正虹科技：房地产估价报告（一）.PDF

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1、房地产估价报告房地产估价报告估 价 报 告 编 号：湘正房评字(2021)第 11-67 号估 价 项 目 名 称：湖南正虹科技发展股份有限公司委托对其所有的位于长沙市芙蓉区车站北路289号梦泽园的B栋14套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场价值评估估 价 委 托 人：湖南正虹科技发展股份有限公司房 地产估价机构：湖南正阳房地产评估咨询有限公司注册房地产估价师：刘倩注册号：4319980029王远新注册号：4420100100估价报告出具日期：二二一年十一月二十二日湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋

2、 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-4-目目录录一、注册估价师声明5二、估价假设和限制条件6三、估价结果报告8四、附件 11湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-5-一一注册估价师声明注册估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中

3、的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4.我们依照按照中华人民共和国住宅用途房地产和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局 2015 年 4 月 8 日联合发布的中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015房地产估价规范，房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）的规定进行估价工作，撰写估价报告。湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3

4、 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-6-二二估价假设和限制条件估价假设和限制条件一、估价假设条件：1、一般假设(1)估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：交易双方自愿地进行交易；交易双方处于利己动机进行交易；交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。(2)注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机

5、构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。(3)本次估价是以估价对象可享有合理的公共配套设施、水、电供应及公共通道等使用的权益为假设前提。(4)注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与预测报告书预测建筑面积大体相当。2、未定事实假设（无）3、背离事实假设（无）4、不相一致假设（无）5、依据不足假设（无）二、估价限制条件：1、此项评估是价值时点的价格现值，假设在此期间房地产价格保持稳定。今后，随着时间的推移和房地产市场情况的变化，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准变化，以及使用功能布局有变化时，并对该对象估价价值产生明显影响时，该价格

6、需作相应的调整。2.本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊交易方式，以及可能发生的办理相关登记、权利转移相关费用对估价对象房地产的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-7-3、本评估报告结论仅适用于委托方在本次特定的目的下使用，不得用于其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告

7、不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供或者发表于任何公开媒体上，凡因委托人使用该报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。4、本报告结论系为估价委托人提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对信贷决策负责。5、本评估报告的计算过程均采用计算机进行连续运算，报告中的结果采用了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，因此可能会出现个别等式的左右两边不完全相等的情况，此为正常情况，不影响最终评估结论的准确性。6、本报告在房地产市场无大波动情况下有效期自报告提交至日起为一年，若房地产市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。7

8、、本报告所使用货币符号为人民币。湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-8-三三估价结果报告估价结果报告一、委委 托托 方方：湖南正虹科技发展股份有限公司法定代表人：刘献文住所：岳阳市屈原行政区营田镇正虹路联 系 人：黄其祥联系电话：13973035872二、估估 价价 方方：湖南正阳房地产评估咨询有限公司法定代表人：刘倩住所：岳阳市大道西 408 号圣鑫城 15 楼资质等级：原

9、贰级证书编号：湘建房估（岳）字第 0120001 号营业执照：914306026616891165联系电话：0730-8224839三、估价目的三、估价目的委托方了解估价对象房地产市场价值提供参考依据而评估估价对象市场价值。四、估价对象四、估价对象1、估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本情况：估价对象为位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园的 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位，房屋用途为住宅，总建筑面积为1980.58 平方米，权利人为湖南正虹科技发展股份有限公司。2、估价对象权益状况依据委托方提供的房屋所有权证书其房屋信息登记情况如下：序号序号房

10、屋所有权证号房屋所有权证号房屋所有权人房屋所有权人座落座落结构结构房号房号所在层数所在层数/总层数总层数用途用途建筑面积建筑面积()1长房权证芙蓉字第00635716 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-E座-1051/12住宅115.72长房权证芙蓉字第00635717 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-E座-2052/12住宅145.4湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址

