S_ST集琦：土地估价报告（一）.PDF

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1、桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 1 土 地 估 价 报 告 土 地 估 价 报 告 项 目 名 称：桂林集琦药业股份有限公司拟转让桂阳公路 15公里处象山区二塘乡原园艺场一队、雁山区柘木镇原园艺场三、四队农业用地核定土地使用权价值评估（广西壮族自治区桂林市）受托估价单位：桂林大地不动产评估有限责任公司 土地估价报告编号：桂林大地（2006）估字第 082 号 提交估价报告日期：2006 年 12 月 8 日 桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 2 土 地 估 价 报 告 土 地 估 价

2、报 告 第一部分 摘要 第一部分 摘要 一、估价项目名称 一、估价项目名称 桂林集琦药业股份有限公司拟转让桂阳公路 15 公里处象山区二塘乡原园艺场一队、雁山区柘木镇原园艺场三、四队农业用地核定土地使用权价值评估（广西壮族自治区桂林市）二、委托估价方 二、委托估价方 桂林集琦药业股份有限公司 三、估价目的 三、估价目的 桂林集琦药业股份有限公司拟转让桂阳公路 15 公里处象山区二塘乡原园艺场一队、雁山区柘木镇原园艺场三、四队农业用地核定土地使用权价值，根据国家有关规定，特委托我公司对转让土地使用权所涉及的农业用地进行价格评估。评估结果作为委托方转让土地使用权核定土地使用权价值的参考依据。四、估

3、价基准日 四、估价基准日 2006 年 11 月 30 日 五、估价日期 五、估价日期 2006 年 11 月 30 日至 2006 年 12 月 8 日 六、地价定义 六、地价定义 根据评估人员现场查勘及委托方提供的资料，此次评估的估价对象位于桂阳公路 15 公里处象山区二塘乡原园艺场一队、雁山区柘木镇原园艺场三、四队。估价对象登记土地用途为农业用地，实际为生地，评估设定用途为农业用地，评估土地剩余使用年限为 46.4 年，宗地实际开发程度为红线外“四通”（即通路、通供水、通电、通讯），红线内“生地”，评估设定土地开发程度为宗地红线外“四通”（即通路、通供水、通电、通讯）及宗地红线内“生地”

4、。此次估价对象的评估价格是指在估价基准日 2006 年 11 月 30 日，于上述估价设定的开发程度、用途、使用年限及现状利用条件下的土地使用权转让参考价格。桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 3七、估价结果 七、估价结果 我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，采用基准地价系数修正法和成本逼近法，经周密测算，确定估价对象作为农业用地，宗地红线外“四通”（即通路、通供水、通电、通讯）及宗地红线内“生地”，无他项权利限制条件下在 2006 年 11 月 30 日的 46.4 年土地使用权参考价格为：估价结果有效期：壹年 一队单

5、位面积地价：170 元/平方米 一队估价土地面积：284933.3 平方米 三队单位面积地价：94 元/平方米 三队估价土地面积：436915 平方米 四队单位面积地价：89 元/平方米 四队估价土地面积：473172 平方米 总地价：131620979 元 人民币大写：壹亿叁仟壹佰陆拾贰万零玖佰柒拾玖元整 八、土地估价师签字 八、土地估价师签字 土地估价师 资格证书号 注册号 2004450015 2005450041 2002450068 2003450050 九、土地估价机构 九、土地估价机构 估价机构负责人签字：桂林大地不动产评估有限责任公司 2006 年 12 月 8 日 桂林大地不

6、动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 4 土 地 估 价 结 果 一 览 表 土 地 估 价 结 果 一 览 表 估价机构：桂林大地不动产评估有限责任公司 估价基准日：2006 年 11 月 30 日 估价报告编号：桂林大地（2006）估字第 082 号 估价基准日的土地使用权性质：出让 估价基准日土地使用者 土地使用证编号 宗地 位置 容积率估价基准日的登记用途 估价设定的用途 估价基准日实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 土地使用权年期(年)面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)总地价(元)备注284933.3170 436915 94 桂

7、林 集 琦中 药 产 业投 资 有 限公司 桂林市国用（2003）第000150 号、第 000149号、第 000151 号 原园艺场一、三、四队/农业用地 农业用地 红线外“四通”，红线内“生地”红线外“四通”，红线内“生地”46.4 473172 89 131620979 无合计：（总地价人民币大写）：壹亿叁仟壹佰陆拾贰万零玖佰柒拾玖元整 一、上述土地估价结果的限定条件 1、土地权利限制：无抵押等他项权利限制；2、基础设施条件：估价对象设定开发程度为宗地红线外“四通”（即通路、通电、通供水、通讯），红线内“生地”；3、规划限制条件：按设定条件使用土地；4、影响土地价格的其他限定条件：无。

8、二、其他需要说明的事项（详见第三部分的第三点）桂林大地不动产评估有限责任公司 2006 年 12 月 8 日 桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 5 第二部分 估价对象界定 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 一、委托估价方 桂林集琦药业股份有限公司 二、估价对象 二、估价对象 委托评估的估价对象是指位于桂阳公路 15 公里处象山区二塘乡、雁山区柘木镇原园艺场一、三、四队的三块土地。估价对象登记土地用途为农业用地，实际为生地，评估设定用途为农业用地，评估土地剩余使用年限为 46.4年，估价对象宗地四至详见宗地图（附件），评估土地总面积 1

