海印股份：2019年年度报告.PDF

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1、广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 广东海印集团股份有限公司广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告年年度报告 2020 年年 04 月月广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人邵建明、主管会计工作负责人温敏婷及会计机构负责人(会计主管人员)刘陆林声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会

2、会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 慕丽娜 独立董事 因工作原因 李峻峰 内部控制重大缺陷提示 适用 不适用 于内部控制评价报告基准日，公司不存在财务报告内部控制重大缺陷，存在非财务报告内部控制重大缺陷。公司2019 年度内部控制自我评价报告对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。公司已在本报告“第四节 经营情况讨论与分析”中，描述了可能面对的风险因素及应对措施，敬请投资者关注相关内容。本年度报告内涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事

3、房地产业务的披露要求 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,224,541,527 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.1 元（含税），送红股 0 股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 0 股。自董事会及股东大会审议通过利润分配方案预案之日起，至未来实施分配方案时股权登记日，若由于可转债转股、股份回购等原因导致总股本发生变动的，公司将按照分配总金额不变的原则，相应调整利润分配比例。广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 2

4、目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .1 1 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .6 6 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .1010 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .1313 第五节第五节 重要事项重要事项 .4141 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .6060 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .6666 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 .6767 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .6969 第十节

5、第十节 公司治理公司治理 .7575 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .8383 第十二节第十二节 财务报告财务报告 .8888 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 .229229 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 释义释义 释义项 指 释义内容 海印股份、本公司、公司 指 广东海印集团股份有限公司 海印集团、集团、控股股东 指 广州海印实业集团有限公司 海印金控 指 广州海印金融控股有限公司 海印保理 指 广州海印商业保理有限公司 海广资管 指 广州海广资产管理有限公司 衡誉小贷 指 广州市衡誉小额贷款股份有限公司 海印融资租赁 指 广州海印

6、融资租赁有限公司 商联支付 指 广东商联支付网络技术有限公司 海印互联 指 广州海印互联网络科技有限公司 前海保理 指 深圳前海海印商业保理有限公司 海印互联网小贷 指 广州海印互联网小额贷款有限公司 花城银行 指 广州花城银行股份有限公司 花城人寿 指 花城人寿保险股份有限公司 郴州新田汉、郴州剧场 指 郴州新田汉文化管理有限公司 南昌新中原、南昌剧场 指 南昌市新中原文化演艺有限公司 布料总汇 指 广州市海印布料总汇市场经营管理有限公司 布艺总汇 指 广州市海印布艺总汇有限公司 缤缤广场 指 广东海印缤缤广场商业市场经营管理有限公司 商展中心 指 广东海印商品展销服务中心有限公司 潮楼百货

7、 指 广州潮楼百货有限公司 潮楼商业 指 广州潮楼商业市场经营管理有限公司 番禺潮楼 指 广州番禺海印潮楼商务服务有限公司 电器总汇 指 广州市海印电器总汇有限公司 海印广场 指 广州市海印广场商业有限公司 花城汇、海印都荟城 指 广州海印汇商贸发展有限公司 流行前线 指 广州市流行前线商业有限公司 少年坊 指 广州少年坊商业市场经营管理有限公司 东川名店城 指 广州市海印东川名店运动城市场经营管理有限公司 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 总统数码港 指 广东总统数码港商业市场经营管理有限公司 数码港置业 指 广州海印数码港置业有限公司 海印美食城 指 广州海印美食城有

8、限公司 自由闲名店城 指 广州市海印自由闲名店城市场经营管理有限公司 海印摄影城 指 广州海印摄影城市场经营管理有限公司 江南粮油城 指 广州市海印江南粮油城有限公司 佛山桂闲城 指 佛山市海印桂闲城商业有限公司 珠海海印商业 指 珠海市海印又一城商业管理有限公司 肇庆大旺又一城百货 指 肇庆大旺海印又一城百货有限公司 上海海印商业 指 上海海印商业管理有限公司 海麟商务 指 广州海麟商务服务有限公司 海印物管 指 广州海印物业管理有限公司 骏盈置业 指 广州市骏盈置业有限公司 东缙置业 指 广州东缙置业有限公司 海印蔚蓝 指 广州海印蔚蓝新能源科技有限公司 友利玩具 指 广州市番禺区友利玩具

