柳工：房地产估价报告.PDF

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1、 房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 估价项目名称估价项目名称:广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房号土地及地上建筑物房地产市场价值评估地产市场价值评估 估价报告编号：桂祥房估报字（2015）第 号 估价委托人：广西柳工机械股份有限公司 估价机构：广西祥浩土地房地产评估有限公司 注册房地产估价师：李景王 李景王 4520050015；植建湘；植建湘 4520060036）估价报告日期：2015 年 10月 20日 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房

2、地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5501490 致致 估估 价价 委委 托托 人人 函函 广西柳工机械股份有限公司：广西柳工机械股份有限公司：受贵公司的委托，我公司于 2015 年 9 月 17 日至 2015 年 10 月 20 日对贵公司位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值进行了评估。估价目的：转让；估价对象：广西柳工机械股份有限公司拥有的柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物，土地面积为 70,689.74 平方米（其中出让面积65,562.14

3、 平方米，划拨面积 5,127.60 平方米），地上建筑物总建筑面积为 59,774.91 平方米（其中房屋建筑物 32,419.51 平方米，构筑物27,355.40平方米）；价值时点：2015年 9 月 17日；价值类型：市场价值；市场价值即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额；估价方法：地上建筑物采用成本法；土地采用成本法和市场法；在满足估价假设的前提下估价结果如下：评估结果汇总表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值率%原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物类合计 24,002,266.45

4、 15,851,752.14 34,674,930.00 23,841,616.00 44.47 50.40 其中：房屋建筑物 22,160,228.75 14,789,571.83 32,300,060.00 22,708,071.00 45.76 53.54 构筑物及其他辅助设施 1,842,037.70 1,062,180.31 2,374,870.00 1,133,545.00 28.93 6.72 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层

5、电话:0771-5535892 传真：0771-5501490 无形资产 21,149,261.72 28,275,926.00 33.70 其中：土地使用权 21,149,261.72 28,275,926.00 33.70 合计 37,001,013.86 52,117,542.00 40.85 注：估价结果包含房屋价值和土地使用权价值。与估价结果和使用估价报告有关的特别提示：1、本次评估受客观条件限制，未到相关部门核实估价对象是否存在抵押权登记等情形。广西祥浩土地房地产评估有限公司 法定代表人：二 0一五年十月二十日 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地

6、上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5501490 目目 录录 致 估 价 委 托 人 函.1致 估 价 委 托 人 函.1 注册房地产估价师声明.4注册房地产估价师声明.4 估价的假设和限制条件.4估价的假设和限制条件.4 房地产估价结果报告.8 一、委托人.8 二、估价机构.9 三、估价目的.9 四、估价对象.10 五、价值时点.18 六、价值类型.18 七、估价原则.20 九、估价依据.21 九、估价方法.23 十、估价结果.27 十一、估价人员.27 十二、

7、实地查勘期.28 十三、估价作业日期.28 十四、估价报告的有效期.28 估价技术报告.29估价技术报告.29 第一部分 估价对象价值影响因素分析第一部分 估价对象价值影响因素分析.29 一、区位状况描述与分析一、区位状况描述与分析.29 二、实物状况描述与分析二、实物状况描述与分析.33 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5501490 三、市场背景描述与分析三、市场背景描述与分析.41 四、

8、最高最佳使用分析四、最高最佳使用分析.43 第二部分 估价方法的选用及测算过程第二部分 估价方法的选用及测算过程.44 一、估价方法的选用一、估价方法的选用.44 二、估价测算二、估价测算.44 第三部分 估价结果的确定.71 一、估价结果一、估价结果.71 附 件.73附 件.73 一、估价委托书复印件.73 二、估价对象位置图.73 三、实体照片.73 四、周围环境照片.73 六、企业营业执照复印件.73 七、权属证明复印件.73 八、估价机构资格证书及营业执照复印件.73 注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明 我们郑重声明：广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26

