金马股份：杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告（二）.PDF

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1、杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 土 地 估 价 报 告 土 地 估 价 报 告 项 目 名 称：临安市青山湖街道横畈镇泉口村一宗工业用地土地使用权市场价格评估 受托估价单位：杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司 土地估价报告编号：杭中立（2012）（估）字第1004号 提交估价报告日期：二一二年十月十六日 项 目 名 称：临安市青山湖街道横畈镇泉口村一宗工业用地土地使用权市场价格评估 受托估价单位：杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司

2、土地估价报告编号：杭中立（2012）（估）字第1004号 提交估价报告日期：二一二年十月十六日 杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 1 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 土土 地地 估估 价价 报报 告告 第一部分第一部分 摘摘 要要 一、估价项目名称 一、估价项目名称 临安市青山湖街道横畈镇泉口村一宗工业用地土地使用权市场价格评估 二、委托估价方 二、委托估价方 杭州易辰孚特汽车零部件有限公司 三、估价目的 三、估价目的 杭州易辰孚特汽车零部件有限公司拟转让其所属工业用地，特

3、委托杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司对其所使用的，位于临安市横畈镇泉口村一宗国有出让工业用地土地使用权市场价格进行评估。四、估价基准日 四、估价基准日 2012 年 9 月 30 日 五、估价日期 五、估价日期 2012 年 9 月 30 日至 2012 年 10 月 16 日 六、地价定义 六、地价定义 根据委托方提供的资料及估价人员现场查勘，估价对象为位于临安市横畈镇泉口村的一宗国有出让用地，土地总面积为 132931 平方米，土地用途为工业用地，终止日期为 2060 年 9 月 6 日，至估价基准日，剩余使用年限为 48 年，宗地现状开发程度达到外围五通（通路、通电、通水、通讯、排

4、污），内部平整待开发。根据本次估价目的，本次评估地价定义为：估价对象在估价基准日 2012 年 9 月 30 日，设定用途为工业用地，设定使用年限为剩余使用年限 48 年，设定开发程度为外围达到五通（通路、通电、通水、通讯、排污）配套，内部平整条件下的国有出让土地使用权市场价格。杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 2 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 七、估价结果 七、估价结果 估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估人员测算与综合分析，并结合估价经验与对影响土地

5、价格的因素分析，在假设所有规划资料和权属资料准确无误前提下，确定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权市场价格为：土地用途：工业用地 剩余使用年限：48 年 土地面积：132931 平方米 土地单价：270 元/平方米 总 地 价：3589.14 万元 总地价大写（人民币）：叁仟伍佰捌拾玖万壹仟肆佰元整 总地价大写（人民币）：叁仟伍佰捌拾玖万壹仟肆佰元整 具体详见表 1-1土地估价结果一览表 杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）87214710 3 表 1-1

6、 土地估价结果一览表 表 1-1 土地估价结果一览表 估价机构：杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司 估价报告编号：杭中立（2012）（估）字第 1004 号 估价基准日：2012 年 9 月 30 日 估价基准日设定土地使用权性质：国有出让 估价基准日的土地使用者 土地使用证编号 宗地位臵 基准日用途 估价设定用途 估价基准日实际土地开发程度 估价设定土地开发程度 土地使用权年限（年）土地面积(M2)土地使用权单价（元/M2）总地价（万元）杭州易辰孚特汽车零部件有限公司 临国用（2010）第07590 号 临安市横畈镇泉口村 工业用地 工业 用地 外围五通、内部平整 外围五通、内部平整 4

7、8 132931 270 3589.14 合计合计 132931132931 3589.143589.14 一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：详见土地估价报告；2、基础设施条件：宗地外通路、通水、通电、通讯、通排水“五通”和宗地内部平整；3、规划限制条件：详见土地估价报告；4、影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告。二、其他需要说明的事项：详见土地估价报告 估价机构：（加盖公章）2012 年 10 月 16 日杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 4 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（

