中关村：房地产估价报告（海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓1号楼207、404与407、604、707以及1808号房地产价格评估）.PDF

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1、 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 0 房地产估价报告 房地产估价报告 项 目 名 称：海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼207、404 与 407、604、707 以及 1808 号房地产价格评估 委 托 方：北京市高级人民法院 估 价 方：项 目 名 称：海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼207、404 与 407、604、707 以及 1808 号房

2、地产价格评估 委 托 方：北京市高级人民法院 估 价 方：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 估 价 人 员：鲁东宇 谢 静 估 价 日 期：二六年十一月三日 至二六年十一月二十日 房地产估价报告编号:金房(2006)估字第 208 号 估 价 人 员：鲁东宇 谢 静 估 价 日 期：二六年十一月三日 至二六年十一月二十日 房地产估价报告编号:金房(2006)估字第 208 号 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂

3、南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 I目 录 目 录 致委托方的函.1致委托方的函.1 估价师声明.1估价师声明.1 估价的假设和限制条件.2估价的假设和限制条件.2 房地产估价结果报告.5房地产估价结果报告.5 一、委托估价方.5 二、受托估价方.5 三、估价对象.5 四、估价目的.6 五、估价时点.7 六、价格定义.7 七、估价依据.7 八、估价原则.8 九、估价方法.9 十、价格结果.9 十一、估价人员签字.12 十二、估价作业日期.14 十三、估价报告应用的有效期.14 房地产估价技术报告.15房地产估价技术报告.15 一、个别因素

4、分析.15 二、区域因素分析.15 三、市场背景分析.18 四、最高最佳使用分析.21 五、估价方法的选用.22 六、估价测算过程.23 七、估价结果的确定.44 附 件.49附 件.49 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 1致委托方的函 致委托方的函 北京市高级人民法院：北京市高级人民法院：受贵法院委托，我公司对位于海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓1 号楼 207、4

5、04 与 407、604、707 以及 1808 号（以下简称“估价对象”）房地产的现时公开市场价格进行了评估，为委托方了解估价对象的市场价值提供价格参考依据。根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999）以及有关房地产法规和政策，我们遵循估价原则和行业标准，按照评估工作程序，进行市场调查和实地查勘，综合考虑影响房地产价格的各项因素，选用科学、合理和适合的评估方法，并结合评估人员的专业经验，确定于评估时点2006年11月3日的评估结果为（货币种类：人民币元）总建筑面积：936.93平方米 分摊用地面积：169.4

6、2平方米 房地产总价：7253565元 大写金额：柒佰贰拾伍万叁仟伍佰陆拾伍元整 房地产单价：7742元/建筑平方米 其中：（1）207号房地产 建筑面积：148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7694元/建筑平方米 总建筑面积：936.93平方米 分摊用地面积：169.42平方米 房地产总价：7253565元 大写金额：柒佰贰拾伍万叁仟伍佰陆拾伍元整 房地产单价：7742元/建筑平方米 其中：（1）207号房地产 建筑面积：148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7694元/建筑平方米 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有

7、限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 2房地产总价：1140097元 大写金额：壹佰壹拾肆万零玖拾柒元整（2）404号、407号房地产 房地产总价：1140097元 大写金额：壹佰壹拾肆万零玖拾柒元整（2）404号、407号房地产 建筑面积：296.36平方米 分摊用地面积：53.58平方米 房地产单价：7724元/建筑平方米 房地产总价：2289085元 大写金额：贰佰贰拾捌万玖仟零捌拾伍元整（3）604号房地产 建筑面积：

8、148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1150914元 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整（4）707号房地产 建筑面积：296.36平方米 分摊用地面积：53.58平方米 房地产单价：7724元/建筑平方米 房地产总价：2289085元 大写金额：贰佰贰拾捌万玖仟零捌拾伍元整（3）604号房地产 建筑面积：148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1150914元 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整（4）707号房地产 建筑面积：148.18平方米 分摊用地面积：2

9、6.79平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1150914元 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整（5）1808号房地产 建筑面积：148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1150914元 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整（5）1808号房地产 建筑面积：196.03平方米 分摊用地面积：35.45平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1522565元 大写金额：壹佰伍拾贰万贰仟伍佰陆拾伍元整 建筑面积：196.03平方米 分摊用地面积：35.45平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米

