永安林业：房地产抵押估价报告 (1).PDF

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1、三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 1 房地产抵押估价报告 项目名称：项目名称：福建省永安林业(集团)股份有限公司位于永安市尼葛村13 号永安人造板厂工业用房房地产价格评估 委托方：委托方：福建省永安林业(集团)股份有限公司 估价方：估价方：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 估价人员：估价人员：刘天格、陈德添 作业日期：作业日期：2015 年 6 月 19 日2015 年 6 月 23 日 报告编号：报告编号：明燕房地产评报字2015第 205 号 三明燕江资产评估土地房地

2、产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 2 目 录 第一部分3-16 1、估价报告摘要3 2、致委托估价方函4 3、估价师声明5 4、估价的假设和限制条件6 5、房地产估价结果报告7-16 6、估价对象所在区位图16 7、有关附件16 第二部分：房地产估价技术报告（仅供确认部门、评估机构存档、备查）17-36 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 3 房地产抵押估价报告摘要房地产抵押估价报告摘要

3、 一、估价项目名称估价项目名称：福建省永安林业(集团)股份有限公司位于永安市尼葛村 13 号永安人造板厂工业用房房地产价格评估。二、委托方及产权人委托方及产权人：福建省永安林业(集团)股份有限公司。三、估价目的估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象：纳入本次估价范围的为委托方申报的福建省永安林业(集团)股份有限公司位于永安市尼葛村 13 号永安人造板厂工业用房房地产。建筑物为生产车间及辅助用房，建筑面积：9824.09m2；土地使用权为两宗出让工业用地，土地使用权面积：157985.69m2。房屋所有权证号为：永房权证字第 19999914、1

4、9999923、19999927、19999928、19999941 号；国有土地使用证号为：永国用(1999)第 10638 号、永国用(1999)第 10641 号。五、估价时点估价时点：2015 年 6 月 19 日。六、估价方法估价方法：成本法（房屋），基准地价修正法、成本逼近法（土地使用权）。七、估价结论估价结论：委托方此次委托估价的房地产于 2015 年 6 月 19 日评估价值为4568910545689105 元（大写：人民币肆仟伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元肆仟伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元整），其中：房产评估价值为 84873388487338 元，土地使用权评估价格为 37201

5、76737201767 元，估价对象扣除变现费用后的抵押价值为 4056777840567778 元。（估价结论详细情况见估价结果一览表）八、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期：本估价报告于出具报告日起壹年内有效，即 2015 年 6月 23 日起至 2016 年 6 月 22 日止。提示：以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产抵押估价报告全文。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 法定代表人：二一五年六月二十三日 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001

6、、3637200 4 致委托方函 福建省永安林业(集团)股份有限公司：本公司接受委托，根据国家有关房地产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的房地产评估方法，对贵公司为确定房地产抵押贷款额度(估价目的)而涉及的位于永安市尼葛村 13 号永安人造板厂的工业用房房地产，房产总建筑面积 9824.09m2，土地使用权面积 157985.69m2(估价对象)进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地查勘、市场调查与询证。经评估，估价对象房地产在 2015 年 6 月 19 日（估价时点）的评估值为4568910545689105 元（大写：人民币肆仟

7、伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元肆仟伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元整），其中：房产评估价值为 84873388487338 元，土地使用权评估价格为 3720176737201767 元，估价对象扣除变现费用后的抵押价值为 4056777840567778 元。具体详见房地产估价结果汇总表及明细表。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 法定代表人：二一五年六月二十三日 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 5 估 价 师 声 明 我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的

8、。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、城镇土地估价规程及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、估价结论是评估机构出具的，受本机构估价人员的职业水平和能力的影响。8、本报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。9、本估价报告所依据的有

9、关资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。中国注册估价师（签章）：二一五年六月二十三日 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 6 估价假设和限制条件 （一）估价假设前提条件 1、委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。4、假定估价对象在估价时点状况与完

