富安娜：房地产估价报告.PDF

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1、 0 房地产估价报告房地产估价报告 项目名称：项目名称：江苏省常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢房地产价值评估 委托方：委托方：深圳市富安娜家居用品股份有限公司 估价方：估价方：深圳市国咨土地房地产评估有限公司 估价人员：估价人员：张铭轩 龚伟平 袁长辉 杨立 估价作业日期：估价作业日期：二一一年七月十九日至二一一年七月二十七日 估价报告编号：估价报告编号：深国咨评字2011-1335A 号 深 圳 市 国 咨 土 地 房 地 产 评 估 有 限 公 司 公司地址：深圳市深南中路国际科技大厦 31 楼 电 话：83279666 传 真：83279632 邮政编码：518033

2、 0 报报 告告 目目 录录 一、致 委 托 方 函 1 二、估 价 对 象 房 地 产 产 权 明 细 表 2 三、估 价 师 声 明 3 四、估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 4 五、估 价 结 果 报 告 6 六、附 件 1 2 七、估 价 技 术 报 告 13 1 致致 委委 托托 方方 函函 深圳市富安娜家居用品股份有限公司深圳市富安娜家居用品股份有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托的位于江苏省常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢房地产进行价值评估，评估基准日为二一一年七月十九日，目的是为委托方委托方了了解房地产市场价值提供参考依据解房地产市场价值提供参考依据。

3、经过实地查看和市场调查，根据委托方提供的有关材料，参照我国有关法规和制度，并遵循必要的评估程序与原则，对该部分房地产价值作出评定估算。现将评估结果报告如下：估价对象江苏省常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢房地产，建筑面积合计为 27,671.64 平方米，在评估基准日的评估价值为￥40,400,59540,400,595 元元，大写人民币肆仟零肆拾万零伍佰玖拾伍肆仟零肆拾万零伍佰玖拾伍圆整。详见下表：房地产房地产估价估价结果明细表结果明细表 物业名称物业名称 权利人权利人 房屋房屋 用途用途 建筑面积建筑面积（）评估单价评估单价 （元（元/）评估价值评估价值 （元）（元）虞山

4、工业园宜兴路 8 号 1 幢 常熟伊思家饰用品有限公司 工业 18,146.48 1,460 26,493,861 虞山工业园宜兴路 8 号 2 幢 工业 4,752.18 1,460 6,938,183 虞山工业园宜兴路 8 号 3 幢 工业 3,074.61 1,460 4,488,931 虞山工业园宜兴路 8 号 6 幢 工业 1,698.37 1,460 2,479,620 合合 计计 -27,671.64 -40,400,595 法 人 代 表：深圳市国咨土地房地产评估有限公司 二一一年七月二十七日 2 估价对象房地产产权明细表估价对象房地产产权明细表 序序号号 房地产证号房地产证号

5、 项目名称项目名称 房地产位臵房地产位臵 房屋所有房屋所有权人权人 地号地号 土地用途土地用途 房屋房屋 用途用途 建筑面建筑面积（积（）总层数总层数 登记日期登记日期 使用年期使用年期 1 熟房权证虞山字第 11012504 号 虞山工业园宜兴路 8 号 1 幢 虞山工业园宜兴路 8 号 常熟伊思家饰用品有限公司 2002210R 工业用地 工业 18,146.48 5 2011-4-13 2002-6-21至2052-6-20 2 熟房权证虞山字第 11012505 号 虞山工业园宜兴路 8 号 2 幢 虞山工业园宜兴路 8 号 2002210R 工业用地 工业 4,752.18 4 20

