ST欣龙：房地产估价报告.PDF

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1、房地产估价报告房地产估价报告估价项目：欣龙控股（集团）股份有限公司位于澄迈县老城开发区工业大道南侧 144873.98 平方米土地使用权及地上 12963.14 平方米建筑物的市场价值评估委托估价方：欣龙控股（集团）股份有限公司受理估价方：海南第二房地产评估事务所估价人员：孔庆显郑作贤估价日期：2012 年 4 月 1 日至 2012 年 4 月 5 日报告编号：琼二房估字2012第 068 号海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:1目录目录致委托方函2-3估价人声明4-4估价的假设和限制条件5-6估价结果报告7-13委托估价方7-7附件13-1

2、3估价技术报告 14-34个别因素分析 14-15估价结果确定 33-34附件 34附件一：评估委托书；附件二：国有土地使用证；附件三：房屋所有权证；附件四：估价对象照片；附件五：估价机构营业执照（副本）及资格证书；附件六：估价人员资格证书。海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:2致 委 托 方 函欣龙控股（集团）股份有限公司：我所接受委托，对欣龙控股（集团）股份有限公司位于澄迈县老城开发区工业大道南侧 144873.98 平方米土地使用权及地上 12963.14 平方米建筑物的房地产市场价值进行了评估。受理委托后，估价人员对估价对象进行了现场勘

3、测，并对评估对象所在区域房地产市场进行了必要的调查了解。在此基础上，遵循房地产价格评估的有关规范，对委估对象房地产的价格进行了评估计算。现已评估终结。评估基本内容及估价结果如下：估价对象：欣龙控股（集团）股份有限公司位于澄迈县老城开发区工业大道南侧 144873.98 平方米土地使用权及地上 12963.14 平方米建筑物。估价目的：为委估房地产作价出资入股提供市场价值参考。估价基准日：2012 年 4 月 1 日。价格定义：本次评估采用公开市场价值标准。估价报告所指的房地产现值为估价对象房地产的完全市场价格。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，进行实地勘察和

4、市场调查，并进行认真的分析、综合和严密的测算后，确定在估价时点 2012 年 4 月 1 日，委估对象房地产市场价值总额为14958.47 万元，大写人民币壹亿肆仟玖佰伍拾捌万肆仟柒佰元整，详细评估结果见下表：房地产评估结果汇总表序号名称面积（m2）评估单价（元/m2）评估总价（万元）1土地使用权144873.98897.4513001.722建筑物12963.141509.471956.75海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:3总计14958.47估价的结果及有关说明，请见后附的估价结果报告估价结果报告。估价的分析计算过程和有关技术依据请查阅

5、估价技术报告估价技术报告。此致海南第二房地产评估事务所法定代表人：朱令妍2012 年 4 月 5 日海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:4估价师声明1本人同意估价单位的指派，担任本案房地产估价的估价人员，本人具有相关的执业资格，具有完成该项估价的专业知识。本人保证在估价工作中，严格遵守国家的法律、法规和专业技术规范，遵守职业道德，公平、公正、廉洁地进行估价工作，不作伪证。2本人与本估价中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。3本人已对本估价中的估价对象进行了实地勘查。4我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。5本估

6、价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，以及估价人员客观能力的影响。6我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。7没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。8未经估价人许可，本报告内容不得发表于任何公开媒体上。除估价人员签署本报告正本外，其他所载相同内容，鉴定人不负任何责任。撰写本报告的注册房地产估价师签名：孔庆显房地产估价师证书号：4619970016签名：郑作贤房地产估价师证书号：4620070008签名：海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二

7、评估第二评估E-mail:5估价的假设和限制条件1、本估价报告提供的评估结果是指房地产公开市场价值，是对应土地使用权利、房屋所有权在法定剩余使用年限内的房地产的价值。2、本次评估的价格仅为房地产作价出资入股提供参考而评估房地产市场价值，其它目的使用则本报告无效。3、本次评估中评估人员未接受对建筑物的质量检验要求，因此对建筑物质量不能完全确定。4、根据产权证书，估价对象建筑物的总建筑面积为 12963.14 平方米，所在地块土地面积为 144873.98 平方米。5、估价时点为实地查勘之日，估价对象建筑面积以房屋所有权证上载明的面积为准。估价对象占用的土地面积以国有土地使用证上载明的面积为准。6