9、有限公司 韶关海印投资 指 韶关市海印投资有限公司 广州海弘 指 广州海弘房地产开发有限公司 茂名海悦 指 茂名海悦房地产开发有限公司 上海海印房地产、上海海印又一城 指 上海海印商业房地产有限公司 珠海澳杰、珠海海印又一城 指 珠海市澳杰置业有限公司 番禺体育休闲 指 广州市番禺海印体育休闲有限公司 番禺海印又一城 指 广州海印又一城商务有限公司 肇庆大旺又一城 指 肇庆大旺海印又一城商业有限公司 肇庆鼎湖又一城 指 肇庆鼎湖海印又一城商业有限公司 海印新都荟 指 四会海印新都荟商业有限公司 从化又一城 指 广州从化海印又一城商业有限公司 茂名大厦 指 广东茂名大厦有限公司 总统大酒店 指

10、广州总统大酒店有限公司 番禺总统大酒店 指 广州市番禺总统大酒店有限公司 鼎湖雅逸酒店 指 肇庆鼎湖雅逸酒店管理有限公司 肇庆雅逸酒店 指 肇庆高新区雅逸酒店管理有限公司 国际展贸城 指 广州海印国际商品展贸城有限公司 海印传媒 指 广州市海印传媒广告有限公司 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 海商网络 指 广州海商网络科技有限公司 河源农商行 指 广东河源农村商业银行股份有限公司 幻景娱乐 指 幻景娱乐科技发展（天津）有限公司 沁朴基金 指 上海沁朴股权投资基金合伙企业（有限合伙）麦达数字 指 深圳市麦达数字股份有限公司 中邮消费金融 指 中邮消费金融有限公司 新余海和

11、投资 指 新余海和投资管理中心（有限合伙）海印小栈 指 广州海印小栈新零售有限公司 扬州海印又一城 指 扬州市中宸房地产开发有限公司 上海海印物业 指 上海海印物业管理有限公司 肇庆景仙物管 指 肇庆景仙物业管理有限公司 珠海又一城物管 指 珠海市海印又一城物业管理有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 广东海印集团股份有限公司章程 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 海印股份 股票代码 000861 股票上市证券交易所 深圳证券

12、交易所 公司的中文名称 广东海印集团股份有限公司 公司的中文简称 海印股份 公司的外文名称 GUANGDONG HIGHSUN GROUP CO.,LTD.公司的外文名称缩写 HIGHSUN 公司的法定代表人 邵建明 注册地址 广东省广州市越秀区东华南路 98 号海印中心 21-32 层 注册地址的邮政编码 510199 办公地址 广东省广州市越秀区东华南路 98 号海印中心 办公地址的邮政编码 510199 公司网址 http:/ 电子信箱 IR 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴珈乐 陈彦升 联系地址 广东省广州市越秀区东华南路 98 号海印中心

13、广东省广州市越秀区东华南路 98 号海印中心 电话 020-28828222 020-28828222 传真 020-28828899-8222 020-28828899-8222 电子信箱 IR IR 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 广东省广州市越秀区东华南路 98 号海印中心 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 914400001949202422 公司上市以来主营业务的变化情况（如

14、有）1998 年至 2008 年：炭黑系列产品的制造和销售、高岭土系列产品的制造和销售。2008年11月12日，公司通过定向增发及现金收购的方式收购了海印集团的相关资产，由此公司新增了商业物业运营业务。2008 年至 2013 年：商业物业运营业务及高岭土、炭黑生产销售。2013 年 7 月 5 日，公司与控股股东海印集团持有的总统大酒店进行资产置换并完成茂名炭黑的股东变更工商登记手续，炭黑业务正式完成从公司剥离。2013 年至 2014 年：商业物业运营及高岭土生产、销售。2014 年 12 月 19 日，公司将公司持有的北海高岭 100%股权及债权转让给公司控股股东海印集团并完成股东变更工