10、成实地查勘之日的状况一致。（二）估价限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。3、本估价结果是在估价时点下的特定目的房地产价格，随着国家经济形势（如利率、税收等）、房地产市场行情、房地产用途及周围环境等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。4、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“特别事项说明”及“房地产变现能力分析”。5、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估

11、价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。6、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他原因出现差错时，请通知本估价机构进行更正。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 7 房地产抵押估价结果报告 房地产抵押估价结果报告 明燕房地产评报字2015第 205 号 一、委托方：一、委托方：单位名称：福建省永安林业(集团

12、)股份有限公司。住所：永安市燕江东路 819 号 法定代表人：吴景贤 注册资本：人民币 20276.028 万元 公司类型：股份有限公司（上市）联系人：邹慧敏 联系电话：13950931006 二、估价方：二、估价方：单位名称：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 房地产估价资格：资质等级：贰级 证书编号：352014041 土地估价资格：资质等级：B 级 证书编号：B201435063 资产评估资格：资质等级：A 级 证书编号：35080006 法定代表人：刘天格 单位地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 联系人：陈德添 联系电话：0598-5117001 三、估价对象：三、估价对

13、象：估价对象为福建省永安林业(集团)股份有限公司所拥有的位于永安市尼葛村 13 号永安人造板厂工业用房房地产，即建筑面积 9824.09m2房屋所有权及157985.69m2的国有出让工业用地土地使用权。（一）区位状况：坐落：估价对象坐落于永安市尼葛村 13 号（永安市尼葛开发区）。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 8 交通：估价对象位于永安市城区北部，地处永安市尼葛开发区，其西面临梅苑路，距泉三高速公路永安北出口约 2.5 公里，距永安市区约 1.8 公里，距火车站约 3.5

14、 公里，道路通达性高，交通运输条件好。环境：估价对象地处永安市尼葛开发区，尼葛开发区是位于永安市区北部，是 1992 年 6 月经福建省政府批准设立的省级高新技术产业园区，规划面积 9.2平方公里。土地利用类型以工业用地为主，园区内已入驻永安市川龙纺织公司、金德纺织公司、中泰化纤公司、华伟纺织公司、宝华林实业发展公司、福建华电永安发电公司、新泰革业公司、和兴橡胶公司、新越金属材料公司、新德福化工有限公司等企业，形成了纺织、林竹、电力和化工机械等主导产业集群。园区开发部分完成“五通一平”及主干道人行道的铺设和路灯的安装，园区内有企业服务中心大楼，尼葛大酒店、兄弟物流、职工廉租房，公交站、警务室、

15、消防队等配套设施完善。所在区域无周期性洪涝灾害，有一定的大气、水、噪声污染。供水、供电、排水、通讯等基础设施完善，其作为工业用地具有一定的优势，根据“永政文201365 号”永安市人民政府关于公布永安市城区 2011 年基准地价的通知的规定，估价对象所处地段为永安市城区五级工业用地。（二）权益状况：根据委托方提供的资料，估价对象权属情况如下：1、土地权益 国有土地使用证（参见附件）宗地 1：宗地 1：证号：永国用(1999)第 10638 号 土地使用权人：福建省永安林业(集团)股份有限公司 坐落：永安市下渡尼葛 13 号 地号 1-2-5-1 用途：工业用地 使用权类型：出让 使用权面积：1

16、34990.69 平方米 使用权终止日期：2049 年 8 月 20 日 宗地 2：宗地 2：证号：永国用(1999)第 10641 号 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 9 土地使用权人：福建省永安林业(集团)股份有限公司 坐落：永安市尼葛村 13 地号 1-2-2-1 用途：林业生产用地 使用权类型：出让 使用权面积：22995 平方米 使用权终止日期：2043 年 7 月 1 日 2、房屋权益 房屋所有权证（参见附件）证号：永房权证字第 19999914、19999923

