华电能源：房地产估价报告.PDF

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1、No:No:560782647229560782647229 房地产估价报告 估 价 项 目 名 称：估 价 项 目 名 称：华电能源股份有限公司华电能源股份有限公司所属位于所属位于黑龙江省哈黑龙江省哈尔滨市道里区西八道街尔滨市道里区西八道街 12 号号 1 层、层、2 层及层及 7层层办公办公房地产房地产市场市场价值评估价值评估 估 价 报 告 编 号：估 价 报 告 编 号：仁达房估字【仁达房估字【2019】第】第 201901107000789 号号 估 价 委 托 人：估 价 委 托 人：华电能源股份有限公司华电能源股份有限公司 房地产房地产估价机构：估价机构：北京仁达房地产评估有限公

2、司北京仁达房地产评估有限公司 注册房地产估价师：注册房地产估价师：王王 巧巧（注册号：（注册号：1120180022）张张春春慧慧（注册号：（注册号：1120170002）估价估价报告出具报告出具日期：日期：二一二一九九年年一一月月十八十八日日 北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:10004

3、4 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 致函第 1 页 致估价委托人函致估价委托人函 华电能源股份有限公司：承蒙委托，我公司对贵公司所属位于黑龙江省哈尔滨市道里区西八道街 12 号 1 层、2 层及 7 层办公房地产的市场价值进行了评估，为估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如下：总建筑面积：3388 平方米 估价对象市场价值总额：估价对象市场价值总额：84628

4、462 万元万元 大写金额：大写金额：捌仟肆佰陆拾贰万捌仟肆佰陆拾贰万元整元整 单位建筑面积价值：单位建筑面积价值：2497624976 元元/平方米平方米（货币种类：人民币）（货币种类：人民币）评估结果明细表评估结果明细表 部位 建筑面积（平方米）评估单价（元/平方米）评估总价（万元）一层 417 48980 2042 二层 1486 24010 3568 七层 1485 19208 2852 合计 3388 8462 特别提示：1.上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用等。2.以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读估

5、价报告书全文。北京仁达房地产评估有限公司 法定代表人：（签章）二一九年一月十八日北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 目录 目目 录录 估价师声明估价师声明.1 估价假设和限制条件估价假设和限制条件.2 估价结果报告估

6、价结果报告.5 一、估价委托人.5 二、房地产估价机构.5 三、估价目的.5 四、估价对象.5 五、价值时点.8 六、价值类型.8 七、估价原则.8 八、估价依据.9 九、估价方法.10 十、估价结果.11 十一、注册房地产估价师.11 十二、实地查勘期.12 十三、估价作业期.12 估价技术报告估价技术报告.13 一、估价对象描述与分析.13 二、市场背景描述与分析.16 三、估价对象最高最佳利用分析.22 四、估价方法适用性分析.23 五、估价测算过程.23 六、估价结果确定.37 附附 件件.39 北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N

7、 DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 1 页 估价师声明估价师声明 注册房地产估价师根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、

8、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886

9、Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 2 页 估价估价假设和限制条件假设和限制条件 一、一、一般假设：一般假设：1.在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。3.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5.本报告以估价对象在价值时点的实物状况为依据，且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。6.本次评估估价对象涉及土地权属

10、登记及房屋权属等情况均以估价委托人提供的不动产权证书【黑（2018）哈尔滨市不动产权第0353567 号】为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。7.根据估价委托人提供的资料及估价委托书，估价对象于价值时点未发现存在抵押他项权，本次估价以此为估价前提，若与实际情况不符，估价报告需做相应调整。8.本次估价对象描述均依据产权人所提供的产权资料复印件，由于估价委托人原因，估价人员未能对资料复印件与原件进行核对，同时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，同时受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次评估除有特殊说

11、明之外，所采用的信息、数据等内容均依据产权资料复印件。注册房地产估价师对产权资料复印件的核实不能免除产权人、估价委托人提供资料的相关法律义务，也不确保该估价对象的权属、权利、义务的真实性、完整性、时效性。9.以估价对象于价值时点未有任何方式的出售为假设前提。10.注册房地产估价师及估价人员对估价对象的查勘限于估价北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-

12、88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 3 页 对象的外观和使用状况，注册房地产估价师及估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。建筑物及相关设备的质量情况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。二、二、未定事项假设：未定事项假设：根据估价人员调查，估价对象所在区域项目容积率为 2.7，根据估价委托人提供的估价委托书并结合本次评估估价目的，本次评估设定估价对象容积率为 2.7,并以此为估价前提。三、背离事实假设：三、背离事实假设