15、商登记手续，高岭土业务正式完成从公司剥离。2014 年先后入股幻景娱乐，沁朴投资基金，收购湖南红太阳演艺及旗下剧场。2015 年先后投资广东商联支付，入股广州越秀小额贷与河源农商行，以及申请发起设立花城银行、花城人寿等。2015 年至 2017 年：金融、文化娱乐及商业物业运营。2017 年 12 月，公司将公司持有的湖南红太阳 100%股权转让给公司控股股东海印集团并完成股东变更工商登记手续，文娱业务正式完成从公司剥离。2018 年至今：商业物业运营、金融服务。历次控股股东的变更情况（如有）公司于 1998 年 10 月上市时控股股东为广东省茂名市国有资产管理局。2001 年，广东省茂名市国

16、有资产管理局因机构改革并入茂名市财政局。2003 年 1 月，公司控股股东茂名市财政局与海印集团签署了股权转让协议书，茂名市财政局将其持有的公司 2,928.82 万国有股全部转让给海印集团。2003 年 11 月，上述国有股转让事项获国务院国有资产监督管理委员会批准（国资产权函【2003】342 号）。转让完成后，海印集团持有本公司股份达 2,928.82 万股，占公司总股本的 26.33%，成为公司控股股东。截止本报告期末，海印集团持有公司股份 971,686,744 股，持股比例为 43.45%。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 大信会计师事务所

17、（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市海淀区知春路 1 号学院国际大厦 15 层 签字会计师姓名 郭海兰、尹冬 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元）2,435,788,143.17 2,506,985,584.64-2.84%2,561,228,453.47 归属于上市公司股东

18、的净利润（元）139,382,111.60 137,709,523.03 1.21%230,026,649.83 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）57,527,929.07 109,167,897.38-47.30%195,906,685.01 经营活动产生的现金流量净额（元）1,047,267,311.95 509,689,536.82 105.47%422,898,201.03 基本每股收益（元/股）0.07 0.06 16.67%0.10 稀释每股收益（元/股）0.06 0.05 20.00%0.09 加权平均净资产收益率 3.90%3.83%0.07%7.27%201

19、9 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 总资产（元）11,016,062,236.26 11,506,450,475.44-4.26%11,957,286,791.45 归属于上市公司股东的净资产（元）3,713,932,458.11 3,434,422,663.35 8.14%3,431,580,687.15 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际

20、会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 515,846,238.20 591,198,032.76 598,067,757.76 730,676,114.45 归属于上市公司股东的净利润 22,751,1

21、53.15 36,906,039.43 59,365,034.86 20,359,884.16 归属于上市公司股东的扣除非经11,502,747.47 28,494,621.52 47,992,653.39-30,462,093.31 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 常性损益的净利润 经营活动产生的现金流量净额 260,727,927.30 59,449,294.49 265,290,597.98 461,799,492.18 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额

22、 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-567,749.49-5,059,350.43-385,302.83 无 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）53,754,850.39 56,354,022.43 28,274,419.21 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 2,522,274.64 2,634,628.79 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债

23、产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 34,648,351.03-除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6,695,880.52-6,641,495.26 1,011,630.31 其他符合非经常性损益定义的损益项目-6,589,822.19 5,134,436.45 减：所得税影响额-256,462.19 12,680,770.88 2,134,856.66 少数股东权益影响额（税后）-458,148.93-636,767.34 414,990.45 合计 81,854,182.53 28,541,625.65

24、 34,119,964.82-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 根据中国证监会上市公司行业分类指

25、引（2012 年修订）的定义，公司所属行业为“租赁与商务服务业”（L）中的“商务服务业”（L72）。2019 年度，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，公司管理层牢记“不忘初心、聚焦主业、开拓创新”的整体战略，坚持稳中求进的工作总基调，通过“降本增效、优化结构”等一系列有效的改革措施，全面提升公司核心竞争力；始终围绕“家庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，坚持行业深耕，增强商业体验性；顺应时代发展趋势，积极运用互联网工具，进一步实现线上线下一体化经营。2019 年度，公司营业收入总额为 2,435,788,143.17 元，同比下降 2.84%；公司实现归属于全体股东的净利润总额为139,