17、、19999927、19999928、19999941号 房屋所有权人：福建省永安林业(集团)股份有限公司 房屋坐落：永安市尼葛村 13 号 用途：工业 总建筑面积：9824.09 平方米 建成年份：1985 年、1989 年、1997 年（三）实物状况：1、土地状况：两宗待估工业用地相互毗邻，地势较平坦，地基承载力好，宗地 1 四至：东至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、南至鹰厦线铁路、北至山地，宗地 2四至：东至将军帽山、南至空地、西至宗地 1、北至岩干山腰，土地开发程度为“五通一平”，即供水通、排水通、电力通、通讯通、道路通，场地平整，宗地1 形状不规则，宗地 2 形状较不规则，该地块

18、地上已建多幢生产车间及辅助用房，容积率小于 0.5。2、建筑物状况：估价对象为 5 幢生产车间和辅助用房，总建筑面积 9824.09m2，其具体查勘状况如下表：序号 房屋所有权证号 建筑物名称 结构 竣工时间 建筑面积（）基本情况 1 永 房 权 证 字 第19999914 号 办公楼 混合 1985 1120.79 水刷石外墙，内墙白灰粉刷，金刚板地面，木门窗（部分改造为铝合金玻璃窗），层高 3.4M 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 10 2 永 房 权 证 字 第1999

19、9923 号 纤 维 板车间 混合 1985.12 2766.67 靠东端多层部分，外墙黄色涂料粉刷，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，14 层层高为 3.4M，5 层层高 2.9M；其余部分为单层，清水外墙，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，层高 5.7M 3 永 房 权 证 字 第19999927 号 车库 混合 1989 202.81 二层，内外墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，一层高 4.2M，二层高 3.0M，4 永 房 权 证 字 第19999928 号 油库 混合 1985 39.13 外墙水泥拉毛，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，层高 3.3M 5 永 房 权 证 字 第1999994

20、1 号 主车间 钢混 1997 5694.69 钢混结构单层，外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地面、钢窗、钢屋架、铁门;其中面积：5318M2，层高 9.0M，面积：188.35M2，层高 7.5M，面积：188.34M2，层高 18M 四、估价目的四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点五、估价时点：2015 年 6 月 19 日 六、价值定义六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的优先受偿款。七、估价依据七、估价依据：（一）行为依据 本

21、次估价的资产评估业务委托约定书。（二）法规依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法。2、房地产估价规范、城镇土地估价规程。3、城镇土地分等定级规程、土地利用现状分类。4、中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法。5、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。6、福建省实施办法。7、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见。8、国土资源部关于规范土地登记的意见（2012 年 9 月）9、国家有关部门制定的与评估有关的其他法律、法规、规范。（三）产权依据：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638

22、号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 11 委托方提供的被评估资产的产权证明文件，如房屋所有权证、国有土地使用证。（四）取价依据：1、“永政文201365 号”永安市人民政府关于公布永安市城区 2011 年基准地价的通知。2、福建省建筑工程消耗量定额(2005 年版)。3、福建省建筑工程综合单价表（2005）。4、福建省建筑装饰装修工程消耗定额（2005）。5、福建省建筑装饰装修工程综合单价表（2005 年）。6、福建省市政工程消耗量定额(2005)。7、福建省市政工程综合单价表(2005)。8、福建省建筑安装工程费用定额（2003 版）及利润率

23、和综合管理费率的调整及其现行配套文件以及闽建筑20074 号文。9、建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2003）（调整为 2008 版）10、永安市建设工程主要材料（综合）预算价格。11、本评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。12、本评估机构收集的有关询价资料、参数资料及评估人员现场查勘记录等资料。八、估价原则：八、估价原则：本次估价在遵守独立、客观、公正的最高准则前提下，遵守以下估价的技术性原则。1、合法原则：应以估价对象的合法使用、合法处分为前提下进行。所谓合法，是指符合国家法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。2、估价时点原

