中关村：房地产估价报告 (1).PDF

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1、 房地产估价报告房地产估价报告 估价项目名称：估价项目名称：海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心 五层部分房地产估价报告 委委 托托 方：方：中国建设银行股份有限公司北京市分行 估估 价价 机机 构：构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 估估 价价 人人 员：员：李晓琦、姜 虹、贾晓川 估价作业日期：估价作业日期：2012 年 5 月 8 日至 2012 年 5 月 14 日 估价报告编号：估价报告编号：京杜鸣估 G 字2012第 13413 号 目目 录录 致 委 托 方 函.1 估 价 师 声 明.3 估价的假设和限制条件.4 估 价 结 果 报 告.6 一、委托方.6 二、估价机构

2、.6 三、估价对象.6 四、估价目的.10 五、估价时点.10 六、价值定义.10 七、估价原则.10 八、估价依据.11 九、估价方法.12 十、估价结果.13 十一、估价人员.14 十二、估价作业期.14 十三、估价报告应用的有效期.15 十四、变现能力分析.15 十五、有关说明及建议.16 估 价 技 术 报 告.17 一、个别因素分析.17 二、区域因素分析.20 三、市场背景分析.21 四、最高最佳使用分析.23 五、估价方法选用.24 六、估价测算过程.26 七、估价结果.37 附 件.39 海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 1 页 共 39 页

3、致致 委委 托托 方方 函函 中国建设银行股份有限公司北京市分行：受贵行委托，我公司对位于海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产(以下简称估价对象)的抵押价值进行了估价。估价对象估价对象：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拥有的位于海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产，即建筑面积为5028.58平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为 39.13 年 563.73 平方米出让国有土地使用权。估价目的：估价目的：为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象房地产抵押价值。估价时点：估价时点：2012 年 5 月 8 日。估价依据：估价依据：全

4、国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国国家标准 GB/T502911999房地产估价规范；建设部、人行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见；产权方提供的有关资料；我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。估价结果：估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产，即建筑面积为 5028.58 平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使

5、用年限为39.13年563.73平方米出让国有土地使用权在 2012 年 5 月 8 日的估价结果：1、市场价值估价结果、市场价值估价结果 市场价值估价结果总价为 13378 万元人民币。2、估价人员所知悉的法定优先受偿款、估价人员所知悉的法定优先受偿款 根据产权方提供的权属资料显示，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京建国支行，权利价值为 14500海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 2 页 共 39 页 万元，约定期限至 2012 年 5 月 24 日止。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销，本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假

6、设前提。截至估价时点，除上述抵押权外估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。3、抵押价值估价结果、抵押价值估价结果 抵押价值总价为人民币抵押价值总价为人民币 13378 万元，大写金额：人民币万元，大写金额：人民币壹亿叁壹亿叁仟叁佰柒拾捌万仟叁佰柒拾捌万元整。元整。详见下表：详见下表：估价结果一览表估价结果一览表 估价报告应用有效期：估价报告应用有效期：2012 年 5 月 14 日至 2013 年 5 月 13 日 提交估价报告的份数：提交估价报告的份数：共 4 份 杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人签字：2012 年 5 月 14 日 房 地 产 抵

7、押 价 值 抵 押 物 名称 总建筑面积(m2)相应分摊国有土地使用权面积(m2)土地使用权价值 建筑物所有权价值 房地产价值 总价(万元)平均楼面单价(元/m2)总价(万元)平均楼面单价(元/m2)总 价(万元)平均楼面单价(元/m2)海淀区中关村大街18号中关村科贸中心五层部分房地产 5028.58 563.73 8027 15963 5351 10641 13378 26604 海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 3 页 共 39 页 估估 价价 师师 声声 明明 我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：1、本估价报告的内容是真实、准确、完

8、整的，没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。4、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。报告编制人员 资格及证号 签名盖章 李晓琦 中国注册房地产估价师 注

9、册证号：1120110023 姜 虹 中国注册房地产估价师 注册证号：1120090027 贾晓川 海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 4 页 共 39 页 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1、本次报告以估价对象能够按照法定及最高最佳使用用途持续有效使用为假设前提。2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应分摊的出让国有土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。3、本报告以产权方不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动保险为假设前提。4、根据产权方提供的权属资料显示，估价对象设定有抵押权，权利人