26、382,111.60 元，同比增长 1.21%。本年度公司营业收入下降的主要原因为：（1）公司主动优化现有商业物业资源结构及调整其经营面积；（2）金融板块处置子公司导致合并范围发生变化及缩减商业保理业务规模。（一）报告期内公司所从事的主要业务（一）报告期内公司所从事的主要业务 报告期内，公司继续从事商业物业运营、金融服务等业务。1 1、商业业务、商业业务 商业物业运营指的是公司通过整体定位、统一管理的模式将自建或租入的商业体对外出租并提供商业管理服务，主要的经营业态包括主题商场、专业市场、购物中心和城市综合体四大业态。公司的房地产业务主要模式是为商业运营业务而自建的商业综合体规划配套所建公寓，

27、通过迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商业。2019 年度，商业物业运营业务（不含地产业务）实现营业收入 1,557,891,621.24 元，同比下降 0.08%；商业物业运营业务实现归属于上市公司的净利润 126,149,985.13 元，较上年同期下降 10.43%。本年度商业物业运营业务营业收入和净利润下降的主要原因是公司主动优化现有商业物业资源结构及调整其经营面积，聚焦优质资产所致。2、金融业务、金融业务 金融服务指的是在法律规定范围内，以海印金控为平台，通过海印互联网小贷、衡誉小贷等载体，以小微金融为主要方向，基于公司自身的资源优势，为小微企业、个体工商业主和个人消费者提供普惠

28、金融服务。2019 年度，金融服务业务实现营业收入 112,808,520.50 元，同比下降 30.43%；金融服务业务实现归属于上市公司的净利润 15,219,127.89 元，较上年同期下降 53.41%。营业收入和净利润下降的主要原因是公司金融服务板块处置子公司导致合广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 并范围发生变化及主动缩减商业保理业务规模。基于公司对资源的有效配置及保持高度的风险防控意识，金融板块毛利率比上年同期增长 17.74 个百分点。报告期内，公司小微业务聚焦小微客群，依托健全的风险控制管理体系，借助互联网手段及大数据工具，致力推动普惠金融的实现。201

29、9 年控股子公司衡誉小贷实现营业收入 48,644,605.82 元，净利润 23,083,716.99 元，同比分别下降 1.00%和6.25%；衡誉小贷净利润下降的主要原因是衡誉小贷扩大业务规模导致资金成本增加及计提减值损失。海印互联网小贷实现营业收入 64,163,914.68 元，净利润 30,050,761.12 元,同比分别增长 29.15%和 35.72%。（二）公司所属行业的发展阶段、周期性特点及公司所处的行业地位（二）公司所属行业的发展阶段、周期性特点及公司所处的行业地位 1 1、商业行业、商业行业 2019 年，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，经济下行压力加大，我国“

30、十三五”规划主要指标进度符合预期。随着经济结构不断优化，消费拉动经济增长作用进一步增强。在新零售道路的探索中，部分商业企业的创新转型思路开始从“去零售化”向“零售体验化”转变，在坚持零售主体地位的同时，强化场景体验感与服务体验感，并导入部分相关性的体验功能业态辅助。2、金融行业、金融行业 2019 年度，我国在坚持稳中求进工作总基调下，三大攻坚战取得关键进展，金融风险得到有效防控。当前世界经济增长持续放缓，未来全球动荡源和风险点显著增多。报告期内，随着政府对金融行业的监管力度持续加强，非持牌金融机构遭到快速清理整顿，导致短期内信贷资金供给持续紧张，信贷市场不良率不断走高。长期来看，金融市场的清

31、理整顿有利于持牌金融机构的发展，整顿期间各类金融企业均优化自身资产规模，调节产品结构，提升化解各类风险的能力。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 长期股权投资比年初减少 10,002.92 万元，降幅 21.99%，主要是原权益法核算的郴州新田汉文化管理有限公司和南昌市新中原文化演艺有限公司不能再对其具有重大影响，按金融工具确认和计量准则的规定，将其重分类为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资所致。货币资金 货币现金比年初减少 64,654.37 万元，降幅 55.53