8、0571）86415812 八、土地估价师签字 八、土地估价师签字 估价师姓名 估价师证号 签 字 吴艳霞 2002330043 张晓冬 2004330070 九、土地估价机构 九、土地估价机构 法定代表人（签字）：杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司 （机构公章）二一二年十月十六日 杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 5 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 第二部分第二部分 估价对象界定估价对象界定 一、委托估价方 一、委托估价方 单位名称：杭州易辰孚特汽车零部件有限公司 单

9、位地址：临安市青山湖街道横畈镇泉口村 二、估价对象二、估价对象 本次评估的对象为杭州易辰孚特汽车零部件有限公司所使用的位于临安市横畈镇泉口村的一宗工业出让土地，土地总面积 132931平方米。三、估价对象概况 三、估价对象概况 1、土地登记状况 根据委托方提供的临国用（2010）第 07590 号国有土地使用证，估价对象土地使用权人为杭州易辰孚特汽车零部件有限公司，座落于横畈镇泉口村，土地总面积 132931 平方米，土地用途为工业用地，土地使用权终止日期为 2060 年 9 月 6 日，地号 007-005-612，图号无。根据临安市城区级别基准地价，估价对象为工业四级地。2、土地权利状况

10、估价对象为国有出让土地，土地使用者为杭州易辰孚特汽车零部件有限公司，土地出让年限为该类土地最高出让年限 50 年，至估价基准日剩余使用年限为 48 年。据委托方提供的资料和评估人员了解，在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。3、土地利用状况 根据评估人员现场踏勘和委托方提供的资料，估价对象目前开发程度达到外围五通（通路、通电、通水、通讯、排污）市政配套，内部为已平整的待开发空地。估价对象主要用地指标如下：土地总面积 132931 平方米，容积率不低于 1.1，不高于 1.6。四、影响地价的因素说明 四、影响地价的因素说明 杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 6 公司地

11、址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812（一）一般因素 1、地理位臵 临安市位于浙江省西部，北纬 30 14，东经 119 42。市域东西长 100 余公里，南北宽 50 余公里，总面积 3126.8 平方千米。临安地处浙西北，东邻杭州，西接黄山，南连富阳、桐庐和淳安，北靠安吉，是距离上海、杭州等大都市最近的山区市。2、自然环境（1）地势、地貌 境内地势自西北向东南倾斜，市境北、西、南三面环山，形成一个东南向的马蹄形屏障。西北多崇山峻岭，深沟幽谷；东南为丘陵宽谷，地势平坦，全境地貌以中低山丘陵为主。西北、西

12、南部山区平均海拔在 1000 米以上，东部河谷平原海拔在 50 米以下；西部清凉峰海拔 1787 米，东部石泉海拔仅 9 米，东西海拔相差 1770 余米，为浙江省罕见。境内低山丘陵与河谷盆地相间排列，交错分布，大致可分为中山深谷、低山丘陵宽谷和河谷平原三种地貌形态，中山（海拔高度 1000 米以上）面积占 5.4，中低山（海拔高度 800米1000 米）占 8.8，低山（500 米800 米）占 18.3，丘陵岗地(100 米500 米)占 57.4，河谷平原(100 米以下)占 10.4。（2）气候、水文 临安地处浙江省西北部、中亚热带季风气候区南缘，属季风型气候，温暖湿润，光照充足，雨量

13、充沛，四季分明。年均降水量 1613.9毫米，降水日 158 天，无霜期年平均为 237 天，受台风、寒潮和冰雹等灾害性天气影响。境内以丘陵山地为主，地势自西向东南倾斜，立体气候明显，从海拔不足 50 米的锦城至 1500 米的天目山顶，年平均气温由 16降至 9，年温差 7，相当横跨亚热带和温带两个气候带。3、社会经济状况（1）经济总量和财政收入 杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 7 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 2011 年，临安市实现生产总值 340.76 亿元，按

