永安林业：房地产抵押估价报告（一） (1).PDF

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1、三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 1 房地产房地产抵押抵押估价报告估价报告 估价估价报告编号：报告编号：明燕房地产评报字【2019】第 060 号 估价估价项目名称：项目名称：永安市绿景佳园南区 9 幢二层、10 幢二层、6 幢 1-702室住宅房地产抵押估价 估价委托人估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司 房地产房地产估价机构：估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 注册房地产估价师注册房地产估价师：陈德添（注册号：35201100

2、44）刘天格（注册号：3520000157）估价报告出具日期估价报告出具日期：2019 年 7 月 8 日 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 2 致估价委托致估价委托人人函函 福建省永安林业（集团）股份有限公司：受贵方的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈德添（注册号：3520110044）、刘天格（注册号：3520000157）对估价对象进行了估价，有关内容报告如下。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象：永安市

3、绿景佳园南区 9 幢二层、10 幢二层、6 幢 1-702 室住宅房地产；财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金）；不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积：2175.08，土地分摊面积 306.36；法定用途及实际用途均为住宅，土地使用权类型为国有建设出让用地；位于楼幢总层数 9 层的第 2 层（6 幢 1-702 室位于楼幢总层数 10 层的第 7层），建筑结构为钢筋混凝土结构，南区 9 幢和 10 幢不带电梯，南区 6 幢带电梯；权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。价值时点：2019 年 6 月 30 日。价值类型：抵押价值。估价方法：比较法。估价结

4、果：见下表：估价对象房地产抵押价值估价结果表 估价对象坐落 房屋所有权证号 土地使用证号 建筑面积()土地面积()假定未设立法定优先受偿权下的价值 估价师知悉的法定优先受偿款 抵押价值 土地使用权价值（元）总价（元）单价（元/）总额（元）总价（元）单价（元/）绿景佳园南区 9 幢1-201 室 永房权证字第20094243 号 永国用（2009）第 30150 号 23.7 3.36 123300 5201 0 123300 5201 7500 绿景佳园南区 9 幢1-202 室 永房权证字第20094254 号 永国用（2009）第 30151 号 32.88 4.67 171000 520

5、1 0 171000 5201 10400 绿景佳园南区 9 幢永房权证字第20094255 号 永国用（2009）第 30152 号 89.52 12.70 470200 5253 0 470200 5253 28300 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 3 1-203 室 绿景佳园南区 9 幢1-204 室 永房权证字第20094256 号 永国用（2009）第 30153 号 145.03 20.58 754300 5201 0 754300 52

6、01 45800 绿景佳园南区 9 幢1-205 室 永房权证字第20094257 号 永国用（2009）第 30154 号 146.29 20.76 760900 5201 0 760900 5201 46200 绿景佳园南区 9 幢2-201 室 永房权证字第20094258 号 永国用（2009）第 30155 号 145.03 20.58 754300 5201 0 754300 5201 45800 绿景佳园南区 9 幢2-202 室 永房权证字第20094259 号 永国用（2009）第 30156 号 146.29 20.76 760900 5201 0 760900 5201

7、46200 绿景佳园南区 9 幢2-203 室 永房权证字第20094260 号 永国用（2009）第 30157 号 114.63 16.26 602200 5253 0 602200 5253 36200 绿景佳园南区 9 幢2-204 室 永房权证字第20094261 号 永国用（2009）第 30158 号 137.43 19.50 714800 5201 0 714800 5201 43400 绿景佳园南区 10 幢1-201 室 永房权证字第20094262 号 永国用（2009）第 30142 号 127.73 17.80 671000 5253 0 671000 5253 40

8、400 绿景佳园南区 10 幢1-202 室 永房权证字第20094269 号 永国用（2009）第 30143 号 129.44 18.04 679900 5253 0 679900 5253 40900 绿景佳园南区 10 幢1-203 室 永房权证字第20094268 号 永国用（2009）第 30144 号 136.62 19.04 710600 5201 0 710600 5201 43200 绿景佳园南区 10 幢1-204 室 永房权证字第20094267 号 永国用（2009）第 30145 号 142.99 19.93 743700 5201 0 743700 5201 45

