_ST珠江：土地估价技术报告.PDF

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1、 土土 地地 估估 价价 技技 术术 报报 告告 项项 目目 名名 称：湖北珠江房地产开发有限公司委托位于武昌区杨园街纺机路称：湖北珠江房地产开发有限公司委托位于武昌区杨园街纺机路 20 号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估（武汉市）号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估（武汉市）受托估价单位：永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司受托估价单位：永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 土地估价报告编号土地估价报告编号:（鄂）永地（鄂）永地2016（咨）字第（咨）字第 01040 号号 土地估价技术报告编号：（鄂）永地土地估价技术报告编号：（鄂）永地

2、2016（咨）字第（咨）字第01040号号 提交估价报告日期：二一六年十二月五日提交估价报告日期：二一六年十二月五日 关键词：武汉市关键词：武汉市 市场价值市场价值 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 二一六年二一六年 目 录 第一部分第一部分 总总 述述.1 一、估价项目名称.1 二、委托估价方.1 三、受托估价方.1 四、估价咨询目的.1 五、估价依据.1 六、估价期日.3 七、估价日期.3 八、地价定义.3 九、估价咨询结果.4 十、需要特殊说明的事项.4 十一、土地估价师签字.7 十二、土地估价机构.7 第二部分第二部分 估价对象描述及地价

3、影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析.8 一、估价对象描述.8 二、地价影响因素分析.9 第三部分第三部分 土地估价土地估价.17 一、土地估价原则.17 二、估价方法与估价过程.18 三、地价的确定.44 第四部分第四部分 附附 件件.47 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第1页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 土地估价技术报告 第一部分 总 述土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 湖北珠江房地产开发有限公司委托位

4、于武昌区杨园街纺机路 20 号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估（武汉市）二、委托估价方 委托单位：湖北珠江房地产开发有限公司 联 系 人：徐经理 联系电话：13307124738 三、受托估价方 机构名称：永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 机构地址：武昌区三角路村福星惠誉水岸国际6号地块第1幢20层1-24号 执业范围：具备在全国范围内从事土地评估的业务 资质注册号：A201142001 法人代表：潘世炳 联 系 人：李斯 联系电话：（027）85767251、13476245805 四、估价目的 本次估价目的是委托方了解土地市场价值而为其企业内部做决策提供价格

5、参考依据。五、估价依据（一）国家有关法律、法规 1、中华人民共和国物权法（国家主席令第 62 号）2、中华人民共和国土地管理法（2004）3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院9055 号令）4、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)5、国务院关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115 号)武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第2页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 6、国务院关于深化改革

6、严格土地管理的决定(国发200428 号)7、国务院关于促进节约集约用地的通知(国发20083 号)8、国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定（计委价格19991283 号）9、国家计委、建设部“关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知”（计价格200210 号）10、国家物价局、建设部关于发布工程建设监理费有关规定的通知（1992）价费字 479 号）11、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29 号）12、关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据有关问题的通知（财税201643 号）；13、财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税20

7、1636 号）；（二）技术标准 1、GBT 185082014城镇土地估价规程 2、GBT 185072014城镇土地分等定级规程 3、GBT 21010 一 2007土地利用现状分类 4、TDT 10092009城市地价动态监测技术规范 5、国土资源部办公厅关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知（国土资源厅发201320 号）6、房地产估价规范（GB/T502912015）（三）湖北省及武汉市的有关法律、法规 1、湖北省土地管理实施办法（1999 年 9 月 27 日湖北省人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；2、湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（省政府

8、1993 年第 45 号令）；3、武汉市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（武汉市人民政府199250 号令）；武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第3页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 4、市人民政府关于取消和调整部分收费项目及标准进一步改善投资环境的通知（武政199720 号）；5、省物价局省财政厅关于城市基础设施配套费纳入政府性基金管理有关事项的通知（鄂价工服201614 号）；6、市人民政府关于实施武汉市城镇土地级别与基准地价标准（