24、则：本次评估对估价对象的界定和估价数据的采用，是在估价时点这一标准时间下进行的。3、替代原则：房地产估价参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价值。4、最高最佳使用原则：应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 12 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本次估价是以估价对象保持现状继续使用为前提进行的。5、谨慎原则：在面临不确定因素的情况下做出判

25、断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法：九、估价方法：（一）估价方法的选用 估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。1、各估价方法的适用性（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，适用市场比较法。（2）估价对象或其同类房地产有租金等经济收入的，适用收益法。（3）估价对象可作为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，适用成本法。（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法预测或测算的，适用假设开发法。2、理论上不适用的估价方法及理由 由于估价对

26、象为已建成的工业房地产，不具有投资开发或再开发潜力，故不选用假设开发法。3、理论上适用未选用的估价方法及理由（1）通过调查在估价对象同一供需圈内没有与估价对象类似的房地产具有可比性的租赁案例，无法取得客观租金收益，故本次估价不选用收益法。（2）估价对象的建筑物为工业用房，在估价对象同一供需圈内没有与估价对象具有可比性的可比实例，故本次估价不选市场比较法。4、选用的估价方法 估价对象属于工业房地产，成本价格较稳定，宜采用成本累加方式得出的成本价格来替代开发房地产的价格水平，故选用成本法进行估价，即对房屋建筑物采用成本法进行估价；土地使用权采用成本逼近法、基准地价系数修正法进行估价。三明燕江资产评

27、估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 13（二）估价方法的定义 成本法：是测算估价对象在估价时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格的方法。成本逼近法：是指以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上适当的利润、利息、应纳税金和土地所有权增值收益来确定土地价格的一种估价方法。计算公式：土地价格土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 基准地价系数修正法：是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对城镇已公布的同类同用途

28、同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。计算公式：土地价格=基准地价（1+K）期日修正年期修正容积率修正开发程度修正 式中：K影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 十、估价结果十、估价结果：委托方此次委托估价的房地产于 2015 年 6 月 19 日评估价值为 4568910545689105 元（大写：人民币肆仟伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元肆仟伍佰陆拾捌万玖仟壹佰零伍元整），其中：房产评估价值为84873388487338 元、土地使用权评估价格为 3720176737201767 元，估价对象扣除变现费用后的抵押价值为 4056777840567778 元。详见房地

29、产估价结果汇总表及明细表。十一、抵押风险分析和估价报告使用提示 十一、抵押风险分析和估价报告使用提示 1、估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用人注意。在估价对象实物不受意外损坏，能正常维护使用，且未增加法定优先受偿款，房地产没有大的波动的情况下，预计使用有效期间房地产抵押价值基本保持稳定。2、在抵押期间估价对象房屋会产生一定的经济折旧和功能折旧，以及可能产生非正常损坏，包括人为损坏和自然损坏等，特别是装修及设备等折旧较快，有可能降低抵押物价值，提请抵押人在办理房地产抵押时请注意办理相关财产保

30、险。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 14 3、估价报告使用者应该合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现和处置费用对房地产价值的影响，当房地产评估报告出具至抵押登记之间，是否会出现法定优先受偿权利，金融机构在确定贷款额度时对房地产抵押价值基础上确定合理的折扣率。4、建议定期或者在市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十二、房地产变现能力分析 十二、房地产变现能力分析 1、估价对象通用使用性、独立性或可分割转让性：估价对象为位于永安市尼葛村 13 号永安林业人造板厂工

31、业房地产，为人造板生产车间及配套用房，生产车间通用性、分割性差；估价对象有独立的进出通道，不受其他建筑物影响；同时，不存在其他共有权人对估价对象的要求，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立性使用性较好。估价对象评估价值高，对买受人要求较高，在一定程度上影响变现时间的长短，转让性较差对房地产价值影响较大。2、假定在估价时点拍卖或变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等影响，最可能实现价格一般比公开市场价格要低。根据高法的规定：按照最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定 拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的拍卖