8、、根据国有土地使用证，估价对象土地登记用途为商住用地，根据新的土地分类，已无“商住用地”这一地类，结果估价对象的实际情况，设定估价对象土地用途为城镇住宅用地进行评估。7、根据评估委托书，估价对象的容积率为 2.8，假设与实际相符。8、本次估价采用公开市场价值标准，评估价格为客观公开市场交易价格，不包含由于产权确认、变更所发生的交易费用。9、本报告的有效使用期为一年。一年内，若由于经济、政治等因素的影响，致使房地产市场发生较大变化，应对房地产价值做适当的修改或重新进行评估。10、未经受托评估单位和估价师许可，本报告不得公开发表或进行技术海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二

9、评估第二评估E-mail:6交流等。11、委托方须对委托评估对象的资料真实性负责，由于委托方提供的资料不真实造成估价结果不准确，或有产权权属纠纷等，受理评估方不承担责任；估价的假设条件是以委托方提供的有关资料为依据来确定评估对象使用目的并进行的评估。12、估价报告的评估结果未考虑通货膨胀和利息率以及利润等因素变化的综合风险。海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:7估价结果报告琼二房估字2012第 068 号1、委托估价方：欣龙控股（集团）股份有限公司2、受理估价方：海南第二房地产评估事务所地址：海口市海府路亚希大厦 1518 室电话：0898-6

10、5311983资质：房地产估价二级资格证书号：(2011)琼建审房估证字第 2023 号法人代表：朱令妍3、3、估价项目 欣龙控股（集团）股份有限公司位于澄迈县老城开发区工业大道南侧 144873.98 平方米土地使用权及地上 12963.14 平方米建筑物的市场价值评估。4、估价对象概况4.1 区域概况4、估价对象概况4.1 区域概况估价对象位于澄迈县老城开发区，澄迈县老城片区规划区域范围：建设用地 56.72 平方公里，其中老城开发区 44.6 平方公里，盈滨旅游度假区 12.12平方公里。区域主要由两部分组成：老城工业开发区（主要包括老城工业区和老城城区）；老城旅游度假区（盈滨旅游度假区

11、）。老城开发区是海南省琼北地区的主要功能区，拥有区位优势和港口优势，是琼北地区最佳的产业发展地区。临近省会城市海口使老城开发区不仅拥有先发优势，同时海口发达的第三产业也是支撑开发区工业发展的重要保障。因此，老城开发区明确了其发展的三个方向：第一，依托海口中心枢纽港马村港，建设成为海南省的航运枢纽。第二，以“高科技、大港口、大工业、大物流”的发展海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:8目标，奠定老城开发区在琼北地区的产业地位。第三，确定了紧密依靠海口中心城市，建设工业新区的发展模式。老城片区的具体职能定位为：（a）海口和澄迈的主要工业区；（b）海口

12、市综合枢纽港；（c）发展临港型工业；（d）发展铁路和港口物流业；（e）休闲旅游度假业；（f）发展高新技术产业。其中，盈滨旅游度假区发展定位为：以面向大众的滨海度假旅游为主，以水上体育运动旅游和文化观光旅游为补充，与海口市金沙湾旅游区共同构成海口市西部旅游圈中的以滨水度假休闲、水上体育运动、生态文化观光为特色的旅游区。4.2 委托估价对象概况4.2 委托估价对象概况4.2.1 土地概况4.2.1.1 土地登记状况：根据委托方提供的国有土地使用权证复印件，委估项目使用的土地登记状况如下表：证 号老城国用(2012)第 1371 号土地使用者欣龙控股（集团）股份有限公司土地座落位于澄迈县老城开发区工