9、2014）的通知（武政201549 号）；7、市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二一六年三季度造价指数的通知（武建标定201611 号）；8、市人民政府关于取消和调整部分收费项目及标准进一步改善投资环境的通知（武政199720 号）；9、省物价局关于城市规划咨询有关问题的通知（鄂价房服函200246号）；10、湖北省物价局、建设厅关于调整建设工程造价咨询服务收费标准的通知（鄂价房地字2033.551 号）；11、市物价局转发省物价局关于武汉市土地矿产交易服务收费的通知（武价房200880 号）；12、市人民政府关于进一步加强土地供应管理促进节约集约用地的意见（武政规20161 号）；13

10、、武汉市城市规划、土地、房地产等方面的其他地方性文件。（四）其他评估资料 1、委托方提供的相关资料及国有土地使用证（武国用（2002）字第081 号）、配套建设教育设施协议、国有土地使用权成交确认书等资料；2、评估人员搜集的武汉市有关市场资料、现场踏勘所获得的信息资料。六、估价期日 二一六年十二月三日。七、估价日期 二一六年十二月三日至二一六年十二月五日。八、地价定义 本次评估所确定的土地价格是估价对象宗地在估价期日 2016 年 12 月 3 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第4页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水

11、岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 日，土地规划用地性质为工业用地、科教用地，评估设定用途为工业用地、科教用地；土地使用权类型为划拨用地；土地实际开发程度为红线外“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通气）和红线内“场地平整”，评估设定土地开发程度为红线外“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通气）及红线内“场地平整”，规划容积率为工业 1.0、科教 0.41，评估设定容积率为工业 1.0、科教 0.41，评估设定无土地使用年限限制条件下的划拨土地使用权价格。九、估价结果 估价对象位于武汉市武昌区杨园街纺机路 20 号，土地规划用途为工业用地、科

12、教用地，评估设定用途为工业用地、科教用地，在估价期日 2016 年 12月 3 日，满足地价定义及评估设定利用条件下的划拨土地使用权价格为：土地总面积土地总面积：13560 平方米（以实测面积为准）平方米（以实测面积为准）单位面积地价单位面积地价：1285.50 元元/平方米平方米 土地使用权总价土地使用权总价：1743.14 万元（已扣除土地出让金万元（已扣除土地出让金964.38 万元）万元）大写大写：壹仟柒佰肆拾叁万壹仟肆佰壹仟柒佰肆拾叁万壹仟肆佰元整元整 （货币种类：人民币）（货币种类：人民币）其中：（1）工业用地 土地面积土地面积：8560 平方米平方米 土地单价土地单价：1213.

13、02 元元/平方米平方米 亩单价亩单价：80.87 万元万元/亩亩 土地总价土地总价：1038.34 万元万元（已扣除（已扣除土地出让土地出让金金 259.59 万元万元）大大 写写：壹仟零叁拾捌万叁拾肆佰壹仟零叁拾捌万叁拾肆佰元整元整 （货币种类：人民币）（货币种类：人民币）（2）科教用地 土地面积土地面积：5000 平方米平方米 土地单价土地单价：1409.60 元元/平方米平方米 亩单价亩单价：93.97 万元万元/亩亩 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第5页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(

14、027)85484655 FAX：(027)85767251 楼面地价楼面地价：3465.94 元元/平方米平方米 土地总价土地总价：704.80 万元万元（已扣除土地出让金（已扣除土地出让金704.80 万元）万元）大大 写写：柒佰零肆万捌仟柒佰零肆万捌仟元整元整 （货币种类：人民币）（货币种类：人民币）十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件 1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、待估宗地作为工业用地、科教用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行。4、在估价期日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场

15、。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。6、委托方提供的资料属实。7、待估宗地的价格内涵符合“地价定义”的设定条件。（二）估价结果和估价报告的使用 1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据。本次评估报告的过程及结果法律依据是中华人民共和国土地管理法以及国家质量监督检验检疫总局颁布的城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014）。2、本报告和估价结果使用的方向和限制条件。（1）本估价报告的地价结果是在估价期日 2016 年 12 月 3 日，满足估价设定条件下的划拨用地土地使用权价格。（2）待估宗地权属及面积以委托方提供的资料确定。（3）本估价报告和估价结果仅为

16、委托方了解土地市场价值而为其企业内部做决策提供价格参考依据。（4）土地估价报告和土地技术报告提供给委托方使用。武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第6页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 3、土地估价结果的有效期 评估结果有效期自估价报告提交之日起一年内有效。4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对估价结果有解释权。5、违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任由委托方承担。（三）需要特殊说明的事项