14、可比价格计算，比上年增长 10.6%。其中第一产业增加值 31.18 亿元，第二产业增加值 198.71 亿元，第三产业增加值 110.87 亿元，分别增长 3.1%、11.2%和 11.8%。按户籍人口计算的人均 GDP 为 64731 元（按年平均汇率折算为 10022 美元）。三次产业增加值结构调整为 9.2:58.3:32.5。2011 年完成财政总收入 39.23 亿元，比上年增长 30.3，其中地方财政收入 21.1 亿元，比上年增长 24.4。全年地方财政支出33.56 亿元，比上年增长 29.8。（2）工业经济状况 2011 年，临安市新增年主营业务收入 2000 万元以上的规

15、模以上工业企业 87 家，达到 518 家，实现产值 563.99 亿元，比上年增长20，实现销售产值 553.59 亿元，比上年增长 20.5。2011 年实现企业级以上新产品产值 126.53 亿元，增长 29.3。制订出台培育大企业大集团等 6 个工业转型升级扶持政策。规模工业高新技术产业销售产值占比达 49.5%，居杭州七县（市、区）首位；战略性新兴产业销售产值达 166.6 亿元，同比增长 26.1%。2011 年，全市规模以上工业企业实现利税总额 50.25 亿元，比上年增长 14，其中利润总额 33.01 亿元，增长 12.8。工业产品产销衔接良好，全年规模工业企业产销率为 98

16、.2。（3）招商引资 2011 年合同利用外资 2.4 亿美元，比上年增长 3.9%；实际利用外资 1.4 亿美元，比上年增长 16.6%。全年引进协议内资 76.99 亿元，比上年增长 6.9%；实际到位内资 52.15 亿元，比上年增长 15.5。4、基础设施建设 2011 年，市委党校迁建工程基本完成，体育文化会展中心开工建设，苕溪廊桥建成投入使用。万马路南延道路工程全面竣工。临西桥工程正式通车。完成了老环西路转盘改造、西墅街五叉路口改造、天目外国语学校东侧道路、陌上花路、老圣园路、飞翠路南延杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 8 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-3

17、03 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 建设。钱王陵园环境整治工程已完成主体工程。5、固定资产投资和房地产业 2011 年完成固定资产投资 112.5 亿元，比上年增长 17.6。从固定资产投资方向看，第一产业投资 0.53 亿元，增长 43.4；第二产业投资 62.31 亿元，增长 14；第三产业投资 49.66 亿元，增长 22.3。第三自来水厂、大叉车生产基地等 39 个项目新开工建设，华兴复合型商业中心（万华广场）、临安市人民医院医技楼等34 个项目竣工或部分投产投用。加快科技城基础设施建设，科技大道建成通车，研发区块道路框架基本

18、成型，科技城城市综合体、公共服务中心、孵化大楼等公建配套项目启动建设。23 个入驻院所，14 个项目已动工建设，产业化区块一批重大项目加快推进。2011 市完成房地产开发投资 33.46 亿元，比上年增长 52.5。房屋施工面积 278.19 万平方米，比上年增长 31.2，其中本年新开工面积 90.59 万平方米，比上年下降 22.4；竣工面积 53.69 万平方米，比上年增长 31.5。全年商品房销售面积 50.87 万平方米，下降 20.5，商品房销售额 39.34 亿元，下降 2。（二）区域因素 横畈镇是临安市辖镇。位于临安市东北部，距县城 10.5 公里。东邻余杭市，南接锦城镇，西邻

19、高虹镇、石门乡，北界余杭太平，长西线穿镇而过，是临安市连接外界的一个重要门户。2009 年横畈镇实现生产总值 5.48 亿元，比上年增长 15%。工农业总产值 29.76 亿元，增长 3.6%；财政总收入 3409 万元，其中地方财政收入 813 万元；财政总支出 2405 万元。全镇农村经济总收入11.62 亿元，增长 21%；农民人均纯收入 1.22 万元，增长 10%。2009 年全镇有工业企业 217 家，职工人数 5598 人。实现工业总产值 28.3 亿元，比上年增长 3.4%；工业销售产值 27.3 亿元，增长 1.8%；工业性投入 2.33 亿元，增长 27.3%；外贸出口交货