9、号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 2一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/TS0291-1999）、房地产估价基本术语标准

10、（GB/T 508992013）等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘估价人员为郭东华、刘静、李景王、植建湘，勘查时间为 2015 年 9 月17日。六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。七、委托人对提供的估价资料的真实性负责，对涉及的房地产产权状况、他项权利状况、交易状况我们采信委托方提供的资料，未到相关部门进行核实，如交易状况、他项权利登记状况等。八、本估价报告在市场无较大波动情况下应用有效期自报告完成之日起一年内有效，本估价报告结论仅限于为委托方转让提供价值参考依据，不对其他用途负责。九、参加本次估价的注册房地产估价师声明签

11、名：注册房地产估价师 注册号 估 价 师 签 名 签名日期 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 3李景王 4520050015 植建湘 4520060036 二 0一五年十月二十日 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771

12、-5535892 传真：0771-5535500 4估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一、本项估价的假设条件（一）一般假设 1、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；2、本次估价目的经济行为发生期间房地市场价值保持平稳；3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；4、无他项权利状况（如抵押、租赁）事项；5、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；6、不考虑特殊买房的附加出价。（二）未定事项假设 1、本报告出具的价值包含国有土地使用权出让金。如至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从估价价值中相应扣减

13、；2、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设其无基础、结构等方面的重大质量问题；3、假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销，无租赁及他项权利事项；4、土地内有计划预留用地未确定用途和容积率的，用原地块或权邻用地用途和容积率进行假定；广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 55、已出让地块只有地上用途、容积率的，地下用途结合规划与地上建筑物权能

14、确定地下用途和容积率；6、当土地用途、容积率明确时，估价宜说明不存在未定事项假设。7、未办理权属证明的房屋建筑物的面积由企业申报，评估人员进行了现场核实，以核实企业申报数量的准确性，申报面积如与企业办理房产证时房屋管理部门测量面积不符，应以房屋管理部门测量面积为准，对未办理权属证明的房屋建筑物，该企业已经向我们出具承诺函，承诺该企业申报评估的房屋建筑屋的权属为该企业所有，如涉及权属纠纷，与评估机构及估价师无关。（三）不相一致假设 2008年 12 月 31日，柳州柳工机械附件制造有限公司（简称“附件公司”）股东柳工股份公司和福利厂依法召开股东会并依据中华人民共和国公司法及相关法律法规、公司章程

15、的规定，决议解散附件公司，对附件公司进行清算，双方同意由柳工股份公司全部接收附件公司债权债务和剩余资产，并以现金清偿福利厂所享有的权益。因其中 1宗划拨地在股东（柳工股份公司）接收时已规划定点为城市规划道路用地，政府可能在不确定的时间内将其收回并建设城市道路，不同意将其进行出让，但允许柳工股份公司在政府收回该划拨地前继续作为工业用地使用，所以原土地占有单位办理的国有划拨土地使用权证，至本次评估基准日，仍有 1宗地（见附表 1），尚未办理土地使用权证的过户。该 1宗地为本公司生产经营用地，本公司拥有实际使用权。目前该宗划拨地的规划已发生变化，相关土地证的过户工作将广西柳工机械股份有限公司拟转让涉

16、及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 6按总公司的统一部署，逐步办理。划拨土地价值不包含应缴未缴国有土地使用权出让金。土地证证载权利人与资产占有单位不符的宗地统计表（四）估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下在价值时点的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可

17、能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。2、估价结果未考虑未来处置风险及税费。3、估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。二、本项估价的限制条件 1、本报告仅为委托人提供估价对象在转让于价值时点市场价值参考，不作他用。2、在估价对象建筑物状况和房地产市场未发生重大变化时，报告有效期为壹年，即从 2015年 9月 17日起至 2016年 9月 16日止。3、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全