17、1、有关资料来源（1）本次评估土地面积为委托方提供的国有土地使用证（武国用（2002）字第 081 号）及其他相关资料来源于评估人员收集整理的有关资料。2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 本估价报告结果是在估价期日，满足地价定义及在估价假设和限制条件下的价格。若估价对象的土地利用方式、估价期日、权属性质、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估结果应做相应调整。3、估价对象的特殊性及采取的一些特殊处理（1）根据委托方提供的国有土地使用证（武国用（2002）字第 081号）记载：估价对象土地使用权人为武汉纺织机械厂，坐落于武昌区杨园街纺机路 20 号，地号为 F0217

18、0001，图号 426-2#、6#、9#、10#、11#、13#、14#、15#；土地登记用途为工业用地，使用权类型为划拨，估价对象土地使用权证载面积为 183177.07 平方米。至估价期日，委托方已取得该宗地的土地使用权，但尚未办理产权证书，故本次评估设定估价对象的土地使用权类型与原土地使用权类型保持一致，为划拨用地。（2）根据委托方提供的配套建设教育设施协议，其中涉及本次评估范围内的科教用地部分，土地规划用地性质为科教用地，用地面积为 5000平方米，建筑面积为 2033.5 平方米，其容积率为 0.41，故本次评估设定科教用地容积率为 0.41。（3）根据委托方提供的附件资料，本次土地

19、评估范围为整宗地中的部分土地，总面积为 13560 平方米（其中科教用地土地面积为 5000 平方米），则工业用地面积为 13560-5000=8560 平方米。（4）根据评估目的，由于估价对象土地使用权性质为划拨，故本次评 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第7页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 估设定估价对象无土地使用年限限制条件。（5）根据估价人员现场查勘，估价对象红线范围内场地已平整，地面无高差，基于本次评估目的，本次评估设定土地开

20、发程度为红线外“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通气）和红线内“场地平整”。（6）待估宗地评估设定用途为工业用地、科教用地，根据 武汉市 2014年城镇土地级别与基准地价更新，本次评估参照工业用地、科教用地性质进行评估。（7）估价期日以现场查勘之日为准，故本次评估项目估价期日设定为2016 年 12 月 3 日。十一、土地估价师签字 土地估价师姓名 资格证书号 签 名 毛 超 2012420035 潘维同 2008450003 估价人员 签 名 杨 阳 十二、土地估价机构 估价机构负责人签字：永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 二一六年十二月五日 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土

21、地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第8页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 第二部分第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1、土地登记状况 依据 国有土地使用权成交确认书，委托方已取得位于武汉市武昌区杨园街纺机路的国有土地使用权，成交土地面积为 246000 平方米（以实测为准）其中国有土地使用权面积 183177.07 平方米，扩大范围用地面积 63300 平方米（以实测为准）。本次评估估价对象范围包含两部分（总用地面积为

22、13560 平方米），其中一部分土地为原武汉纺织机械厂土地北面部分（土地面积为 8560 平方米），土地用途为工业用地；另外一部分土地为扩大地块即武昌区教育局（原纺机路小学）土地的部分（土地面积为 5000 平方米），土地用途为科教用地，地上建筑物现已拆除。依据国有土地使用证武国用（2002）字第 081 号估价对象原土地使用权人为武汉纺织机械厂，坐落于武昌区杨园街纺机路 20 号，地号为F02170001，图号 426-2#、6#、9#、10#、11#、13#、14#、15#；土地登记用途为工业用地，使用权类型为划拨，估价对象土地使用权证载面积为183177.07 平方米。四至：东临美林青城

23、二期，北临规划道路，西临杨园南路，南临美林青城一期。根据武汉市 2014 年城镇土地级别与基准地价更新属于武汉市工业 II-昌 01、办公 IV-昌 01 级用地。2、土地权利状况 估价对象的土地所有权属于国家。规划土地用途为工业用地、科教用地，评估设定用途为工业用地、科教用地，本次评估设定土地使用权性质为划拨，至估价期日，未发现估价对象租赁、抵押等他项权利。3、土地利用状况 根据委托方提供的资料，待估宗地规划净用地面积 13560 平方米（其中住宅用地建筑面积为 2033.5 平方米），规划用地性质为工业用地、科教用地，工业用地容积率为 1.0，科教用地容积率为 0.41，则工业用地面积为