13、：估价对象 1-2 层于价值时点存在租赁他项权利，因原租赁合同已到期，承租方续期一季度，租赁期限为 2019 年 1 月 3 日至 2019 年 4月 3 日，尚未签订续期租赁合同，考虑到剩余租期较短，且估价委托人未能提供租赁合同，故本次评估无法考虑该租赁情况对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。四、不相一致假设：四、不相一致假设：不动产权证书【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号】，证载估价对象建成年份为 1999 年。根据估价人员市场调查及 估价委托书，估价对象建成年份为 2000 年。本次评估以估价对象建成年份为 2000 年进行测算，在此提请报告使用者注意。五、依据

14、不足假设：五、依据不足假设：无依据不足假设。六、估价报告使用限制：六、估价报告使用限制：1.本估价报告应用于为估价委托人拟处置资产而了解房地产市场价值提供价值参考依据，若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后作必要修正甚至重新估价。2.本次评估结果为估价对象于价值时点在现状利用条件下的房北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fa

15、x：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 4 页 地产价值。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。3.本次报告估价结果中单位建筑面积价值为总价值除以建筑面积并以“元”为单位取整后得出。若以上述取整后得出的单价再乘以建筑面积返算总价，由于取整位数不同，总价值会产生细微误差。本报告以估价结果中列示的总价值、单位建筑面积价值为准，返算的总价不影响估价结果的客观准确性。4.本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但此种情况不影响计算结果

16、及估价结论的准确性。5.本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价师签字后方可使用。6.未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。7.本估价报告一式五份，估价委托人四份，本机构存档一份。8.本估价报告自估价报告出具之日 2019 年 1 月 18 日起一年内有效。如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，估价机构对此结果造成的损失不承担责任。9.本报告由北京仁达房地产评估有限公司负责解释。北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N

17、 DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 5 页 估价结果报告估价结果报告 一、估价委托人一、估价委托人 公司名称：华电能源股份有限公司 住所：黑龙江省哈尔滨市南岗区高新技术开发区 19 号楼 B 座 法定代表人：董凤亮 联系人：于淼 联系电话：0451-82599509 二、二、房地产房地产估价机构估价机

18、构 北京仁达房地产评估有限公司 土地资质级别：全国执业 机构注册号：A201111008 房产资质级别：壹级 资质证书号：建房估证字2013069 号 法定代表人：于京博 联 系 人：刘鹏 联系电话：（010）88395886 地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401室 三、估价目的三、估价目的 为估价委托人拟处置估价对象而了解其市场价值提供参考依据。四、估价对象四、估价对象 （一）估价对象概况 估价对象为华电能源股份有限公司所属的位于黑龙江省哈尔滨市北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L

19、 E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 6 页 道里区西八道街 12 号 1 层、2 层及 7 层房地产，包括房屋建筑物及其分摊土地使用权，总建筑面积为 3388 平方米，房地产用途为办公。（二）权益状况 1.房地产权益状况 估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供的不动产权证书【黑（2018）哈尔滨市不动产权

20、第 0353567 号】，估价对象权利人为华电能源股份有限公司，至价值时点，估价对象剩余土地使用年限为 24.4 年，证载情况详见下表。不动产权证书不动产权证书 编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号 权利人 华电能源股份有限公司 共有情况 单独所有 房屋坐落 道里区西八道街 12 号 1.2.7 层 登记时间 2018 年 12 月 15 日 不动产单元号 230102 010002 GB00018 F00030024 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 出让/市场化商品房 用途 其他商服用地/办公 面积 共有宗地面积 5122.41/房屋建筑面积 338

21、8.00 使用期限 国有建设用地使用权 2043 年 06 月 01 日止 权利其他状况 房屋结构：钢筋混凝土结构 分摊土地面积：24.76 平方米；总层数：33，所在层：1.2.7；建成年份：1999 年；产权来源：继受取得 附记 变更登记。原证号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0294400号，商品房合同签订日期：2003-06-23 2.其他权利状况 根据估价委托人提供的 估价委托书，估价对象于价值时点不存在抵押权，存在租赁权，其租赁情况如下：位置 租赁单位 租约面积（平方米）租赁期限 年租赁费（万元）折合日租金（元/）租金支付方式 备注 龙电大厦1-2 层 上海浦发银行哈尔滨分行