32、%，主要是兑付海印股份信托受益权 ABS 优先级资产支持证券和归还贷款所致。广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 应收账款 应收账款比年初减少 13,738.36 万元，降幅 35.57%，主要是公司收回应收房款所致。预付款项 预付款项比年初减少 2,979.94 万，降幅 30.56%，主要是子公司结转本期预付租金以及预付租金重分类到一年到期的非流动资产所致。其他流动资产 其他流动资产比年初减少 8,388.32 万元，降幅 50.15%，主要是期初按照新金融工具准则要求重分类次级债一个亿以及收回公司自持的次级资产支持证券所致。可供出售金融资产 可供出售金融资产比年初减少

33、 39,393.59 万元，降幅 100%，主要是本期按照新金融工具准则要求，将“可供出售金融资产”重分类至“其他权益工具投资”列示所致。长期应收款 长期应收款比年初减少 3,141.42 万元，降幅 100.00%，主要是原本期兑付海印股份信托受益权 ABS优先级资产支持证券，收回该次级收益所致。其他权益工具投资 其他权益工具投资比年初增加 48,910.86 万元，主要是本期部分长期股权投资结转至此科目以及按照新金融工具准则要求，将“可供出售金融资产”重分类至“其他权益工具投资”列示所致。递延所得税资产 递延所得税资产比年初增加 959.45 万元，增幅 53.99%，主要是本期计提减值准

34、备导致递延所得税资产增加所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、三、核心竞争力分析核心竞争力分析 报告期内核心竞争力未发生重大变化。1、品牌竞争力、品牌竞争力 公司下属的多个主题商场在华南地区运营超过20年，商场的运营和管理均立足于客户需求，经多年的积累，已经建立起地区品牌知名度，形成良好的声誉。未来将通过“品牌输出、管理输出”的轻资产拓展模式，进一步提升公司品牌竞争力。2、区域行业龙头地位、区域行业龙头地位 公司地处华南地区，现有商业物业中成熟物业较多，在华南地区拥有主题商场、商业综合体、专业批发市场等多种商业经营业态。商业物业多数坐落于广州市核心商圈及地铁沿线，地理

35、位置优势突出，客流量较大，物业铺位整体出租率较高，保证较高的盈利水平。3、丰富的运营管理经验、丰富的运营管理经验 公司商业运营管理团队拥有超过20年的丰富运营管理经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划，指导商户及时满足客户日益增长的需求。商业物业运营能力突出且富有创新精神。此外，公司还拥有一流的金融业务管理团队，具有丰富的金融产品拓展能力及风险意识，已建立科学有效的风险管理控制体系，满足公司未来多元化业务的要求。广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2019 年度，我国经济稳中向好、长

36、期向好的基本趋势没有改变。受商品消费向高品质和多样化提档升级，经营模式、营销模式、消费模式屡屡创新等因素促进，公司加强外部环境研判，抓住市场发展机遇，以改革为驱动，以创新为引领，持续优化业务结构，加大力度推动业务创新，巩固以商业物业运营业务与金融服务业务齐头并进的核心业务格局。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 1 1、商业业务、商业业务 报告期内，公司持续深化改革，通过梳理与调整现有商业物业资源，优化结构；始终聚焦商业主业，围绕商户及消费者需求，致力打造体验型商业；借助互联网和大数据，通过数据间的共融互通，进一步实现线上线下一体化经营。（1 1

37、）强化内控管理，多措并举实现降本增效）强化内控管理，多措并举实现降本增效 为应对宏观经济下行及不确定性风险，公司始终围绕“深化改革、提质增效”的中心任务。报告期内，公司持续加强内控管理体系建设，加大成本费用控制力度，通过精兵简政等举措，着力提升组织管理效率。2019 年度公司管理费用比上年同期减少约 18%，共计节约营运杂费约 500 万元、节省人力成本约 3,000 万元。报告期内，公司主动调整负债结构，合理控制负债规模，优化账龄结构，严控债务风险。截至 2019 年末，公司短期借款余额同比下降 56.33%、资产负债率由年初的 68.34%降至 64.46%，公司整体流动性得到了提升。（2

