ST南江B：土地估价报告.PDF

《ST南江B：土地估价报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《ST南江B：土地估价报告.PDF（11页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 土地估价报告土地估价报告 项 目 名 称：承德县国土资源局国有建设用地使用权收回 价格评估 受托估价单位：承德明珠兴业土地资产评估有限公司 土地估价报告编号：承德明珠兴业2012（承德县）估字第 82 号 提交估价报告日期：二一二年十月九日 项 目 名 称：承德县国土资源局国有建设用地使用权收回 价格评估 受托估价单位：承德明珠兴业土地资产评估有限公司 土地估价报告编号：承德明珠兴业2012（承德县）估字第 82 号 提交估价报告日期：二一二年十月九日 承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 1 土地估价报告土地估价报告 第一部分第一部分 摘摘 要要

2、 一、估价项目名称 一、估价项目名称 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 二、委托估价方 二、委托估价方 委托单位：承德县国土资源局 单位地址：承德县下板城镇 法定代表人：雒文悦 联 系 人:徐文阁 联系电话：3116266 邮政编码：067400 三、估价目的 三、估价目的 承德县国土资源局拟收回位于承德县下板城镇光明路西侧的一宗土地使用权，承德县国土资源局特委托承德明珠兴业土地资产评估有限公司对该宗土地使用权进行价格评估，为收回该宗土地使用权提供土地价格参考依据。四、估价基准日四、估价基准日 二一二年十月九日 五、估价日期 五、估价日期 二一二年十月九日 六、地价定义 六、地价

3、定义 本次评估对象为位于下板城镇光明路西侧的一宗土地使用权。通过估价人员的现场查勘，于评估期日土地登记用途为工业用地，估价设定土地用途为工业用地；估价期日的土地实际开发程度为宗地红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)及宗地红线内场地平整，估价设定的土地开发程度仍为宗地红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)及宗地红线内场地平整；待估宗地为拟收回国有土地。估价期日土地使用权剩余年限为 40.84 年。待估宗地的评估价格是在上述估价设定的土地用途、土地开发程度和土地使用权年限条件下，于评估期日 2012 年 10 月 9 日的土地使用权价格。承德明珠兴业土地资产评估有限公

4、司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 2 七、估价结果 七、估价结果 位于承德县下板城镇光明路西侧的一宗土地使用权；土地开发程度为红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)及宗地红线内场地平整；待估宗地在上述条件下，于估价基准日 2012 年 10 月 9 日的土地价格为：土 地 面 积：106102.61 平方米（合 159.1539 亩）单位面积地价：585.00 元/平方米（合 39.00 万元/亩）总 地 价:6207.00 万元（取整）大 写：陆仟贰佰零柒万元（货币种类：人民币）八、土地估价师签字 八、土地估价师签字 姓 名 估价师资格证书号 签 名 赵宏丽

5、2004130037 郭建新 2004130204 九、土地估价机构:九、土地估价机构:估价机构负责人签字：赵宏丽 承德明珠兴业土地资产评估有限公司（机构公章）二一二年十月九日承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 3 第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定 一、委托估价方 一、委托估价方 委托单位：承德县国土资源局 单位地址：承德县下板城镇 法定代表人：雒文悦 联 系 人:徐文阁 联系电话：3116266 邮政编码：067400 二、估价对象 二、估价对象 此次估价对象为位于下板城镇光明路西侧的一宗土地使用权，土地面积为 106102.61 平方

6、米，待估宗地的土地登记用途为工业用地，估价设定土地用途为工业用地。三、估价对象概况 三、估价对象概况 1、土地登记状况 待估宗地为位于下板城镇光明路西侧的一宗土地使用权，土地面积为106102.61 平方米，国有土地使用证证号为承县国用（2012）第 057 号，土地剩余使用年限为 40.84 年（到期日为 2052 年 8 月 14 日），具体位臵为：东临光明路，南临中兴路，西临淀粉厂和通道，北临北环路。土地登记用途为工业用地，估价设定土地用途为工业用地，根据河北省承德县城区（下板城镇）土地级别调整与基准地价更新项目技术报告确定待估宗地未在基准地价覆盖范围内，故参考下板城镇工业用地四级进行评