6、11-4-13 2002-6-21至2052-6-20 3 熟房权证虞山字第 11012506 号 虞山工业园宜兴路 8 号 3 幢 虞山工业园宜兴路 8 号 2002210R 工业用地 工业 3,074.61 5 2011-4-13 2002-6-21至2052-6-20 4 熟房权证虞山字第 10009930 号 虞山工业园宜兴路 8 号 6 幢 虞山工业园宜兴路 8 号 2002210R 工业用地 工业 1,698.37 3 2010-3-9 2002-6-21至2052-6-20 合计-27,671.64 27,671.64 -3 估估 价价 师师 声声 明明 我们对我们对江苏江苏省常

7、熟市虞山工业园宜兴路省常熟市虞山工业园宜兴路 8 8 号号 1 1-3 3 幢及幢及 6 6 幢幢房房地产地产估估价报告作如下郑重声明：价报告作如下郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。姓姓 名

8、名 签签 名名 中国注册房地产估价师：中国注册房地产估价师：张铭轩张铭轩 （注册证号：4419980076）中国注册房中国注册房地产估价师：地产估价师：龚伟平龚伟平 （注册证号：4420020052）4 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一、本报告中一、本报告中估价对象房地产市场价值估价对象房地产市场价值是基于以下假设条件：是基于以下假设条件：1、买卖双方处于公平交易状态，对物业成交有充分讨价还价的权利；2、买卖双方都有一段充分了解物业现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理的洽谈交易时间；3、物业可以在公允市场上自由转让；4、物业价值不受任何附带债权关系带来的影响；5、不考虑特殊买家

9、的额外出价；6、买卖双方之间无任何利害关系。二、本估价报告的限制条件二、本估价报告的限制条件 1、本报告只为委托方了解房地产市场价值提供参考依据，不对其它用途负责。2、本次评估估价对象的权属状况、建筑面积等有关数据及相关信息，以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证复印件的记载为准，我们并未进行实地丈量，其真实性由委托方负责，因为产权资料引起的任何法律纠纷，我司不承担任何法律责任。3、本报告评估并未考虑物业所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。4、本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年自 2011 年 07 月27 日-2012 年 07 月 26 日止，若市场有较大波动或超过一年

10、需重新进行评估。5、公开媒体发表的限制：未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体，否则将追究相应的法律责任。5 三三、其他需要说明的问题、其他需要说明的问题 1、委托方和当事人对拟估物业有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。2、本次评估没有对物业进行内部结构测试和设施的检验，无法确认物业结构和设施是否有缺损。3、本次评估报告中所载建筑面积、权利人等相关信息以委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证所载为准。4、本报告之评估价值包含已交地价，但不包含未来发生转让时应缴纳的税、费等款项。5、本报告中市场趋势等专业意见，是根据估价对象具体情况和估

11、价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价师经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。6、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。6 估价结果报告估价结果报告 一、一、委托方委托方 深圳市富安娜家居用品股份有限公司 二、二、估价方估价方 公司名称：深圳市国咨土地房地产评估有限公司 法定代表人：桂强芳 资质等级：壹级 资质证书编号：建房估证字2011018 号 地 址：深圳市深南中路国际科技大厦 31 楼 3106 室 电 话：0755-83279666 三、三、估价对象估价对象 （一）估价对象（一

12、）估价对象权利权利概况概况 根据委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证等资料，本次估价对象包括常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢。根据 国有土地使用证上记载：土地座落为虞山高新技术产业园嘉兴路 15 号，土 地 使 用 权 人 为 常 熟 伊 思 家 饰 用 品 有 限 公 司，地 号 为3205810220280055000，土地用途为工业用地（061），使用权类型为出让，土地使用权终止日期为 2052 年 6 月 20 日，土地使用权面积为14609.70 平方米。上述房地产建筑面积合计为 27,671.64 平方米，估价对象产权状况详见第 2 页估价对象房地产产权明细