18、部或部分内容不序号 土地权证编号 证载权利人 宗地名称 土地位置 取得日期 用地性质 准用年限 开发 程度 面积(m2)账面价值 原值（元）净值（元）1 柳国用（2003）102165 号 柳州柳工机械附件制造有限公司 柳工股份公司用地 柳州市河西路 26 号 2003-3-26 划拨 无限 五通 一平 5127.60574,684.64 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 7得发

19、表于任何公开媒体上。本次估价结果是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价值。该价值并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。4、本评估报告的价格货币种类为人民币。5、若发现本报告文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-55

20、35500 8房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一、委托人一、委托人 名称：广西柳工机械股份有限公司 住所：柳州市柳太路 1号 法定代表人：曾光安 注册资金：人民币壹拾壹亿贰仟伍佰贰拾肆万贰仟壹佰叁拾陆圆整 经济性质：股份有限公司（上市）经营范围：工程机械及配件制造，工程机械及零配件批发、零售、维修、售后服务、进出口业务；机械设备租赁；工程机械及配件的回收及再制造（限分公司经营）；工矿设备及配件、汽车配件、五金、交电产品、电工器材、五金工具、机电成套设备、工装磨具、原辅材料、仪器仪表、轻工业品、润滑油的批发、零售及进出口业务；本企业自产机电产品、成套设备及相关技术出口；经营本企业生产、科研

21、所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、备品备件、零配件及技术的进口业务（国家规定的一、二类进口商品除外）；开展本企业中外合资经营、合作生产及“三来一补”业务；工业车辆的设计、研发、销售、售后服务及租赁；场地租赁；工业机器人系统集成设计、制造、销售及售后服务；计算机软硬件、通讯设备、办公自动化设备、电子信息技术开发、销售、转让及技术咨询服务；计算机系统集成；网络系统工程设计与安装；建筑智能化系统与维护；企业管理、物联网信息咨询服务；工程机械整机、零部件、材料及集成系统的技术研发、咨询、转让、服务及试验；技术管理咨询；工装夹具、工装模具、工装刀具、广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路

22、26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 9物流器具、工位器具、检具、非标设备的设计、制造与销售；专用技术设备制造、保养、精度检测与修复；蒸汽的供应与服务；能源设备设施维修和保养；节能技术的开发及服务；限分公司经营以下项目：水、电、压缩空气、天燃气等能源的供应与服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）联系人：刘秀军 联系号码：13507725680 二、估价机构二、估价机构 机构名称：广西祥浩土地房地产评估有限公司

23、法定代表人：黄成利 住 所：南宁市金湖路 59号地王国际商会中心 32层 3218、3219号房 营业执照注册号：450100200017855 资质等级：贰级 证书编号：2015桂建房评字 4501A0068 有效期限：2015年 9 月 14日至 2018年 9月 14日 联系人：郭东华 联系电话：18778203269 三、估价目的三、估价目的 为拟转让提供价值参考意见。广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892

24、传真：0771-5535500 10 四、估价对象四、估价对象（一）估价对象范围 估价对象：柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物，土地面积为70,689.74平方米（其中出让面积 65,562.14平方米，划拨面积 5,127.60平方米），地上建筑物总建筑面积为 59,774.91 平方米（其中房屋建筑物32,419.51平方米，构筑物 27,355.40平方米）。（二）估价对象基本状况 1、土地实体状况 估价对象涉及的土地位于河西路 26 号，在此仅介绍估价对象所在宗地的基本状况如下：宗地一：名称坐落：柳州市河西路 26号。取得方式：估价对象房地产所在宗地是广西柳工机械股份有限公司于 2

25、015 年 4 月 16 日以企业合并方式取得。（其中：2009 年 9 月 30日以企业合并方式取得，2015 年 4 月 16 日完成国有土地使用证的土地使用权人变更）用途：登记用途有工业用地。估价对象涉及的土地面积：估价对象所在宗地为工业厂区用地，土地面积为 65,562.14平方米。土地使用年限：估价对象房地产用途为工业厂房，土地用途对应为工业用地，所在宗地开发商于 2015年 4月 16日以企业合并方式取得，至价值时点对应土地用途的剩余使用年限为 37.44年。广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产