24、8560平方米，科教用地面积为 5000 平方米。武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第9页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 至估价期日，据估价人员现场查勘，估价对象红线范围内场地平整。实际开发程度为红线外“六通”及红线内“场地平整”，本次评估设定估价对象土地开发程度为红线外“六通”及红线内“场地平整”。二、地价影响因素分析（一）一般因素（1）城市资源状况 武汉市位于湖北省东部，平面地理坐标介于东经 1134111505，北纬29583122

25、，是湖北省政治、文化、经济中心，是我国华中地区的特大城市。武汉市水资源丰富，江河纵横，河港沟交织，湖泊库塘星布，总水域面积达 2 公顷。据测算分析，在正常年景，地下水净储量 128 亿立方米，地表水总量达 7145 亿立方米。全市矿藏已发现 33 种，矿点 154 处，潜在经济价值 8400 多亿元。主要分别在江夏区、蔡甸区和黄陂区。武汉市人力资源丰富，武汉大学、华中科技大学等一批全国重点大学每年培养各类优秀人才近三万多人。东湖高新技术开发区、沌口经济技术开发区对武汉市房地产业的发展注入新的活力，带动全市地价水平。（2）房地产制度与房地产市场状况 2016 年三季度武汉市土地市场火爆，成交额创

26、历史新高，同时拍出多宗地王，其中7 月28 日由碧桂园城市公司拍得的位于汉阳滨江大道与拦江路交叉口西南角的P（2016）064 号地块成交楼面地价超过2 万元，成为武汉市单价地王。据永业行数据监测显示，2016 年第三季度武汉市土地市场共推出105 宗土地，其中招标1 宗，现场挂牌 9 宗，网上挂牌 95 宗。三季度共成交 94 宗地，终止出让 2 宗，流拍9 宗。分用途来看，工业用地54 宗，住宅用地 15 宗，商服用地 11 宗，商住混合用地 13 宗，医卫慈善 1 宗。其中房地产开发用地成交额达461.30 亿元，成交面积约3785.9 亩。1）成交额创新高 三季度武汉市土地溢价成交明显

27、，拍出多宗地王，房地产开发用地成交额达461.30 亿元，为历史新高。从各区来看主城区成交额依然大幅远超远城区，其中洪山区成交总额达 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第10页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 152.83 亿元，领跑各区。2）成交量环比上涨明显 三季度武汉市房地产开发用地成交量为 3783.59 亩，环比上涨 65.47%，与2015 年同期基本持平，达到2015 年以来最高。从各区来看，洪山区成交1076.25 亩，居于

28、各区之首，远城区中黄陂区成交量最大，达到706.17 亩。3）楼面地大幅上涨 2016 年3 季度武汉市住宅成交楼面价上涨明显，三季度住宅平均楼面价达 5729 元/平方米，为2015 年3 季度以来最高。4）溢价成交明显 三季度武汉市有16 宗土地溢价成交，平均溢价率达236.16%（剔除一宗加油站用地溢价情况），远城区成交溢价宗数和平均溢价率均超过主城区。分用途来看住宅用地溢价情况突出，9 宗住宅用地平均溢价率275.69%。5）成交多宗地王 2016 年三季度武汉市诞生10 个地王，7 月8 日位于江汉区复兴村路以南、振兴一路以西、振兴路以北的 P(2016)055 号地块楼面地价突破

29、150000 元/平方米，成为当时武汉单价地王，不到一个月位于汉阳区滨江大道与拦江路交叉口西南角的P（2016）064 号地块楼面地价突破2033.50 元/平方米，刷新武汉市单价地王，达到20021 元/平米，宣布武汉楼面地价进入2 万元时代。此外光谷、洪山、光谷东、江夏、黄陂、东西湖均产生单价地王，青山滨江商务区P（2016）071 号地块成交总价达435600 万元，成为青山区总价地王。表：三季度武汉市成交地王情况一览表 行政区行政区 地块编号地块编号 位置位置 净用地面积净用地面积（）土地用途土地用途 楼面地价楼面地价（元（元/平米）平米）受让人受让人 成交时间成交时间 备注备注 江汉