13、表。（二）（二）估价对象实估价对象实物物概况概况 1、虞山工业园宜兴路 8 号 1 幢：总楼层为 5 层，层高约 4 米，外墙 7 为涂料，大门为卷闸门及玻璃门，窗为铝合金玻璃窗，办公部分装修：地面为地砖、墙面为乳胶漆、天花为木夹板吊顶，厂房部分装修：地面部分为地砖部分为水泥地面、墙面为刷白、天花部分为铝扣板吊顶部分刷白，卫生间地面为防滑地砖、墙面瓷片到顶、天花刷白。2、虞山工业园宜兴路 8 号 2 幢：总楼层为 4 层，层高约 4 米，外墙为涂料，大门为卷闸门及玻璃门，窗为铝合金玻璃窗，办公部分装修：地面为地砖、墙面为乳胶漆、天花为木夹板吊顶，厂房部分装修：水泥地面、墙面刷白、天花刷白，卫生

14、间地面为防滑地砖、墙面瓷片到顶、天花刷白。3、虞山工业园宜兴路 8 号 3 幢：总楼层为 5 层，层高约 2.8 米，外墙为涂料，门为夹板木门，窗为铝合金玻璃窗，地面为地砖，墙面刷白，天花刷白，卫生间地面为防滑地砖、墙面瓷片到顶、天花为塑料板吊顶。4、虞山工业园宜兴路 8 号 6 幢：总楼层为 3 层，层高约 2.8 米，外墙为涂料，门为夹板木门，窗为铝合金玻璃窗，地面为地砖，墙面刷白，天花刷白，卫生间地面为防滑地砖、墙面瓷片到顶、天花为塑料板吊顶。（三）（三）估价对象区域概况估价对象区域概况 常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢房地产位于常熟市虞山工业园宜兴路 8 号（国有土

15、地使用证上记载的地址为虞山高新技术产业园嘉兴路 15 号），周边有常熟机械总厂有限公司、今日服饰、江苏圣玛制衣有限公司、通顺纺织公司、江苏博士邦尼时装公司、常熟富安娜家饰用品有限公司等工业物业，商业配套有联丰百货商店、吉祥超市等，市政公共配套有农业银行、工商银行、虞山园区小学、虞山国家森林公园等，区域内公共及生活配套设施较齐全，生活较为便利。附近有多路公交车经过，深圳路、珠海路及 204 国道组成了园区的主要交通网络，交通极为便利。8 四、四、估价目的估价目的 为委托方了解房地产市场价值提供参考依据。五、五、估价时点估价时点 二一一年七月十九日。六、六、估价依据估价依据 1、相关法律法规、政策

16、及文件等 （1）中华人民共和国城市房地产管理法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）其他：国务院、建设部、国家国有资产管理局及江苏省、常熟市有关法规、政策、文件等。2、技术规程（1）中华人民共和国国家标准（GB/T502911999）房地产估价规范；（2）中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。3、委托方提供的资料（1）房屋所有权证复印件；（2）国有土地使用证复印件。4、估价机构及估价人员调查的资料（1）评估人员实地查看调查获得的实况和资料；（2）现时常熟市房地产市场调查资料；（3）估价机构及估价人员掌握的其他有关信息资料。七、七、价值定义价值定义 本次评估的市场价值是指该物业在正常市场条件

17、下，于二一一年七月十九日进行正常销售的合理价值。9 八、估价原则八、估价原则 1、合法原则 合法性原则是指估价必须以房地产的合法权益为前提。本次估价对象，在房屋所有权证及国有土地使用证记载中，对物业的用途、面积等进行了限定，故本次评估，我们是以该物业的证载用途为合法前提，对物业的价格进行评估。2、估价时点原则 市场是变动的，物业价格必须在某一时间，而不是某一时期，才有确定值，这一时间就是我们假定市场停止在某一时间进行评估的估价时点。本次评估，其评估目的是确定物业的现时价值，评估的物业价格是现在的价格，而物业价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均