26、评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 11 所在宗地的四至为：东临市交通学校；南：居民区；西临居民区；北临河西路。形状：所在宗地形状较规则，对土地利用无不良影响。地形地势：地形平坦，地势较高，对土地利用无不良影响。土地开发程度：宗地的土地开发已达到宗地内外“五通”（即通水、通电、通讯、通路、通燃气），宗地已经进行平整，完备度好。地质：地形较平坦、地质条件一般。规范限制：工业用地，土地利用无特别限制 宗地二：名称坐落：柳州市河西路 26号。取得方式：估价对象房地产所在宗地是柳州柳工机械附件制造有限公司于 2

27、003年 3月 26日以划拨方式取得。用途：登记用途有工业用地。估价对象涉及的土地面积：估价对象所在宗地为工业厂区用地，土地面积为 5,127.60平方米。土地使用年限：估价对象房地产用途为工业厂房，土地用途对应为工业用地，所在宗地开发商于 2003年 3月 26日以划拨方式取得，至价值时点对应土地用途的剩余使用年限为无限年。所在宗地的四至为：东临市交通学校；南：居民区；西临居民区；北临河西路。形状：所在宗地形状较规则，对土地利用无不良影响。地形地势：地形平坦，地势较高，对土地利用无不良影响。广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报

28、告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 12 土地开发程度：宗地的土地开发已达到宗地内外“五通”（即通水、通电、通讯、通路、通燃气），宗地已经进行平整，完备度好。地质：地形较平坦、地质条件一般。规范限制：工业用地，土地利用无特别限制 2、房屋建筑物实体状况（1）房屋所在小区的整体状况 委估的房屋建（构）筑物主要包含房屋建筑物 22 项，包括管子车间厂房、结构车间厂房、综合车间厂房等，主要结构为排架、砖混和钢架等，于 1991 年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 32,419.51 平方

29、米。构筑物 8 项，包括管子车间胶管下料排污池、管子车间马路、结构二厂停车场等，主要结构为混凝土沥青和片石等，于 1992 年后陆续建成投入使用，总建筑面积为 27,355.40 平方米。房屋建（构）筑物分布于柳州市河西路 26 号办公和生产厂区内，均来源于自建，维护保养一般，目前均正常在用。（2）估价对象房屋的实体状况 建筑物名称 权证编号 结构 用途 坐落 建成年月 建筑面积（平方米或项）总层数 房屋内部装修 管子车间 柳房权证字第D0281006 号 钢砼 工业厂房 柳州市河西路 26 号 1993/1/1 4,843.02 1 水磨石地面，铁门，铝合金窗，檐高 9 米，部分 11 米，

30、预应力屋架和钢屋架，槽型屋面板，钢檩条，镀锌铁皮瓦屋面，内墙扫大白，设有吊车梁。水电：水电设施齐全。估价对象厂房主要生产油管及钢管等，维护、保养、使用情况良好。管子下料房（原食堂）柳房权证字第D0281536 号 砖混 工业厂房 柳州市河西路 26 号 1991/1/1 317.79 1 外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子 装配车间 柳房权证字第钢架 工业厂柳州市河2008/12/1 5,186.08 1 外：砖基础约 1 米搭铝皮；水广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59

31、号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 13 D0280997 号 房 西路 26 号 磨石油漆地面，铁门推下，腻子，内钢构支柱 结构车间 柳房权证字第D0281000 号 钢砼 工业厂房 柳州市河西路 26 号 1997/1/1 11,606.41 1 水泥砂浆地面，钢门窗，跨度约 24米，预应力屋架，槽型屋面板，外墙贴条砖，内墙及天棚扫大白，设有吊车梁，厂房内有部分钢爬梯等构件。水电：水电设施齐全。估价对象厂房主要生产油箱、车架及摇臂等，维护、保养、使用情况良好。钢料库房 无证 砖混 工业厂房 柳州市河西路 26 号 1996/9/25