10、为中国建设银行股份有限公司北京建国支行，权利价值为14500 万元，约定期限至 2012 年 5 月 24 日止。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销，本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前提。截至估价时点，除上述抵押权外估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。5、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式的销售情况为假设前提。6、设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。7、估价结果为估价对象在 2012 年 5 月 8 日的公开市场价值减去估价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点时的下列

11、交易条件下最可能实现的价格：（1）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；（6）不存在特殊买者的附加出价。8、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 5 页 共 39 页 偿时，根据国家有关规定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。9、本报告

12、估价人员未对估价对象的土地面积和建筑面积进行测量，以产权方提供的抵押物明细清单中数据指标为依据。如果上述指标发生变化，本次评估估价结果应作相应调整。10、由于产权方原因，估价人员未能对其提供的国有土地使用证、房屋所有权证、房屋租赁合同和企业法人营业执照复印件等资料的原件进行核对，本次估价以产权方提供的上述资料复印件真实、合法和完整为假设前提，特提请使用方注意。11、本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最终数额由抵贷双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。12、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。13、委托方只可按照本估价报告的估价目的合理使用

13、，本报告不可用于其它用途。14、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。15、如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 6 页 共 39 页 估估 价价 结结 果果 报报 告告 一、委托方一、委托方 名称：中国建设银行股份有限公司北京市分行 住所：北京市西城区宣武门西大街 28 号楼大成广场 4 门 8 门 法定代表人姓名：田惠宇 二、估价机构二、估价机构 杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人：杜鸣 资质等级：一级 资质证书编号：建房估证字【2010】0

14、63 号 资质证书有效期：2010 年 9 月 8 日至 2013 年 9 月 17 日 工商营业执照注册号：110000006353722 三、估价对象三、估价对象 1、区位状况、区位状况 区位状况包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、区域环境及配套设施等。（1）坐落：估价对象位于海淀区中关村大街 18 号（中关村科贸中心），所在地段地理位臵优越，东邻中科院宿舍，南邻中科大厦，西临中关村大街，北距北四环西路 150 米，距中关村一桥约 150 米（参见附件一：估价对象位臵示意图）。（2）交通：道路通畅、公共交通便捷，附近有 302、307、332、320、355、681、683、697、69

15、9、716、718、731、732、808、801、811、运通 106、运通 205、特 4、特 6 等多条公交线路通过并设站，紧邻地铁四号线和十号线中关村站，购物出行十分便利。（3）区域环境：估价对象处于中关村西区核心地段，商业氛围浓郁，客流量充足，市场需求量大。（4）配套设施：周边分布有中关村大厦、海兴大厦、理想国际海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 7 页 共 39 页 大厦、辉煌大厦、CEC 大厦、天创科技大厦、银谷大厦、世纪科贸大厦、中科大厦、海龙电子城、鼎好电子商城、银网中心、中关村 E世界、1+1 大厦、融科资讯中心、左岸公社、第三极、新中关等中

16、高档公寓、商铺和写字楼；另外还有海淀医院、海淀剧院、人大附中、家乐福超市、中关村图书城等配套设施。2、权益状况、权益状况 估价对象为位于海淀区中关村大街18号中关村科贸中心五层部分房地产，即建筑面积为 5028.58 平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为 39.13 年 563.73 平方米出让国有土地使用权，产权方提供的有关权属资料如下：（1）土地权属 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拥有包含估价对象在内的国有土地使用权（参见附件二：国有土地使用证复印件）：国有土地使用证【京海国用（2003 出）第 2166 号】土地使用权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 座落：

17、北京市海淀区中关村大街 18 号 使用权类型：出让 用途：综合、配套（地下）、地下车库 使用权面积：12135.32 平方米 使用权终止日期：配套（地下）2041 年 06 月 26 日，综合、地下车库 2051 年 06 月 26 日 注：土地面积随着地上建筑物的买卖相应核减，按产权方提供的权属资料证载显示，2011 年 9 月 30 日记录本宗地土地面积变更为 9206.28 平方米。（2）建筑物权属 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司还拥有包含估价对象在内的房屋所有权（参见附件三：房屋所有权证复印件）：房屋所有权证【京房权证海股字第 0004603 号】房屋所有权人：北京中关村科技发

18、展（控股）股份有限公司 房屋座落：海淀区中关村大街 18 号 产别：股份产 海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 8 页 共 39 页 总建筑面积：116002.21 平方米 建筑结构：钢混 幢号：18 建筑层数：二十二（-4）层 设计用途：综合类 注：总建筑物面积随着买卖合同在不断核减中。（3）估价人员所知悉的法定优先受偿款 根据产权方提供的权属资料显示，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京建国支行，权利价值为 14500万元，约定期限至 2012 年 5 月 24 日止。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销，本次估价以估价对象再次抵押前该抵

