永安林业：房地产抵押估价报告（四） (1).PDF

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1、三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 1 房地产抵押估价报告 房地产抵押估价报告 估价报告编号：估价报告编号：明燕房地产评报字【2017】第 G027 号 估价项目名称：估价项目名称：永安市绿景佳园北 4 幢二至十层住宅（单身公寓）房地产抵押估价 估价委托人：估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司 房地产估价机构：房地产估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 注册房地产估价师：注册房地产估价师：陈德添（注册号：3520110044）刘天格（

2、注册号：3520000157）估价报告出具日期：估价报告出具日期：2017 年 8 月 25 日 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 2 致估价委托人函 致估价委托人函 福建省永安林业（集团）股份有限公司：受贵方的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈德添（注册号：3520110044）、刘天格（注册号：3520000157）对估价对象进行了估价，有关内容报告如下。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象：永安市绿景佳园

3、北 4 幢二至十层住宅房地产；财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金）；不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积：4079.61 m2，土地分摊面积 415.98m2；法定用途及实际用途均为住宅，土地使用权类型为国有建设出让用地；位于楼幢总层数10 层的第 2-10 层，建筑结构为钢筋混凝土结构，带电梯；权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。价值时点：2017 年 8 月 1 日。价值类型：抵押价值。估价方法：比较法。估价结果：见下表：估价对象房地产抵押价值估价结果表 估价对象坐落 房屋所有权证号 土地使用证号 建筑面积()土地面积()假定未设立法定优先受偿

4、权下的价值 估价师知悉的法定优先受偿款 抵押价值 土地使用权价值（元）总价（元）单价（元/）总额（元）总价（元）单价（元/）绿景佳园北 4 幢二至十层 永房权字第20115204 号 永国用(2011)第40082 号 4079.61 415.98 21452900 5259 0 21452900 5259 1570700 合计 4079.61 415.98 21452900 21452900 1570700 与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：1、根据估价委托人承诺及估价师调查本次估价对象不存在法定优先受偿款。2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房三 明 燕

5、江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 3 地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；本次估价结果未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。4、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变化较大时不超过半年。5、欲知详情，请阅读本估价报告全文。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 法定代表人：刘天格 2017 年 8 月 25 日 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼

6、邮编：366000 电话：（0598）5117001 4 目 录 目 录 一、房地产估价报告摘要.5 二、估价师声明.6 三、估价假设和限制条件.7 四、房地产估价结果报告.9（一）估价委托方.9（二）估价机构.9（三）估价目的.9（四）估价对象.9（五）价值时点.12（六）价值类型.12（七）估价原则.13（八）估价依据.13（九）估价方法.14（十）估价结果.15（十一）注册房地产估价师.16（十二）实地查勘日期.16（十三）估价作业日期.16 五、房地产估价技术报告.17（一）区位状况描述与分析.17（二）实物状况描述与分析.18（三）权益状况描述与分析.19（四）市场背景分析.19（五

7、）最高最佳利用分析.21（六）估价方法适用性分析.21（七）测算过程.22（八）估价结果确定.30（九）估价对象变现能力分析与风险提示.31 六、附件.38 1、估价对象位置图；2、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；3、估价委托书；4、估价对象权属证明复印件：房屋所有权证（永房权证字第 20115204 号）；国有土地使用证（永国用(2011)第 40082 号）；5、估价委托人企业法人营业执照复印件；6、房地产价格评估机构企业法人营业执照复印件；7、房地产估价机构资质证书复印件；8、房地产估价师注册证书复印件。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司

8、 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 5 房地产抵押估价报告摘要 估价对象 永安市绿景佳园北 4 幢二至十层住宅用房 产权证书 房屋所有权证号：永房权证字第 20115204 号 国有土地使用证号：永国用(2011)第 40082 号 估价委托人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 价值时点 2017 年 8 月 1 日 估价作业日期 2017 年 8 月 1 日-2017 年 8 月 25 日 总建筑面积 4079.6