32、 1,080.00 1 外：涂料；地油漆，腻子 车库 无证 砖混 工业厂房 柳州市河西路 26 号 2009/8/24 600.00 已卖 下料房 无证 砖混 工业厂房 柳州市河西路 26 号 2005/1/1 216.00 1 外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子 更衣室.空压机房 无证 砖混 工业厂房 柳州市河西路 26 号 2006/1/1 81.00 1 外：涂料，水泥地面，铁支推玻 软管冲洗简易厂房 无证 钢结构 工业厂房 柳州市河西路 26 号 2011/8/17 282.00 1 外：砖基础约 1 米搭铝皮；油漆地面，铁支推玻腻子 储运科办公室 无证 砖混 办公楼 柳州市河西路

33、26 号 2006/1/1 120.11 1 外：涂料，铁门推玻，300 地砖腻子 机加工车间 柳房权证字第D0281002 号 钢砼 工业厂房 柳州市河西路 26 号 2006/4/28 4,440.47 1 水泥砂浆地面，复合板推拉门，塑钢窗（顶气窗为铝合金百叶窗）；跨度约 18 米，轻型彩钢板屋面，岩棉隔热层，钢架柱，钢架梁，钢檩条，外墙 1.2 米以下为 240MM 厚砖墙，内墙刮双飞粉，外墙涂料，设有吊车梁。水电：水电设施齐全。估价对象厂房主要生产传动轴及加力器等，维护、保养、使用情况良好。综合车间办公楼 无证 砖混 办公楼 柳州市河西路 26 号 2005/12/27 680.00

34、 2 外：涂料，铁门推玻，600 地砖腻子 电工房办公楼 无证 砖混 办公楼 柳州市河西路 26 号 2005/5/17 136.00 2 外：红砖，水泥地面，铁支推玻 职工食堂 无证 砖混 食堂 柳州市河西路 26 号 2004/5/1 134.70 1 外：涂料；铁支推玻 结构车间油箱清洗喷漆房 无证 钢架 工业厂房 柳州市河西路 26 号 2008/11/1 208.25 1 外：砖基础约 1 米搭铝皮；地铺铁板，腻子 结构车间空压无证 砖混 工业厂柳州市河2010/10/1 390.00 1 外：涂料；铁门推玻；腻子 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及

35、地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 14 机配电所综合房 房 西路 26 号 厕所 柳房权证字第D0281009 号 砖混 厕所 柳州市河西路 26 号 2003/12/1 57.63 1 外：瓷砖，内腻子，地 600 砖 公司大门（1号门-主大门、2 号门）无证 砖混 大门 柳州市河西路 26 号 2012/12/31 146.54 1 外：瓷砖，地 600 砖，钢门铝合金窗，腻子 综合车间简易厂房 无证 钢结构 工业厂房 2005/11/30

36、864.00 1 外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子 综合车间油漆间 无证 钢结构 工业厂房 2005/8/31 376.00 1 外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子 化工库 无证 砖混、钢结构 工业厂房 2004/12/31 412.00 1 外：涂料；水磨石地面，铁门推下，腻子 综合车间厕所 无证 砖混 厕所 2006/7/10 241.51 1 外：瓷砖，内腻子，地 600 砖 建筑物小计 32,419.51 管子车间胶管下料排污池 混凝土 排污池 柳州市河西路 26 号 2007/9/1 204.60 简单装修 管子车间马路 沥青，片石 马路 柳州市河西路 26 号 2009/8/

37、31 1,095.10 简单装修 结构二厂停车场 沥青，片石 停车场 柳州市河西路 26 号 2013/7/15 2,500.00 简单装修 厂区道路及排水沟 沥青，片石 道路及排水沟 柳州市河西路 26 号 1997/1/1 15,870.50 简单装修 挡土墙 片石 挡土墙 柳州市河西路 26 号 1992/1/1 5,344.90 简单装修 厂区电缆沟等设施 混凝土 电缆沟等设施 柳州市河西路 26 号 2003/1/1 1,295.30 简单装修 垃圾池 混凝土 垃圾池 柳州市河西路 26 号 2008/11/1 170.00 简单装修 篮球场 混凝土 篮球场 柳州市河西路 26 号