9、200 绿景佳园南区 10 幢2-201 室 永房权证字第20094266 号 永国用（2009）第 30147 号 136.62 19.04 710600 5201 0 710600 5201 43200 绿景佳园南区 10 幢2-202 室 永房权证字第20094265 号 永国用（2009）第 30146 号 118.31 16.49 621500 5253 0 621500 5253 37400 绿景佳园南区 10 幢2-203 室 永房权证字第20094264 号 永国用（2009）第 30148 号 154.14 21.48 801700 5201 0 801700 5201 48

10、700 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 4 绿景佳园南区 10 幢2-204 室 永房权证字第20094263 号 永国用（2009）第 30149 号 130.84 18.24 687300 5253 0 687300 5253 41300 绿景佳园南区 6 幢1-702 室 永房权证字第20094270 号 永国用（2009）第 30141 号 117.59 17.13 659700 5610 0 659700 5610 37200 合计 2175

11、.08 306.36 11397900 11397900 687300 与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：1、根据估价委托人承诺及估价师调查本次估价对象不存在法定优先受偿款。2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；本次估价结果未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。4、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变化较大时不超过半年。5、欲知详情，请阅读本估价报告全文。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 法定代表人：刘天格 2019 年 7 月 8 日 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地

12、 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 5 目目 录录 一、估价报告摘要.6 二、估价师声明.7 三、估价假设和限制条件.8 四、估价结果报告.10（一）估价委托人.10（二）估价机构.10（三）估价目的.10（四）估价对象.10（五）价值时点.12（六）价值类型.13（七）估价原则.13（八）估价依据.14（九）估价方法.14（十）估价结果.15（十一）注册房地产估价师.16（十二）实地查勘期.16（十三）估价作业期.16 五、附件.17 1、估价对象位置图；2、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片

13、；3、估价委托书；4、估价对象权属证明复印件：房屋所有权证（永房权证字第 20094243、20094254-20094270 号）；国有土地使用证（永国用(2009)第 30141-30158 号）；5、估价委托人营业执照复印件；6、房地产估价机构营业执照复印件；7、房地产估价机构备案证书复印件；8、房地产估价师注册证书复印件。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 6 估价报告摘要 明燕房地产评报字【2019】第 060 号 估价对象 永安市绿景佳园南区

14、9 幢二层、10 幢二层、6 幢 1-702 室住宅用房 产权证书 房屋所有权证（永房权证字第 20094243、20094254-20094270 号）；国有土地使用证（永国用(2009)第 30141-30158 号）估价委托人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 价值时点 2019 年 6 月 30 日 估价作业日期 2019 年 6 月 30 日-2019 年 7 月 8 日 总建筑面积 2175.08 建筑结构 钢混 建成年份 2009 年 估价对象用途 住宅 总楼层 9

15、层、10 层 估价对象所处楼层 自然层第 2、7 层 土地使用权面积 306.36 土地用途 住宅 土地等级 四级 土地使用权类型 出让 土地使用权终止日期 2071 年 7 月 15 日 估价结果 未设定法定优先受偿款的价值 人民币壹仟壹佰叁拾玖万柒仟玖佰元整（￥11397900 元）；估价师知悉的法定优先受偿款 人民币零元整；抵押价值 人民币壹仟壹佰叁拾玖万柒仟玖佰元整（￥11397900 元）。其他事项说明 其中分摊的土地使用权估算价值 687300 元，另若估价对象以估算价值进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳增值税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除预期实现抵押权的处

16、置费用和税金，提请报告使用者特别注意 注册房地产估价师 刘天格，注册号：3520000157 陈德添，注册号：3520110044 估价机构 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 提示：上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产抵押估价报告全文。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 7 估价师声明估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、