18、有可能影响评估价格。因此，我们考虑以对估价对象进行现场勘察之日作为本次估价时点，符合估价时点原则。3、最高最佳使用原则 最高最佳使用原则，以物业的最高最佳使用为前提，也即物业估价以能使估价对象得到最大收益的用途和开发方式进行估价，同时，最有效使用原则又是以合法性原则为前提的。根据房屋所有权证及国有土地使用证对该估价对象的合法限定，评估人员结合物业所在区位和本身条件综合考虑，我们选择房屋所有权证及国有土地使用证对该估价对象确定的用途作为最有效使用方式，进行评估。4、替代原则 在评估一宗房地产的价格时，若同一供求圈内,在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产，则可依据“替代原

19、则”，本次评估采取的市场比较法的基本原理是替代原理，故本次评 10 估遵循了物业评估的“替代原则”。5、独立客观公正原则 在本次评估中，我们是站在公正的立场上，对物业的客观合理的价格进行评估。我们与本估价报告中的估价对象没有亲属关系或利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，并且严格参照我国有关法规和制度，遵循必要的评估程序与原则，经过实地查看和市场调查，在了解房地产供求状况和影响房地产价格因素的基础上，对该部分物业价值作出公平客观合理的估价。九、估价方法九、估价方法 估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料，在实地勘察和市场调研的基础上认为：常熟市房地产市场上

20、类似房地产交易实例较多，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们采用市场比较法市场比较法进行评估。十、估价结果十、估价结果 估价对象江苏省常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢房地产，建筑面积合计为 27,671.64 平方米，在评估基准日的评估价值为￥40,400,59540,400,595 元元，大写人民币肆仟零肆拾万零伍佰玖拾伍肆仟零肆拾万零伍佰玖拾伍圆整。（详见 房地产估价结果明细表）。十一、估价人员十一、估价人员 姓姓 名名 签签 名名 勘勘 察察 人：人：袁长辉袁长辉 估估 价价 师：师：袁长辉袁长辉 11 初初 审：审：张铭轩张铭轩 （注册号：注册号：44199

21、800764419980076）复复 审：审：龚伟平龚伟平 （注册号：（注册号：44200200524420020052）十二、估价作业日期十二、估价作业日期 二一一年七月十九日至二一一年七月二十七日 十三、估价报告应用的有效期十三、估价报告应用的有效期 本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年自 2011 年 07 月 27日-2012 年 07 月 26 日止，若市场有较大波动或超过一年需重新进行评估。12 附附 件件 附件一：估价对象位臵示意图 附件二：估价对象现状照片 附件三：委托方企业法人营业执照复印件 附件四：房屋所有权证复印件 附件五：国有土地使用证复印件 附件六：房地产估价机构

22、资质证书复印件 附件七：中国注册房地产估价师资格证书复印件 13 估价技术报告估价技术报告 一、一、个别因素分析个别因素分析 根据委托方提供的房屋所有权证及国有土地使用证等资料，本次估价对象包括常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢。根据 国有土地使用证上记载：土地座落为虞山高新技术产业园嘉兴路 15 号，土 地 使 用 权 人 为 常 熟 伊 思 家 饰 用 品 有 限 公 司，地 号 为3205810220280055000，土地用途为工业用地（061），使用权类型为出让，土地使用权终止日期为 2052 年 6 月 20 日，土地使用权面积为14609.70 平方米。上述房地

23、产建筑面积合计为 27,671.64 平方米，估价对象产权状况详见第 2 页估价对象房地产产权明细表。二、区域因素分析二、区域因素分析 常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢房地产位于常熟市虞山工业园宜兴路 8 号（国有土地使用证上记载的地址为虞山高新技术产业园嘉兴路 15 号），周边有常熟机械总厂有限公司、今日服饰、江苏圣玛制衣有限公司、通顺纺织公司、江苏博士邦尼时装公司、常熟富安娜家饰用品有限公司等工业物业，商业配套有联丰百货商店、吉祥超市等，市政公共配套有农业银行、工商银行、虞山园区小学、虞山国家森林公园等，区域内公共及生活配套设施较齐全，生活较为便利。附近有多路公交车经过