10、 房地产总价：1522565元 大写金额：壹佰伍拾贰万贰仟伍佰陆拾伍元整 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 3 估价的详细结果及相关说明，详见附后的房地产估价结果报告（正文）及相关附件。北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 法定代表人:二六年十一月二十日 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨

11、 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 1 估价师声明 估价师声明 我们郑重声明：我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用

12、，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。6、我们的估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于对其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、合法性、完整性负责。因资料失实造成的估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、没有人对本估价报告提供重

13、要专业帮助。参加本次估价的注册房地产估价师签名：姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名 参加本次估价的注册房地产估价师签名：姓 名 注册房地产估价师注册号 签 名 鲁东宇 1120040071 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 2谢 静 1120000021 估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件 一、估价的假设条件 一、估价的假设条件 1、产权人合法取得土地使用

14、权、房屋所有权并支付有关税费。2、在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。4、本报告估价结果仅指估价对象在估价期日的价值，即已固化在物业上的所有投资，并未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。5、估价对象与其它要素相结合，能满足目前生活的正常进行。6、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之日的状况一致。7、委托方提供的资料属实。由于委托方未能提供估价对象的 房屋所有权证，因此本次评估中估价对象的情况以委托方提供的国有土地使用证证号：京海国用（2005转）第3425号、北京市房屋所有权登记申请书证

15、书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488为准。8、根据委托方提供的 国有土地使用证 证号：京海国用（2005转）第3425号、北京市房屋所有权登记申请书证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488，估价对象所处宗地土地使用年限终止日期为2069年3月8日。因此评估设定估价对象土地使用权于估价基准日2006年11月3日剩余土地使用权年限为62.4年。二、估价的限制条件 二、估价的限制条件 1、本估价报告估价目的为了解估价对象的市场价值提供价格参考依据，若改变估价目的及使用条件

16、需向本评估机构咨询后重新出具 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 3报告。2、本次估价所依据的土地面积以委托方提供的国有土地使用证证号：京海国用（2005转）第3425号为准，证载土地使用权人为北京市中环新苑房地产开发公司，宗地坐落于海淀区万泉庄路1号楼。地类用途为住宅，使用权类型为转让，终止日期为2069年3月8日，土地使用权面积为338.84平方米，总建筑面积为18

17、73.86平方米，容积率为5.53。本次评估估价对象总建筑面积为936.93平方米（其中：207号建筑面积为148.18平方米；404号与407号建筑面积为296.36平方米；604号建筑面积为148.18平方米；707号建筑面积为148.18平方米；1808号建筑面积为196.03平方米），分摊土地面积为169.42平方米（其中：207号分摊土地面积为26.79平方米；404号与407号分摊土地面积为53.58平方米；604号分摊土地面积为26.79平方米；707号分摊土地面积为26.79平方米；1808号分摊土地面积为35.45平方米）。建筑面积以委托方提供的 北京市房屋所有权登记申请书

18、证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488为准，证载房屋坐落于海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓1号楼，建筑面积合计为936.93平方米（其中：207号建筑面积为148.18平方米；404号与407号建筑面积为296.36平方米；604号建筑面积为148.18平方米；707号建筑面积为148.18平方米；1808号建筑面积为196.03平方米），设计用途为住宅，实际用途为住宅，房屋现所有权登记人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。权证号码分别为京房海股移字第0045218号、京房海股移字第0045233号、京房海股移字第00452

19、31号、京房海股移字第0045230号、京房海股移字第0045232号。委托方对其所提供资料的真实性、准确性、合法性负责，由于委托方提供资料不实造成的失误，受托方不承担责任。3、由于估价人员没有获取估价对象的抵押、租赁等他项权利情况，因此，评估设定于估价时点，估价对象不存在抵押、租赁等他项权利设定。三、使用说明 三、使用说明 1、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价时点2006年11月3日，在设定的土地开发程度、用途、建筑物现状和土地使用 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司

20、 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 4年限及正常市场条件下的公开市场价值。如假设及限制条件发生变化，则需相应调整估价结果。2、市场价格评估，采用基于市场的价值标准，但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素对房地产市场价值的不利影响，估价对象处置价格可能会低于市场价格。3、本估价报告中涉及有关估价对象的一切资料均由委托方提供，委托方需对所提供材料的真实性、合法性和完整性负责。4、本次评估报告包括“房地产估价技术报告”，“房地产估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关部门确认或备案时的附件。5、市

