，理性稳健发展；二是推动公司经营高质量发展，继续发扬公司“责任地产、品质建筑”的品牌理念，提升运营效率，深化开发品质，增强服务能力，卓

29、显华远品牌美誉度；三是加大转型创新力度，理解和把握新时代房地产行业的新政策、新模式、新机遇，密切关注租赁市场和共有产权住房市场政策动向和发展机遇，创新发展房地产产品与科技、文化、旅游、医疗、健康、教育等元素的深度融合，探索新模式、研发新产品、开拓新市2017 年年度报告 10/179 场；四是加强对外合作广度和深度，深化金融合作，拓宽融资渠道、推进金融创新、开展多元化投资，应对行业融资环境趋紧现状和提升公司轻资产运营能力；加大同业合作，以联营合营、投资并购等方式发展新项目、开拓新市场，提升公司业务规模实力；强化业务合作，持续推进公司“1+N”战略，合作发展房地产主业链条相关的系列延伸服务，提升

30、项目整体经营水平。二、二、报告期报告期内公司主要内公司主要资产发生重大变化情况的说明资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核报告期内核心竞争心竞争力分析力分析 适用 不适用 “华远”品牌诞生于上世纪 80 年代，华远地产作为国内房地产行业的先驱企业，深耕核心区域，潜心经营三十余年，成功跨越多个行业周期，凝聚了领先的品牌影响力。公司发展战略清晰、目标明确，在稳固发展房地产主营业务基础上，不断探索多元业务创新，持续强化企业核心竞争力。1、品牌积淀深厚，奠定企业发展基础 公司控股股东华远集团从 20 世纪 80 年代初进入房地产行业，创建“华远”品牌，距今已有 30 余年的历史，

31、是国内最早从事房地产开发的企业之一。目前旗下拥有数十家控股及参股公司，业务涵盖房地产、金融服务、商业服务、高端制造、信息技术等多个领域。华远地产作为华远集团的控股子公司，始终秉承“责任地产，品质建筑”的理念，致力成为令社会尊重的全国性的房地产综合服务运营商，多年来陆续在北京、西安、青岛、长沙、天津、广州、重庆等多个城市开发了多个知名项目，在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客户美誉度。公司曾多次获得“中国房地产名牌企业”、“中国区域房地产品牌价值 TOP10”、“地产杰出贡献企业”、“中国责任地产 TOP100”等荣誉，是在行业内外享有盛誉的老牌优质房企。2、发展战略清晰，十三五战略规划稳步推进

32、，产品与服务并举 公司发展战略清晰、目标明确。在十三五期间，公司将始终坚持以“房地产开发及经营管理”为主业，保障开发规模、盈利能力、品牌实力等方面稳定发展。一方面公司通过不断提升开发产品的专业化和精细化程度，持续落实“1+N”产品策略，强化服务的软实力，实现“开发产品+服务”的双轮驱动；另一方面将抓住资本市场不断完善的机遇，围绕产业链横向整合、纵向延伸，突出“转型”和“创新”两个战略重点，深化打造并积极应用“地产+互联网”平台，丰富“地产+金融”的经营内涵，在转型升级和优化创新中不断开拓发展空间，使公司经营向轻资产运营模式逐渐转变。2017 年是公司步入十三五规划的第二年，报告期内公司在 20

33、16 年规划落地并取得较大进展基础上，继续深入结合市场形势变化和公司自身发展需要，组织各城市公司及各业务单元从土地储备、产品创新研究、客户主动服务和“1+N”战略、营销策略等多维度，对公司十三五规划目标进行了梳理及战略分解，为规划的各部分内容建立了更加具体清晰、操作指导性更强的操作步骤及实施方案，并持续深入推进实施。3、区域布局明确，打造可持续发展能力 2017 年年度报告 11/179 报告期内，公司积极通过土地公开市场和兼并/收购等方式在天津、重庆、西安、佛山等地获得了新的土地储备。公司现有开发项目布局北京、天津、长沙、西安、广州、重庆、佛山等重点城市，不断深化以北京为核心，辐射京津冀、西