13、业大道南侧用途证载用途为商住用地使用权类型出让土地地号604010094图号E-49-5-A-a-4面积144873.98 终止日期2063 年 10 月 22 日4.2.1.2 土地权利状况 土地所有权：土地所有权属国家所有；土地使用权：土地使用权属于欣龙控股（集团）股份有限公司所有；土地他项权利：根据委托方提供的资料，未发现设立他项权利登记；海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:94.2.1.3 土地利用状况宗地自然条件状况估价对象土地地基承载力较高，工程地质条件较好。宗地开发状况估价对象宗地已完成“五通”（即通路、通电、通讯、通水、通排水）

14、，土地内部平整。估价对象部分土地建有住宅楼，住宅总建筑面积为 12963.14 平方米，大部分土地为空地，处于待开发状态。4.2.2 建筑物概况4.3 委托估价对象权利状况4.3 委托估价对象权利状况根据国有土地使用证，估价对象土地使用权人为欣龙控股（集团）股份有限公司。根据房屋所有权证,估价对象所有权人为欣龙控股（集团）股份有限公司。根据委托方提供的资料，至估价基准日估价对象房地产未设建筑物名称房产证号产权人建筑结构建筑面积（m2）装修状况1号住宅楼澄房权证老城公字第 3176 号欣龙控股（集团）股份有限公司钢混4173.22外墙部分为瓷砖、部分为涂料，内墙涂料，顶面涂料，地面为瓷砖地面，铝

15、合金玻璃窗，门为木门，普通的水电设备2号住宅楼澄房权证老城公字第 3177 号欣龙控股（集团）股份有限公司钢混2454.393号住宅楼澄房权证老城公字第 3178 号欣龙控股（集团）股份有限公司钢混3674.954号住宅楼澄房权证老城公字第 3179 号欣龙控股（集团）股份有限公司钢混2518.59配套设备房澄房权证老城公字第 3180 号欣龙控股（集团）股份有限公司混合141.99合计12963.14海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:10立他项权利登记。5、估价目的：为委估房地产作价出资入股提供市场价值参考。6、价格定义：本次评估采用公开市

16、场价值标准。估价报告所指的房地产现值为估价对象房地产的完全市场价格。7、估价日期：2012 年 4 月 1 日至 2012 年 4 月 5 日8、估价时点：2012 年 4 月 1 日9、估价报告应用有效期：本报告书应用有效期为一年，即从 2012 年 4月 5 日至 2013 年 4 月 4 日止。10、估价原则本估价报告遵循以下原则：10.1合法原则：10.1合法原则：即估价对象在本次估价时具有合法的产权、用途、交易及处分方式。10.2最高最佳使用原则：10.2最高最佳使用原则：即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按估价对象的最佳使用状态进行评估。10.3替代原则：10.3替代

17、原则：即以同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理为理论依据进行评估。通过对房地产条件的比较，得出估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价格，从而保证估价结果的客观合理性。10.4估价时点原则：10.4估价时点原则：由于资金具有时间价值和房地产市场行情的波动性，估价结论具有很强的时效性。因此在估价过程中应将各种款项折算为估价时点的现值，估价结果即估价对象在估价时点的价格。10.5客观公正、科学合理的原则。10.5客观公正、科学合理的原则。海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:1110.6兼顾近期现状与远期市场发展相结合的原则。10.6兼顾近

18、期现状与远期市场发展相结合的原则。11、估价依据11.1 本此估价所依据的有关法律、法规和部门规章11.1 本此估价所依据的有关法律、法规和部门规章（1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）海南经济特区土地管理条例；11.2 本此估价采用的技术规程11.2 本此估价采用的技术规程（1）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（2）城镇土地估价规程；（3）海南省及澄迈县人民政府颁发的有关法规、规范和政策文件等。11.3 委托方提供的资料11.3 委托方提供的资料（1）国有土地使用证；（2）房屋所有权证。11.4 估价人员实地勘察、调查、