9、1 建筑结构 钢混 建成年份 2008 年 估价对象用途 住宅 总楼层 10 层 估价对象所处楼层 自然层第 2-10 层 土地使用权面积 415.98 土地用途 住宅 土地等级 三级 土地使用权类型 出让 土地使用权终止日期 2071 年 7 月 15 日 估价结果 未设定法定优先受偿款的价值（元）21452900 估价师知悉的法定优先受偿款（元）0 抵押价值（元）21452900 其他事项说明 其中分摊的土地使用权估算价值 1570700 元，另若估价对象以估算价值进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳增值税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金，

10、提请报告使用者特别注意 注册房地产估价师 刘天格，注册号：3520000157 陈德添，注册号：3520110044 估价机构 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 估价报告编号 明燕房地产评报字【2017】第G027 号 提示：上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产抵押估价报告全文。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 6 估价师声明 估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、我们在本估价

11、报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益关系，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（中华人民共和国国家标准 GB/T 502912015）、房地产估价基本术语标准（中华人民共和国国家标准 GB/T 508992013）以及房地产估价专项标准房地产抵押估价指导意见（建住房20068 号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

12、。5、本机构注册房地产估价师陈德添、刘天格于 2017 年 8 月 1 日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但估价师对估价对象的实地查勘，仅限于外观和目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 7 三、三、估价假设和限制条件 估价假设和限制条件 一、本次估价的各项估价假设 一、本

13、次估价的各项估价假设（一）、一般假设 1、估价人员对估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了检查，但未予以核实，假定估价委托人提供的资料是真实、完整和有效的，且估价对象可在公开市场上自由转让。2、根据贷款银行惯例，办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销，本估价基于估价对象原有抵押关系在本次办理抵押贷款前已注销。3、预期实现抵押权是假定发生在价值时点，处置费用估算是根据价值时点当地的惯例，处置税金估算是依据价值时点当地的交易税费规定。4、关注了估价对象的房屋安全等影响估价对象价值的重大因素，经实地查勘并依据常规判断，假定房屋及使用是安全的，在耐用年限内或土地使用期限内能正常使用。（二）、未

14、定事项假设 无未定事项假设。（三）、背离事实假设 无背离事项假设。（四）、不相一致假设 无不相一致假设。（五）、依据不足假设 无依据不足假设。二、估价报告使用限制 二、估价报告使用限制 1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。2、本估价报告使用者为估价委托人及放贷银行方（抵押权人）；估价报告使用方在使用本估价报告时，不应断章取义。3、估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本估价报告不作任何替代审查作用。4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的部分或三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江

15、中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 8 全部内容发表于任何公开媒体上。5、本估价报告经本估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）及注册房地产估价师签名后方可有效。6、估价对象原先已设立有抵押关系，在本次抵押贷款之前必须注销原有抵押关系后方可使用本估价报告。7、本估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起壹年内有效。当房地产市场状况变化较大时，使用期限不超过半年。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 9 房地产估

16、价结果报告 房地产估价结果报告 一、估价委托人：一、估价委托人：单位名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司 统一社会信用代码：91350000158164259X 住所：永安市燕江东路 819 号 公司类型：股份有限公司（上市）注册资本：34101.9799 万元 法定代表人：吴景贤 二、房地产估价机构 二、房地产估价机构 单位名称：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 房地产估价资格：资质等级：贰级 证书编号：352014041 土地估价资格：资质等级：B 级 证书编号：B201735060 资产评估资格：资质等级：A 级 证书编号：35080006 法定代表人：刘天格 联系人：陈德添

17、单位地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 联系电话：0598-5117001 三、估价目的 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象 四、估价对象（一）、估价对象抵押的合法性分析 估价对象权属清晰、没有争议，没有被依法查封、扣押、监管等限制、根据对本估价对象的分析，估价对象不属于法律、法规和 城市房地产抵押管理办法中第八条规定的不得设定抵押的房地产。估价对象抵押具有合法性。（二）、估价对象范围 估价对象财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。估价对象房地产于价值时点三 明 燕 江