19、押登记注销为假设前提。截至估价时点，除上述抵押权外估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。（4）权益确定 根据上述权属资料，估价对象无共有权人，无权属争议，设定有抵押权，现出租作为国美电器卖场。估价人员认为在估价时点，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司合法拥有估价对象的房屋所有权及国有出让土地使用权，权属状况明晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。根据物权法的规定，债权人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，正在建造的建筑物等抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据城市房地产抵押管理办法的规定，房地产抵押合同自

20、签订之日起 30 日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门办理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 9 页 共 39 页 3、实物状况、实物状况 实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的项目概况、建筑经济技术指标、利用现状及装修情况、使用维护情况等。（1）项目概况 估价对象所在项目中关村科贸中心位于海淀区中关村电子城，建成年代为 2004 年，为一栋地上 22 层、地下 4 层的钢混结构建筑物，外立面为钙塑板、玻璃幕墙。经估价人员现场勘查，科贸中心各层业种分类如

21、下：一层至四层为数码、电子产品；五层电器、办公用品；六层明珠奥特莱斯店；七层服装城；八层餐饮和娱乐；九层至二十二层为办公用房；地下一层物美大卖场；地下二层商业街、地铁四号线中关村站；地下三层至地下四层为停车场。（2）利用现状及装修情况 估价对象所在项目中关村科贸中心，装修情况如下：地面铺高档玻化砖，墙面抹灰刷白（高档环保乳胶漆），铝板包柱；顶棚为矿棉吸音板，石膏板吊顶。楼梯地面铺花岗岩地砖，墙面抹灰刷白（部分）商品展示工艺装饰），石材包柱；顶棚为石膏板吊顶。楼梯为石材踏步，不锈钢护栏、不锈钢扶手。卫生间内顶棚为铝扣板吊顶，墙面瓷砖到顶，地面铺防滑瓷砖，大理石台面，配有高级卫生洁具。此外科贸中心

22、配有 2 部奥的斯观光电梯、2 部扶梯和多部直梯，内部安装有中央空调、烟感报警、自动喷淋系统等，设备设施较齐全。估价对象位于中关村科贸中心的第五层部分，现状用途为商业用房（国美电器卖场）。估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供暖、通讯等均与市政管网相连，在时间和用量上可以满足项目使用需求（参见附件四：估价对象现状照片）。（3）现状维护情况 经估价人员现场查勘，房屋建筑承重结构构件完好、梁柱无倾斜变形、墙面无裂缝、未见基础不均匀下沉，具有良好的强度和稳定性；门窗完好、开启灵活；上下水管和卫生配件完好；供电线路海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五

23、层部分房地产估价报告 第 10 页 共 39 页 装臵完整；设备设施使用正常；维护使用状况良好。（4）建筑技术经济指标与估价范围 根据北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的国有土地使用证、房屋所有权证、抵押物明细清单等资料，估价对象建筑经济技术指标如下：分摊土地使用权面积 563.73 平方米 房屋总建筑面积 5028.58 平方米（具体部位号详见抵押物明细清单）。本次估价范围位于海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产，即建筑面积为 5028.58 平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为39.13年563.73平方米出让国有土地使用权。四、估价目的四、估价目的

24、为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象房地产抵押价值。五、估价时点五、估价时点 2012 年 5 月 8 日 六、价值定义六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本次估价结果为估价对象海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产，即建筑面积为 5028.58 平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为39.13年563.73平方米出让国有土地使用权在估价时点的抵押价值。七、估价原则七、估价原则 1、房地产估价应遵循下列原则：（1）合法原则；海淀区中关村大

25、街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 11 页 共 39 页（2）最高最佳使用原则；（3）替代原则；（4）估价时点原则。2、遵循合法原则 应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。3、遵循最高最佳使用原则 应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：（1）保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；（2）转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；（3）装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予

26、以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；（4）重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；（5）上述情形的某种组合 4、遵循最高最佳使用原则 要求估价结果不得明显偏高类似房地产在同等条件下的正常价格。5、遵循估价时点原则 要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。八、估价依据八、估价依据 主要有：1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；2、中华人民共和国城市房地产管理法；海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 12 页