19、咨询所获取的有关资料。11.4 估价人员实地勘察、调查、咨询所获取的有关资料。12、估价方法公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值土地估价：采用基准地价系数修正法及假设开发法进行评估。土地估价：采用基准地价系数修正法及假设开发法进行评估。澄迈县宗地基准地价评估报告已公布，修正体系较为成熟，故可采用基准地价系数修正法进行评估；另外，估价对象土地上有少量建筑，大部分土地为空地，可假设为待开发的土地进行评估，故可采用假设开发法进行评估。建筑物估价：采用重置成本法建筑物估价：采用重置成本法该区域内类似建筑物交易实例较少，不宜采用市场比较法评估及收益还原法评估，根据建筑物的实际特点，采用重置成本法进行评

20、估。重置成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:12以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式为：建筑物价值=房地产重置成本成新率13、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，进行实地勘察和市场调查，并进行认真的分析、综合和严密的测算后，确定在估价时点 2012 年 4 月 1 日，委估对象房地产市场价值总额为 14958.47 万元，大写人民币壹亿肆仟玖佰伍拾捌万肆仟柒佰元整，详细评估结果见下表：房地产评估结果汇总表序号名称面积（m2）评估单价（元/

21、m2）评估总价（万元）1土地使用权144873.98897.4513001.722建筑物12963.141509.471956.75总计14958.4714、估价人员：14、估价人员：孔庆显房地产估价师证书号：4619970016签名：郑作贤房地产估价师证书号：4620070008签名：15、估价机构15、估价机构海南第二房地产评估事务所二一二年四月五日海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:13附件附件一：评估委托书；附件二：国有土地使用证；附件三：房屋所有权证；附件四：估价对象照片；附件五：估价机构营业执照（副本）及资格证书；附件六：估价人员资

22、格证书。海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:14估价技术报告一、个别因素分析1、土地概况1.1 土地登记状况：根据委托方提供的国有土地使用权证复印件，委估项目使用的土地登记状况如下表：证 号老城国用(2012)第 1371 号土地使用者欣龙控股（集团）股份有限公司土地座落位于澄迈县老城开发区工业大道南侧用途证载用途为商住用地使用权类型出让土地地号604010094图号E-49-5-A-a-4面积144873.98 终止日期2063 年 10 月 22 日1.2 土地权利状况 土地所有权：土地所有权属国家所有；土地使用权：土地使用权属于欣龙控股（

23、集团）股份有限公司所有；土地他项权利：根据委托方提供的资料，未发现设立他项权利登记；1.3 土地利用状况宗地自然条件状况估价对象土地地基承载力较高，工程地质条件较好。宗地开发状况估价对象宗地已完成“五通”（即通路、通电、通讯、通水、通排水），土地内部平整。海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:15估价对象部分土地建有住宅楼，住宅总建筑面积为 12963.14 平方米，大部分土地为空地，处于待开发状态。2、建筑物概况二、区域因素分析估价对象位于澄迈县老城开发区，澄迈县老城片区规划区域范围：建设用地 56.72 平方公里，其中老城开发区 44.6 平

24、方公里，盈滨旅游度假区 12.12平方公里。区域主要由两部分组成：老城工业开发区（主要包括老城工业区和老城城区）；老城旅游度假区（盈滨旅游度假区）。老城开发区是海南省琼北地区的主要功能区，拥有区位优势和港口优势，是琼北地区最佳的产业发展地区。临近省会城市海口使老城开发区不仅拥有先发优势，同时海口发达的第三产业也是支撑开发区工业发展的重要保障。因此，老城开发区明确了其发展的三个方向：第一，依托海口中心枢纽港马村港，建设成为海南省的航运枢纽。第二，以“高科技、大港口、大工业、大物流”的发展目标，奠定老城开发区在琼北地区的产业地位。第三，确定了紧密依靠海口中心城市，建设工业新区的发展模式。老城片区的