30、区 P（2016）055号 江汉区复兴村路以南 13270 住宅 18010.55 深耕鸿业置业 2016 年 7月 8 日 武汉市单价地王 东湖高新区 P（2016）059号 东湖新技术开发区民族大道 136124 住宅 15966.31 正荣地产 2016 年 7月 8 日 光谷单价地王 东湖高新区 P（2016）060号 东湖新技术开发区九峰一路 69445.59 住宅、商服 8687.93 武汉中央商务区城建开发有限公司 2016 年 7月 8 日 光谷东单价地王 汉阳区 P（2016）064号 滨江大道与拦江路交叉口 31604 住宅、商服 20021.20 碧桂园城市公司 2016

31、 年 7月 28 日 刷新武汉单价地王 东西湖区 P（2016）070号 东西湖区临空港大道以东 34701.2 住宅 4555.63 安徽瑞泰置业 2016 年 7月 28 日 东西湖单价地王 青山区 P（2016）071号 青山滨江商务区东片 143450 住宅、商服、公园与5581.98 招商局地产 2016 年 7月 28 日 青山总价地王 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第11页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 绿地 洪山区 P

32、（2016）074号 洪山区杨春湖路 85792 商服、公园与绿地 14271.84 武汉强华房地产 2016 年 8月 9 日 洪山总价和单价双地王 黄陂区 P（2016）080号 黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道以西 156789.78 住宅、商服、街巷 6027.17 武汉中央商务区城建开发有限公司 2016 年 8月 16 日 刷新黄陂单价地王 东西湖区 P（2016）082号 东西湖区径河街办事处三店中路东、金山大道北 86178.16 住宅 10686.64 武汉融创基业投资控股有限公司 2016 年 8月 16 日 刷新东西湖单价地王 江夏区 P（2016）085号 江夏区庙山办事

33、处普安村 83467.59 住宅 7299.10 苏州中锐尚城置业有限公司 2016 年 8月 23 日 江夏地王 随着城市基础设施的不断完善，远城区的地价也随之上涨，三季度远城区中黄陂、江夏、东西湖均有地王产生，其中8 月16 日成交的东西湖区径河街办事处三店中路东、金山大道北，黄狮海以南P（2016）082 号地块楼面价达10686万元/平米，成为东西湖新晋单价地王，同时也标志着武汉市远城区楼面价万元时代到来；江夏庙山P（2016）085 号地块被苏州中瑞尚城置业公司摘得，成交价12.79 亿元，溢价率达421%，楼面价7299 元/平方米，成为江夏新晋地王，而 8 月份江夏商品房均价不过

34、 6326 元/平米；黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道以西P（2016）80 号地块被武汉中央商务区城建开发有限公司以楼板价6027元/平方米摘得，成为黄陂区单价地王，8 月黄陂区商品房销售均价为 6389 元/平米。“面粉贵过面包”已成常态。（3）产业政策 武汉市产业政策为：加快工业结构调整，建设光电子信息产业、以轿车制造为重点的现代制造业、钢材制造及新材料产业、生物工程及新医药产业、环保产业等五大产业基地；大力发展服务业，推进服务业五大功能中心建设；加快农业农村现代化，推进农业产业化、乡镇企业二次创业和小城镇建设。对于大型贫困企业，政府从土地做文章，通过各种土地优惠政策，盘活企业土地资产，带

35、动贫困企业发展，为武汉市的房地产行业增添了新的亮点。（4）城市规划与发展目标 武汉市具有滨水城市特色，利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两个核心区，在核心区周围布局 10 个中心区片，在主城边缘布局 10个综合组团，形成“多中心组团式”的布局结构。核心区重点布局以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地；中心区片重点布局行政、文化、娱乐、体育、商业等公共设施及写字楼用地；综合组团重点布局大中型工 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第12页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(0