18、 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 10 已经分割成 99 套单身公寓，各套单身公寓建筑面积明细如下：估价对象建筑面积明细表 序号 房屋座落 建筑面积（)序号 房屋座落 建筑面积()1 绿景佳园北 4 幢 1-201 35.89 51 绿景佳园北 4 幢 1-607 52.14 2 绿景佳园北 4 幢 1-202 35.89 52 绿景佳园北 4 幢 1-608 44.34 3 绿景佳园北 4 幢 1-203 35.89 53 绿景佳园北 4 幢 1-609 44.34

19、 4 绿景佳园北 4 幢 1-204 44.34 54 绿景佳园北 4 幢 1-610 35.89 5 绿景佳园北 4 幢 1-205 44.34 55 绿景佳园北 4 幢 1-611 35.89 6 绿景佳园北 4 幢 1-206 44.34 56 绿景佳园北 4 幢 1-701 35.89 7 绿景佳园北 4 幢 1-207 52.14 57 绿景佳园北 4 幢 1-702 35.89 8 绿景佳园北 4 幢 1-208 44.34 58 绿景佳园北 4 幢 1-703 35.89 9 绿景佳园北 4 幢 1-209 44.34 59 绿景佳园北 4 幢 1-704 44.34 10 绿景

20、佳园北 4 幢 1-210 35.89 60 绿景佳园北 4 幢 1-705 44.34 11 绿景佳园北 4 幢 1-211 35.89 61 绿景佳园北 4 幢 1-706 44.34 12 绿景佳园北 4 幢 1-301 35.89 62 绿景佳园北 4 幢 1-707 52.14 13 绿景佳园北 4 幢 1-302 35.89 63 绿景佳园北 4 幢 1-708 44.34 14 绿景佳园北 4 幢 1-303 35.89 64 绿景佳园北 4 幢 1-709 44.34 15 绿景佳园北 4 幢 1-304 44.34 65 绿景佳园北 4 幢 1-710 35.89 16 绿景

21、佳园北 4 幢 1-305 44.34 66 绿景佳园北 4 幢 1-711 35.89 17 绿景佳园北 4 幢 1-306 44.34 67 绿景佳园北 4 幢 1-801 35.89 18 绿景佳园北 4 幢 1-307 52.14 68 绿景佳园北 4 幢 1-802 35.89 19 绿景佳园北 4 幢 1-308 44.34 69 绿景佳园北 4 幢 1-803 35.89 20 绿景佳园北 4 幢 1-309 44.34 70 绿景佳园北 4 幢 1-804 44.34 21 绿景佳园北 4 幢 1-310 35.89 71 绿景佳园北 4 幢 1-805 44.34 22 绿景

22、佳园北 4 幢 1-311 35.89 72 绿景佳园北 4 幢 1-806 44.34 23 绿景佳园北 4 幢 1-401 35.89 73 绿景佳园北 4 幢 1-807 52.14 24 绿景佳园北 4 幢 1-402 35.89 74 绿景佳园北 4 幢 1-808 44.34 25 绿景佳园北 4 幢 1-403 35.89 75 绿景佳园北 4 幢 1-809 44.34 26 绿景佳园北 4 幢 1-404 44.34 76 绿景佳园北 4 幢 1-810 35.89 27 绿景佳园北 4 幢 1-405 44.34 77 绿景佳园北 4 幢 1-811 35.89 28 绿景

23、佳园北 4 幢 1-406 44.34 78 绿景佳园北 4 幢 1-901 35.89 29 绿景佳园北 4 幢 1-407 52.14 79 绿景佳园北 4 幢 1-902 35.89 30 绿景佳园北 4 幢 1-408 44.34 80 绿景佳园北 4 幢 1-903 35.89 31 绿景佳园北 4 幢 1-409 44.34 81 绿景佳园北 4 幢 1-904 44.34 32 绿景佳园北 4 幢 1-410 35.89 82 绿景佳园北 4 幢 1-905 44.34 33 绿景佳园北 4 幢 1-411 35.89 83 绿景佳园北 4 幢 1-906 44.34 34 绿景