38、 2）聚焦主业，提升差异化核心竞争力）聚焦主业，提升差异化核心竞争力 公司商业业务以消费者需求为导向，通过经营模式的突破，积极推进新零售战略落地，通过提升创新变革能力，促进商业物业的转型升级。报告期内，公司把握政府推动城市更新的机遇，通过对部分商业物业进行翻新升级工程，提升商业物业整体经营环境；结合自身商业业态和商户的优势，通过引入直播、短视频等方式积极开展营销工作，加强消费者粘性；根据市场需求合理布局各业态的比重，实现商场的内容创新与改造升级，提高商场活力。一系列的精细化运营管理等措施，有助于公司挖掘物业潜力，拓展优质客户，提升物业经营效益。（3 3）加快各地“海印又一城”的落成与品牌建设）

39、加快各地“海印又一城”的落成与品牌建设 报告期内，公司持续推进“珠海海印又一城”和“上海海印又一城”的项目建设并按计划启动项目的招商运营工作。项目根据各地市场差异化的经营战略，加强招商研究工作，强化业务部门的市场推广和招商工作，为入驻的商家提供丰富的配套服务，推动出租率的稳步上升，进一步提升“海印又一城”的品牌价值，为公司现金流及整体业绩的提升产生积极作用。广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 （4 4）优化“海印生活”线上平台，实现精准营销及线下引流）优化“海印生活”线上平台，实现精准营销及线下引流 由公司自主构建的以会员服务与积分体系为核心的线上平台“海印生活”已初有成

40、效。“海印生活”作为商户、商品和消费者的桥梁纽带，是精准营销和线下引流的高效方式。公司通过推广与使用“海印生活”平台，已基本完成公司旗下商业物业资源的基础数据采集。下一阶段公司将商业数据的重心从采集转向治理与运营，实现数据与流量的转化，持续赋能线下实体商业。报告期内，“海印生活”对公司旗下商业物业的餐饮及生活休闲商户进行了优惠券全额补贴，通过会员积分体系实现旗下商圈资源互通及外部合作资源的联合。优惠补贴期间杠杆率近 10 倍，即公司投入的现金补贴能带动 10 倍的消费流入。未来公司将加强整合银行及商户资源，致力提升平台消费转化水平。（5）房地产业务）房地产业务 基于公司在粤港澳大湾区的潜心经营

41、与近十年的战略布局，公司在粤港澳大湾区都市圈建设方面占有先发优势，凭借着在房地产行业多年的经营经验，公司优质的土地储备保证了各项目后续开发的优势，能为公司未来的可持续发展提供有力的盈利保障。报告期内，公司房地产业务在“房住不炒”的总基调下，公司积极应对房地产政策及市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略；坚持现金为王，加快开发进度，开拓销售渠道，实现资金快速回笼。截止 2019 年末，公司主要开发项目待开发计容建筑面积为 114.74 万平方米。其中位于粤港澳大湾区的面积占比为59.88%，约 68.71 万平方米；住宅部分面积占比为 92.89%，约 106.58 万平方米，平均楼面价为 51

42、9.7 元/平方米。具体情况如下表所示：新增土地储备项目 适用 不适用 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万）总建筑面积（万）剩余可开发建筑面积（万）海印新都荟 大旺站 2.88 4.14 4.14 总计 2.88 4.14 4.14 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（）规划计容建筑面积（）本期竣工面积（）累计竣工面积（）预计总投资金额（万元）累计投资总金额（万元）上海 上海 海印又一城 上海 商业 100.00%2016 年 04月 01 日 在建