9、195020.3 平方米，上述情况以桂林市人民政府颁发的桂林市国用（2003）第 000150 号、桂林市国用（2003）第 000149 号、桂林市国用（2003）第 000151 号国有土地使用证和宗地图为依据，宗地实际开发程度为红线外“四通”（即通路、通供水、通电、通讯），红线内“生地”，评估设定土地开发程度为宗地红线外“四通”（即通路、通供水、通电、通讯）及宗地红线内“生地”。三、估价对象概况三、估价对象概况 1、土地登记状况 1、土地登记状况 来源及历史沿革：桂林集琦中药产业投资有限公司以出让方式取得估价对象土地使用权 登记时间：2003 年 4 月 8 日 国有土地使用证编号为：桂

10、林市国用（2003）第 000150 号、桂林市国用（2003）第 000149 号、桂林市国用（2003）第 000151 号 图号：/地号：5410007、5230001、5220003 土地位置：象山区二塘乡、雁山区柘木镇 土地登记用途：农业用地 评估设定土地用途：农业用地 宗地四至：详见宗地图（附件）一队土地面积：284933.3 平方米，三队土地面积：436915 平方米，四队土地面积：473172 平方米，评估土地总面积：1195020.3 平方米 土地级别：桂林市城区土地级别外地区 土地权属性质：国有出让 桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006

11、-082 号 62、土地权利状况 2、土地权利状况（1）估价对象权利形式 根据桂林市国用（2003）第 000150 号、桂林市国用（2003）第 000149号、桂林市国用（2003）第 000151 号国有土地使用证，估价对象所有权属于国家，出让土地使用权属桂林集琦中药产业投资有限公司。（2）土地使用权取得方式及剩余使用年限 桂林集琦中药产业投资有限公司以出让方式取得了估价对象的使用权，至估价基准日，估价对象剩余使用年限为 46.4 年，桂林市国用（2003）第 000150 号、桂林市国用（2003）第 000149 号、桂林市国用（2003）第 000151号国有土地使用证为其最终法律

12、凭证。本次评估估价对象的剩余使用年限为 46.4 年。（3）估价对象他项权利 国有土地使用证上有抵押权利记载。根据中华人民共和国土地管理法的规定，估价对象的地下资源，埋藏物和市政公用设施，均不在土地使用权人使用范围。至估价基准日，设定估价对象未设置租赁权、抵押权、投保权、地役权、地上地下权等他项权利。本次设定仅为评估估价对象的完全土地使用权价格而设，不作为权属依据，也不作为使用本报告的权益方用作其它用途的权属证明。3、土地利用状况 3、土地利用状况 估价对象上现为生地，地上种有果树。四、影响地价的因素说明 1、一般因素(略)2、区域因素 四、影响地价的因素说明 1、一般因素(略)2、区域因素（

13、1）交通便利度：一队临公路优；三、四队较劣（2）基础设施完备度：劣（3）产业集聚规模及配套状况：一般 3、个别因素 3、个别因素（1）环境污染程度：优（2）工程地质条件：较优（3）宗地自身条件：面积和形状对土地利用无影响 桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 7 第三部分 土地估价结果及其使用 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据（一）有关法律法规 一、估价依据（一）有关法律法规 1、中华人民共和国土地管理法（1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 自1999年1月1日起实施）2、中华人民共和国城市房地产管理

14、法（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号令发布 自1995年1月1日起实施）3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号发布 自发布之日起施行）4、国土资源部关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（2000年3月31日国土资发2000年105号）5、国务院关于加强国有土地资产管理的通知（2001年4月30日国发20017.55号）6、国土资源部办公厅关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知（2001年5月29日国土资厅发200142号）7、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批

15、办法的通知（2001年2月13日国土资发200144号）8、国土资源部关于印发试行土地分类的通知（2001年8月21日国土资发2001255号）9、原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会“关于印发股份有限公司土地使用权管理暂行规定的通知”（1994年12月3日国土法字1994153号）10、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998年3月1日国家土地管理局第8号令 自发布之日起施行）11、2004 年桂林市经济社会统计年鉴 12、桂林市人民政府市政(2000)85 号文件公布的桂林市城区基准地价 13、桂林市人民政府市政200261 号关于桂林市征用城市区域集体土地暂行规定：交纳的费

16、税按以下文件执行，广西壮族自治区桂政发198788号文、桂林市人民政府市政200094 号文、桂政发20025 号及桂价费字桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 82001138 号文、桂价涉字1994210 号和市价证字第 VO16 号文（二）有关技术标准（二）有关技术标准 1、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）2、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）（三）其他资料（三）其他资料 1、桂林市国用（2003）第

17、000150 号、桂林市国用（2003）第 000149 号、桂林市国用（2003）第 000151 号国有土地使用证 2、委托方提供的有关资料 3、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料 二、土地估价 1、估价原则 二、土地估价 1、估价原则 替代原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、变动原则、多种方法相结合的原则。2、估价方法 2、估价方法 根据城镇土地估价规程（以下简称“规程”），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择