24、，深圳路、珠海路及 204 国道组成了园区的主要交通网络，交通极为便利。三、背景因素分析：三、背景因素分析：（一）（一）常熟常熟市市 2012011 1 年年上半年上半年宏观经济发展宏观经济发展 2011 年上半年，常熟市上下紧紧围绕“两个率先”，全力推进经济发 14 展方式的转变和产业结构的调整，将工作重心不断向发展质量倾斜，逐步向“高端、高新、高效”发展迈进，常熟市国民经济呈现稳定向上的运行态势，发展动力不断增强，经济活力不断释放。1、综合实力不断增强，三次产业协调并进 初步测算，上半年全市实现地区生产总值 860.53 亿元，同比增长16.2%。其中：第二产业增加值 478.06 亿元，

25、同比增长 16.2%；服务业增加值 368.16 亿元，同比增长 16.8%，服务业增加值比重达 42.8%，同比提高 1 个百分点。2、传统与现代各显千秋，高新、新兴产业增势强劲 上半年，全市围绕产业结构调整的主线，努力协调传统产业与高新、新兴产业的发展，一方面脚踏实地地提升传统产业，一方面信心百倍地培育高新、新兴产业，全市经济呈现传统与现代协调并进、相得益彰的良好局面。上半年，全市纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业两大传统产业的规上产值为 344.82 亿元，同比增长 17%，比一季度加快 5.8 个百分点，占全市规模以上工业企业产值的比重为 20.7%。上半年，全市高新技术产业实现产值 53

26、5.92 亿元，同比增长 35.9%，增速高于全市平均水平 12.1 个百分点，高新产业产值占规模以上工业产值的比重达 32.1%，比去年同期提高2.8个百分点。全市八大新兴产业实现产值 468.91亿元，同比增长 32.9%，高于平均水平 9.1 个百分点，占规模以上工业产值的比重为 28.1%，比去年同期提高 2.9 个百分点。其中新材料实现产值150.06 亿元，列新兴行业总量第一；新能源产业实现产值 86.51 亿元，同比增长 53.1%，列新兴产业增速首位。3、经济效益稳步提升，财政收入继续攀升（1）工业企业产销衔接良好，利税保持较快增长。上半年，全市实现全部工业总产值 2223.8

27、7 亿元，同比增长 21.6%，其中规模以上产值为 1668.2 亿元，增长 23.8%，增速列苏州五县市之首。全市规模以上企 15 业实现销售产值 1635.86 亿元，同比增长 23.9%，产销率达 98.1%，比一季度提高 0.5 个百分点。上半年，全市规模以上工业出口交货值达 459.14亿元，同比增长 36.6%。全市规模以上工业企业实现利税 85.68 亿元，同比增长 20.3%，实现利润 65.17 亿元，增长 37.1%。（2）财政收入稳定增长，主体税收增长各异。上半年，全市实现财政收入 170.51 亿元，同比增长 31.2%；其中地方一般预算收入 60.01 亿元，同比增长

28、 31.7%，增速连续两月列苏州五县市首位。地方级税收收入占一般预算收入的比重达到 82.8%。分税种看，上半年企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、土地增值税分别增长 44.6%、38.9%、66.3%和 67.9%，分别高于地方一般预算收入 12.9 个、7.2 个、34.6 个和 36.2个百分点；但增值税、营业税均同比仅增长 10.5%，低于地方一般预算收入增速 21.2 个百分点。4、“三驾马车”并驾齐驱，动力结构日趋平衡（1）外贸出口恢复性增长，对外开放深入推进。随着国际经济形势的逐步趋好，上半年全市对外贸易呈现高开回稳的恢复性增长态势。上半年，实现进出口总额 88.96 亿美元