36、27)85484655 FAX：(027)85767251 业区、住居区、体育中心等。加快城市建设现代化进程；普遍提高人民住居水平，创造高质量的住居环境；合理布局各类功能用地，保障城市协调发展；建设层次多样、网点均衡的现代化商业、文化体系；建成现代化城市交通体系，增强城市交通辐射能力；提高绿化水平，严格保护自然环境，改善城市生态，构成合理的生态框架，逐步把武汉建设成为富有滨水城市特色的现代化生态城市。（5）城市社会经济发展状况 作为中部地区崛起的战略支点，武汉市的城市建设步伐将逐步加快，城市环境也将得到进一步提升，将按照中央提出的“住有所居”的目标，进一步贯彻落实国务院 24 号文件精神，完善

37、住房保障制度，大力解决中低收入家庭的住房问题，并以稳定房地产市场价格为核心，继续抓好房地产市场的整顿与规范，为使我市房地产市场保持稳定健康良好发展趋势，为促进我市经济社会又好又快发展作出积极贡献。目前根据十大行业发展情况，武汉市已形成十二条产业链。具体为：以钢材深加工和再加工的钢材制造产业链；以轿车和客车为龙头结合零部件的汽车产业链；以船舶设计、制造及配套的船舶产业链；以发电、输变电设备及环保锅炉为特色的装备制造产业链；以数控机床为重点的机械制造产业链；以传输设备、交换设备和终端设备及光纤为重点的光通信产业链；以手机、液晶面板和能量激光设备为主体的光电子信息产业链；以中药现代化、新药产业化为重

38、点中药产业链；以烟、酒、奶、水、油、面、肉为特色的烟草及食品产业链；以优势、特色产品为主体的纺织及服装深加工产业链；围绕 100 万吨造纸基地建设的造纸及包装印刷产业链；依托葛化的基础化工产业链及依托武石化以丙烯、苯类产品为重点石化产业链等 12 条。（二）区域因素 影响待估宗地的区域主要因素有：（1）区域概况 武昌位于武汉市东南部，与汉口、汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻；东、南与洪山区洪山乡、青菱乡交错接壤，西临长江。区域土地面积 87.42 平方公里（含东湖水面 32.8 平方公里），总人口 119.91 万人，武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市

39、场价值咨询评估 第13页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 是全市七个中心城区中地域最大、人口最多的城区，下辖 14 个街道办事处，191 个社区居委会。现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心。武昌区始建于 15000 年前的战国时期，既是楚辞浪漫、黄鹤飘逸的历史名城，震撼世界、彪炳千秋的首义胜地，又是青山碧水、生态宜居的滨江之城，商贸繁荣、百业昌隆的现代都会。200 多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区；武昌是辛亥革命“首

40、义”之地；武昌滨江滨湖，是一个生态环境优良、适宜人居和旅游的美丽城区；武昌科教集聚，有着丰富的智力资源和高素质的人力资源；武昌是国家传统制造业基地，具有发展现代制造业的天然基础；武昌区以总部经济为龙头，重点发展金融保险、文化创意、高新科技、商贸旅游业的“1+4”产业格局初步形成。（2）社会因素 武昌区常住人口为 119.91 万人，居武汉市各区之首，其中很大一部分为流动人口。武昌区历史悠久，拥有多处纪念馆，是全省的政治、经济、文化和信息中心。武昌知名旅游景点较多，有黄鹤楼、东湖、红楼、省博物馆、农讲所、中共五大会址、长春观、宝通寺等，武汉市 6 处国家 4A 及 4A 级以上景区有 5 处在武

41、昌，此外，户部巷、昙华林、都府堤等特色历史街区也是到武昌旅游的新亮点。总的来讲，武昌旅游特色可概括为“天下江山第一楼、辛亥首义第一枪、万里长江第一桥、中国城中第一湖、汉味早点第一巷”。武昌文化资源丰富，聚集了湖北日报传媒集团、湖北广电集团、知音传媒集团、湖北剧院、田汉剧院等 3000 余家文化机构和活动场所。武昌科研院所林立，拥有武汉大学、中科院武汉分院、铁道第四勘察设计院、中南电力设计院等一大批高等学府和科研、设计院所，是全国知名的智力密集区，堪称“中部设计之都”。武昌基础教育综合实力较强，是全国首批课改试验区、湖北省首批素质教育试验区和武汉市首批教育先进区。（4）交通状况 武昌区西侧有临江

