山东如意：土地估价报告.PDF

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1、 土 地 估 价 报 告 项 目 名 称：山东如意科技集团有限公司国有出让 土地使用权价格评估 受托估价单位：山东志信土地房地产估价咨询有限公司 土地估价报告编号：山东志信（2008）（估）字第 128 号 提交估价报告日期：二八年七月二十六日 山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 1土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 二、委托估价方 山东如意科技集团有限公司 三、估价目的 委

2、托估价方拟将待估宗地土地使用权转让山东济宁如意毛纺织股份有限公司，特委托我公司进行地价评估，为企业办理土地使用权转让手续提供公正、公平、合理的价格参考依据。四、估价基准日 二八年七月二十五日 五、估价日期 二八年七月二十五日至二八年七月二十六日 六、地价定义 本次评估委估宗地的评估价格是指在估价设定的土地开发程度（宗地红线外“六通”，红线内场地平整）条件下，于估价期日 2008 年 7 月 25 日，作为工业用地剩余使用年限 43.58 年的土地使用权出让价格。七、估价结果 经估价人员的现场实际查勘和市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途

3、、使用年限及开发程度条件下，于估价期日 2008 年 7 月 25 日的土地使用权价格为：评估土地总面积：57885.3 平方米 评估土地单价：587 元/平方米 评估土地总地价：3398 万元 大写金额：（人民币）叁仟叁佰玖拾捌万元整 山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 2宗地估价结果详见报告附表土地估价结果一览表 八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签 字 冯 伟 93150154 姜 峰 2004370243 尚 青 20

4、04370473 九、土地估价机构 估价机构负责人签字：山东志信土地房地产估价咨询有限公司 二八年七月二十六日山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 3附 土地估价结果一览表 估价机构：山东志信土地房地产估价咨询有限公司 估价报告编号：山东志信（2008）（估）字第 128 号 评估基准日：2008 年 7 月 25 日 土地使用权类型：国有出让 估价期日的 土地使用者 宗地编号宗地位置 土地使用证号 土地登记用途估价设定用途 估价期日的 实际开

5、发程度 估价设定 开发程度 设定土地使用权年限（年）土地登记面积(m2)单位地价(元/m2)总地价(万元)山东如意科技集团有限公司 1 济宁市高新区327 国道北 济开国用（2008）第0816080018 号 工业 工业 红线外“六通”红线内“六通一平”红线外“六通”红线内场地平整43.58 57885.3 587 3398 大写金额 叁仟叁佰玖拾捌万元整（人民币）一、上述土地估价结果的限制条件 1、基础设施条件：宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气）通电状况：市政供电网供电；通路状况：南临 327 国道；通讯状况：市政通信公司负责通讯服务；供水状况：市政供水管网供水；

6、排水状况：市政排水管网排水；通气状况：市政煤气管道供气。2、规划限制条件：工业用地，至估价基准日剩余土地使用年期为 43.58 年。3、影响土地价格其他限定条件：改变估价目的、土地使用年限、估价期日、土地开发状况、国家产业结构调整、城市规划等都将影响土地结果。二、其他需要说明的事项：1、本估价结果仅供委托方办理土地使用权转让手续时使用，不能用于与本评估目的不符的其他目的。2、本评估报告有效期为半年（2008 年 7 月 26 日至 2009 年 1 月 25 日）。山东志信土地房地产估价咨询有限公司 二八年七月二十六日山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评

7、估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 4第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托估价方：山东如意科技集团有限公司 单 位地 址：济宁市高新区 327 国道北 二、估价对象 估价对象是指山东如意科技集团有限公司使用的，位于济宁市高新区 327国道北的国有出让土地，至估价基准日剩余土地使用年期为 43.58 年，土地登记用途为工业用地，土地使用证号为济开国用（2008）第 0816080018 号，土地登记面积为 57885.3m2。三、估价对象概况 1、土地登记状况 委估宗地位于济宁市高新区 327 国道北，宗地东至

8、山东如意科技集团有限公司，南至 327 国道，西至国有储备土地，北至山东如意科技集团有限公司。委估宗地土地使用证号为济开国用（2008）第 08160080018 号，图号：23.2569.00，土地登记用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期 2052 年 3月 18 日，土地使用权面积为 57885.3m2。2、土地权利状况 委估宗地土地所有权属国家所有，现土地使用者为山东如意科技集团有限公司。委托方于 2008 年 6 月 6 日在济宁市人民政府国土资源管理部门办理土地登记，依法取得出让土地使用权，土地使用证号为济开国用（2008）第0816080018 号。现权属清晰，面积准确。3、