25、具体职能定位为：（a）海口和澄迈的主要工业区；（b）海口市综合枢纽港；（c）发展临港型工业；建筑物名称房产证号产权人建筑结构建筑面积（m2）装修状况1号住宅楼澄房权证老城公字第 3176 号欣龙控股（集团）股份有限公司钢混4173.22外墙部分为瓷砖、部分为涂料，内墙涂料，顶面涂料，地面为瓷砖地面，铝合金玻璃窗，门为木门，普通的水电设备2号住宅楼澄房权证老城公字第 3177 号欣龙控股（集团）股份有限公司钢混2454.393号住宅楼澄房权证老城公字第 3178 号欣龙控股（集团）股份有限公司钢混3674.954号住宅楼澄房权证老城公字第 3179 号欣龙控股（集团）股份有限公司钢混2518.5

26、9配套设备房澄房权证老城公字第 3180 号欣龙控股（集团）股份有限公司混合141.99合计12963.14海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:16（d）发展铁路和港口物流业；（e）休闲旅游度假业；（f）发展高新技术产业。其中，盈滨旅游度假区发展定位为：以面向大众的滨海度假旅游为主，以水上体育运动旅游和文化观光旅游为补充，与海口市金沙湾旅游区共同构成海口市西部旅游圈中的以滨水度假休闲、水上体育运动、生态文化观光为特色的旅游区。三、市场背景分析2010 年 1 月 4 日，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见正式出台，将海南国际旅游岛建

27、设提升为国家战略，同时中央给予海南投融资、财税、土地、行业开放等诸多政策支持。由于受海南国际旅游岛建设上升为国家战略的刺激以及市场投机行为和购房者非理性抢购的影响，海南楼市一度出现房价增长过快的状况。房价的暴涨引起了海南省政府的重视，国务院出台意见不到半个月后，1 月 15 日，海南出台“两个暂停”：为防止海南房地产开发一哄而上，出现新的泡沫，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。以及加大保障性住房建设力度的“民生一号工程”出台，把改善海南省居民住房条件，提高居住水平纳入到建设“国际旅游岛”的战略规划中来。在政府部门的及时干预下，房价暴涨告一段落。2010 年 4 月 14 日至 17

28、 日四天时间内，国家严厉遏制高房价的最新组合拳重锤落地，此次对首套、二套、三套住房等的紧贷及不贷政策。国务院出台的调控政策会压制一部分投机投资性需求。2010 年 9 月 29 日晚，国家多部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。包括对房贷政策进行调整，除二套房首付不低于五成、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定保持不变外，对首套房房贷和三套及以上住房房贷，均进行了较大力度的调整。要求银行不分地区全面暂停发放三套及以上住房贷款；首套房不论面积大小，首付比例一律调整海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:17到 30%及

29、以上。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。并要求各商业银行对消费性贷款加强管理，禁止用于购买住房。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施，在 4 月份调控政策的基础上再次加大了房地产市场的调控力度。2011 年 1 月 26 日,国务院办公厅印发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，该通知为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。因此，住宅受到宏观调控的影响很大，包括首付成数增加、利率增加、限购等，政策的出台使购房者的观望情绪渐浓。虽然澄迈县不属于限购范围之

30、内，但受到房地产低迷的大环境影响，澄迈县住宅销售量出现了较大幅度的下滑，预计受到政策的影响较大。四、最高最佳使用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种可能的使用，是法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。经估价人员现场查勘并进行分析，认为估价对象按住宅用途使用为最高最佳使用。五、估价方法选用公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值土地估价：采用基准地价系数修正法及假设开发法进行评估。土地估价：采用基准地价系数修正法及假设开发法进行评估。澄迈县宗地基准地价评估报告已公布，修正体系较为成熟，故可采用基准地价系数修正法进行评估；另外，

31、估价对象土地上有少量建筑，大部分土地为空地，可假设为待开发的土地进行评估，故可采用假设开发法进行评估。海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:18建筑物估价：采用重置成本法建筑物估价：采用重置成本法该区域内类似建筑物交易实例较少，不宜采用市场比较法评估及收益还原法评估，根据建筑物的实际特点，采用重置成本法进行评估。重置成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式为：建筑物价值=房地产重置成本成新率六、估价测算过程步骤一、测算土地使用权价值（一）：基准地价系数修正法步骤一、测算土地使