17、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益关系，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（中华人民共和国国家标准 GB/T 502912015）、房地产估价基本术语标准（中华人民共和国国家标准 GB/T 508992013）以及房地产估价专项标准房地产抵押估价指导意见（建住房20068 号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本机构注册房地产估价师陈德添、刘天格于

18、2019 年 6 月 30 日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但估价师对估价对象的实地查勘，仅限于外观和目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 8 估价假设和限制条件估价假设和限制条件 一、本次估价的各一、本次估价的各项估价假设项估价假设 （一）、一般假设 1、估价人员对估

19、价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了检查，但未予以核实，假定估价委托人提供的资料是真实、完整和有效的，且估价对象可在公开市场上自由转让。2、根据贷款银行惯例，办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销，本估价基于估价对象原有抵押关系在本次办理抵押贷款前已注销。3、预期实现抵押权是假定发生在价值时点，处置费用估算是根据价值时点当地的惯例，处置税金估算是依据价值时点当地的交易税费规定。4、关注了估价对象的房屋安全等影响估价对象价值的重大因素，经实地查勘并依据常规判断，假定房屋及使用是安全的，在耐用年限内或土地使用期限内能正常使用。（二）、未定事项假设 无未定事项假设。（三）、背离事实假设 无背

20、离事项假设。（四）、不相一致假设 无不相一致假设。（五）、依据不足假设 无依据不足假设。二、估价报告使用限制二、估价报告使用限制 1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。2、本估价报告使用者为估价委托人及放贷银行方（抵押权人）；估价报告使用方在使用本估价报告时，不应断章取义。3、估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本估价报告不作任何替代审查作用。4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的部分或三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：

21、（0598）5117001 9 全部内容发表于任何公开媒体上。5、本估价报告经本估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）及注册房地产估价师签名后方可有效。6、估价对象原先已设立有抵押关系，在本次抵押贷款之前必须注销原有抵押关系后方可使用本估价报告。7、本估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起壹年内有效。当房地产市场状况变化较大时，使用期限不超过半年。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 10 估价结果报告估价结果报告 一、一、估价委托估价委托人人 单位名

22、称：福建省永安林业（集团）股份有限公司 统一社会信用代码：91350000158164259X 住所：永安市燕江东路 819 号 公司类型：股份有限公司（上市）注册资本：人民币 34098.8702 万元 法定代表人：吴景贤 二、房地产二、房地产估价机构估价机构 单位名称：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 房地产估价资格：资质等级：二级 证书编号：352014041 土地估价资格：备案文号：闽土估备字20180084 号 备案编号：2018350084 资产评估资格：备案文号：闽财委备明20175 号 法定代表人：刘天格 单位地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 联系人：陈德添

23、联系电话：0598-5117001 三、三、估价目的估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、四、估价对象估价对象 （一）、估价对象抵押的合法性分析 估价对象权属清晰、没有争议，没有被依法查封、扣押、监管等限制、根据对本估价对象的分析，估价对象不属于法律、法规和 城市房地产抵押管理办法中第八条规定的不得设定抵押的房地产。估价对象抵押具有合法性。（二）、估价对象范围 估价对象财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。建筑面积明细如下：三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公

24、司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 11 估价对象建筑面积明细表 序号 房号 建筑面积（）分摊土地使用权面积（）1 绿景佳园南区 9 幢 1-201 室 23.7 3.36 2 绿景佳园南区 9 幢 1-202 室 32.88 4.67 3 绿景佳园南区 9 幢 1-203 室 89.52 12.7 4 绿景佳园南区 9 幢 1-204 室 145.03 20.58 5 绿景佳园南区 9 幢 1-205 室 146.29 20.76 6 绿景佳园南区 9 幢 2-201 室 145.03 20.58 7 绿景佳园南区 9 幢

25、2-202 室 146.29 20.76 8 绿景佳园南区 9 幢 2-203 室 114.63 16.26 9 绿景佳园南区 9 幢 2-204 室 137.43 19.5 10 绿景佳园南区 10 幢 1-201 室 127.73 17.8 11 绿景佳园南区 10 幢 1-202 室 129.44 18.04 12 绿景佳园南区 10 幢 1-203 室 136.62 19.04 13 绿景佳园南区 10 幢 1-204 室 142.99 19.93 14 绿景佳园南区 10 幢 2-201 室 136.62 19.04 15 绿景佳园南区 10 幢 2-202 室 118.31 16.