32、保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。考虑到估价对象变现能力较差，且房地产价值较大，潜在购买力稍弱，变现价格与评估的市场价格具有一定的差异。3、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般来说，以拍卖方式处置房地产时间较短，能实现房地产价值的最大化，但变现成本较高，提请报告使用人注意。4、根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法等相关法律法规的规定，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照

33、国家有关政策、法规进行，处分抵押房地产的清偿顺序：支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用、拍卖佣金、评估费、诉讼费、律师费等专业费）、变现抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加及交易手续费、三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 15 登记费、合同公证费等）、优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）、按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金。5、估价对象变现费用分析如下表：序号 项目 变现费用(元)计算说明公式（收入按评估值计算）1 交易税 4,865,890 (1)营业

34、税 2,284,455 评估值5%(2)城建税 159,912 营业税额7%(3)教育费附加 114,223 营业税额5%(4)印花税 22,845 评估值0.05%(5)土地增值税 2,284,455 按 5%的征收率 2 司法处置费 255,437 (1)评估费 26,991 按评估收费标准 50%计(2)拍卖费 228,446 评估值0.5%3 变现费用合计 5,121,327 4 抵押价值 40,567,778 抵押价值评估值-变现费用 十三、特别事项说明：十三、特别事项说明：1、估价对象所属土地为出让工业用地，估价结论含土地使用权价格。2、本次估价采用的房屋建筑面积、用地面积根据委托

35、方提供的房屋所有权证及国有土地使用证确定。3、本次估价已对房地产变现费用进行分析测算，并在估价结果中扣除该变现费用。十四、估价人员：十四、估价人员：注册房地产估价师姓名 估价师证书编号 估价师签字 陈德添 3520110044 刘天格 3520000157 十五、估价作业日期：2015 年 6 月 19 日2015 年 6 月 23 日。十六、估价报告应用的有效期：本估价报告于出具报告日起壹年内有效，即 2015 年 6 月 23 日至 2016 年 6月 22 日止。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）511

36、7001、3637200 16 估价对象所在区位图：估价对象所在区位图：附 件 1、房地产估价结果汇总表及明细表 2、产权资料及相关资料复印件 3、估价对象照片 4、签字评估人员资格证书复印件 5、资产评估机构资格证书复印件 6、资产评估机构营业执照复印件 标的物 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 17 房地产抵押估价技术报告 房地产抵押估价技术报告 明燕房地产评报字2015第 205 号 一、个别因素分析：一、个别因素分析：估价对象为福建省永安林业(集团)股份有限公司所拥有的

37、位于永安市尼葛村 13 号永安人造板厂工业用房房地产，即建筑面积 9824.09m2房屋所有权及157985.69m2的国有出让工业用地土地使用权。（一）权益状况：根据委托方提供的资料，估价对象权属情况如下：1、土地权益 国有土地使用证（参见附件）宗地 1：宗地 1：证号：永国用(1999)第 10638 号 土地使用权人：福建省永安林业(集团)股份有限公司 坐落：永安市下渡尼葛 13 号 地号 1-2-5-1 用途：工业用地 使用权类型：出让 使用权面积：134990.69 平方米 使用权终止日期：2049 年 8 月 20 日 宗地 2：宗地 2：证号：永国用(1999)第 10641 号

38、 土地使用权人：福建省永安林业(集团)股份有限公司 坐落：永安市尼葛村 13 地号 1-2-2-1 用途：林业生产用地 使用权类型：出让 使用权面积：22995 平方米 使用权终止日期：2043 年 7 月 1 日 2、房屋权益 房屋所有权证（参见附件）证号：永房权证字第 19999914、19999923、19999927、19999928、19999941三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 18 号 房屋所有权人：福建省永安林业(集团)股份有限公司 房屋坐落：永安市尼葛村 1