24、佳园北 4 幢 1-501 35.89 84 绿景佳园北 4 幢 1-907 52.14 35 绿景佳园北 4 幢 1-502 35.89 85 绿景佳园北 4 幢 1-908 44.34 36 绿景佳园北 4 幢 1-503 35.89 86 绿景佳园北 4 幢 1-909 44.34 37 绿景佳园北 4 幢 1-504 44.34 87 绿景佳园北 4 幢 1-910 35.89 38 绿景佳园北 4 幢 1-505 44.34 88 绿景佳园北 4 幢 1-911 35.89 39 绿景佳园北 4 幢 1-506 44.34 89 绿景佳园北 4 幢 1-1001 35.89 三 明

25、燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 11 40 绿景佳园北 4 幢 1-507 52.14 90 绿景佳园北 4 幢 1-1002 35.89 41 绿景佳园北 4 幢 1-508 44.34 91 绿景佳园北 4 幢 1-1003 35.89 42 绿景佳园北 4 幢 1-509 44.34 92 绿景佳园北 4 幢 1-1004 44.34 43 绿景佳园北 4 幢 1-510 35.89 93 绿景佳园北 4 幢 1-1005 44.34 44 绿景佳园北

26、4 幢 1-511 35.89 94 绿景佳园北 4 幢 1-1006 44.34 45 绿景佳园北 4 幢 1-601 35.89 95 绿景佳园北 4 幢 1-1007 52.14 46 绿景佳园北 4 幢 1-602 35.89 96 绿景佳园北 4 幢 1-1008 44.34 47 绿景佳园北 4 幢 1-603 35.89 97 绿景佳园北 4 幢 1-1009 44.34 48 绿景佳园北 4 幢 1-604 44.34 98 绿景佳园北 4 幢 1-1010 35.89 49 绿景佳园北 4 幢 1-605 44.34 99 绿景佳园北 4 幢 1-1011 35.89 50

27、绿景佳园北 4 幢 1-606 44.34 合计 4079.61（三）、估价对象基本状况 估价对象坐落于永安市绿景佳园小区，估价对象为北 4 幢二至十层住宅房地产，所在楼幢为钢混结构，总层数为 10 层，估价对象位于第 2-10 层，总建筑面积 4079.61 m2，法定用途及实际用途均为住宅，权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。权属调查情况如下：（1）房屋所有权证记载内容 房屋所有权证编号房屋所有权证编号 永房权字第 20115204 号 房屋所有权人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 房屋坐落 绿景佳园北 4 幢 共有情况 单独所有 登记时间 2011 年 8 月 17 日 规划

28、用途 住宅 建筑面积()4079.61 房屋状况 幢号 房号 结构 房屋总层数 所在层数/钢混 10 2-10 设定他项权利摘要/附记/（2）国有土地使用权 国有土地使用证编号国有土地使用证编号 永国用(2011)第 40082 号 土地使用权人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 座落 永安市绿景佳园北 4 幢二至十层 地号 1-15-335-4 图号 296-3 地类（用途）城镇住宅用地 取得价格-使用权类型 出让 终止日期 2071 年 7 月 15 日 使用权面积 415.98 平方米 其中分摊面积 415.98 平方米 记事/（3）他项权利状况 至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估

29、价报告是为抵押贷款提供价值参考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 12（四）、土地基本状况 小区四至：东至宏盛汽车修理厂、南至仙泉坑路、西至智佳苑小区、北至燕东新村。土地等级属永安市城区三级住宅用地。规划条件：用途住宅，现状建筑物为十层钢混结构，未经批准不得改变现状规划经济技术指标进行新建、改建。土地使用权类型及土地使用终止日期：