21、场无明显价格波动条件下评估结果自估价报告出具之日起一年内有效。6、本报告由北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司负责解释。北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 5房地产估价结果报告 房地产估价结果报告 一、委托估价方 一、委托估价方 委托方：北京市高级人民法院 地址：北京市崇文区西河沿甲 215 号 联系人：张建国 联系电话：85268628 二、受托估价方 二、受托估价

22、方 单位名称：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 办公地址：北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 资质级别：建设部一级 法人代表：陈 力 联 系 人：钱成 办公电话:88400870717273 三、估价对象（一）估价对象概况 三、估价对象（一）估价对象概况 估价对象位于海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼，根据评估人员实地勘查及委托方提供的 北京市房屋所有权登记申请书证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488，估价对象位于 1 号楼，总建筑层数为地上 18 层，钢混结构，平屋面，用途为普通住宅。估价对象

23、207 位于 2 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 404 号与 407 号位于 4 层，建筑面积合计为 296.36 平方米；估价对象 604 位于 6 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 707 位于 7 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 1808 位于18 层，建筑面积为 196.03 平方米。于估价时点，估价对象外部装修情况为：外墙涂料，塑钢窗，有 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区

24、801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 6两部电梯。一层电梯间为大理石地面，瓷砖墙面，顶棚刷白。2 层、4 层、6 层、7 层以及 18 层电梯间为瓷砖地面，墙面、顶棚刷白。1808 号房地产内部装修为：有部分简单装修，墙面为新型涂料，顶棚刷白。厨房、卫生间为瓷砖地面，瓷砖墙面，顶棚刷白，厅与卧室地面尚未装修。由于估价人员未能进入其余估价对象查勘，因此本次评估设定其余估价对象内部装修、格局、通风采光等基本情况一般。（二）估价对象权属状况（二）估价对象权属状况 1、房地产权属描述：1、房地产权属描述：估价对象土地所有权归国家所有，根据北京市房屋所有权登记申请书证书编号分别

25、为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488，现所有权登记人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。目前 1808 号房屋空置。由于估价人员未能进入其余估价对象进行实地勘查，因此，无法得知目前这些房屋的使用状况，因此，本次评估设定于估价时点，这些房屋空置。2、他项权利描述 2、他项权利描述 由于估价人员没有获取估价对象的抵押、租赁等他项权利情况，因此，评估设定于估价时点，估价对象不存在抵押、租赁等他项权利。（三）估价对象物业管理及周边环境（三）估价对象物业管理及周边环境 该楼院内有多栋多层钢筋混凝土结构楼房，基本全部入住，为发展程度较完善的社区

26、。小区南临长春桥路，有多条公交车经过，交通便捷。小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通热力）。小区周边有超市、饭店、商场、银行、邮局、学校、医院、健身中心等等，生活设施完善。四、估价目的 四、估价目的 本次评估的目的是为北京市高级人民法院了解海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼 207、404 与 407、604、707 以及 1808 号房 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话

27、:88400870 图文传真:88400800 7地产市场价值提供价格参考依据。五、估价时点 五、估价时点 2006 年 11 月 3 日 六、价格定义 六、价格定义 本次评估采用的是公开市场价格标准，本报告提供的房地产价格是指估价对象在现状合法利用条件下，于估价时点2006年 11月3日，符合估价的假设和限制条件下的房地产公开市场价格。七、估价依据（一）有关政策法规和文件：七、估价依据（一）有关政策法规和文件：?中华人民共和国城市房地产管理法?中华人民共和国土地管理法?北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知（京政发200232 号）?关于公布本市出让国有土地使用权基准地价

28、应用方法的通知（京国土房管出20021121 号）?国家标准 房地产估价规范（中华人民共和国国家标准 GB/T 50291-1999）?北京市已购公用住房上市出售实施办法(京政发20033号)（二）委托方提供的有关资料：（二）委托方提供的有关资料：1、北京市房屋所有权登记申请书证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488 2、国有土地使用证京海国用（2005转）第3425号 3、北京市高级人民法院委托司法鉴定项目通知书（三）评估人员调查收集的资料：（三）评估人员调查收集的资料：北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限

29、 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 81、估价对象区域位置示意图 2、估价对象现状利用照片 八、估价原则 八、估价原则 房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列 5 项：1、独立、客观、公正原则 1、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利

30、害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。2、合法原则2、合法原则 遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面

31、：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。3、最高最佳使用原则 3、最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。4、替代原则 4、替代原则 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限

32、责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 9替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。5、估价时点原则 5、估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，