26、49 16 绿景佳园南区 10 幢 2-203 室 154.14 21.48 17 绿景佳园南区 10 幢 2-204 室 130.84 18.24 18 绿景佳园南区 6 幢 1-702 室 117.59 17.13 19 合计 2175.08 306.36（三）、估价对象基本状况 估价对象坐落于永安市绿景佳园小区，估价对象为南区 9 幢二层、10 幢二层、6 幢 1-702 室住宅房地产，所在楼幢为钢混结构，南区 9 幢、10 幢总层数为9 层，估价对象位于第 2 层的住宅，南区 6 幢总层数为 10 层，估价对象位于第 7层的住宅，总建筑面积 2175.08，法定用途及实际用途均为住宅，

27、权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。权属调查情况如下：（1）房屋所有权证记载内容 根据委托方提供的房屋所有权证（永房权证字第 20094243、20094254-20094270 号），确认本次估价对象房地产房屋所有权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，共有情况单独所有，产权登记时间为 2009 年 11月 04 日，规划用途为住宅，建成年份 2009 年。（2）国有土地使用权 根据委托方提供的 国有土地使用证 永国用（2009）第 30141-30158 号，确认本次估价对象房地产土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，土地使用权类型为出让，地类用途为城镇住宅用地，图号

28、 296-3，地号1-15-335-14（9 幢）、1-15-335-15（10 幢）、1-15-335-10（6 幢），土地使用权终止日期 2071 年 7 月 15 日。（3）他项权利状况 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 12 至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。（四）、土地基本状况 小区四

29、至：东至宏盛汽车修理厂、南至仙泉坑路、西至智佳苑小区、北至燕东新村。土地等级属永安市城区三级住宅用地。规划条件：用途住宅，现状建筑物 9、10 幢为九层钢混结构，6 幢为十层钢混结构，未经批准不得改变现状规划经济技术指标进行新建、改建。土地使用权类型及土地使用终止日期：国有土地使用权类型为出让，土地使用权终止期限为 2071 年 7 月 15 日。开发程度：2009 年已开发完成。（五）、建筑物基本状况 建筑结构、质式 钢筋混凝土结构，板式建筑物 设施设备 南区 9 幢、10 幢不带电梯，南区 6 幢带电梯。水电、消防等设施齐全 装饰装修 建筑物 1-2 层外墙面贴条形砖、以上为涂料，窗为塑钢

30、玻璃窗，楼梯等公共部位地面铺水泥，铁制栏杆、扶手。估价对象室内为毛坯房。建成时间及成新率 建成于 2009 年，按直线法测算成新率为 83%使用及维护状况 使用正常，维护状况较好 外观 建筑物外观较好 建筑面积（）建筑面积合计 2715.08 户型 中等户型 层高 9 幢二层层高 3.3 米，10 幢二层层高 3 米，6 幢 1-702 室层高2.8 米 楼幢位置 9 幢、10 幢临街，楼幢位置较差，6 幢位于小区中间，楼幢位置较好 朝向 南北 总楼层及层次 9 幢、10 幢总楼层为 9 层，估价对象位于第 2 层；6 幢总楼层为 10 层，估价对象位于第 7 层 五、五、价值时点价值时点 本

31、次估价的价值时点为 2019 年 6 月 30 日（完成实地查勘日）。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 13 六、六、价值类型价值类型 1、价值类型 本次估价的价值类型为抵押价值。2、价值类型定义 抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。2、价值内涵 价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财

32、产或权益。付款方式为一次性付清房价值款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”；没有扣除假定在价值时点预期实现抵押权的处置费用和税金。七、七、估价原则估价原则 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象

33、最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 14 对象价值或价格偏高的一面的原则。八、八、估价依据估价依据 （一）、有关法律、法规及文件依据 1、中华人民共和国资产评估法(中华人