7、估。2、土地权利状况 待估宗地为国有出让土地，土地所有权归国家所有，估价期日土地使用者为承德县荣益达房地产开发有限公司；土地面积为 106102.61 平方米，土地登记用途为工业用地，估价设定土地用途为工业用地。无他项权利设定。3、土地利用状况 待估宗地内无建（构）筑物。四、地价影响的因素分析 四、地价影响的因素分析 1、一般因素（1）地理位臵 承德县位于河北省东北部，西距承德市36公里，南距北京260公里，处承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 4 于东经1172930-1183324，北纬403606-412750之间，该县下辖七个镇，十七个乡，

8、全县总面积3843平方公里。（2）气候 属温带向暖温带过渡，半干旱向半湿润过渡、大陆性季风燕山山地气候，特点是日照充足，四季分明，雨热同季。全年10积温为 26003500，无霜期 127155 天，年降水量 450850 毫米，73集中在夏季。（3）经济发展状况 承德县境内旅游及自然资源丰富，森林覆盖率达 52.2%，全县总人口474919 人，比上年增加 2598 人。非农业人口 54987 人，农业人口 419932人，总户数 151028 户，人口出生率 13.99，人口死亡率 6.26，人口自然增长率 7.73。近年来，该县打破了传统农业县的束缚，大力发展工业和第三产业，同时发挥区域

9、优势，经济逐年稳步增长，全县地区生产总值32.25 亿元，比上年增长 16.8%，其中第一产业增加值 95012 万元，增长20.4%；第二产业增加值 156281 万元，增长 18.6%；第三产业增加值 90151万元，增长 10.9。三次产业结构调整取得成效，三次产业生产总值比例由上年的 26.5：45.4：28 调整为 27.8:45.8:26.4。人均生产总值突破 7000元，达到 7210 元，增长 16.6%。全县全部财政收入完成 3.2 亿元，同比增长 29.89%，其中上划中央级收入完成 16918 万元，同比增长 29.48%；上划省级收入完成 2696 万元，同比增长 8.

10、19%；县级地方财政收入 12386 万元，同比增长 36.44%。全部财政总支出完成 47427 万元，同比增长 45.49%，其中一般预算支出完成 45512 万元，同比增长 47.44%；基金预算支出 1915万元。财政收入占 GDP 的比重为 9.4%，比上年提高 1.1 个百分点。从经济结构上看，仍属资源型工业，已初步形成了化工、轻工、建材、针织为主，以采矿、机械、食品为辅的工业格局，以承宜等针织有限公司和县属服装企业的针织服装加工业已成为支柱产业。2、区域因素（1）道路等级及路网条件 待估宗地所在区域有中心大街二条，分别为板城大街和帝贤大街，另有迎宾路、珠源路、车站西路、环城公路等

11、主要街道，除环城公路外其余皆为水泥路面。（2）公共运输状况 下板城镇面积较小，镇内只有一条公交路线，从县中医院东至中磨村，西至乌龙矶村，出租汽车是该镇的重要运输工具。（3）对外运输状况 承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 5 下板城镇运输方便。镇内有锦承铁路纵贯，设有四级火车站，镇内有长途汽车站一座，与铁路运输共同形成了完整的对外运输网络。（4）环境条件 下板城镇无重工业企业，目前环境质量良好。（5）基础设施状况 供水：现已建成现代化的自来水水厂，年供水量为400万吨，可基本满足城镇用水。供电：本区域由华北电网供电，有110KV四座、35KV变电所