32、用权价值（一）：基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。采用基准地价系数修正法评估程序如下：（a）收集有关基准地价资料；（b）确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；（c）分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；（d）依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；（e）进行估价期日、土地使用年期等其他修正；（f）求出待估

33、宗地地价。1、基准地价的确定海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:19本次采用的澄迈县城镇土地定级及基准地价评估成果报告由澄迈县人民政府于二九年十二月公布实施。澄迈县城镇住宅用地基准地价内涵是：设定住宅用地基准地价的评估基准日为 2008 年 12 月 31 日，平均容积率为 1.2，出让年限为 70 年，基础设施开发程度为现状条件下的国有出让土地使用权价格，地价以元/平方米表示。委估宗地为住宅用地，根据澄迈县老城经济开发区基准地价图，委估宗地所在位置处于住宅用地基准地价覆盖范围之外，故参照邻近的住宅用地基准地价进行评估。与宗地最近的基准地价片区

34、为老城 R36 单元，为澄迈县级住宅用地，对应的基准地价为 300 元/平方米，其中包含中配置五通一平基础设施开发费为 74.25 元/平方米（4.95 万元）。2、期日修正系数的确定澄迈县尚未建立土地交易价格指数监测、报告制度，本次估价参照临近的海口市地价指数确定委估宗地期日修正系数。根据海口市国土资源局测算、公布的2009年至2011年各季度住宅用地价格指数（如下表），交易期日修正系数取2.222。单位：%用 途年度（指数）住宅2009 年一季度1.112009 年二季度2.502009 年三季度5.662009 年四季度5.022010 年一季度35.92010 年二季度11.31201

35、0 年三季度7.62010 年四季度4.13海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:202011 年一季度2.482011 年二季度2.492011 年三季度5.992011 年四季度2.40累计2.2223 宗地基础设施配套程度修正3.1 基准地价设定的基础设施配套程度基准地价所定义的基础设施开发程度为“中配置五通一平”，开发费用为4.95 万元/亩，即 74.25 元/平方米。3.2 委估宗地具体的基础设施配套程度“五通一平”开发费用及费用构成表五通一平配套程度及打分说明表项目高配置（已成体系）中配置（主干通过）低配置（接近主干）宗地现状系数（

36、%）开发情况系数（%）开发情况系数（%）开发情况通路 2230道路畅通，形成网络，达到规划设计标准，路面质量较高。1422有主干道路通过，但未形成网络。基本能够通达，路面质量一般。014接近主干道，有土路或砂石路与主干道相通。26通电 1014建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源。电力供应充分，达到规划设计标准。510有输电线路经过，接电方便，电力基本能满足需要。05远离输电线路，接电不方便。12通讯 1018通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准。510有主要的通讯电缆、电线经过，接线方便。05电缆、电线经过，可 以 接 线 但 不 方便。14开发费用(万元/亩)开发费用构成

37、（%）通电通路供水通讯排水(上、下)土地平整1114301018226海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:21项目高配置（已成体系）中配置（主干通过）低配置（接近主干）宗地现状系数（%）开发情况系数（%）开发情况系数（%）开发情况供水 810有水厂，供水系统呈循环状或树枝状，供水能满足需要，达到规划设计标准。48邻近水厂或有主要的供水系统经过，用水条件基本便利。04基本靠打井取水，用 水 条 件 较 不 便利。9排水 1622建有污水处理厂，雨污分流，暗沟排污。达到规划设计标准。1016雨水污水排放条件基本便利，基本能满足需要。010雨污合流，