27、 共 39 页 3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国担保法；5、城市房地产抵押管理办法；6、北京市房地产抵押管理办法；7、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会房地产抵押估价指导意见；9、委托方提供的有关情况和资料等复印件；10、我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。九、估价方法九、估价方法 根据建设部、人行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见，房地产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先

28、受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下：房地产抵押价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价人员知悉的法定优先受偿款 对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，确定选用的估价方法如下：1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为中关村科贸中心五层部分用房，房屋用途为商业，建筑面积较大，周边市场

29、同等规模的交易案例较少，故本次不采用市场比较法估价。2、收益法：海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 13 页 共 39 页 预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为商业物业类型，自身或类似房地产有收益，属于收益性房地产，可选用收益法估价。3、成本法：求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象为大体量商业物业房地产，从谨慎原则考虑，可采用成本法进行估价。4、假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣

30、除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法通常用作可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等类型房地产的估价方法，估价对象为开发完成的房地产，故不适宜采用假设开发法。根据房地产估价规范的有关要求，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法，无法选用市场比较法估价的应选用成本法进行估价；同时收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。故本次估价采用成本法和收益法进行评估，将上述两种方法的估算结果分析综合后，得出未设立法定优先受偿权利下的市场价值。十、估价结果十、估价结果 估价人员根据特定的估价目的，遵循公

31、认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产，即建筑面积为 5028.58 平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为39.13年563.73平方米出让国有土地使用权在 2012 年 5 月 8 日的估价结果：海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 14 页 共 39 页 1、市场价值估、市场价值估价结果价结果 市场价值估价结果总价为人民币 13378 万元。2、估价人员所知悉的法定优先受偿款、估价人员所知悉的法定优先受偿款 根据产权方提供的权属

32、资料显示，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京建国支行，权利价值为 14500万元，约定期限至 2012 年 5 月 24 日止。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销，本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前提。截至估价时点，除上述抵押权外估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。3、抵押价值估价结果、抵押价值估价结果 抵押价值总价为人民币抵押价值总价为人民币 13378 万元，大写金额：人民币万元，大写金额：人民币壹亿叁壹亿叁仟叁佰柒拾捌万仟叁佰柒拾捌万元整。详见下表：元整。详见下表：估价结果一览表估价结果一览表 十一、估价人员十一、估价

33、人员 估价人员 资格 注册号 李晓琦 中国注册房地产估价师 1120110023 姜 虹 中国注册房地产估价师 1120090027 贾晓川 十二、估价作业期十二、估价作业期 2012 年 5 月 8 日至 2012 年 5 月 14 日 房 地 产 抵 押 价 值 抵 押 物 名称 总建筑面积(m2)相应分摊国有土地使用权面积(m2)土地使用权价值 建筑物所有权价值 房地产价值 总价(万元)平均楼面单价(元/m2)总价(万元)平均楼面单价(元/m2)总 价(万元)平均楼面单价(元/m2)海淀区中关村大街18号中关村科贸中心五层部分房地产 5028.58 563.73 8027 15963 5

34、351 10641 13378 26604 海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 15 页 共 39 页 十三、估价报告应用的有效期十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为 2012 年 5 月 14 日至 2013 年 5 月 13日。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。十四、变现能力分析十四、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象为中关村科贸中心部分商业用房，所在区域属中关村核心商圈，地理位臵优越、交通便捷，办公、商业氛围浓郁，估价对象在

35、该地段有一定的市场需求潜力。此外，根据估价人员的现场查勘，估价对象商业用房的通用性、独立使用性较强，且权属资料显示均为独立小摊位，易于进行分割转让，具备一定的变现能力。若假定估价对象在估价时点拍卖或变卖，因处臵抵押物的短期性、强制性、变现能力一般或较弱、变现时间较长和增加处臵税费会形成降价拍卖或变卖。根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。变现时间的长短受物业类型及其通用性、独立使用性等因素影响有所差异，预计其变现时间将在十二个月左右。根据 中华人民共和

36、国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法和北京市房地产抵押管理办法，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。处分抵押房地产的清偿顺序：（1）支付处分抵押房地产的费用包括强制执行费用（1%）、拍卖佣金（5%）、评估费、诉讼费、律师费等专业费，一般为成交金额七到九个百分点；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费包括营业税及附加（5.6%）、海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 16 页 共 39 页 印花税（0.05%）、应补缴的土地划拨地价及交易手续费、登记费、合同公证费等,一般为成交金额的十个百分点左右；（3）优先受偿款（建筑