34、部、华中、华南四大区域的城市战略布局。未来公司将继续发挥自身灵活优势，在控制风险、巩固发展现有城市的基础上，重点关注国家主要城市群中的核心城市，在京津冀、中西部、长三角、珠三角和东北等地区选择宏观经济基本面好、人口增长潜力大、高净值人群较为集中和房地产市场发展可持续性较强的城市择机进入，为公司的长期稳定健康发展奠定坚实基础。同时，公司也将根据自身资源，对于市场稳定、地价偏低的二、三线城市给予适当关注，结合具体项目和当期市场特点做出投资决策。公司还将紧随京津冀协同发展和雄安新区等国家战略，积极寻求机会参与雄安新区的开发建设，尽力为雄安新区的建设和发展贡献一己之力。4、管理团队务实，确保高效营运水

35、平 华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，历经中国房地产市场数十年跌宕起伏的考验，具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、转换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。高素质的管理团队是公司实现盈利增长的重要因素。面对不断变化的市场环境，报告期内公司完成了对运营相关的各项内控制度和流程的梳理、修订和落地实施，进一步优化了管控机制和授权体系，强化了公司核心目标和结果导向。持续优化的管理体系为公司保持高效营运水平提供了有力保障。5、融资渠道创新，降低成本效果显著 公司始终积极适应监管政策的调整并对金融机构资金面变化做出迅速反应，以合理的融资成本

36、获得充足资金，有力地支撑公司的长远发展和稳定经营。报告期内，公司通过发行中期票据募集资金 28 亿元，并正在根据 2016 年度股东大会审议批准的方案筹备境外发行外币债券事宜。公司将持续保持同各家金融机构良好的合作关系，在保障传统融资渠道畅通的前提下，不断拓宽融资渠道并积极尝试创新融资方式，全方位保障公司的资金需求。6、企业资信优质，社会认可度良好 华远品牌历经三十余年发展，凭借诚信经营在业界维系了良好的企业信誉。公司连续多年被北京市工商局评选为“守信企业”，是北京市国税局、地税局联合评定的北京市纳税信用 A 级企业，获得中国工商银行北京分行、中国农业银行北京分行、中国银行北京分行、中国建设银

37、行北京分行、北京银行、中国光大银行北京分行六大金融机构联合评选的“北京地产资信 20 强”等荣誉。良好的企业信誉保障公司能够持续稳定地从银行、信托、基金、证券市场等多渠道融资，为公司的良好运营与健康发展提供了强有力的资金保障。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 截至报告期末公司已开发及待开发项目主要分布于北京、西安、长沙、天津、广州和重庆等城市，各城市的市场运行情况如下：北京：2017 年，北京市房地产调控效果显著，“317”新政等一系列调控措施带动市场持续降温，新政后市场量价齐跌，投机投资需求得到明显抑制，行业发展回归理性。北京2

38、017 年年度报告 12/179 市统计局数据显示，2017 年全市完成房地产开发投资 3,745.9 亿元，比上年下降 7.4%。供应方面，整体节奏明显放缓，2017 年，全市商品房新开工面积为 2,475.7 万平方米，比上年下降 12%；商品房施工面积为 12,608.6 万平方米，比上年下降 3.7%；商品房竣工面积为1,466.7 万平方米，比上年下降 38.5%。需求方面，商品房销售市场以“317”新政为分水岭，走势前高后低，非理性需求得到有效遏制，市场交易明显收缩，全年商品房销售面积大幅下降至 875 万平方米，比上年下降 47.8%。报告期内，政府通过多种手段稳定社会预期，房价

39、得到有力控制，截至 2017 年底，新建商品房价格连续 15 个月环比不增长，二手房价格指数连续 8 个月回落。为平抑房价，政府加大土地供应力度，企业仍继续看好北京市场发展前景，积极加强土地储备，WIND 数据显示，2017 年，北京市房地产企业土地购置面积413.3 万平方米，比上年增长 53.9%；土地购置费 1,711.5 亿元，比上年减少 10.9%。受调控“限价”政策影响，企业推盘速度放缓，北京市场出清速度较上年急剧下滑，中国指数研究院数据显示，截至 2017 年末，北京市商品房去化周期约为 20.98 个月，较上年末增加10.59 个月。公司作为北京市本土企业，多年来在市场研判、资