38、2004/12/1 875.00 简单装修 构筑物小计 27,355.40 合计 59,774.91 （三）估价对象权利状况 1、土地使用权属状况 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 15 宗地一：a、土地使用证编号：柳国用（2015）第 105922号 b、土地使用权人、共有权人：广西柳工机械股份有限公司 c、座落：柳州市河西路 26号 d、地号：450204100010GB00

39、074 e、图号：2691.0084.75 f、地类（用途）：工业用地 g、取得价格：23,533,013.00元 h、使用权类型：出让 i、终止日期：2053年 1月 27日 j、使用权面积：65,562.14 平方米，其中：独用面积 65,562.14 平方米 k、记事内的事所内容：原国有土地使用证证号：柳国用（2003）第 102163号，企业合并 l、登记时间：2015年 4月 16日 m、发证机关：柳州市国土资源局 宗地二：a、土地使用证编号：柳国用（2003）102165号 b、土地使用权人、共有权人：柳州柳工机械附件制造有限公司 c、座落：柳州市河西路 26号 d、地号：0400

40、3524 e、图号：2691.5084.75/2691.2584.75 f、地类（用途）：工业用地 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 16 g、取得价格：657,319.00元 h、使用权类型：划拨 i、终止日期：未登记，无限年 j、使用权面积：5,127.60 平方米，其中：独用面积 5,127.60 平方米 k、记事内的事所内容：根据柳政函【2003】7 号文，该宗地已规划定

41、点为城市规划道路用地，由柳州柳工机械附件制造有限公司以划拨方式取得 l、登记时间：2003年 3月 26日 m、发证机关：柳州市国土资源局 2、房屋建筑物权属状况 估价对象小部分已取得房屋所有权证，大部分未办理房屋所有权证，已取得房屋所有权证房屋建筑物权属状况如下：序号 建筑物名称 房屋所有权证编号 房屋坐落 建筑面积 规划用途 总层楼 房屋所有权人 登记时间 1 管子车间 柳房权证字第D0281006 号 河西路 26 号管子车间 4843.02 非住宅 1 广西柳工机械股份有限公司 2015-1-20 2 管子下料房（原食堂）柳房权证字第D0281536 号 河西路 26 号食堂 317.

42、79 非住宅 1 广西柳工机械股份有限公司 2015-1-22 3 装配车间 柳房权证字第D0280997 号 河西路 26 号装配车间 5,186.08 非住宅 1 广西柳工机械股份有限公司 2015-1-20 4 结构车间 柳房权证字第D0281000 号 河西路 26 号结构车间 11,606.41 非住宅 1 广西柳工机械股份有限公司 2015-1-20 5 机加工车间 柳房权证字第D0281002 号 河西路 26 号机加工车间 4,440.47 非住宅 1 广西柳工机械股份有限公司 2015-1-20 6 厕所 柳房权证字第D0281009 号 河西路 26 号 57.63 非住宅

43、 1 广西柳工机械股份有限公司 2015-1-20 未取得房屋所有权证房屋建（构）筑物权属状况如下：序号 建筑物名称 房屋坐落 建筑面积 计量单位 房屋所有权人 建成时间 1 钢料库房 河西路 26号 1,080.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 1996/9/25 2 车库 河西路 26号 600.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2009/8/24 3 下料房 河西路 26216.00 m2 广西柳工机械2005/1/1 广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地