9、土地利用状况 经估价人员现场勘察和委托方提供的资料，宗地内建筑物建筑面积为25800.36 平方米,宗地现状容积率为 0.45。四、影响地价的因素说明 1、地理位置 济宁市位于东经 1155211736，北纬 34263557之间，南北长 167 公里，东西宽 158 公里。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，是连接华北，华东两大区域的重要交通枢纽。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省级干线公路纵横境内。山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电

10、话：（0537）2395129 5 2、自然环境 （1）地势、地貌 全市地形以平原、洼地为主，地势东高西低，地貌较为复杂，东部山峦绵亘，丘陵起伏，海拔高度在 100米，西部为较为平坦的黄淮平原，中部为南四湖（微山湖、南阳湖、朝阳湖、独山湖），由京杭大运河联成一系。（2）气候、水文 全市位于东亚季风气候区，四季分明，具有充足的光能资源，年平均气温为 13.314.1，年平均无霜期为 199 天，年平均降水量在 597820 毫米。3、行政区划 全市共 12 个县、市、区，土地总面积为 10685 平方公里，人口 774 万人。济宁市现辖市中、任城两个区和曲阜、兖州、邹城三个市以及微山、鱼台、金乡

11、、嘉祥、汶上、泗水、梁山等七个县。4、社会经济状况 2004 年济宁市全年 GDP 达到 1102.16 亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.2%。固定资产投资完成 508 亿元，比上年增长 42.7%，地方财政收入完成 54.06 亿元。增长 24.4；财政支出完成 73.23 亿元，增长 19.3。城市居民人均可支配收入 9502.21 元，农村人均纯收入 3648.2 元，分别比上年增长 14.3和 14.8。5、城市建设 全市城市基础设施建设投资完成20.6亿元，济宁市区建成面积达到51.56平方公里。市区绿化工程完成建设投资 13642 万元，绿化面积达到 1937.31公顷，人

12、均拥有公共绿地 9.66 平方米。明亮工程完成投资 415 万元，安装和改造 17 条道路的路灯共计 7708 盏。清洁工程完成投资 2256 万元，济宁市区城市公用事业发展迅速。市区污水处理工程完成投资 6100 万元。城区日供水能力达到 57 万立方米/日，供水普及率达到 100%，用气普及率达到 98.6%，集中供热面积 492 万平方米。新增公交车辆 99 辆，新增延长线路 8 条。济宁市区年内新修道路 19 条，维修 27 条，全年新增道路 37.38 公里，面积 153.81万平方米，道路总长度达 572.81 公里，排水管道长度为 447.31 公里。（二）区域因素 影响工业用地

13、地价水平的区域因素主要有：位置、交通状况、基础设施状山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 6况、产业集聚规模、环境条件等。1、位置 委估宗所在区域位于济宁市高新区 327 国道北，属基准地价四级地价区。2、基础设施条件 通路状况：南临 327 国道；通讯状况：市政通信公司提供通讯服务；供电状况：市政供电网负责供电；供水状况：市政供水管网供水；排水状况：市政排水管网排水；通气状况：市政煤气管道供气。3、交通条件 委估宗地所在区域内有 12、22、

14、26、35 路公交车通过，长途班车经此区域通过，公交便捷度较好；委估宗地所在区域内南临 327 国道可与市区主要干道相通，并通往周边各县市，道路通达度与区域其他地块相比较好；委估宗地所在区域距济宁市火车站较远，铁路运输条件一般，由于委估宗地距交通型主干道东外环路、327 国道较近，公路对外交通便捷度较高。4、产业集聚状况 委估宗地位于济宁市高新区内，周围规划高新技术企业较集中，产业集聚度好。5、环境条件 委估宗地所在区域空气质量较好，无噪音。（三）个别因素 影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、水文地址条件、地基稳定性、地上建筑物经营类型）

15、、宗地在区域内的位置、宗地临街位置、宗地临街宽度、深度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。1、宗地在区域内的位置 委估宗地位于济宁市高新区内，宗地东至山东如意科技集团有限公司，南至 327 国道，西至国有储备土地，北至山东如意科技集团有限公司。2、宗地临路状况 山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 7委估宗地南临 327 国道，所临道路为柏油路面，路宽约 10 米，道路畅通度较好，对估价对象地价有有利影响。3、宗地形状 从