37、工程承包人有行使权的拖欠工程款）；（4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；（6）剩余金额交还抵押人。所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索。十五、有关说明及建议十五、有关说明及建议 1、估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用人注意。2、房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使用过程中不可避免会造成损耗，特别是装修及设备等折旧较快，有可能降低抵押物价值，提请抵押权人注意。3、目前国际经济形势仍在不断波动

38、，经济危机发展前景尚不明确，估价人员建议定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 17 页 共 39 页 估估 价价 技技 术术 报报 告告 一、一、个别因素分析个别因素分析 1、权益状况、权益状况 估价对象为位于海淀区中关村大街18号中关村科贸中心五层部分房地产，即建筑面积为 5028.58 平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为 39.13 年 563.73 平方米出让国有土地使用权，产权方提供的有关权属资料如下：（1）土地权属 北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拥有包含估价对象在内的国有

39、土地使用权（参见附件二：国有土地使用证复印件）：国有土地使用证【京海国用（2003 出）第 2166 号】土地使用权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 座落：北京市海淀区中关村大街 18 号 使用权类型：出让 用途：综合、配套（地下）、地下车库 使用权面积：12135.32 平方米 使用权终止日期：配套（地下）2041 年 06 月 26 日，综合、地下车库 2051 年 06 月 26 日 注：土地面积随着地上建筑物的买卖相应核减，按产权方提供的权属资料证载显示，2011 年 9 月 30 日记录本宗地土地面积变更为 9206.28 平方米。（2）建筑物权属 北京中关村科技发展（控股

40、）股份有限公司还拥有包含估价对象在内的房屋所有权（参见附件三：房屋所有权证复印件）：房屋所有权证【京房权证海股字第 0004603 号】房屋所有权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司 房屋座落：海淀区中关村大街 18 号 产别：股份产 总建筑面积：116002.21 平方米 建筑结构：钢混 海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 18 页 共 39 页 幢号：18 建筑层数：二十二（-4）层 设计用途：综合类 建成年代：2004 年 注：总建筑物面积随着买卖合同在不断核减中。（3）估价人员所知悉的法定优先受偿款 根据产权方提供的权属资料显示，估价对象设定有抵押

41、权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京建国支行，权利价值为 14500万元，约定期限至 2012 年 5 月 24 日止。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销，本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前提。截至估价时点，除上述抵押权外估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。（4）权益确定 根据上述权属资料，估价对象无共有权人，无权属争议，设定有抵押权，现出租作为国美电器卖场。估价人员认为在估价时点，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司合法拥有估价对象的房屋所有权及国有出让土地使用权，权属状况明晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。根据物

42、权法的规定，债权人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，正在建造的建筑物等抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据城市房地产抵押管理办法的规定，房地产抵押合同自签订之日起 30 日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门办理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。2、实物状况、实物状况 实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的项目概况、建筑海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 19 页 共 39 页 经济技术指标、利用现状及装修情况、使用维护情况等。实物状况包括土地、建筑

43、物等土地定着物实体的项目概况、建筑经济技术指标、利用现状及装修情况、使用维护情况等。（1）项目概况 估价对象所在项目中关村科贸中心位于海淀区中关村电子城，建成年代为 2004 年，为一栋地上 22 层、地下 4 层的钢混结构建筑物，外立面为钙塑板、玻璃幕墙。经估价人员现场勘查，科贸中心各层业种分类如下：一层至四层为数码、电子产品；五层电器、办公用品；六层明珠奥特莱斯店；七层服装城；八层餐饮和娱乐；九层至二十二层为办公用房；地下一层物美大卖场；地下二层商业街、地铁四号线中关村站；地下三层至地下四层为停车场。（2）利用现状及装修情况 估价对象所在项目中关村科贸中心，装修情况如下：地面铺高档玻化砖，

44、墙面抹灰刷白（高档环保乳胶漆），铝板包柱；顶棚为矿棉吸音板，石膏板吊顶。楼梯地面铺花岗岩地砖，墙面抹灰刷白（部分）商品展示工艺装饰），石材包柱；顶棚为石膏板吊顶。楼梯为石材踏步，不锈钢护栏、不锈钢扶手。卫生间内顶棚为铝扣板吊顶，墙面瓷砖到顶，地面铺防滑瓷砖，大理石台面，配有高级卫生洁具。此外科贸中心配有 2 部奥的斯观光电梯、2 部扶梯和多部直梯，内部安装有中央空调、烟感报警、自动喷淋系统等，设备设施较齐全。估价对象位于中关村科贸中心的第五层部分，现状用途为商业用房（国美电器卖场）。估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供暖、通讯等均与市政管网相连，