40、源获取、产品服务、品牌影响等方面积累了较强的竞争优势。虽然近年来公司开启了从北京走向全国的发展战略，但在全国房地产企业竞相涌入、市场竞争异常激烈的北京市场，仍然保持着较为稳定的销售业绩和市场地位。根据中国指数研究院数据测算，报告期内，公司销售金额占北京市整体市场份额的 0.52%，在数百家房地产开发企业中排名第 45 位，处于中上游位置。西安：2017 年，西安房地产市场总体处于稳健增长态势，上半年市场量价齐升，房地产去库存效果明显，随着“618”和“913”两次调控政策的先后出台，下半年调控政策逐渐从去库存转向控房价，主要指标增速逐渐回落，市场走势趋于平稳。WIND 数据显示，2017年西安

41、市完成房地产开发投资 2,234.8 亿元，比上年增加 14.6%。供应方面，报告期内房屋新开工面积 2,490.3 万平方米，比上年减少 13.1%；房屋施工面积 15,408.8 万平方米，比上年增加 4.9%；房屋竣工面积 1,571.7 万平方米，比上年增加 1.7%。相比其他重点省会城市，西安调控政策力度较为温和，市场交易较为活跃，2017 年商品房销售面积为 2,459.3万平方米，比上年增加 20.8%；商品房销售金额 2,093.7 亿元，比上年增加 55.8%。房地产企业土地储备进入井喷期，2017 年西安房地产土地购置面积 328.1 万平方米，比上年增长71.7%；土地成

42、交价款总计 190.3 亿元，比上年增长 270.0%。受下半年调控政策影响，市场出清速度有所放缓，中国指数研究院数据显示，截至 2017 年末，西安市商品房去化周期约为 17.04 个月，比上年末增加 3.75 个月。公司深耕西安市场十年，一直处于 TOP10 的领军者阵营。公司在西安市场竞争优势突出，一方面，在打造精品建筑的理念下已开发多个项目，具备规模化发展优势；另一方面，十分注重客户服务提升，推进“华远好天地”社区商业品牌，建立以“尊重、参与、共建、分享”为宗旨的服务 Hi 平台，以卓越服务构建产品差异化竞争优势。根据中国指数研究院数据测算，报告期内，公司销售金额占西安市整体市场份额的

43、 2.1%，在所有房地产开发企业中排名第 9 位，位居前列。长沙：2017 年，长沙 GDP 首次超过万亿元人民币，良好的区位优势对房地产企业吸引力较大，在经历了“318”、“520”、“923”等多轮政策系列调控之后，长沙楼市进入了限购、限贷、限售、限价、限（网）签之下的“五限”时代，发展环境更趋理性健康。WIND数据显示，2017 年长沙市完成房地产开发投资 1,493.4 亿元，比上年增加 17.9%。供应方2017 年年度报告 13/179 面开始收紧，报告期内房屋新开工面积 2,113.1 万平方米，比上年减少 4.0%；房屋施工面积9,814.1万平方米，比上年增加1.4%；房屋竣

44、工面积1,159.9万平方米，比上年减少29.6%。长沙从报告期初即开始进行政策调控，调控力度较大，导致全年市场交易热情降低，2017年商品房销售面积为2,260.8万平方米，比上年减少13.5%；商品房销售金额1,738.7亿元，比上年增加 3.8%。在土拍规则走向严苛的调控背景下，房地产企业拿地行为趋于理性，2017年长沙房地产土地购置面积共 205.9 万平方米，仅比上年增长 0.5%；土地成交价款 72.2亿元，比上年增长 14.4%。受市场调控影响，市场出清速度开始大幅放缓，中国指数研究院数据显示，截至 2017 年末，长沙市商品房去化周期约为 20.16 个月，比上一年末增加 10