11、：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-9-3长房权证芙蓉字第00635718 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-E座-3053/12住宅145.44长房权证芙蓉字第00635719 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-E座-4054/12住宅145.45长房权证芙蓉字第00635720 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-E座-5055/12住宅145.46长房权证芙蓉字第0063

12、5721 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-F座-1061/12住宅146.137长房权证芙蓉字第00635722 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-F座-2062/12住宅146.138长房权证芙蓉字第00635723 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-F座-3063/12住宅146.139长房权证芙蓉字第00635724 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-F座-4064/12住宅146

13、.1310长房权证芙蓉字第00635710 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-G座-1071/12住宅115.7011长房权证芙蓉字第00635734 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-G座-2072/12住宅145.4012长房权证芙蓉字第00635735 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-G座-3073/12住宅145.4013长房权证芙蓉字第00635711 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路289 号小高层 B 栋钢筋混凝

14、土B 栋-H座-1081/12住宅146.1314长房权证芙蓉字第00635712 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区车站北路290 号小高层 B 栋钢筋混凝土B 栋-H座-2082/12住宅146.13小计/1980.58依据委托方提供的房屋所有权证书其房屋信息登记情况如下：序号序号土地使用权证号土地使用权证号土地使用权人土地使用权人座落座落使用权类型使用权类型/用途用途终止日期终止日期使用权面积使用权面积()1长国用（2007）第040043 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1836.012长国用（2007）第040044 号湖南正虹科技发展股份有限

15、公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.253长国用（2007）第040045 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.254长国用（2007）第040046 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.255长国用（2007）第040047 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.256长国用（2007）第040055 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.48湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路

16、289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-10-7长国用（2007）第040056 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.488长国用（2007）第040057 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.489长国用（2007）第040058 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.4810长国用（2007）第040067

17、号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1836.0111长国用（2007）第040068 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.2512长国用（2007）第040069 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.2513长国用（2007）第040079 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.4814长国用（2007）第040080 号湖南正虹科技发展股份有限公司芙蓉区梦泽园小区出让/住宅2050/9/1845.48依据委托方提供的梦泽园车位购

18、买协议书其房屋信息登记情况如下：协议书编号 NO-F07-20101224-259,湖南正虹科技发展股份有限公司从湖南省梦泽园房地产开发有限公司购买的位于梦泽园小区 A 栋 20.32.35号三处车位。3、估价对象区位状况位置坐落芙蓉区梦泽园小区方位位于长沙市芙蓉区车站北路以西、烈士公园以东、晚报大道以北与重要场所的距离距离长沙火车站约 2 公里，长沙市第六中学 600 米，长江医院 350 米临街（路）状况东临车站北路，一面临街楼层估价对象所在楼宇总层数为分布 12 层，估价对象分布 1-5 层商业繁华度区域内有较多的沿街店面及商服场所，商业繁华度较高朝向估价对象整幢为南北朝向人流量估价对象

19、周边分布有多个成熟生活小区以及商业门店，人流量大交通道路状况区域内有晚报大道、车站北路等主要干道，路网较密集，交通通达度较好出入可利用交通工具地铁 3 号线 101.263 等公交，公交班次较密，辐射范围较广，乘坐的士方便度较好，交通便捷度较高交通管制情况没有单行道、车辆限行等交通管制配套设施状况基础设施基础设施已达“六通一平”：通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气场地平整，水、电、气供应保证率较高，基础设施完善公共服务设施区域内有中国农业银行、中国工商银行、长沙市第六中学等，人流量大，超市、药房、银行、宾馆、餐馆等，公共配套服务设施完善环境自然环境估价对象空气、噪声、水污染等情况一般，道路

20、较清洁，环境卫生状况良好，乱扔垃圾现象较少，自然环境较好人文环境周围居住的居民素质较好，治安状况较好，人文环境较好湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-11-景观区域内烈士公园、广场等绿化设施，绿化效果较好，绿化面积覆盖率较好4、建筑物基本状况的说明：名称梦泽园小区 B 栋层数小高层，总楼层 12 层，所在层次为分布在 1-5 层建筑结构钢混设施设备水、电、卫、气、消防设施设备