44、王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 17 号 股份有限公司 4 更衣室.空压机房 河西路 26号 81.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2006/1/1 5 软管冲洗简易厂房 河西路 26号 282.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2011/8/17 6 储运科办公室 河西路 26号 120.11 m2 广西柳工机械股份有限公司 2006/1/1 7 综合车间办公楼 河西路 26号 680.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2005/12/27 8 电工房办公楼 河西路 26号 136.00 m2 广西柳工机械股份有限公司

45、2005/5/17 9 职工食堂 河西路 26号 134.70 m2 广西柳工机械股份有限公司 2004/5/1 10 结构车间油箱清洗喷漆房 河西路 26号 208.25 m2 广西柳工机械股份有限公司 2008/11/1 11 结构车间空压机配电所综合房 河西路 26号 390.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2010/10/1 12 公司大门（1 号门-主大门、2 号门）河西路 26号 146.54 m2 广西柳工机械股份有限公司 2012/12/31 13 综合车间简易厂房 河西路 26号 864.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2005/11/30 14 综合车间油漆间

46、河西路 26号 376.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2005/8/31 15 化工库 河西路 26号 412.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2004/12/31 16 综合车间厕所 河西路 26号 241.51 m2 广西柳工机械股份有限公司 2006/7/10 17 管子车间胶管下料排污池 河西路 26号 204.60 m2 广西柳工机械股份有限公司 2007/9/1 18 管子车间马路 河西路 26号 1,095.10 m2 广西柳工机械股份有限公司 2009/8/31 19 结构二厂停车场 河西路 26号 2,500.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2013/7/

47、15 20 厂区道路及排水沟 河西路 26号 15,870.50 m2 广西柳工机械股份有限公司 1997/1/1 21 挡土墙 河西路 26号 5,344.90 m3 广西柳工机械股份有限公司 1992/1/1 22 厂区电缆沟等设施 河西路 26号 1,295.30 m 广西柳工机械股份有限公司 2003/1/1 23 垃圾池 河西路 26号 170.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2008/11/1 24 篮球场 河西路 26号 875.00 m2 广西柳工机械股份有限公司 2004/12/1 3、他项权利 抵押登记情况：估价对象为小部分已取得房屋所有权证，大部分未办理房屋所有权证

48、，于价值时点没有发现存在拖欠工程款、拖欠工资等现象。本次估价对象无抵押登记权利事项。广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 18 除以上事项，未发现其他他项权利状况。五、价值时点五、价值时点 经委托方确认并在业务约定书上载明，本次以现场勘察日为价值时点即：2015年 9月 17日。六、价值类型六、价值类型（一）价值类型 本次估价为是转让提供价值参考意见，为配合本次的目的目的，根据房地产

49、估价规范、房地产估价基本术语标准确定本次估价对象的价值类型为市场价值。市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。（二）价值定义 根据本项估价的目的和委估宗地的实际情况，我们对本项估价中的房地产价值做以下界定：1、价值时点：2015年 9月 17日。2、房地产用途：根据委托方提供的估价对象的房屋所有权证上内容所载，房地产登记用途为非住宅，实际用途为厂房，土地使用证登记为工业用地，根据合法性原则，估价设定房地产用途为工业厂房。3、房屋权利状况：广西柳工机械股份有限公司拟转让涉及的位于柳州市河西路 26 号土地及地上建筑物房

50、地产市场价值评估评估报告 广西祥浩土地房地产评估有限公司 南宁市金湖路 59 号地王国际商会中心 32 层 电话:0771-5535892 传真：0771-5535500 19（1）权属状况：根据委托方提供的资料，本次估价涉及的房地产为广西柳工机械股份有限公司自建所有，于价值时点产权人已取得的房屋所有权证，估价设定房屋权属来源合法；未办理权属证明的房屋建筑物的面积由企业申报，评估人员进行了现场核实，以核实企业申报数量的准确性，申报面积如与企业办理房产证时房屋管理部门测量面积不符，应以房屋管理部门测量面积为准，对未办理权属证明的房屋建筑物，该企业已经向我们出具承诺函，承诺该企业申报评估的房屋建筑