29、，比上年增长 25.5%。其中，进口27.82 亿美元，增长 15.1%；出口 61.14 亿美元，增长 30.8%。外贸经济的复苏带动了海关税收的较快增长，上半年海关税收实现 24.91 亿元，同比增长 23.3%。(2)全社会投资平稳推进，新兴产业、重点项目投资提速。上半年，全市完成全社会固定资产投资 250.25 亿元，同比增长 25.7%，其中工业投资 140.94 亿元，同比增长 23.9%；服务业投资 108.31 亿元，同比增长28.6%。其中，工业投资呈现：新兴产业投资快速增长。上半年，全市工业新兴产业在建项目 95 个，完成投资 46.2 亿元，比去年同期增长34.8%，快于

30、工业投资增幅 10.9 个百分点，新兴产业投资占工业投资的比重为 32.8%，比去年同期提高了 5.5 个百分点。工业技改投入比重 16 逐月走高。上半年，工业技改投资完成 99.8 亿元，同比增长 17.1%，占工业投资的比重为 70.8%。工业技改投入占工业投资的比重逐月走高，2至 6 月份工业技改比重分别为 50.9%、53.9%、70.3%、72.4%、70.8%，工业投资结构得到进一步优化。亿元以上项目支撑作用明显。上半年，全市亿元以上工业在建投资项目数为 53 个，同比增长 47.2%，完成投资65.9 亿元，同比增长 90.6%，占工业投资额的比重高达 46.8%。服务业投资中，

31、生产经营性服务业完成投资 53.32 亿元，同比增长 34.8%；基础设施建设投资完成 54.99 亿元，同比增长 23.1%。（3）城乡消费较快增长，扩大内需持续深入。上半年，全市实现社会消费品零售总额 211.8 亿元，同比增长 17.8%。其中，批发和零售贸易业实现零售额 190.73 亿元，增长 17.3%。全市消费品市场呈现：城乡同步发展。上半年，城区实现零售额 109.73 亿元，同比增长 17.9%；农村实现零售额 102.07 亿元，同比增长 17.7%，城乡增速差距缩小为 0.2个百分点。限额以上单位贡献提高。上半年，全市限额以上单位实现零售额 108.53 亿元，同比增长

32、26.8%，拉动全社会消费品零售总额增长12.8 个百分点，限额以上占比也由去年同期的 47.6%提高到 51.2%。重点市场交易活跃。上半年，全市实现商品市场成交额 504.58 亿元，同比增长 15%；其中专业市场成交额为 433.75 亿元，同比增长 17.2%。9大重点市场实现成交额 473.3 亿元，同比增长 18.9%，占全市商品市场成交额的 93.8%。5、创新驱动模式日益强化，发展后劲不断积聚 今年以来，创新载体建设进一步推进，常熟科创园创新基地常熟中关村科技城启动建设；校地互利合作进一步推进，哈工程、厦门大学、西北工业大学等高等院校纷纷与常签订合作协议；进一步完善创新工作的融

33、资平台，正式启用常熟科技金融产业园；进一步加强企业与人才的互动双赢，开展教授、博士入企挂职活动。1-5 月份，全市专利申 17 请量和专利授权量分别达 846 件和 3662 件。截止 6 月底，全市累计拥有国家级、省级、苏州市级科技公共服务平台分别为 1 个、2 个、7 个，累计拥有国家级、省级科技创业园、孵化器均为 1 个；累计拥有省级以上研发机构 82 家，其中：工程技术研究中心 41 家，企业院士工作站 6 个，外资研发机构 7 家。6、民资外企竞相赶超，发展活力不断彰显（1）民营资本增势强劲，提前完成全年目标。上半年，净增民资（内资）注册资本 152.78 亿元，已超额完成全年目标任