39、3 号 用途：工业 总建筑面积：9824.09 平方米 建成年份：1985 年、1989 年、1997 年（二）实物状况：1、土地状况：两宗待估工业用地相互毗邻，地势较平坦，地基承载力好，宗地 1 四至：东至山地、西至山地（西面与梅苑路相临）、南至鹰厦线铁路、北至山地，宗地 2四至：东至将军帽山、南至空地、西至宗地 1、北至岩干山腰，土地开发程度为“五通一平”，即供水通、排水通、电力通、通讯通、道路通，场地平整，宗地1 形状不规则，宗地 2 形状较不规则，该地块地上已建多幢生产车间及辅助用房，容积率小于 0.5。2、建筑物状况：估价对象为 5 幢生产车间和辅助用房，总建筑面积 9824.09m

40、2，其具体查勘状况如下表：序号 房屋所有权证号 建筑物名称 结构 竣工时间 建筑面积（）基本情况 1 永 房 权 证 字 第19999914 号 办公楼 混合 1985 1120.79 水刷石外墙，内墙白灰粉刷，金刚板地面，木门窗（部分改造为铝合金玻璃窗），层高 3.4M 2 永 房 权 证 字 第19999923 号 纤 维 板车间 混合 1985.12 2766.67 靠东端多层部分，外墙黄色涂料粉刷，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，14 层层高为 3.4M，5 层层高 2.9M；其余部分为单层，清水外墙，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，层高 5.7M 3 永 房 权 证 字 第19999

41、927 号 车库 混合 1989 202.81 二层，内外墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，一层高 4.2M，二层高 3.0M，4 永 房 权 证 字 第19999928 号 油库 混合 1985 39.13 外墙水泥拉毛，内墙白灰粉刷，水泥地面，木门窗，层高 3.3M 5 永 房 权 证 字 第19999941 号 主车间 钢混 1997 5694.69 钢混结构单层，外墙涂料、内墙白灰刷、水泥地面、钢窗、钢屋架、铁门;其中面积：5318M2，层高 9.0M，面积：188.35M2，层高 7.5M，面积：188.34M2，层高 18M 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路

42、638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 19 二、区域因素分析：二、区域因素分析：坐落：估价对象坐落于永安市尼葛村 13 号（永安市尼葛开发区）。交通：估价对象位于永安市城区北部，地处永安市尼葛开发区，其西面临梅苑路，距泉三高速公路永安北出口约 2.5 公里，距永安市区约 1.8 公里，距火车站约 3.5 公里，道路通达性高，交通运输条件好。环境：估价对象地处永安市尼葛开发区，尼葛开发区是位于永安市区北部，是 1992 年 6 月经福建省政府批准设立的省级高新技术产业园区，规划面积 9.2平方公里。土地利用类型以工业用地为主，园区内已入驻永安

43、市川龙纺织公司、金德纺织公司、中泰化纤公司、华伟纺织公司、宝华林实业发展公司、福建华电永安发电公司、新泰革业公司、和兴橡胶公司、新越金属材料公司、新德福化工有限公司等企业，形成了纺织、林竹、电力和化工机械等主导产业集群。园区开发部分完成“五通一平”及主干道人行道的铺设和路灯的安装，园区内有企业服务中心大楼，尼葛大酒店、兄弟物流、职工廉租房，公交站、警务室、消防队等配套设施完善。所在区域无周期性洪涝灾害，有一定的大气、水、噪声污染。供水、供电、排水、通讯等基础设施完善，其作为工业用地具有一定的优势，根据“永政文201365 号”永安市人民政府关于公布永安市城区 2011 年基准地价的通知的规定，

44、估价对象所处地段为永安市城区五级工业用地。三、一般因素分析：三、一般因素分析：永安市位于福建中部偏西，闽中大谷地南端，沙溪河中游，处于武夷山脉与戴云山脉过渡地带，平面地理坐标介于东经 1165611747，北纬 25332612，东西宽约 82 公里，南北长约 71 公里。东靠大田县，西邻连城、清流，南毗漳平、龙岩，北接三元、明溪，距三明市区 50 公里，离福州 340 公里，到厦门 360 公里。现辖 4 个街道、4 个乡和 7 个建制镇，设 30 个社区居委会、288 个行政村。土地总面积 2932 平方公里，城市建成区面积 18.01 平方公里，辖区地貌特征为“九山半水半分田”。全市总人