38、明沟排污。排水条件差。13平整46 地面平整，可以利用。24地面基本平整，基本可以利用。02地面需经过平整，才可以利用。6合计 70-10040-700-4080根据五通一平开发费用及费用构成表,完全“五通一平”的开发费用为 11 万元/亩，即 165 元/平方米，委估宗地的基础设施的配置程度达到完全“五通一平”的 80%，则委估宗地基础设施开发费用为：16580%=132 元/平方米。3.3 土地开发程度费用差异委估宗地基础设施开发费用为 132 元/平方米，宗地所处区片基准地价定义的基础设施开发程度为中配置“五通一平”，对应开发费为 4.95 万元/亩，即 74.25 元/平方米，则土地开

39、发程度费用差异=132-74.25=57.75 元/平方米。4、区位因素修正其他乡镇住宅用地区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距区域繁华商服中心距离（m）100100-200200-300300-500500距农贸市场距离（m）100100-200200-300300-500500交通条件距长途汽车站距离（M）100100-200200-300300-500500道路通达度道路畅通，形成网络，区域内至少有 3 条道路通过道路畅通，形成网络，区域内至少有 2 条道路通过道路畅通，形成网络，区域内至少有 1 条道路通过道路较通畅，未形成网络，区域内有次道路通过道路较通畅，未

40、形成网络，区域内有支路通过海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:22基本设施基础设施状况供电状况完善较完善一般较差差供水状况完善较完善一般较差差供水状况完善较完善一般较差差通讯状况完善较完善一般较差差公用设施状况距学校距离（M）200200-400400-600600-800800距医院距离（M）200200-400400-600600-800800距邮电距离（M）200200-400400-600600-800800环境条件环境质量优劣度、自然条件优劣度、绿地覆盖度优较优一般较劣劣人口状况区域人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏其他乡镇住宅用地区域

41、因素修正表因素因子优次优一般较劣劣商服繁华程度距区域内繁华商服中心距离1021011009998距农贸市场距离1021011009998交通条件距长途汽车站距离1021011009998道路通达度1021011009998基本设施基础设施状况供电状况101100.510099.599供水状况101100.510099.599供水状况101100.510099.599通讯状况101100.510099.599公共设施状况距学校距离1021011009998距医院距离101100.510099.599距邮电距离101100.510099.599环境条件环境质量优劣度、自然条件优劣度、绿地覆盖度10

42、3-104101-10210098-9996-97人口状况区域人口密度1021011009998委估宗地区位因素修正系数表因素因子指标说明优劣程度修正系数商服繁华程度距区域内繁华商服中心距离500 米劣98距农贸市场距离500 米劣98交通条件距长途汽车站距离（M）500 米劣98海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:23道路通达度道路畅通，形成网络，区域内至少有3 条道路通过优102基本设施基础设施状况本级供电状况完善优101本级供水状况完善优101本级排水状况较完善较优100.5本级通讯状况完善优101公用设施状况距学校距离（M）800劣98

43、距医院距离（M）800劣99距邮电局距离（M）800劣99环境条件环境条件包括自然环境、人文环境、景观优美度较好较优102人口状况区域人口密度一般一般100综合97.505、住宅用地宗地地价个别因素修正系数、容积率修正系数：住宅用地容积率修正系数表容积率0.50.600.801.001.201.401.601.80修正系数0.780.810.860.931.001.021.051.08容积率2.002.202.402.602.803.003.203.40修正系数1.101.121.151.181.221.251.281.30容积率3.603.804.004.204.404.504.50修正系数

44、1.331.351.381.401.421.431.45（注：具体容积率若处在表中两个容积率之间，则运用内插法求得相应的修正体系）根据评估委托书，委估土地容积率为 2.8，故本次估价设定宗地容积率为2.8 进行评估，参照住宅用地容积率修正系数表，取修正系数为 1.22；、使用年限修正系数：住宅用地土地使用年期修正系数表使用年期（年）1351015202530海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:24修正系数（%）6.2617.6527.6747.7762.3772.9880.6986.28使用年期（年）3540455055606570修正系数（%