34、务，其中 6 月份净增民资（内资）注册资本 46.16 亿元，为上半年民营经济发展速度最快的月份，净增数达上半年月平均值的近 2 倍。上半年，全市新办私营企业1757 户，注册资本达 58.8 亿元；新办个体工商户 4847 户，新增注册资本 4.24 亿元。至 6 月底，全市个私经济注册资本累计为 828.61 亿元，增长 28.4%。（2）外资利用加快推进，服务业引资能力大增。上半年，我市趁全球经济回暖复苏之势，积极开拓思路，优化投资环境，加大招商引资力度，利用外资呈现质高量增态势。上半年，全市新签利用外资合同 109项，同比增长 51.4%；实现注册外资 12.5 亿美元，增长 38.1

35、%，增速列苏州五县市首位，其中服务业注册外资 11232 万美元，增长 86.4%。全市实际利用外资 5.29 亿美元，同比增长 1%，其中服务业实际利用外资1.57 亿美元，增长 3.3 倍。7、市场物价继续攀升，城乡居民收入加快增长 上半年，全市 CPI 为 104.5，比上年上涨 4.5%。调查的八大类商品和服务价格呈现出“七升一降”的格局，上涨的七大类中食品类指数上涨7.8%，烟酒及用品指数上涨 0.6%，衣着类指数及家庭设备及维修服务指数均上涨 2%，交通和通讯指数上涨 2.4%，娱乐教育文化用品及服务指数上涨 0.9%，居住类指数上涨 7.6%。医疗保健和个人用品指数下降 0.8%

36、。18 上半年，全市农村居民人均纯收入达到 10511 元，比上年增长 16.9%，比一季度加快 1.5 个百分点。城镇居民人均可支配收入达到 18931 元，比上年同期增长 13.6%，比一季度加快 1.1 个百分点。总体来看，全市上半年经济运行良好，为全年经济的又快又好发展奠定了坚实的基础。但经济运行面临的诸多困难和不确定因素不容小觑，发展的挑战依然严峻。总的来说，2011 年全市的经济运行环境中机遇与挑战并存，下一阶段要高举科学发展旗臶，提高认识，坚定信心，进一步加大转型升级力度，实施创新引领，坚持统筹发展，加强预警监测，全面提升全市经济的综合竞争力，为建设“美好常熟”不断奋进。（二）（

37、二）2012011 1 年年 5 5 月月常熟常熟房地产市场运行房地产市场运行概况概况 1、房地产市场供给情况（1）房地产施工、新开工、竣工面积。截止 2011 年 5 月底，累计商品房施工面积 626.31 万平方米，同比增长 7.74%；商品房新开工面积 59.7 万平方米，同比减少 25.69%；商品房竣工面积 72.15 万平方米，同比减少 11.03%。（2）预售商品房供应量。本月，全市核准商品房预售面积 9.32万平方米，其中商品住房 2.4 万平方米。2、房地产市场需求情况（1）商品房销售情况。2011 年 5 月,商品房销售面积 15.6 万平方米，其中商品住房 9.82 万平

38、方米。（2）二手房市场交易情况。本月,二手房成交面积 5.72 万平方米，其中住宅成交面积 2.43 万平方米。四、最高最佳使用分析四、最高最佳使用分析 房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳 19 使用，是指法律上许可、技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘查后，根据估价目的以及估价对象的现状用途等，确定估价对象的现状用途为最高最佳使用。五、估价测算分析五、估价测算分析 估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：估价对象在常熟

39、市房地产市场上类似房地产交易实例较多，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们采用市场比较法对该物业的市场价值进行评估。评估评估测算测算过程如下过程如下（以厂房（以厂房 2 2 幢为例）幢为例）：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。公式：P=PIABCD 式中：P-被估价房地产估价价格 PI-可比交易案例价格 A-交易情况修正系数 B-交易日期修正系数 C-区域因素修正系数 D-个别因素修正系数 1、选择交易实例 经评估人员对房地产市场进行调查,根据交易时间接近、用途相同、地段相似的