22、1290 2019.1.3-2019.4.3 150 3.2 季付 续期一季度，未签租赁合同 龙电大厦3-7 层 哈尔滨美联美容管理有限公司 5132 2011.1.1-2020.12.31 180 0.96 季付 本次评估范围为其中的第 7 层 除此之外，未发现其他权利的存在。北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-

23、88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 7 页（三）实物状况 1.土地实物状况 估价对象所在项目土地位于哈尔滨市道里区西八道街 12 号，土地四至为东至龙电公寓、南至西九道街、西至哈尔滨俊朗中央大酒店、北至西八道街。宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通热及通燃气）。2.建筑物实物状况 估价对象所属龙电大厦，为综合楼，该大厦建成于 2000 年，钢筋混凝土结构建筑，总楼层为 32 层。估价对象位于地上 1、2、7 层，1层朝北，层高

24、 3.5 米；2、7 层为整层，朝向南北，层高 3 米。估价对象总建筑面积为 3388 平方米，依据原始的商品房买卖合同，其中1 层建筑面积 417 平方米，2 层建筑面积 1486 平方米，7 层建筑面积1485 平方米。估价对象 1-2 层现出租给上海浦发银行哈尔滨分行作为营业厅和办公场所使用；7 层租给哈尔滨美联美容管理有限公司作为美容院使用。装修情况如下：外墙面：贴墙砖；室内为现租户进行装修，装修情况如下：1-2 层：内墙面刷涂料，1 层地面铺地砖，2 层铺木地板，顶棚为石膏板吊顶，1-2 层有内置楼梯，室内装修成新度约九成；7 层：内墙面部分贴壁纸、部分刷涂料，地面铺木地板，顶棚为石

25、膏板吊顶，室内装修成新度约九成。该写字楼配备设施设备有：电梯、网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设备较完善。估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 8 页 五、

26、五、价值时点价值时点 2019 年 1 月 4 日（实地查勘之日）六、价值类型六、价值类型 本次评估的价值是估价对象在价值时点2019年1月4日在假设及限制条件下的房地产价值，包括房屋建筑物及其分摊的土地使用权价值。七、七、估价原则估价原则 在本次估价作业中，我们遵循的原则如下：1.独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会公信力和声誉。2.合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或

27、价格的原则。遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。3.价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A

28、P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 9 页 4.替代原则 替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。5.最高最佳利用原则 要求估价结果是在

29、估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。八、八、估价依据估价依据 （一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 1.中华人民共和国物权法 2.中华人民共和国土地管理法 3.中华人民共和国城市房地产管理法 4.中华人民共和国资产评估法 5.中华人民共和国土地管理法实施条例 6.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （二）技术标准 1.房地产估价规范【GB/T 50291-2015】2.房地产估价基本术语标准【GB/T 50899-2013】（三）估价委托人提供的有关资料 1

30、.估价委托书（原件）2.商品房买卖合同（复印件）3.不动产权证书【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号】（复印件）4.租赁情况说明（复印件）北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 10 页 5.估价委

31、托人企业法人营业执照（复印件）（四）估价机构掌握的有关资料和估价人员实地查勘、调查所获取的资料等 九、估价方法九、估价方法 根据房地产估价规范，常用的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选用适当的评估方法。本次评估中，估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后采用了比较法、收益法作为本次评估的基本方法。（一）本次估价所选取方法的理由 1.选取比较法的理由 估价对象的同类房地产有较多交易，所以适合采用比较法。2.选取收益法的理由 估价对象及其同类房地产通常有租金等经济收入，所以适合采用收益法。（二）本次估价未选取方法的

32、理由 1.估价对象周边类似房地产交易和出租的可比实例较多，比较法 和收益法比成本法能够更好的体现估价对象办公用途的房地产价值，故未选取成本法。2.由于估价对象属于可正常继续使用的房地产，也无重建或改扩 建的规划，故未选取假设开发法。（三）估价方法定义 1.比较法 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。2.收益法 北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Ad

33、d：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 11 页 收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。十、估价结果十、估价结果 我们实施了评估所必须的各项程序，按照国家关于房地产评估的有关规定，运用比较法、收益法两种方法评估得到估价对象于价值时点 2019 年 1 月 4 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果如下：总建筑面积：3388 平方