45、.15个月。公司在长沙深耕已逾十年，在高端地产细分领域积累了较强的竞争优势，精心打造的长沙华中心城市综合体已成为当地的地标性建筑群和城市名片。报告期内，建于长沙华中心项目中的湖南省首家君悦品牌酒店长沙君悦酒店开业，更加体现了华远地产在多业态运营、高端品牌打造、优质资源整合等方面的综合实力。根据中国指数研究院数据测算，报告期内，公司销售金额占长沙整体市场份额的 0.53%，在所有房地产开发企业中排名第 33 位，处于中上游位置。天津：2017 年，天津市房地产市场变化显著，在“331”新政、土地拍卖竞自持等一系列调控政策作用下，投资投机现象得到明显遏制，市场供销齐降，发展更趋理性健康。天津市统计

46、局数据显示，2017 年天津市完成房地产开发投资 2,233.39 亿元，比上年减少 2.9%。供应方面全面收紧，报告期内房屋新开工面积 2,334.62 平方米，比上年减少 7.0%；房屋施工面积 8,795.82 万平方米，比上年减少 5.9%；房屋竣工面积 2,023.41 万平方米，比上年减少 30.6%。天津调控力度较大，全年交易活动锐减，2017 年商品房销售面积为 1,482.12万平方米，比上年减少 45.3%；商品房销售金额 2,272.30 亿元，比上年减少 34.7%。受政策和市场变化影响，企业拿地热情明显降低，WIND 数据显示，2017 年，天津市购置土地面积 225

47、.99 万平方米，比上年减少 52.6%；土地购置费 759.71 亿元，比上年增加 31.0%。库存去化方面，市场出清速度大幅下降，中国指数研究院数据显示，截至 2017 年末，天津市商品房去化周期约为 27.57 个月，比上一年末大幅增加 14.59 个月。公司于 2015 年进入天津市场，积极践行京津冀协同发展国家战略，继续发挥华远在高端地产和城市综合体方面的竞争优势，大力推进“1+N”产品策略，努力为客户提供业态多元、品质高端、服务优良的地产产品。因进入时间较短，报告期内公司在天津市场份额和市场排名均较低。广州：2017 年，广州对房地产市场进行综合调控，上半年加强楼市调控，抑制非理性

48、需求，大力平稳市场；下半年改革土地出让方式、推动租赁并举，实现土地供应多元化。房地产市场进入交投平淡期，发展平稳。WIND 数据显示，2017 年广州市完成房地产开发投资 2,702.89 亿元，比上年增长 6.4%。供应方面，报告期内房屋新开工面积 1,853.88 平方米，比上年减少 13.1%；房屋施工面积 10,658.49 万平方米，比上年增长 5.9%；房屋竣工面积 1,320.66 万平方米，比上年增长 9.9%。市场成交回落，2017 年商品房销售面积为1,757.75 万平方米，比上年减少 9.8%；商品房销售金额 3,099.52 亿元，比上年减少 2.9%。土地市场方面，

49、WIND 数据显示，2017 年，广州市房地产土地购置面积 1,623.0 万平方米，比上年减少 34.1%；土地成交价款 442.87 亿元，比上年增长 56.4%。库存去化方面，市场出清速度大幅下降，中国指数研究院数据显示，截至 2017 年末，广州市商品房去化周期约2017 年年度报告 14/179 为 22.70 个月，比上一年末大幅增加 10.81 个月。公司于 2016 年底进入广州市场，所持项目在报告期内尚未开始销售，未来公司将凭借自身品牌价值和资源优势，以项目为依托在高端地产细分领域打造较强的市场竞争力。重庆：2017 年，相较于其他调控力度较大的一、二线城市，重庆市房地产政策

50、环境相对宽松，伴随着经济稳速增长，房地产市场供需回暖、交易较为活跃，呈现出一定的供不应求态势，去库存效果较为明显。WIND 数据显示，2017 年重庆市完成房地产开发投资3,980.08 亿元，比上年增长 6.8%。供应方面，报告期内房屋新开工面积 5,680.04 平方米，比上年增长 16.5%；房屋施工面积 25,960.99 万平方米，比上年减少 5.1%；房屋竣工面积5,055.73 万平方米，比上年增长 14.3%。市场成交量升价涨，2017 年商品房销售面积为6,711.00 万平方米，比上年增长 7.3%；商品房销售金额 4,557.85 亿元，比上年增长 32.8%。土地市场方