21、配套齐全，有电梯（一梯两户）装饰装修估价对象皆贴外墙砖，入户防盗门、室内套装门，室内装饰装修：天花刷涂料，墙面刷涂料，地面铺瓷砖、部分地面漆。空间布局通风采光好，空间布局较合理建筑功能防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照都较好工程质量/新旧程度工程质量较好，外观较好，基本无功能性折旧及外部性折旧物业管理有物业管理维护状况及新旧程度据房地产估价师现场查勘，使用正常，维护状况较好，属于完好房五、价值时点五、价值时点二二一年十一月三日六、价值定义六、价值定义本次评估为估价对象房地产市场价值。房地产在价值时点的市场价值，市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况，谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公

22、平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价原则七、估价原则估价时需遵循独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，价值时点原则，替代原则，谨慎原则。独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价人员具有完全独立性，从客观实际出发，公平正直的进行估价；合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑规格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价；最高最佳使用原则：估价结果应是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使用是指在法律上许可、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态；价值时点原则：房地产市场是不断变化的，同一宗房地产在不同时间往往

23、会有不同的价格，价值与时间密不可分，估价通常是求取估价对象在某一特定时间的价值；湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-12-替代原则：根据经济学原理，同一市场上效用相同的商品价格趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。在评估房地产价格时，可以运用效用相近且已知价格的房地产，与待估房地产进行比较，对其差别加以适当的修正，从而确定待估房地产的价值谨慎性原则：以谨慎的态度、保守的方式

24、进行评估。按照“宁可估其少，而不估其多”的原则，不把估价对象置于理想的市场条件下考虑，对可能引起估价对象减价的各种因素要充分估计，而对可能引起估价对象房地产增值的因素慎重对待。八、估价依据八、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72 号）2.中华人民共和国土地管理法（主席令第 28 号）3.中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第 256 号）4.中华人民共和国民法典（中华人民共和国主席令第四十五号）5.不动产登记暂行条例（中华人民共和国国务院令第 656 号）6.房地产估价规范（GB/T50291-2015）7.房地产估价基本术语标准（GB/T50899-

25、2013）8.中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第 46 号）9.估价委托人提供的有关待估房地产产权等资料10.受托估价方实地查勘获取的资料、评估人员核查资料及收集的价格信息九、估价方法九、估价方法常用的房地产估价方法有市场比较法、收益法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法。本次评估采用的方法为采用市场法。市场比较法的原理是，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是以替代原理为依据，是在房地产市场比较发达的情况下，普遍采用的一种估价方法。适于同一地区或同一供求范围内，有与

26、估价对象房地产相类似的房地产的交易较多时的情况下采用。市场比较法计算公式：湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-15-四四附附 件件1.估价对象现状照片及位置图2.评估委托书3.房屋所有权证、国有土地使用权证、“梦泽园”车位购买协议等复印件4.评估机构企业法人营业执照复印件5.房地产价格评估机构备案证书复印件6.估价人员资格证书复印件湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙

27、市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-16-估价对象现状照片E-01E-01E-02E-02湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-17-E-03E-03E-04E-04E-05E-05湖南正阳房地产评估咨

28、询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-18-F-01F-01F-02F-03F-03F-04湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-19-F-04F-04G-01G-01G-02G-

29、02湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-20-G-03G-03H-01H-01H-02H-02湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-21-A 栋地下车库322035湖南正阳房地产评估咨询有限公司委托对位于长沙市芙蓉区车站北路 289 号梦泽园 B 栋 14 套住宅用途房地产及 A 栋 3 个地下车位市场评价值估报告地址：岳阳市岳阳大道西 408 号圣鑫诚财智公馆 15 楼电话：（0730）82248398248225-22-估价对象位置示意图