34、米 估价结果汇总表估价结果汇总表 币种：人民币 估价方法 相关结果 比较法 收益法 方 法 权 重 1 0 测算结果 总价（万元）8462 4801 单位建筑面积价值（元/平方米）24976 14171 评估价值 总价（万元）8462 单位建筑面积价值（元/平方米）24976 特别提示：上述估价结果中不包含水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、买方交易税费及其他应付费用等。十一、十一、注册房地产估价师注册房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师：姓 名 注册号 签 名 签名日期 王 巧 1120180022 年 月 日 张春慧 1120170002 年 月 日 北 京 仁 达 房 地 产 评 估

35、有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 12 页 十二、十二、实地查勘期实地查勘期 2019 年 1 月 4 日 十三、十三、估价作业估价作业期期 2019 年 1 月 4 日至 2019 年 1 月 18 日 北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有

36、限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 13 页 估价技术报告估价技术报告 一、估价对象一、估价对象描述与分析描述与分析 （一）区位状况描述与分析 1.位置状况描述与分析 估价对象位于黑龙江省哈尔滨市道里区西八道街 12 号，南侧临西九道街大街，北侧临西八

37、道街，地处中央大街西侧，地理位置较好。2.交通状况描述与分析 估价对象临西八道街、西九道街，道路通达度较好，周边周边公交线路有 16、23、53、64、101、118 等,交通便捷度较好；估价对象所在项目地下车位充足，停车方便度较高。综合认为交通便捷度较好。3.外部配套设施状况描述与分析（1）基础设施状况 估价对象所在地区市政基础设施条件达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），基础设施状况完善。（2）商务配套设施状况 估价对象周边有浦发银行、中国银行、中国银行农业银行、中国工商银行、邮政储蓄银行等多个银行网点，商务设施较完善。4.环境状况描述与分析 估价对象周边绿化率

38、较高，区域内街道整洁，无污染源，以商业、办公为主，总体环境状况较好。（二）权益状况描述与分析 1.房地产权益状况 估价对象土地所有权属于中华人民共和国。根据估价委托人提供的不动产权证书【黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号】，估价对象权利人为华电能源股份有限公司，至价值时点，估价对象剩余土地使用年限为 24.4 年，证载情况详见下表。北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座

39、1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 14 页 不动产权证书不动产权证书 编号 黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0353567 号 权利人 华电能源股份有限公司 共有情况 单独所有 房屋坐落 道里区西八道街 12 号 1.2.7 层 登记时间 2018 年 12 月 15 日 不动产单元号 230102 010002 GB00018 F00030024 权利类型 国有建设用地使用权/房屋所有权 权利性质 出让/市场化商品房 用途 其他商服用地/办公 面积

40、共有宗地面积 5122.41/房屋建筑面积 3388.00 使用期限 国有建设用地使用权 2043 年 06 月 01 日止 权利其他状况 房屋结构：钢筋混凝土结构 分摊土地面积：24.76 平方米；总层数：33，所在层：1.2.7；建成年份：1999 年；产权来源：继受取得 附记 变更登记。原证号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第 0294400号，商品房合同签订日期：2003-06-23 2.其他权利状况 根据估价委托人提供的 估价委托书，估价对象于价值时点不存在抵押权，存在租赁权，其租赁情况如下：位置 租赁单位 租约面积（平方米）租赁期限 年租赁费（万元）折合日租金（元/）租金支付方式

41、备注 龙电大厦1-2 层 上海浦发银行哈尔滨分行 1290 2019.1.3-2019.4.3 150 3.2 季付 续期一季度，未签租赁合同 龙电大厦3-7 层 哈尔滨美联美容管理有限公司 5132 2011.1.1-2020.12.31 180 0.96 季付 本次评估范围为其中的第 7 层 除此之外，未发现其他权利的存在。3.权益状况分析 估价对象产权明晰，产权证件齐全，于价值时点不存在抵押他项权，存在租赁权，除此之外，未发现其他权利的存在。（三）实物状况描述与分析 1.土地实物状况描述与分析 估价对象所在项目土地位于哈尔滨市道里区西八道街 12 号，土地四至为东至龙电公寓、南至西九道街

42、、西至哈尔滨俊朗中央大酒店、北至西八道街。北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 15 页 宗地红线外基础设施达到“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通热及通燃气），红线内“七通”（即通路、通电、通上水、通