40、原则，仔细筛选，确定 A、B、C 三个比较交易实例，其基本情况如下:A.虞山高新技术产业园标准厂房，2011年6月的市场价格为1,450 20 元/；B.虞山高新技术产业园标准厂房，2011年4月的市场价格为1,500元/；C.虞山厂房，2011 年 5 月的市场价格为 1,480 元/。2、现对估价对象及可比实例进行修正系数确定如下：交易案例 实例 A：实例 B：实例 C：交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/100 100/100 个别因素修正 100/100 100

41、/102 100/101 修正总参数 1 0.9804 0.9901 修正系数确定说明：(1)交易实例的交易情况属正常,故不做交易情况修正。(2)估价对象所处区域的房地产市场在近几个月无大的波动,故不做交易时间修正。(3)区域因素修正主要在基础设施状况、繁华程度、离市中心距离、基础设施状况、交通便利状况、景观、环境卫生、产业聚集程度、区域规划、公共配套等方面进行比较修正。详见区域因素修正系数表。(4)个别因素修正主要在建筑结构、建筑质量、规划用途、实际用途、面积/层高、楼层/朝向、临街情况、剩余使用年限、装修标准、设备设施使用状况、物业管理、发展商等方面进行比较修正。详见个别因素修正系数表。2

42、1 区域因素修正系数表 拟估案例及 交易案例 区域因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 虞山工业园厂房 2 幢 虞山高新技术产业园厂房 虞山高新技术产业园厂房 虞山厂房 因素条件 修正系数 因素条件 修正系数 因素条件 修正系数 1基础设施状况 较好 较好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 2繁华程度 一般 一般 100/100 一般 100/100 一般 100/100 3离市中心距离 较远 较远 100/100 较远 100/100 较远 100/100 4交通便捷度 较好 较好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 5景观 较好 较

43、好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 6环境卫生 较好 较好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 7产业聚集程度 较好 较好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 8区域规划 较好 较好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 9公共配套设施 较好 较好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 区域因素修正总系数 100/100 100/100 100/100 22 个别因素修正系数表 拟估案例及 交易案例 个别因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 虞山工业园厂房 2 幢 虞

44、山高新技术产业园厂房 虞山高新技术产业园厂房 虞山厂房 因素条件 修正系数 因素条件 修正系数 因素条件 修正系数 1建筑质量 较好 较好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 2建筑结构 框架 框架 100/100 框架 100/100 框架 100/100 3规划用途 厂房 厂房 100/100 厂房 100/100 厂房 100/100 4实际用途 厂房 厂房 100/100 厂房 100/100 厂房 100/100 5面积/层高 4752.18/标准 5000/标准 100/100 12000/标准 100/99 5700/标准 100/100 6楼层 共 4

45、层 共 4 层 100/100 共 4 层 100/100 共 3 层 100/101 7临街情况-8剩余使用年限 40.95 年 相似 100/100 较新 100/102 相似 100/100 9装修标准 一般 一般 100/100 较好 100/101 一般 100/100 10设备设施使用状况 较好 较好 100/100 较好 100/100 较好 100/100 11.物业管理、发展商-个别因素修正总系数 100/100 100/102 100/101 23 3、修正计算：比准价格 A1,4501(实例一参数)1,450（元/）比准价格 B1,5000.9804(实例二参数)1,471（元/）比准价格 C1,4800.9901(实例三参数)1,465（元/）将上述三个结果的算术平均值作为该物业的比准价格，则：比准价格(1,450+1,471+1,465)/3=1,460 元/。（取整）根据综合考虑，评估人员确定估价对象虞山工业园厂房 2 幢在评估基准日的评估单价为 1,460 元/。六、评估结论：六、评估结论：估价对象江苏省常熟市虞山工业园宜兴路 8 号 1-3 幢及 6 幢房地产在评估基准日的评估总值为￥40,400,59540,400,595 元元，大写人民币肆仟肆仟零肆拾万零伍佰玖拾伍零肆拾万零伍佰玖拾伍圆整。详见房地产估价结果明细表。