30、国有土地使用权类型为出让，土地使用权终止期限为 2071 年 7 月 15 日。开发程度：2008 年已开发完成。（五）、建筑物基本状况 建筑结构、质式 钢筋混凝土结构，板式建筑物 设施设备 带电梯。水电、消防等设施齐全 装饰装修 建筑物 1-2 层外墙面贴条形砖、以上为涂料，窗为塑钢玻璃窗，楼梯等公共部位地面铺水泥，铁制栏杆、扶手。估价对象室内为普通装修。建成时间及成新率 建成于 2008 年，按直线法测算成新率为 85%使用及维护状况 使用正常，维护状况较好 外观 建筑物外观较好 建筑面积（m2）建筑面积合计 4079.61 户型 一室一厅一卫单阳台 层高 2.8 米 楼幢位置 位于东北角

31、，楼幢位置一般 朝向 东西 总楼层及层次 总楼层为 10 层，估价对象位于第 2-10 层 五、价值时点 五、价值时点 本次估价的价值时点为 2017 年 8 月 1 日（完成实地查勘日）。六、价值类型 六、价值类型 1、价值类型 本次估价的价值类型为抵押价值。2、价值类型定义 抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。2、价值内涵 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 13 价值内涵是估价对象在价值

32、时点，满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”；没有扣除假定在价值时点预期实现抵押权的处置费用和税金。七、估价原则 七、估价原则 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4、替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产

33、在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。八、估价依据 八、估价依据（一）、有关法律、法规及文件依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72号）；2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第

34、28 号）；3、中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第 74 号）；4、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第 62 号）；三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 14 5、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第 50 号）；6、城市房地产抵押管理办法（2001 年建设部令第 98 号修正）。（二）、估价标准依据 1、房地产估价规范（GB/T 502912015）；2、房地产估价基本术语标准（GB/T 508992013）；3、房地产抵押

35、估价指导意见（建住房20068 号文）。（三）、估价委托方提供的资料依据 1、估价委托书；2、房屋所有权证（永房权证字第 20115204 号）；3、国有土地使用证（永国用(2011)第 40082 号）；4、资产评估业务约定书；5、估价委托人营业执照复印件。（四）、房地产估价机构、注册房地产估价师调查和搜集的资料依据 1、估价对象照片；2、实地查勘记录；3、估价机构和估价人员收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料。4、估价机构掌握的其他相关资料；九、估价方法 九、估价方法 根据房地产估价规范，估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等。1、各估价方法的适用性（1）估价对象的同

36、类房地产有较多交易的，适用比较法。（2）估价对象或其同类房地产有合理租金等经济收入的，适用收益法。（3）估价对象可作为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，适用成本法。（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法预测或测算的，适用假设开发法。2、理论上不适用的估价方法及理由 由于估价对象不具有投资开发或再开发潜力，故不选用假设开发法。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 15 3、理论上适用未选用的估价方法及理由（1）不选用收

37、益法的理由：估价对象周边区域内类似住宅房地产除自用外的投资购买者一般注重的是房地产保值增值的特性，预期收益更多源于对未来的涨价预期，其房地产的市场租金水平普遍较低，租售比甚至低于现行银行存款利率，由于未来增值预期收益不易于量化，而仅以租金作为收益采用收益法测算的结果将远低于实际市场成交价格，故不选用收益法。（2）不选用成本法的理由：由于成本法是注重均衡原理，现时住宅房地产价格主要受供求状况影响，与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映其实际的市场价值，故不选用成本法。4、选用的估价方法及理由 估价对象的实际及评估设定用途均为住宅用房，鉴于估价对象所在地区房地产市场发育充分，区域内类似物业市

38、场买卖交易案例较多，故选用比较法进行评估。比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。十、估价结果 十、估价结果 遵照有关法律法规、政策文件和技术标准，根据估价委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价对象在价值时点（2017年8月1日）的估价结果见下表：估价对象房地产抵押价值估价结果表 估价结果 平均单价(元/)总价（元）1.假定未设立法定优先受偿权下的价值 5259 21452900 2