45、口 32 万人，城镇常住人口17 万人。自然资源丰富。素有“金山银水”之称，森林资源集存量大，林地面积 382.5万亩，森林覆盖率达 83.2%，是中国笋竹之乡、中国竹子之乡和我国南方 48 个三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 20 重点林区县（市）之一。矿产资源颇具特色，现已探明的矿种有 41 种，其中石灰石储量 4.6 亿吨、无烟煤 2.6 亿多吨，均居全省前茅，重晶石储量 1899 万吨，列全国第三位。水力资源丰富，境内水资源总量 83 亿立方米，可开发水力资源达 39

46、万千瓦，已建成水电装机 30 万千瓦，发现低矿化优质、易开发淡水温泉露点 7 处。旅游资源得天独厚，拥有地质遗迹丰富的国家地质公园、国家级重点风景名胜区桃源同-鳞隐石林、国家 4A 级旅游区桃源洞。工业基础雄厚。是福建省新兴工业城市和重要制造业基地。全市现有工业企业 2800 多家，规模以上企业 173 家，其中中央、省、三明市属企业 18 家，市规模以上工业企业 155 家，年产值上亿元企业 21 家。煤炭、电力、建材、林业、化工、纺织、汽车等产业在全省占有一席之地，纺织、林竹、汽车机械及零部件、建材、化工及化纤等五大主导产业初具规模。基础设施完善。鹰厦铁路、205 国道、305 省道、20

47、8 省道贯穿境内，泉三、永武、永宁高速公路架构永安成为重要交通枢纽，是闽西北交通枢纽和重要的物资中转、集散地。境内铁路总长 129.55 公里，铁路干线东到福州，西通龙岩、深圳，南达厦门、北上江西、浙江和上海等省市，拥有大小客货站 14 个，专用货场 9 个；电力供应较为充足，水、火电装机容量达 75.39 千瓦。邮电通信发达，100%的行政村和 98%的家庭已开通程控电话；移动电话信号已覆盖所有乡镇所在地和 85%以上的行政村。城市化水平较高。城市规划区 196.38 平方公里，建成区面积 18.01 平方公里，城镇化水平达 57.8%。“南商北工、东扩西进”的城市发展战略加速推进。首期巴溪

48、湾开发规划占地 1.5 平方公里，建设人口容量 2 万人的高标准行政居住休闲区，作为城市副中心和行政中心的功能初步形成；埔岭汽车工业园升格为三明市重点工业园，累计开发土地 1000 多亩。北部省级尼葛高新工业园区（永安经济开发区）规划面积 30 平方公里，累计平整土地 3700 多亩，解放路、香樟大道拓宽改造，城市南北第二通道含笑大道和高速公路南北互通口与城市连接线已建成，拉开了城市框架，促进城市向东、西两面扩张。四、市场背景分析：四、市场背景分析：永安市城市面貌较好，城市化进程不断加快，居民消费水平稳定增长，财政收入和金融状况良好，随着永安市基础设施、投资、旅游环境不断改善，2008三明燕江

49、资产评估土地房地产估价有限公司 地址：永安市燕江中路638号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001、3637200 21 年前城区房地产价格有较大上涨。2008 年由于国家对房地产宏观调控政策效果逐渐显现及本轮金融危机影响，该年度房地产价格有一定的降幅。2009、2010年在国家保增长、促消费政策利好房地产情况下，永安市房地产交易价格呈现稳步上升态势，2011 年小幅增长，2012 年小幅下降，2013 年小幅增长，2014 年至今呈小幅下降趋势。五、最高最佳使用分析：五、最高最佳使用分析：房地产估价应该以估价对象的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是指法律上允许、技

50、术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：（1）法律上的许可性（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。（2）技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。（3）经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。（4）价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。（5）土地与建筑物