45、）90.3593.3195.4597.0198.1498.9799.57100土地证上的终止日期为 2063 年 10 月 22 日，剩余使用年期为 51.55 年，查住宅用地使用年期修正系数表，取修正系数为 97.32%；、宗地面积状况修正：住宅用地宗地面积修正说明表修正标准优较优一般较劣劣修正标准说明面积适中对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积对土地利用有一定影响面积对土地利用产生严重影响修正系数1.03-1.041.01-1.021.00.98-0.990.96-0.97宗地面积对土地利用较为有利，查住宅用地面积修正系数表，得出修正系数为 1.01；、宗地

46、形状修正：住宅用地宗地形状修正说明表修正标准优较优一般较劣劣修正标准说明形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状对土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用有一定影响形状极不规则，对土地利用产生严重影响修正系数1.03-1.041.01-1.031.000.98-0.990.96-0.97宗地形状不规则，对土地利用有一定影响，查 住宅用地形状修正系数表，得修正系数为 0.99；、临路状况修正：临路状况修正说明表临路情况修正系数不临路或临规划路（尚未建成）0.95一面临次要道路0.98海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:25一

47、面临主要道路1.00一面临主要道路另一面临次要道路1.02二面临主要道路1.05一面临海（河）1.08一面临面（含主要道路、次要道路），一面临海（河）1.10委估宗地一面临工业大道，查表取修正系数为 1.0。VI、个别因素修正系数为：1.2297.32%1.010.991.0=1.1872；VII、地价=(基准地价期日修正系数+开发程度费用差异)用地区位因素修正系数个别因素修正系数=(3002.222+57.75)97.50%1.1872=838.45（元/平方米）。（二）、运用假设开发法测算待估宗地价格（二）、运用假设开发法测算待估宗地价格假设开发法估算地价，是用委估地块开发完工后建筑物的预

48、期售价减去建筑物的建造成本、专业费用、利息、税金及正常利润，其剩余部分即为所求的地价。1、基本假设及特殊处理（1）假设在评估基准日的楼面地价为 P。（2）项目开发周期为从取得土地使用权至销售完成时，包括准备期、工程建设期和销售期三个阶段，由于在工程建筑存在预售，工程竣工后还有一部分需销售，在工程竣工时销售时最大。所以，为了计算方便，我们统一将销售时点定在工程竣工时，则项目开发周期为从取得土地使用权至工程竣工（销售完成）。（3）本方法估价过程中的计算基准点设定在开发周期末，假设工程投资海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:26在工程建设期内均匀连续

49、投入，则地价计全期利息，工程投资计二分之一周期利息。（4）假设开发成本和售价在开发周期内保持平稳，则售价和开发成本以澄迈县同种类型、同等规格的建筑物的平均售价及平均开发成本作为参考标准。（5）假设在销售时点房屋内为毛坯，外墙达到中档装饰标准，小区道路、绿化和其他配套设施已完工。（6）假设房地产建成后全部按出售方式销售。2、确定最佳开发利用方式待估宗地登记用途为商住用地，容积率为 2.8。经评估人员的现场勘查，估价对象适宜发展商品住宅楼，根据最有效利用原则确定容积率为 2.8，则可发展的建筑面积为 144873.98*2.8=405647.14 平方米。3、确定开发完成后的房地产售价假定委估宗地

50、内房地产建成后全部按出售方式销售，本次评估参照宗地所在区域的类似房地产售价，预测开发后房地产售价。3.1 采用市场比较法评估当前市场价格根据房地产交易活动中的替代原则，在估价对象按设计标准开发完成后的基础上，选取与估价对象类似的三个交易案例进行比较如下：比较因素条件说明表比较因素条件说明表比较实例比较因素估价对象比较实例 A新香缇假日小区比较实例 B中华坊三期海棠园比较实例 C鼎基香榭小区位置老城镇澄江路西侧老城开发区快速干道 23 公里处澄迈县老城开发区南海大道澄迈县老城地区西线快速干道海南第二房地产评估事务所琼二房估字2012第 068 号第二评估第二评估E-mail:27西 23 公里处