18、了适当的估价方法。估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可选择基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。估价对象位于桂林市城区土地定级估价范围外，该区域征地案例较多，可参考所在区域征地的有关成本资料，采用成本累加方式得出的积算价格来替代该类用地的价格水平，故此次评估采用成本逼近法。因此，本报告采用成本逼近法和基准地价系数修正法综合评估估价对象的地价。3、估价结果 3、估价结果（1）基准地价系数修正法评估土地价格 基本原理：基准地价系数修正法是以当地政府制定和定期公布的基准地价为基础，根据替代原则，利用基准地价测算成果，对待估土地进行各桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无

19、效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 9有关因素的修正，从而评定估算出土地价格。计算公式：地价基准地价（1影响地价因素修正系数）土地使用年限修正系数估价基准日修正系数容积率修正系数基础设施开发程度修正值 基准地价系数修正法估价结果 一队单位面积地价：129 元/平方米 三队单位面积地价：94 元/平方米 四队单位面积地价：89 元/平方米（2）成本逼近法评估土地价格 基本原理：成本逼近法评估土地价格，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。计算公式：地价土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地

20、增值收益 成本逼近法评估价结果 一队单位面积地价：170 元/平方米 三队单位面积地价：95 元/平方米 四队单位面积地价：87 元/平方米（3）价格确定 根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，分别采用了基准地价系数修正法和成本逼近法测算，测算一队的结果有一定差距，测算三、四队的结果相近，根据同类用地的地价水平以及评估人员的估价经验综合，认为：一队采用成本逼近法的值能够较客观的反映当地的地价水平，作为估价对象的土地价格较为合理；三、四队采用基准地价系数修正法的值能够较客观的反映当地的地价水平，作为估价对象的土地价格较为合理，则估价对象的土地价格分别以成本逼近法、基准地价系数修正法的值作为最

21、终价格。估价结果有效期：壹年 一队单位面积地价：170 元/平方米 一队估价土地面积：284933.3 平方米 三队单位面积地价：94 元/平方米 三队估价土地面积：436915 平方米 桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 10四队单位面积地价：89 元/平方米 四队估价土地面积：473172 平方米 总地价：131620979 元 人民币大写：壹亿叁仟壹佰陆拾贰万零玖佰柒拾玖元整 三、估价结果和估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件 三、估价结果和估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件 （1）土地使用者合法取得土地使用权，并支付

22、有关税费；（2）估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；（3）估价对象与周边其它要素相结合，能满足目前生产的正常进行，保证生产条件的持续改善；（4）在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平、均衡的交易市场；（5）在此期间房地产价格仍保持稳定；（6）本报告确定的还原利率在设定的使用年期内保持不变；（7）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规；（8）委托方提供资料属实；（9）评估设定土地开发程度为宗地红线外“四通”（即通路、通供水、通电、通讯）及宗地红线内“生地”；（10）评估报告是在估价基准日 2006 年 11 月 30 日满足前述估价前提和

23、假设条件下，土地剩余使用年限为 46.4 年的土地使用权参考价格。2、估价结果和估价报告的使用 2、估价结果和估价报告的使用 （1）本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关政策而成立；（2）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效；（3）本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效；（4）未经受托估价方许可，不得向委托方和审查部门以外的机构和个人提供本报告，不得以任何形式发表、肢解本报告，其产生的后果由委托方承担法律责任；（5）估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，桂林大地不动产评估有限责任公司对估价结果有解释权；（6）本报告必须完整使用，对仅使用报告

24、中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；桂林大地不动产评估有限责任公司 本报告复印无效 桂林大地-桂林市-2006-082 号 11（7）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积、容积率等影响地价的因素发生变化，该评估价格应做相应调整，须经桂林大地不动产评估有限责任公司核查并书面同意；（8）评估结果须经桂林市国土资源局备案、会审方合法有效。3、需要特殊说明的事项 3、需要特殊说明的事项（1）本评估报告的评估面积为桂林市国用（2003）第 000150 号、桂林市国用（2003）第 000

25、149 号、桂林市国用（2003）第 000151 号国有土地使用证登记的土地面积之和，即 1195020.3 平方米；（2）本评估报告中由委托方提供的有关法律性文件或证明材料，受托估价方不负因材料不真实而造成的一切法律责任；（3）受托估价方仅对评估程序和方法的合规、合理、合法和科学性负责，根据评估报告做出的任何经济行为及产生的后果由委托方自行负责；（4）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得；（5）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取；（6）由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价未考虑心理因素及宣传鼓动因素等对地价的影响；（7）本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；（8）估价中的特殊处理和其他说明：估价对象为土地定级范围外的农业用地，本次参照最末级工业用地基准地价进行评估。第四部分 附件 第四部分 附件 一、桂林市国用（2003）第 000150 号、桂林市国用（2003）第 000149 号、桂林市国用（2003）第 000151 号国有土地使用证（复印件）二、估价对象照片（复印件）三、土地估价机构、人员资格证书（复印件）