42、大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路、武珞路 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第14页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头。武昌区交通通畅，道路四通八达，较为便捷。区内分布多条公交路线。高峰期部分道路易出现拥堵等现象。长江大桥、长江二桥对车辆进行单双号同

43、行限制，已缓解交通压力。付家坡客运站位于区内，使武昌区与外界的联系更为方便。（5）基础设施条件 A、供水 武昌区供水属武昌供水系统，水源主要靠余家头水厂供水。城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高；B、排水 武昌区排水绝大部分管道是雨污合流，排水通畅；C、供电 供电与市政电网相连，供电能力约 10 万千瓦，供电保证率高；D、通气 与市政天然气网相联，通气普及率达到 90%；E、通讯 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，市话普及率90%，通讯线路畅通。（6）商业繁华程度 武昌分为武昌古城、公司总部区、滨江商务区三大功能区，现已形成中南商贸中心区、徐东现代商贸区、徐家棚现

44、代物流区，司门口解放路商业步行街等多个商圈。武昌区现代服务业主要集中于中南路和水果湖，其中设计业、金融业、批发和零售业尤为突出，核心区内各产业的集中度、空间集聚度及关联度均较高（7）行政因素 武昌区将实行旧城改造和新区开发并重的策略，一方面，改造旧城区，降低核心区人口密度，提高环境质量和居住水平；另一方面，重点开发外围区域，完善公共与市政配套，建立健全良好的社区服务体系，创造吸引 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第15页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)8

45、5767251 投资的综合环境，带动现代服务业、高科技产业、房地产业、金融商贸业、文化旅游业等产业的发展。（8）环境因素 武昌区依山傍水，滨江滨湖，拥有 17 公里的长江岸线及东湖、沙湖、紫阳湖、水果湖等 8 个大小湖泊、37 平方公里的水域，其中东湖为全国最大的城中湖，水域面积达 33 平方公里。武昌山色秀丽，岗陵起伏，有蛇山、洪山、珞珈山等大小山体 10 余座，是一个生态环境优良、适宜人居的美丽城区。随着城市化进程的加快，生活污染的排放，武昌区的水环境有一定的污染，与此同时，伴随着空气污染及噪音污染。近两年来武昌区环境状况大为改观，先后改造建设和综合整治了洪山广场、首义公园等一批城市环境建

46、设重点项目。全面修饰了主干道房屋立面，背街小巷环境卫生有所改观，共绿化植树 15 万棵，新增绿地面积十多万平方米，环境状况又上了一个新的台阶。（9）规划限制条件 武昌区土地资源优势逐渐减弱，发展空间进一步缩小，产业基础削弱，区域优势集成不够，产业布局变化大。（三）个别因素 宗地位置 宗地四至：东临美林青城二期，北临规划道路，西临杨园南路，南临美林青城一期。根据武汉市 2014 年城镇土地级别与基准地价更新属于武汉市工业 II-昌 01、办公 IV-昌 01 级用地。宗地用途 宗地规划用途为工业用地、科教用地，评估设定用途为工业用地、科教用地。宗地形状 待估宗地工业用地部分形状规则，对土地利用无

47、不良影响；科教用地部分形状不规则，对土地利用产生严重影响。面积 待估宗地土地规划总用地面积 13560 平方米，工业用地部分面积对土 武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第16页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 地利用无不良影响；科教用地部分面积过小，对土地利用产生严重影响。环境质量状况 待估宗地位于杨园南路以东，周边噪音污染较小，周边人文环境一般。基础设施条件 待估宗地的基础设施状况达到“六通”，详细情况描述如下：供水：宗地供水设施与市政供

48、水网相联，供水保证率为 100%；排水：宗地排水绝大部分管道是雨污合流，排水通畅；供电：与市政电网相连，宗地供电保证率为 100%；通讯：与市政通讯网相联，市话普及率 90%；通气：与市政天然气网相联，气化率达到 90%；通路：临杨园南路；场地平整：待估宗地红线范围内场地已平整。武昌区杨园街纺机路20号一宗划拨土地使用权（工业、科教用地）土地市场价值咨询评估 第17页 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 武汉武昌三角路村水岸国际 TEL：(027)85484655 FAX：(027)85767251 第三部分第三部分 土地估价土地估价 一、土地估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则：（

49、1）替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到

50、所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）贡献原则 按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大