43、-29,471.10 82,519.08 130,634.40 130,634.40 162,519.00 120,990.66 广东珠海 珠海 海印又一城商业广场 广东珠海 商业 67.00%2014 年 04月 01 日 在建-29,922.72 104,729.52 138,713.98 138,713.98 110,000.00 108,399.53 广东茂名 茂名大厦 广东茂名 商业 100.00%2019 年 12月 25 日 在建-12,440.59 87,080.00-57,545.00 13,601.68 广东茂名 茂名森邻四季 广东茂名 住宅 100.00%2013 年 0

44、9月 01 日 在建-230,510.60 576,276.50 33,426.71 66,882.67 209,000.00 92,589.39 广东肇庆 肇庆大旺 海印又一城 广东肇庆 商住 100.00%2011 年 11月 01 日 在建-239,285.04 717,855.12 85,093.70 241,426.00 263,000.00 129,739.67 广东肇庆 肇庆鼎湖 总统御山莊 广东肇庆 商住 100.00%2012 年 06月 01 日 在建-113,678.35 193,496.86-40,804.52 83,000.00 43,903.86 广东肇庆 四会市海

45、印 尚荟四季商住小区广东肇庆 商住 100.00%2018 年 01月 29 日 在建-23,104.00 45,844.49-18,000.00 14,913.31 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 项目 广东广州 番禺 海印又一城 广东广州 商业 100.00%2008 年 08月 01 日 竣工-92,123.00 184,704.00-242,961.11 140,000.00 148,246.21 江苏扬州 扬州 海印又一城 江苏扬州 商住 51.00%2013 年 05月 01 日 在建-28,228.09 101,588.00-68,067.02 58,4

46、00.00 54,166.96 合计-798,763.49 2,094,093.57 387,868.79 929,489.70 1,101,464.00 726,551.27 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积（）可售面积（）累计预售（销售）面积（）本期预售（销售）面积（）本期预售（销售）金额（万元）累计结算面积（）本期结算面积（）本期结算金额（万元）广东茂名 茂名森邻四季 广东茂名 住宅 100.00%576,276.50 576,276.00 67,782.13 8,353.87 5,138.88 67,782.13 8,353.87 5,

47、138.88 广东肇庆 肇庆大旺 海印又一城 广东肇庆 商住 100.00%717,855.12 713,232.38 140,691.14 6,373.04 3,208.01 140,691.14 6,373.04 3,208.01 广东肇庆 肇庆鼎湖 总统御山莊 广东肇庆 商住 100.00%193,496.86 190,308.02 5,161.28 1,538.57 908.31 5,161.28 1,538.57 908.31 广东广州 番禺 海印又一城 广东广州 商住 100.00%184,704.00 115,986.54 107,114.12 1,137.03 1,550.89

48、 107,114.12 1,137.03 1,877.24 广东珠海 珠海 海印又一广东珠海 商业 67.00%104,729.52 138,713.98 36,012.56 2,400.96 4,121.21 36,012.56 2,400.96 4,121.21 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 城商业广场 上海 上海 海印又一城 上海 商业 100.00%82,519.08 131,248.45 21,704.33 21,180.48 54,964.29 21,704.33 21,180.48 54,964.29 江苏扬州 扬州 海印又一城 江苏扬州 商住 51.

49、00%101,588.00 119,979.69 56,483.37 7,551.10 4,297.96 54,521.20 5,681.97 3,066.38 广东肇庆 四会市海印 尚荟四季商住小区项目 广东肇庆 商住 100.00%45,844.49 42,455.87 4,875.72 4,875.72 2,688.01 4,875.72 4,875.72 2,688.01 合计-2,007,013.57 2,028,200.93 439,824.65 53,410.77 76,877.56 437,862.49 51,541.64 75,972.33 主要项目出租情况 项目名称 所在位

50、置 项目业态 权益比例 可出租面积（）累计已出租面积（）平均出租率 番禺 海印又一城 广东广州 商业 100.00%150,257.29 150,257.29 100.00%肇庆大旺 海印又一城 广东肇庆 商业 100.00%37,843.42 36,988.77 97.74%合计-188,100.71 187,246.06-土地一级开发情况 适用 不适用 广东海印集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 融资途径 单位：万元 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上 银行贷款 91,700.00 5.46%7.00%