33、必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。九、估价方法 九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据估价对象的特点和实际状况，选取成本法和市场比较法作为本次估价的基本方法。具体估价步骤如下：1、成本法：由于估价对象为已使用房地产，可依照成本法，测算其土地价格及在估价时点下重新建造或重新购置同样的房地产所需花费的费用，所得出的结果即估价对象的房地产价格。2、市场比较法：根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三宗交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。3、将上述两种方法的计算结果进行综合

34、分析，确定估价对象房地产的总价格和单位价格。十、价格结果（一）确定的方法 十、价格结果（一）确定的方法 评估人员采用了成本法和市场比较法对估价对象的价格进行了 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 10测算，成本法主要是对价格构成进行分析，采用房地产开发建设过程中的各项客观成本进行计算，反映了房地产的成本价格。市场比较法主要是通过选取实际交易案例，进行各项因素比较后，所得

35、出的价格水平，反映了该区域同类房地产的市场成交价格水平。（1）207号房地产两种计算方法结果（1）207号房地产两种计算方法结果 表1 207号两种方法评估结果 表1 207号两种方法评估结果 估价方法 评估单价(元/)权重（%）成本法 6771 50 市场比较法 8617 50 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。房地产单价67710.5+86170.5=7694（元/平方米）房地产总价7694148.181140097（元）（2）404与407号房地产两种计算方法结果（2）404与407号房地产

36、两种计算方法结果 表2 404号与407号两种方法评估结果表2 404号与407号两种方法评估结果 估价方法 评估单价(元/)权重（%）成本法 6771 50 市场比较法 8676 50 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。房地产单价67710.5+86760.5=7724（元/平方米）房地产总价7724296.362289085（元）（3）604号房地产两种计算方法结果（3）604号房地产两种计算方法结果 表3 604号两种方法评估结果 表3 604号两种方法评估结果 估价方法 评估单价(元/)权

37、重（%）北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 11成本法 6771 50 市场比较法 8762 50 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。房地产单价67710.5+87620.5=7767（元/平方米）房地产总价7767148.181150914（元）（4）707号房地产两种计

38、算方法结果（4）707号房地产两种计算方法结果 表4 707号两种方法评估结果表4 707号两种方法评估结果 估价方法 评估单价(元/)权重（%）成本法 6771 50 市场比较法 8762 50 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。房地产单价67710.5+87620.5=7767（元/平方米）房地产总价7767148.181150914（元）（5）1808号房地产两种计算方法结果（5）1808号房地产两种计算方法结果 表5 1808两种方法评估结果 表5 1808两种方法评估结果 估价方法 评估

39、单价(元/)权重（%）成本法 6771 50 市场比较法 8762 50 评估人员根据评估经验，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，取两种评估结果的加权平均值作为估价对象的最终评估结果。房地产单价67710.5+87620.5=7781（元/平方米）北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 12房地产总价77867196.031522565（元）因此，估价

40、对象总价=1140097+2289085+1150914+1150914+1522565=7253575（元）（二）估价结果（二）估价结果 评估人员遵循估价原则和行业标准，按照评估工作程序，进行市场调查和实地查勘，综合考虑影响房地产价格的各项因素，选用科学、合理和适合的评估方法，并结合评估人员的专业经验，确定于评估时点2006年11月3日的评估结果为（货币种类：人民币元）总建筑面积：936.93平方米 分摊用地面积：169.42平方米 房地产总价：7253565元 大写金额：柒佰贰拾伍万叁仟伍佰陆拾伍元整 房地产单价：7742元/建筑平方米 其中：（1）207号房地产 建筑面积：148.18平

41、方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7694元/建筑平方米 房地产总价：1140097元 大写金额：壹佰壹拾肆万零玖拾柒元整（2）404号、407号房地产 总建筑面积：936.93平方米 分摊用地面积：169.42平方米 房地产总价：7253565元 大写金额：柒佰贰拾伍万叁仟伍佰陆拾伍元整 房地产单价：7742元/建筑平方米 其中：（1）207号房地产 建筑面积：148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7694元/建筑平方米 房地产总价：1140097元 大写金额：壹佰壹拾肆万零玖拾柒元整（2）404号、407号房地产 建筑面积：296.36平方米 分摊