16、宗地的现状上看，宗地形状为规则四边形，有利于地上建筑物设计布局，从而对估价对象地价有有利影响。4、宗地面积 委估宗地土地登记面积为 57885.3m2（评估土地面积），其土地面积大小适宜，能满足企业长期经营和发展的需要。5、水文地址条件 无不良水文地址条件。6、地面及地基状况 委估宗地地面平坦，地基承载力较好。7、宗地实际开发程度 至评估基准日，委估宗地红线内实际开发程度已达到“六通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、场地平整）的开发程度，保证率较高。8、土地使用年期 至评估基准日，委估宗地作为工业用地剩余土地使用年限为 43.58 年。第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据

17、 1、中华人民共和国土地管理法及实施细则；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3 城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）；4原国家土地管理局印发的土地估价报告规范格式（1996）（1995国土籍字第 180 号）；5、山东省实施中华人民共和国土地管理法办法；6、济宁市统计年鉴；7、济宁市土地利用总体规划；8、委估宗地国有土地使用证；9、济宁市城区土地级别与基准地价更新技术报告；山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 8 10、济宁市人

18、民政府公布的基准地价文件（济政办发200747 号）；11、委托方提供的有关资料；12、估价人员现场勘察调查、收集的相关资料。二、土地估价 1、估价原则（1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制，换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）需求与供给原则 在完全的市场竞争中，

19、一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之

20、间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 9（5）最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式

21、能为权利人带来不同收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得更高的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。（6）多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据委估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。2、

22、估价方法 根据城镇土地估价规程，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据各种方法的运用范围，结合评估项目的具体特点以及评估目的进行。由于委估宗地位于城区规划区基准地价覆盖区内，因此委估宗地可选用基准地价系数修正法和市场比较法进行综合测算。3、估价结果 经估价人员的现场实际查勘和市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于估价期日 2008 年 7 月 25 日的土地使用权价格为：评估土地总面积：57885.3 平方米 评估土地单

23、价：587 元/平方米 评估土地总地价：3398 万元 大写金额：（人民币）叁仟叁佰玖拾捌万元整 宗地估价结果详见报告附表土地估价结果一览表 三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件 山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 101、估价对象作为工业用地能得到最有效使用，能产生相应的社会效益和经济效益；2、估价对象估价设定使用年限为工业用地剩余土地使用年限为 43.58 年；3、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的自愿市场；4、

24、委托方提供的资料客观属实，委托方提供的委估宗地土地使用证为其使用估价对象的有效凭证。5、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家地方的有关法律、法规。（二）估价结果和估价报告的使用 1、本报告结果仅作为委托方拟办理转让土地使用权手续时使用，不能用于除此以外的其他任何经济活动；2、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失受托估价机构不承担责任；3、本报告分为土地估价报告和土地估价技术报告。前者只供委托方使用，后者供土地估价机构存档使用。未经估价单位同意，不得公开、复制、肢解本报告。（三）需要特殊说明的事项 1、资料来源和估价事项 （1）土地登记状况、土地权利状况和土地利用状况

25、等资料由委托方提供；（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查取得；（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 （1）本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，如用于其它目的本报告评估结果无效。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价期日，土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价因素发生变化，该评估价格应作相应调整。（3）本报告的估价过程及结果，需经本所盖章、本项目技术负责人及在本所注册的两

26、名以上估价师核定签字后方能有效。山东志信土地房地产估价咨询有限公司 山东如意科技集团有限公司土地使用权价格评估 地址：山东省济宁市供销路32号（国土资源局中区分局五楼）邮编：272017 电话：（0537）2395129 11 （4）本报告有效期为半年，即 2008 年 7 月 26 日至 2009 年 1 月 25 日。3、其他需要特殊说明的事项 （1）委估宗地的评估面积以委托方提供的国有土地使用证登记的土地面积为评估依据。（2）估价结果在委托方提供资料合法、可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失实，受托估价方不承担责任。（3）本报告由估价机构负责解释。第四部分 附件 1、委估宗地国有土地使用证复印件；2、宗地位置示意图；3、土地估价机构资质证书复印件；4、土地估价师资格证书复印件；5、委托方提供的其他资料。