39、.估价师知悉的法定优先受偿款 0 0 2.1 已抵押担保的债权数额 0 0 2.2 拖欠的建设工程价款 0 0 2.3 其他法定优先受偿款 0 0 3.抵押价值 5259 21452900 价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价的假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 16 经营权等其他财产或权益。房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，宗地红线内外具备“五通”。估价

40、结果没有扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。（十一）注册房地产估价师：（十一）注册房地产估价师：姓名 注册号 签名 签名日期 陈德添 3520110044 年 月 日 刘天格 3520000157 年 月 日（十二）实地查勘日期：（十二）实地查勘日期：实地查勘日为 2017 年 8 月 1 日。（十三）估价作业日期：（十三）估价作业日期：估价作业期为 2016 年 8 月 82017 年 8 月 25 日。估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 2017 年 8 月 25 日 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号

41、中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 17 房地产估价技术报告 房地产估价技术报告 一、区位状况描述与分析 一、区位状况描述与分析（一）位置状况 坐落：永安市绿景佳园小区。方位：位于永安市城区东部，估价对象位于仙泉坑路以北。与重要场所的距离：距永安市火车站约 0.8 公里，距市汽车客运约 0.8 公里，距离市中心约 1.2 公里。临街（路）状况：小区主入口临仙泉坑路，次入口临新华山路，临路状况较好。楼幢位置：位于小区东北角，楼幢位置一般。朝向：东西朝向，朝向较差。楼层：总楼层为 10 层，估价对象位于第 2-10 层。居住聚集度：区域内有仙泉小区、智佳苑小区、儒林

42、院小区、燕东新村、东郊新村等住宅生活小区，居住聚集度高。（二）交通状况 道路状况：区域内有仙泉坑路、解放路、燕江东路、新华山路等交通主次干道，路网密集，交通通达度高。2、出入可利用交通工具：公交车、的士、私家车等。估价对象距公交站点较近，有 1、2、3、7、16、19、26 路等多条公交线路经过，公交班次较密，辐射范围较广，乘坐的士方便度较好，交通便捷度高。3、交通管制情况：没有步行街、单行道、车辆限行等交通管制。4、停车方便程度：估价对象所属小区车位较多，小区周边有公共停车场地，停车较方便。（三）外部配套设施 1、基础设施：基础设施已达到“五通”（上水、下水、路、电、通信），水、电供应保证率

43、高，基础设施完善。2、公共服务设施：区域内永安三中、永安东门小学、三明第二医院、新桥市场、长途汽车站、火车站、银行网点等配套设施，公共服务配套设施较完善。（四）周围环境状况 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 18 1、自然环境：永安市属于中亚热带海洋性季风气候，同时又具有一定的大陆性气候。春季（35 月）冷暖多变，常有春涝；夏季（68 月）高温，前期易涝后期易旱；秋季（911 月）天气宜人；冬季（122 月）雨水适宜且寒冷干燥。永安地形复杂，山川溪流交错

44、，垂直分布的小区域性气候差异更大，有“一山有四季，十里不同天“的立体气候特点。周边环境优美、整洁，无空气、噪声、水污染，道路清洁，环境卫生状况良好，乱扔垃圾现象少，自然环境较好。2、人文环境：周边居住的居民素质较好、治安状况较好，人文环境较好。3、景观：周边环境条件一般，景观一般。（五）区位优劣度 综合分析估价对象的位置、交通、外部配套、周边环境景观，估价对象的区位整体较优，对估价对象的价值产生有利影响。二、实物状况描述与分析 二、实物状况描述与分析（一）土地实物状况描述与分析 名称：永安市绿景佳园北 4 幢二至十层住宅所属土地。小区四至：东至宏盛汽车修理厂、南至仙泉坑路、西至智佳苑小区、北至