45、在时间和用量上可以满足项目使用需求（参见附件四：估价对象现状照片）。（3）现状维护情况 经估价人员现场查勘，房屋建筑承重结构构件完好、梁柱无倾斜变形、墙面无裂缝、未见基础不均匀下沉，具有良好的强度和稳定性；门窗完好、开启灵活；上下水管和卫生配件完好；供电线路海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 20 页 共 39 页 装臵完整；设备设施使用正常；维护使用状况良好。（4）建筑技术经济指标与估价范围 根据北京中关村科技发展（控股）股份有限公司提供的国有土地使用证、房屋所有权证、抵押物明细清单等资料，估价对象建筑经济技术指标如下：分摊土地使用权面积 563.73 平方米

46、 房屋总建筑面积 5028.58 平方米（具体部位号详见抵押物明细清单）。本次估价范围位于海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产，即建筑面积为 5028.58 平方米的房屋所有权及相应分摊的剩余土地使用年限为39.13年563.73平方米出让国有土地使用权。二、区域因素分析二、区域因素分析 区位状况包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、区域环境及配套设施等。（1）坐落：估价对象位于海淀区中关村大街 18 号（中关村科贸中心），所在地段地理位臵优越，东邻中科院宿舍，南邻中科大厦，西临中关村大街，北距北四环西路 150 米，距中关村一桥约 150 米（参见附件一：估价对象位臵示意图

47、）。（2）交通：道路通畅、公共交通便捷，附近有 302、307、332、320、355、681、683、697、699、716、718、731、732、808、801、811、运通 106、运通 205、特 4、特 6 等多条公交线路通过并设站，紧邻地铁四号线和十号线中关村站，购物出行十分便利。（3）区域环境：估价对象处于中关村西区核心地段，商业氛围浓郁，客流量充足，市场需求量大。（4）配套设施：周边分布有中关村大厦、海兴大厦、理想国际大厦、辉煌大厦、CEC 大厦、天创科技大厦、银谷大厦、世纪科贸大厦、中科大厦、海龙电子城、鼎好电子商城、银网中心、中关村 E世界、1+1 大厦、融科资讯中心、左

48、岸公社、第三极、新中关等中海淀区中关村大街 18 号中关村科贸中心五层部分房地产估价报告 第 21 页 共 39 页 高档公寓、商铺和写字楼；另外还有海淀医院、海淀剧院、人大附中、家乐福超市、中关村图书城等配套设施。三三、市场背景分析、市场背景分析 1、2012 年一季度年一季度北京市房地产市场分析北京市房地产市场分析（一）、房地产开发投资完成情况 一季度，全市累计完成房地产开发投资 451.7 亿元，比上年同期增长 8.7%，增速比 1-2 月回升 13.3 个百分点。其中，住宅完成投资219.4 亿元，下降 13.1%；写字楼完成投资 47.1 亿元，增长 63%；商业及服务业等经营性用房

49、完成投资 50.3 亿元，下降 14.4%。房地产开发投资中，建安工程投资为 169 亿元，同比增长 6.4%，占全市房地产开发投资比重为 37.4%。（二）、房地产市场供给情况 截至 3 月末，全市商品房施工面积为 9280.2 万平方米，比上年同期增长 22%。其中，住宅施工面积为 5460.5 万平方米，同比增长21.6%；写字楼为 1069.6 万平方米，增长 28.8%；商业及服务业等经营性用房为 906.5 万平方米，增长 3.3%。一季度，全市商品房新开工面积为 512 万平方米，比上年同期下降 11.3%。其中，住宅新开工面积为 251.1 万平方米，同比下降 23.6%；写字

50、楼为 58.7 万平方米，增长 29.3%；商业及服务业等经营性用房为 86.5 万平方米，增长 1.1 倍。一季度，全市商品房竣工面积为 176.7 万平方米，比上年同期下降 25.3%。其中，住宅竣工面积为 99 万平方米，同比增长 5.1%；写字楼为 22.4 万平方米，下降 54.1%；商业及服务业等经营性用房为31.7 万平方米，下降 30.5%。（三）、房地产市场销售情况 一季度，全市商品房销售面积为 217.1 万平方米，比上年同期下降 18%。其中，住宅销售面积为 166.4 万平方米，同比下降 13.4%；写字楼为 17.6 万平方米，下降 45.8%；商业及服务业等经营性用