43、下水、通讯、通热及通燃气）。估价对象所在项目土地形状较规则，地形地势对开发建设无不良影响，开发程度较高，宗地规模适中，可利用性较好。2.建筑物实物状况描述与分析 估价对象所属龙电大厦，为综合楼，该大厦建成于 2000 年，钢筋混凝土结构建筑，总楼层为 32 层。估价对象位于地上 1、2、7 层，1层朝北，层高 3.5 米；2、7 层为整层，朝向南北，层高 3 米。估价对象总建筑面积为 3388 平方米，依据原始的商品房买卖合同，其中1 层建筑面积 417 平方米，2 层建筑面积 1486 平方米，7 层建筑面积1485 平方米。估价对象 1-2 层现出租给上海浦发银行哈尔滨分行作为营业厅和办公

44、场所使用；7 层租给哈尔滨美联美容管理有限公司作为美容院使用。装修情况如下：外墙面：贴墙砖；室内为现租户进行装修，装修情况如下：1-2 层：内墙面刷涂料，1 层地面铺地砖，2 层铺木地板，顶棚为石膏板吊顶，1-2 层有内置楼梯，室内装修成新度约九成；7 层：内墙面部分贴壁纸、部分刷涂料，地面铺木地板，顶棚为石膏板吊顶，室内装修成新度约九成。该写字楼配备设施设备有：电梯、网络接线、监控系统、消防栓等设施，设施设备较完善。估价对象现出租，房屋维护状况良好，建筑成新率为八成。根据估价人员实地查勘，未发现重大质量缺损情况，综合各项因素认为实物状况较好。北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司

45、 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单位 第 16 页 二二、市场背景描述与分析、市场背景描述与分析 （一）哈尔滨市 2018 年前三季度宏观经济状况 2018 年前三季度，哈尔滨市经济运行总体平稳，一些经济指标反映出发展亮点，但经济下行压力加大。哈尔滨市要求，要坚持稳中

46、求进工作总基调，找准问题和发展短板，着力解决区域间发展不平衡问题，推动经济持续平稳健康发展。前三季度，哈尔滨市产业结构调整步伐加快。市场前景好、价值链长的特色农产品供销两旺，设施蔬菜、蘑菇、木耳产量分别增长 5.2%、15.6%和 29.8%，方正富硒米市场订单达到 15 万亩，“五常大米”品牌达到670亿元。规上工业增加值同比增速高于上年同期2.5个百分点，医药、食品和石化等主导产业和重点企业带动作用明显。服务业增加值占 GDP 比重达到 69.4%，对经济增长贡献率为 77.2%。其中，金融业保持健康成长，对经济增长贡献率达到 7.3%。文化与旅游、体育、时尚产业融合提速发展，波塞冬海洋王

47、国接待游客超过 60 万人次，哈马吸引 31 个国家和地区近 3 万名选手。全市累计接待游客 6814.5 万人次，实现旅游总收入 1126.6 亿元，同比分别增长 11.4%和 16.7%。邮政快递业务量持续增长，总量完成 34.9 亿元，同比增长 21.1%。快递业务量完成 1.5 亿件，同比增长 34.6%。前三季度，哈尔滨市有序推进新动能培育，重点推进 269 个产业项目，开复工率达 85.5%，实施市领导包保和建立产业项目工作专班，加强产业项目调研和现场会办，项目督导力度持续加大。加快培育创新主体，哈市高新技术企业累计达到 614 家。技术交易活跃，全市技术合同成交额达 70.3 亿

48、元，专利授权 9154 件，同比增长 7.5%。同时，哈尔滨市工业增长乏力、战略性新兴产业发展缓慢、新动能不足等问题也不断显现，经济下行压力加大。（二）房地产相关政策 全国房地产政策 北 京 仁 达 房 地 产 评 估 有 限 公 司 B E I J I N G R E N DA R E A L E S TAT E A P P R A I S A L C O.,LT D Add：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B 座 1 单元 401 室 Tel：010-88395886 Fax：010-88395756 Pc:100044 一级房地产估价机构、A 级资信土地估价、（RICS）执业单

49、位 第 17 页 1.关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 2018 年以来，各地贯彻落实党中央、国务院决策部署，分类调控，因城施策，房地产市场总体保持平稳运行。近一段时间以来，部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视。为促进房地产市场平稳健康发展，2018 年 5 月 19 日，住房城乡建设部现就有关事项通知如下：坚持调控目标不动摇、力度不放松 各地要牢固树立“四个意识”，提高政治站位，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机

50、炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。加快制定实施住房发展规划 各城市要结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况，科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序，引导相关资源合理配置。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018 年底前，一线、二线城市要编制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。要统筹城镇基础设施和空间布局，促进大中小城市和小城镇协调发展，增强中小城市和小城镇的承载力和吸引力，引导产业、就业和人口有序