45、燕东新村。面积：土地面积合计 415.98。用途：住宅，土地等级属永安市城区三级住宅用地。形状：近似长方形，形状较规则。地形：地形为坡度较小，有利于住宅小区的建设。地势：小区路面比小区外路面高，自然排水畅通，被洪水淹没、积水的可能性较小。土壤及地质：土壤未受过污染，地质条件好，承载力较强、稳定性较好。开发程度：2008 年已开发建设完成。（二）建筑物实物状况描述与分析 名称：永安市绿景佳园北 4 幢二至十层住宅。规模：估价对象建筑面积 4079.61。建筑结构：钢混结构。设施设备：电梯、照明、水电、消防、通讯、网络等设施设备齐全。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有

46、限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 19 装饰装修：建筑物 1-2 层外墙面贴条形砖、以上为涂料，窗为塑钢玻璃窗，楼梯等公共部位地面铺水泥，铁制栏杆、扶手。估价对象室内普通装修。层高：2.8 米。空间布局：楼宇为板式布局，一层为车库，二层及以上均为住宅，设一个梯间（安装一部电梯）。建筑功能：防水、保温、隔热、通风、采光、日照都较好。工程质量：工程质量较好。外观：楼宇外观较好。新旧程度：2008 年建成，综合成新率为 85%，基本无功能折旧及外部性折旧。物业服务：封闭式物业管理，物业服务及安防管理好。使用及维护情况：使用

47、正常，维护状况良好。经实地查勘，房屋基础有足够承载力，无超过允许范围的不均匀沉降，承重结构部件及非承重墙体完好，门窗及五金配件等齐全完整，为完好房；小区内道路路面完好，设备管道运行正常；未见有明显影响质量安全的问题。小区概况：小区规模中等，主要为住宅，小区内空气质量略好，卫生状况较好，绿化和景观较好。三、权益状况描述与分析 三、权益状况描述与分析 用途：住宅。规划条件：规划为住宅用途，符合政府部门相关规划。所有权：土地所有权为国家所有，现房屋所有权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。土地使用权：现土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。共有权情况：无。用益物权设立情况：国有建设用

48、地使用权（出让）。担保物权设立情况：存在抵押。租赁或占有情况：无租赁，无占用情况。拖欠工程款情况：无。查封等形式限制权利情况：无。权属清晰情况：权属清晰。四、市场背景分析 四、市场背景分析 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 20 永安市别名“燕城”，位于福建省的中西部，东经 1165611747，北纬 25332612，全市土地总面积 2941.1 平方公里，东接大田县，西邻连城县，南毗漳平市、新罗区，北与明溪县、三元区接壤。市标为“群燕腾飞”雕塑，市树

49、为香樟，市花为含笑。现辖 4 个街道、8 个镇、2 个乡、1 个民族乡、1 个国家高新技术产业开发区（永安高新技术开发区）、3 个省级开发区（尼葛高新技术产业开发区、埔岭汽车工业园、闽台文化创意产业园）、33 个社区居委会、228 个行政村，总面积 2942 平方公里，常住总人口 34.8 万。自然资源丰富，素有金山银水之称，是全国百强县、福建十强县、国际竹产业发展城市、中国魅力城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、全国文明城市、中国笋竹之乡、中国竹子之乡、中国金线莲之乡、国家科技进步先进市、全国双拥模范市，国家级林业科技示范市、被国家林业局批准成为全国唯一的林业改革与发展示范区

50、；交通方面，鹰厦铁路、泉三高速公路、永武高速公路、永宁高速公路、永漳高速公路、205 国道、307 省道、208 省道贯穿境内，是闽西北重要交通枢纽和物资中转、集散地，鹰厦铁路跨境 59 公里，永加支线 27 公里；旅游资源十分丰富，永安是中国优秀旅游城市，有桃源洞、石林等著名风景区；工业基础比较雄厚，是福建省汽车工业发源地、中国重汽福建海西汽车公司所在地，闽西北重要的工业城市和能源、建材工业基地。房地产方面，随着永安城市的东扩和南进，城市面积讯速扩大，开发了南区和开辉两个新区及三明埔岭汽车工业园。2010 年在国家保增长、促消费政策利好房地产情况下，永安市房地产交易价格稳步上升；2011 年