34、民共和国主席令第四十六号)；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72号）；3、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28 号）；4、中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第 74 号）；5、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第 62 号）；6、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第 50 号）；7、城市房地产抵押管理办法（2001 年建设部令第 98 号修正）；8、永安市人民政府关于公布永安市城区 2017 年基准地价的通知（永政地201796 号）。（二）、估价标准依据 1、房地产估价规范（GB/T 502912015）；2、房地产估

35、价基本术语标准（GB/T 508992013）；3、房地产抵押估价指导意见（建住房20068 号文）。（三）、估价委托方提供的资料依据 1、估价委托书；2、房屋所有权证（永房权证字第 20094243、20094254-20094270 号）；3、国有土地使用证（永国用(2009)第 30141-30158 号）；4、房地产估价委托合同；5、估价委托人营业执照复印件。（四）、房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的资料依据 1、估价对象照片；2、实地查勘记录；3、估价机构和估价人员收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。4、估价机构掌握的其他相关资料；三 明 燕 江 资 产 评 估

36、 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 15 九、九、估价方法估价方法 根据房地产估价规范，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。1、各估价方法的适用性（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，适用比较法。（2）估价对象或其同类房地产有合理租金等经济收入的，适用收益法。（3）估价对象可作为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，适用成本法。（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法预测或测算的，适用假设开发法。2、理论上不适用的估价方法及理由 由

37、于估价对象不具有投资开发或再开发潜力，故不选用假设开发法。3、理论上适用未选用的估价方法及理由（1）不选用收益法的理由：估价对象周边区域内类似住宅房地产除自用外的投资购买者一般注重的是房地产保值增值的特性，预期收益更多源于对未来的涨价预期，其房地产的市场租金水平普遍较低，租售比甚至低于现行银行存款利率，由于未来增值预期收益不易于量化，而仅以租金作为收益采用收益法测算的结果将远低于实际市场成交价格，故不选用收益法。（2）不选用成本法的理由：由于成本法是注重均衡原理，现时住宅房地产价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映其实际的市场价值，故不选用成本法。4、选用的估价方

38、法及理由 估价对象的实际及评估设定用途均为住宅用房，鉴于估价对象所在地区房地产市场发育充分，区域内类似物业市场买卖交易案例较多，故选用比较法进行评估。比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。十、十、估价结果估价结果 遵照有关法律法规、政策文件和技术标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价对象在价值时点（2019年6月30日）的估价结果见下表：三 明 燕 江 资 产 评 估

39、 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 16 估价对象房地产抵押价值估价结果表 估价结果 平均单价(元/)总价（元）1.假定未设立法定优先受偿权下的价值 5240 11397900 2.估价师知悉的法定优先受偿款 0 0 2.1 已抵押担保的债权数额 0 0 2.2 拖欠的建设工程价款 0 0 2.3 其他法定优先受偿款 0 0 3.抵押价值 5240 11397900 价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价的假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、

40、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。付款方式为一次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”。没有扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。（十（十一一）注册房地产估价师注册房地产估价师 姓名 注册号 签名 签名日期 陈德添 3520110044 2019 年 7 月 8 日 刘天格 3520000157 2019 年 7 月 8 日（十十二二）实地查勘期实地查勘期 实地查勘期为 2019 年 6 月 30 日。（十（十三三）估价作业期估价作业期 估价作业期为 2019 年 6 月 30 日2019 年 7 月 8 日。估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 20

41、19 年 7 月 8 日 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 17 附 件 一、估价对象位置图；二、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；三、估价委托书；四、估价对象权属证明复印件：1、房屋所有权证（永房权证字第 20094243、20094254-20094270号）；2、国有土地使用证（永国用(2009)第 30141-30158 号）；五、估价委托人营业执照复印件；六、房地产估价机构营业执照复印件；七、房地产估价机构备案证书复印件；八、房地产估价师注册证书复印件。估价对象估价对象位置位置图图 为估价对象为估价对象