新华制药：房地产估价报告.PDF

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1、山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 1 房地产估价报告 项目名称项目名称：山东新华工贸股份有限公司房地产估价 山东新华工贸股份有限公司房地产估价 委 托 方委 托 方：山东新华制药股份有限公司 山东新华制药股份有限公司 估 价 方估 价 方：山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 估价人员：王冬青、王殿臣、翟玉玲 估价人员：王冬青、王殿臣、翟玉玲 估价日期估价日期：2007 年 12 月 26 日至 12 月 27 日 2007 年 12 月 26 日至 12 月 27 日 估价报告编号估价报告编号：淄房评估2007第 195 号 淄房评估200

2、7第 195 号 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 2 目 录 目 录 一、致委托方函 一、致委托方函 二、估价师声明 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告（评估机构留存）山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 3 六、附 件 六、附 件 致委托方函 致委托方函 山东新华制药股份有限公司：山东新华制药股份有限公司：我公司受贵方委托，于 2007 年 12 月 26 日对坐落于淄博市张店区新华街31号山东新华工贸股份有限公司所属房产进行了实地勘察及有关资料的调查，本着

3、“公开、公平、公正”的原则，依据国家有关法规和估价规范，对估价对象进行了评估，作为房产交易价值鉴定的参考依据。采用成本法分析计算，评估工作已完成，现将评估结果报告如下：在估价时点 2007 年 12 月 26 日，委估房产包括土地价格（建筑总面积 3764.83 平方米）评估价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值 244.86 万元）。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 4 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 法定代表人：王冬青 二七年十二月二十七日 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 5估价师声明 估价师声明

4、 我们郑重声明：我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们参加评估人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。（实地勘察人员：王殿臣、翟玉玲）6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师签名：山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 6估价的假设和限制条

5、件 估价的假设和限制条件 1、本次估价是以委估房产具有合法的房地产权手续为假设前提。2、本次估价是以委托方提供的有关资料是真实可靠的为假设前提。3、本次估价是以委估房产按照在估价基准日的使用用途继续使用为假设前提。4、本估价报告未经估价方同意，不得向外界无关的单位和个人提供，不得复印转让报告的全部或部分内容。5、本报告仅用于估价目的之用，不得做其他用途，本报告应用有效期为壹年。山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 7房产估价结果报告 房产估价结果报告 一、委托方：一、委托方：委托单位：山东新华制药股份有限公司 单位地址：淄博市张店区东一路 14 号 二、估价方：二、估价方：估价机

6、构：山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 单位地址：淄博市张店区人民西路 60 号 法定代表人:王冬青 估价资质证号：鲁评 033012 三、估价对象概况：三、估价对象概况：1、权属状况：委估房产所有人为：山东新华工贸股份有限公司，房屋所有权证号为：淄博市房权证张店区字第 01-0021506 号，土地使用证号为：淄国用(2003)字第 A00977 号，土地使用权类型为出让，土地用途为商业服务业用地，土地使用权面积为 1719.54 平方米，土地使用权终止日期为 2029 年 6 月 30 日。2、房产现状与环境：委估房产坐落于淄博市张店区新华街 31 号，委估房产为 1 幢三五层沿街营业楼，

7、钢混结构，于 1988 年建成，房产总建筑面积为 3764.83 平方米。委估房产周围环境较好，公共配套设施较好。委估房产前外墙瓷砖墙面，后外墙为水刷石墙面，内墙为混合砂浆抹面涂料墙面，一层全玻门，铝合金窗，大理石和瓷砖地面。二层为饭店，26 个装饰房间，高档装修。整幢楼水电暖等设施齐全，成新率 70。3、估价对象区位状况：估价对象地处淄博张店城区商业用地基准地价二级地段，座落于淄博市张店区新华街以西，北邻新村东路，西邻中心路。该区域位置属城区商住较好地段，交通便捷，公共配套设施齐全。四、估价目的：四、估价目的：作为确定委估房产交易价值而提供参考依据。五、估价时点：五、估价时点：二七年十二月二

8、十七日。山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 8六、价值定义：六、价值定义：本次估价价值是在房地产市场正常情况下估价时点的公开市场价值。七、估价依据：七、估价依据：1、房地产估价规范。2、国家和地方的有关法律、法规和政策。3、委托方提供的有关资料。4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。八、估价原则：八、估价原则：1、合法原则。以估价对象的合法取得、合法使用为前提估价。2、替代原则。房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响，其价格会相互牵制而趋于一致，因此，估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件的正常价格。3、估价时点原则。由于房地产市场是不断变化的

9、，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准 4、最高最佳使用原则。以估价对象的最高最佳使用为前提估价，这种使用需法律上允许、技术上可能、经济上可行。九、估价方法：九、估价方法：根据估价目的和房产的具体情况，本报告采用成本法进行估价。十、估价结果：十、估价结果：我公司根据评估目的，按照法定估价程序，运用科学方法综合确定委估房产价值为人民币：1026.33 万元（其中含土地价值 244.86万元），评估单价为 2726.10 元平方米。人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。十一、估价人员：十一、估价人员：项

10、目参与人（估价师）：王冬青、王殿臣、翟玉玲 项目负责人（估价师）：王殿臣 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 9技术负责人审签:十二、估价作业日期：十二、估价作业日期：二七年十二月二十六日至十二月二十七日 十三、估价报告应用有效期：十三、估价报告应用有效期：二七年十二月二十七日至二八年十二月二十六日 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 10附 件 附 件 1、委估房产座落位置示意图；2、房屋所有权证复印件；3、土地使用证复印件；4、委估房产现状照片；5、评估机构资质证书复印件 6、估价师资格证书复印件。7、各房产评估价格明细表：幢 号 房产名称 建筑结构 建筑

11、面积 重置 单价 竣工时间成新率%因素调整 估价值(万元)1 商业房 砖混 3764.83 3894.43 198870%1.00 1026.33 含土地价值 1719.54 1424.00 244.86 山东鲁盛土地房地产评估咨询有限公司 房地产估价报告 11估价测算过程估价测算过程：一、估价方法一、估价方法：根据估价目的和房产的具体情况，采用成本法进行估价，采用市场法进行调整。二、估价测算：二、估价测算：如表 1 和表 2：表 1：重值成本单价 表 1：重值成本单价 计算项目 结构类型砖混结构 楼面地价 726.35 建安造价 1000.00 装饰、设备费 450.00 勘察设计及前期工程

12、费 100.00 管理费 113.82 综合开发费 252.00 投资利息 197.37 利润 851.86 税金 203.03 重值成本单价 3894.43 表 2：各委估房产评估价值明细表：表 2：各委估房产评估价值明细表：幢 号 房产名称 建筑结构 建筑 面积 重置 单价 竣工时间成新率%因素调整估价值(万元)1 商业房 砖混 3764.83 3894.43 198870%1.00 1026.33 含土地价 1719.54 1424.00 244.86 三、估价结果确定三、估价结果确定：根据以上计算,最后确定委估房产在估价基准日的评估价格为人民币：1026.33 万元。估价金额人民币大写：壹仟零贰拾陆万叁仟叁佰元整。