20、值 4797.9万美元；工业用电量 4549 万千瓦时。新增规模企业 4 家。全年引进杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 9 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 内资 1.57 亿元。工业企业通过国际质量认证 4 个、国际管理认证 2个、QS 认证 3 个。启动实施工业功能区二期市地区块的扩容和基础设施配套工作，完成 500 亩新征扩容土地的统征和填方工作。全年引进项目 10 个，协议投资 65 亿元，总数 22 个。估价对象位于横畈镇泉口村，其位臵为横畈工业功能区所在。横畈工业

21、功能区是临安市“6+2”重点工业功能区之一。2009 年，投入6000万元，全面开展工业功能区二期市地区块基础设施配套建设，完成 3 条功能区主干道建设，构成区内“一纵两横”基本道路框架，污水、通讯、宽带等管网工程以及供水、供电基建变等都全部配套到位。由于该工业功能区地理位臵优越，又紧邻临安经济开发区，因而近年落地项目和意向入驻的企业较多。根据上述分析，估价对象所在区域工业发展潜力较好，有一定的工业集聚度。（三）个别因素 估价对象具体坐落为临安市横畈镇泉口村，处于横畈镇东南面。估价对象周边道路有 Y 横山线、Y 鸡市线，估价对象由 Y 鸡市线向南连至临石线，进而连接杭瑞高速公路。估价对象目前内

22、部利用现状为已平整的待开发空地，形状为较规则多边形，地势有一定的起伏。其主要用地指标如下：土地总面积 132931 平方米，容积率不低于 1.1，不高于 1.6。杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 10 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 第三部分第三部分 土地估价结果及其使用土地估价结果及其使用 一、估价依据 一、估价依据 1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 城 镇 土 地

23、估 价 规 程（GB/T18508-2001）；5、估价对象国有土地使用证（临国用（2010）第 07590 号）；6、杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司掌握的资料；7、评估人员实地调查取得的资料。二、土地估价（一）估价原则 二、土地估价（一）估价原则 1、客观性、公正性、科学性、独立性原则 从实际出发，调查估价对象的利用现状和条件，按照有关政策、文件，实事求是地分析估价对象的现状、影响因素等客观条件，坚持有效性、真实性原则，客观反映当前地价的实际水平，采用科学的方法、标准和程序，保证地价的公正与合理。估价机构和估价人员与委托方无任何利害关系。2、合法的原则 土地估价必须以土地的合法使用为

24、前提。同一地块由于用途、使用条件、土地权利状况不同而地价不同，估价时并不是可以从这些价格中任意选取最高或最低来确定土地价格。有些价格虽然在理论上可以成立，但它成立所必须的土地使用条件或土地权利状况得不到法律保障，该价格就不可能在社会上实现。因此在估价时必须以合法原则为基础。3、最佳使用原则 土地具有区位性，不同的区位适宜于不同的土地利用。因此同一地块随着用途，使用条件不同而地价不同，有时甚至不同用途地杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 11 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 价

25、相差悬殊。但就一宗地而言，根据其区位、个别条件的限制，在合法原则下，总有一个最佳用途和使用条件。在此用途下土地收益最大，地价也最高。为了保护土地权利人的利益，在估价时必须以最佳使用原则为基础进行评估。4、替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。地价也同样遵循替代规律，某宗土地的价格，受其它具有相同使用价值的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而