12、六座，电力供应有充分的保障 排水：实行雨污合流，污水处理后经市政排污管沟排出。通讯：己开通市话和长话，程控电话1.2万门，可直通国内300多个大中城市和世界100多个国家和地区；无线寻呼及无线通讯等设备齐全，可满足现代通讯需求。3、个别因素 待估宗地位于下板城镇光明路西侧，土地登记用途为工业用地；宗地形状为较规则多边形；土地面积为 106102.61 平方米；宗地地质承载力16-18 吨/平方米。宗地基础设施条件设定为红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)及宗地红线内场地平整：道路：宗地临公路，对内、外交通方便；通讯：由承德县下板城镇联通分公司接入，可随时增加电话门数；通电：由承

13、德县下板城镇供电分站接入，保障能力 95；供水：由县自来水公司接入，供水保障率 100；排水：雨水、污水排入市政管网；供暖：由热力公司集体供热；宗地红线内场地平整。承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 6 第三部分 土地估价结果及其使用 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 一、估价依据 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、城镇土地估价规程（GB/T 185082001）4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例 5、河北省承德县城区（下板城镇）土地级别调整与基准地价更新项目技术报告 6、地方政府

14、及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 7、承德县国民经济和社会发展统计资料 8、委托方提供的有关资料 9、估价人员实地踏勘、调查、收集的资料 二、土地估价（一）估价原则 二、土地估价（一）估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有：（1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相

15、互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县

16、国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 7 稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（5）预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在

17、于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。（6）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价

18、格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（7）多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价修正系数法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，

19、评估结果准确。承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 8（二）评估方法（二）评估方法 根据城镇土地估价规程，评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法。估价方法的选择主要是根据估价目的和要求，结合估价对象所在地地产市场的实际情况，根据估价对象的具体特点，选择适当的估价方法。根据本次评估对象的特点和评估对象所处地区的土地市场发育程度，本次估价分别选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估，详细评估过程和评估方法详见土地估价技术报告。（三）估价结果（三）估价结果 位于承德县下板城镇光明路西侧的一宗土地使用权；土地开发程度为红线

20、外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)及宗地红线内场地平整；待估宗地在上述条件下，于估价基准日 2012 年 10 月 9 日的土地价格为：土 地 面 积：106102.61 平方米（合 159.1539 亩）单位面积地价：585.00 元/平方米（合 39.00 万元/亩）总 地 价:6207.00 万元（取整）大 写：陆仟贰佰零柒万元（货币种类：人民币）三、估价结果和估价报告的使用 三、估价结果和估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件（1）、待估宗地为国有建设用地使用权。（2）、估价对象土地开发程度设定为红线外“六通”(通路、通电、通讯、供水、排水、供暖)及宗地红线内场地平

21、整。（3）、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，在评估期日 2012 年10 月 9 日的土地使用权价格。（4）、在评估期日的土地市场为公开、平等、自愿的交易市场。（5）、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。（6）、委托方提供的资料属实可靠。（7）、本次估价的评估结果只为承德县国土资源局国有建设用地使用权收回提供土地价格依据，不得作为他用。（8）、本评估报告未经许可不得对外公布和发表。2、估价结果和估价报告的使用（1）、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 9 它目的

22、，本报告评估结果无效。（2）、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新进行评估。（3）、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。（4）、报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以委托方提供的资料为准。（5）、本报告的估价结果自提交报告之日起半年内有效。（6）、未经估价机构同意，本估价报告不得向委托方和评估报告审查部门之外的任何单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经估价机构同意不得转载、发表。3、需要特殊说明的事项（1）、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。（2）、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。（3）、本报告由承德明珠兴业土地资产评估有限公司负责解释。承德明珠兴业土地资产评估有限公司 承德县国土资源局国有建设用地使用权收回价格评估 10 第四部分第四部分 附附 件件 附件1、国有土地使用证复印件 附件2、评估机构资质证书复印件 附件3、评估师资格证书复印件