42、用地面积：53.58平方米 房地产单价：7724元/建筑平方米 房地产总价：2289085元 大写金额：贰佰贰拾捌万玖仟零捌拾伍元整 建筑面积：296.36平方米 分摊用地面积：53.58平方米 房地产单价：7724元/建筑平方米 房地产总价：2289085元 大写金额：贰佰贰拾捌万玖仟零捌拾伍元整 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 13（3）604号房地产 建筑面积

43、：148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1150914元 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整（4）707号房地产（3）604号房地产 建筑面积：148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1150914元 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整（4）707号房地产 建筑面积：148.18平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1150914元 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整（5）1808号房地产 建筑面积：148.18

44、平方米 分摊用地面积：26.79平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1150914元 大写金额：壹佰壹拾伍万零玖佰壹拾肆元整（5）1808号房地产 建筑面积：196.03平方米 分摊用地面积：35.45平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1522565元 大写金额：壹佰伍拾贰万贰仟伍佰陆拾伍元整 十一、估价人员签字 建筑面积：196.03平方米 分摊用地面积：35.45平方米 房地产单价：7767元/建筑平方米 房地产总价：1522565元 大写金额：壹佰伍拾贰万贰仟伍佰陆拾伍元整 十一、估价人员签字 注册房地产估价师 注册号 签字 鲁东宇 112004

45、0071 谢 静 1120000021 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 14十二、估价作业日期 十二、估价作业日期 二六年十一月三日至二六年十一月二十日 十三、估价报告应用的有效期 十三、估价报告应用的有效期 本报告估价结果自估价报告出具之日起一年内有效。北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 法定代表人:二六年十一月二十日 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨

46、询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 15房地产估价技术报告 房地产估价技术报告 一、个别因素分析（一）估价对象概况 一、个别因素分析（一）估价对象概况 估价对象位于海淀区万泉庄路怡秀园新中环公寓 1 号楼，根据评估人员实地勘查及委托方提供的 北京市房屋所有权登记申请书证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488，估价对象位于 1 号楼，总建筑层数为地

47、上 18 层，钢混结构，平屋面，用途为普通住宅。估价对象 207 位于 2 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 404 号与 407 号位于 4 层，建筑面积合计为 296.36 平方米；估价对象 604 位于 6 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 707 位于 7 层，建筑面积为 148.18 平方米；估价对象 1808 位于18 层，建筑面积为 196.03 平方米。于估价时点，估价对象外部装修情况为：外墙涂料，塑钢窗，有两部电梯。一层电梯间为大理石地面，瓷砖墙面，顶棚刷白。2 层、4 层、6 层、7 层以及 18 层电梯间为瓷砖地面，墙面、顶棚刷白。1808 号

48、房地产内部装修为：有部分简单装修，墙面为新型涂料，顶棚刷白。厨房、卫生间为瓷砖地面，瓷砖墙面，顶棚刷白，厅与卧室地面尚未装修。由于估价人员未能进入其余估价对象查勘，因此本次评估设定其余估价对象内部装修、格局、通风采光等基本情况一般。（二）估价对象权属状况（二）估价对象权属状况 1、房地产权属描述：1、房地产权属描述：估价对象土地所有权归国家所有，根据北京市房屋所有权登记申请书证书编号分别为：02735495、02735487、02735489、02735490、02735488，现所有权登记人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。目前 1808 号房屋空置。由于估价人员未能进入其余估价对象

49、进行实地勘查，因此，无法得知目前这些房屋的使用状况，因此，本次评估设定于估价时点，这些房屋空置。2、他项权利描述 2、他项权利描述 北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司北 京 市 金 利 安 房 地 产 咨 询 评 估 有 限 责 任 公 司 地址:北京市海淀区蓝靛厂南路 25 号牛顿办公区 801 室 电话:88400870 图文传真:88400800 16由于估价人员没有获取估价对象的抵押、租赁等他项权利情况，因此，评估设定于估价时点，估价对象不存在抵押、租赁等他项权利。（三）估价对象物业管理及周边环境（三）估价对象物业管理及周边环境 该楼院内有多栋多

50、层钢筋混凝土结构楼房，基本全部入住，为发展程度较完善的社区。小区南临长春桥路，有多条公交车经过，交通便捷。小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通热力）。小区周边有超市、饭店、商场、银行、邮局、学校、医院、健身中心等等，生活设施完善。二、区域因素分析 1、区域概况 二、区域因素分析 1、区域概况 海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬 39 度 53 分40 度09 分，东经 116 度 03 分116 度 23 分；东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤。全区总面积 426 平方公里，南北长约 30 公里，东西最宽