26、趋于一致。5、供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格，取决于供求的均衡点，需大于供，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品比，具有特殊人文和自然特征，因此供求法则对土地没有对其它商品同样的约束力，而形成了自己的供求规律，主要表现在土地价格容易形成垄断，因此地价不是在充分竞争的地产市场中形成，而是形成于不完全的竞争市场。6、综合分析原则 地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响，因此，在地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，并进行综合分析，才能评估出比较合理、切合实际的价格。7、多种方法相比较原则 土地估价方法比较多，不同的方法有着不同的适用范围和自

27、身的限制条件。因此，土地估价应以几种方法相互验证，这样才能得出合理、公正、令人信服的价格。总之，在评估过程中，严格按照国家、地方的有关规定，恪守杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 12 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 客观、公正、科学的总原则进行地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确。（二）估价方法（二）估价方法 根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的估价方法有基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法、收益还原法、成本逼近法等。估价方法的选择应根据

28、估价对象所在区域的地产市场状况、估价基础资料的可用性和估价对象的性质、特点等因素来确定。经踏勘，估价对象为待开发工业用地，一般而言，收益法和假设开发法不宜评估工业用地。成本逼近法虽然可以评估工业用地，但估价对象相关土地费用等资料较难获得，所以本次估价不予采用。由于估价对象所在区域内同类用途的土地交易出让案例较多，可比性较强，因此选用市场比较法进行评估比较适宜。另外考虑到估价对象位于临安市基准地价覆盖区域内，且最新的基准地价在 2010 年更新，距离估价基准日较短，时效性较强，故选择基准地价系数修正法进行评估 综上所述，本次评估决定采用市场比较法和基准地价系数修正法分别评估。在上述两种方法试算结

29、果基础上，经综合分析，最终确定估价对象的地价。（三）估价结果（三）估价结果 估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估人员测算与综合分析，并结合估价经验与对影响土地价格的因素分析，在假设所有测绘资料和权属资料准确无误前提下，确定估价对象在地价定义设定条件下的土地使用权价格为：土地用途：工业用地 剩余使用年限：48 年 土地面积：132931 平方米 土地单价：270 元/平方米 总 地 价：3589.14 万元 总地价大写（人民币）：叁仟伍佰捌拾玖万壹仟肆佰元整 总地价大写（人民币）：叁仟伍佰捌拾玖万壹仟肆佰元整 杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 13 公司地址：

30、杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 具体详见表 1-1土地估价结果一览表 三、估价结果和估价报告的使用 三、估价结果和估价报告的使用（一）估价假设条件 1、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；2、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；4、本估价报告中的评估基准日 2012 年 9 月 30 日即完成实地查勘之日。（二）报告使用的限制条件 1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，不得用于

31、任何与本次目的无关的其他事项；不得擅改报告及歪曲理解报告有关内容。2、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司负责解释。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。4、本报告的技术报告未经许可，不得随意查阅、转用、发表。（三）土地估价结果有效条件 1、本报告估价结果，需经土地估价师签名，土地估价机构盖章后方能生效。2、在地产市场不发生突发变化情况下，本报告估价结果有效期为自估价报告完成之日起半年。3、本报告估价结果是在估价基准日，本报告价格定义下的土地使用权权益价格。如果改变价格定义中的条件，本报告

32、估价结果不成立。4、委托方提供的资料真实、有效。杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 14 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812（四）资料来源说明 1、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地用途、土地面积等以委托方提供的国有土地使用证为依据。2、土地区位条件、房地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地踏勘及调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（五）其他需要说明事项 1、本次评估的估

33、价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分。2、本报告估价对象地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格。杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司土地估价报告 15 公司地址：杭州市凤起路 75 号 3-303 电话：（0571）86415812 87241798 传真：（0571）86415812 第四部分 附 件 第四部分 附 件 1、估价对象位臵示意图；2、估价对象现状照片；3、估价对象国有土地使用证复印件；5、杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司营业执照复印件；6、杭州中立房地产土地评估规划咨询有限公司执业资格证书复印件；7、土地评估中介机构 2011 年度年检合格证明；8、评估人员土地估价师资格证书复印件。