平顶山市农村土地流转问题研究_刘帅武.docx

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1、农 业 推 广 硕 士 学 位 论 文 题目 _ 平顶山市农村土地流转问题研究 _ 学位申请人姓名 _ 刘帅武 导 师 姓名 郭善民 专业学位类别 农业推广硕士 领 域 农村与区域发展 研 究 方向 农业政策与实施 中国郑州 2010年 5月 分类号 密级 河南农业大学波 #療 ;r敏 7:f学位论文 论文题目： 平顶山市农村十地流转问颖研究 _ 英文题目 ： The Research of land circulation in Pingdinashan city _ _ 学位申请人姓名 刘帅武 导师姓名 郭善民 专业学位类别 农业推广硕士 领 域 农村与 E域发展 研究方向 农业政策及实施

2、 论文提交 学位授予 河南农业大学学位论文独创性声明、使用授权及知识产权归属承诺书 学位论 文题目 平顶山农村土地流转 N题研究 学位 级别 农业推广硕士 学生 姓名 刘帅武 学科 专业 农村与区域发展 导师 姓名 郭善民 学 位 论 文 娃否保密 如需保密，解密时间 独创性声明 本人呈交论文是在导师指导下进行的研究工作及取得研究成果，除了文中 特别加以标注和致谢的地方外，文中不包含其他人己经发表或撰写过的研究成 果，也不包括为获得河南农业大学或其他教育机构的学位或证书而使用过的材 料，指导教师对此进行丁审定。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献 均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。

3、 特此声明。 研究生签名： 円 期 年 15月曰 导师签名 曰 期 年 了 月卩 闩 学位论文使用授权及知识产权归属承诺 本人完全了解河南农业大学关于保存、使用学位论文的规定，即学生必须 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印 刷本和电子版本，并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印、缩印或扫描等 复制手段保存、汇编学位论文。本人同意河南农业大学可以用不同方式在不同 媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 本人完全了解河南农业大学知识 f权保护办法的有关规定，在毕业离 开河南农业大学后，就在校期 N从事的科研工作发表的所有论文，第一署名单 位为河南农业大学，试验

4、材料、原始数据、申报的专利等知识产权均归河南农 业大学所有，否则，承担相应的法律责任。 注：保密学位论文在解密后适用于本授权 = 研 究 生 签 名 % 导 师 签 名 ： 学院领导签名 円期 :l jt斧 $ 月曰 口期： jo年 V月曰 曰期： 目 录 中文摘要 . 1 Abstract . 2 1.射仑 . 4 1. 1选题背景 . 4 1.2选题目的和意义 . 5 1. 3研究方法与路线 . 6 1.4国内外研究现状综述 . 6 1. . 5可能的创新 . 8 2. 土地流转的基础理论研究 . 8 2. 1 土地流转的基础理论研究 . 8 2. 2马克思的地租地价理论 . 8 2. 3

5、诺斯的制度变迁理论 . 9 2. 4机会成本理论 . 10 3. . 农村土地流转 &其开多式 . 10 3. 1农村土地流转的相关概念 . 10 3. 2农村土地流转的涵义 . 11 3. 3农村土地流转的分类及形式 . 12 4.河南省平顶山市土地流转的现状 13 4. 1调查对象的基本情况 . 13 4. 2河南省平顶山市农村土地流转的总体情况 . 13 4. 3平顶山市农村土地流转的特点 . 13 4. 4平顶山市农村土地流转存在的问题 . 15 5. 农村土地流转各行为主体的定位及相互关系 . 16 5. 1 土地流转中农户的行为分析 . 16 5. 2 土地流转中政府的行为分析及定

6、位 . 19 5. 3 土地流转中农业企业的行为分析及定位 . 21 5.4. 土地流转中农户与政府的关系分析 . 21 5. 5 土地流转中农业企业与政府的关系分析 . 23 5. 6 土地流转中农业企业与农民的关系分析 . 23 5. . 7农户、企业、政府在土地流转核心问题中的地位 . 24 6. . 加快平顶山市农村土地流转的对策 . 25 6. 1切实理顺农村土地流转各主体之间的产权关系 . 25 6. 2加强农村社会保障体系建设 . 26 6. 3完善土地使用权流转的制度建设 . 26 6. 4创新和发展新的土地经营主体 . 28 5明确土地流转中政府的定位 29 7.结论 31

7、主要参考文献 32 摘要 中国是一个人均土地资源稀少，人地关系矛盾尖锐的国家。在我国，要用占世界 7%的 耕地养活占世界 25%左右的人口，如何提高土地资源利用率，显得尤为重要。建国以来，围 绕这个问题，我国的土地制度进行了 3次大的调整，极大地促进了农村生产力的发展。但随 着社会主义市场经济的发展，城镇化和农业产业化已成为必然，土地流转也应运而生。 目前，我国的土地流转主要是政府引导下的农民自发行为，形式比较多，程序比较乱， 存在问题也比较多，因此，急需政府科学引导。土地流转问题也引起了党中央，国务院的高 度重视，党的十七届三中全会及今年的中央一号文件都对该问题进行了强调。土地流转关系 到农

8、民的切身利益，且各地的情况不同，中央对此事采取谨慎的态度，只是对土地流转提出 指导性意见，而对具体流转办法没做统一规定。 本文通过广泛查阅文献资料与实地调研，运用理论与实际相结合的方法，以 河南省平顶 山市为例，对农村土地流转问题进行了深入研究，特别是从目前关注比较少的农村土地流转 主体入手，深入分析他们之间的关系，试图寻求妨碍土地流转的原因，为实现农村土地使用 权的流转提供理论借鉴。全文共有五部分组成。第一部分，导论，简要介绍了论文的选题背 景，阐述了本文研究的目的，意义和方法及可能创新之处。第二部分，论述了农村土地流转 的理论依据，从马克思地租理论，边际效应理论，规模经济理论入手，说明了农

9、村土地流转 的必然性和应遵循的基本规律。第三部分，主要论述了土地流转的内涵，意义及应遵循的基 本原则。 第四部分，以河南省平顶山市土地流转现转入手，总结其土地流转的特点、规律， 发现存在问题，并对其问题简要给予分析。第五部分，也是此篇论文的主题，在前部分研究 的基础上以土地流转的主体为研究对象，深入分析他们在土地流转中的相互关系及定位，从 中需求影响土地流转的症结所在。第六部分，根据前几部分研究，提出促进平顶山市农村土 地流转的建议和对策。主要从捋顺土地流转主体关系，加强土地流转市场建设，加强农村社 会保障体系建设及创新土地流转主体等方面入手，提出针对性的建议。最后，对研究进行总 的概述，并提

10、出需要进一步研究 的问题。 关键词：平顶山市农村土地土地流转流转主体 THE RESEARCH OF LAND CIRCULATION IN PINGDINGSHAN CITY Supervisor: Prof. Guo Shanmin Master Candidate: Liu Shuaiwu ABSTRACT China is a country with little per capita land recource and a bad relationship between man and soil.In China,we have to use 7% of the world la

11、nd to feed 25% of the world population.It extremely important how to increase the utilization of the land recource. As for this proplem, the land system of our country has been adjusted three times since liberation and has greatly improved the rural productivity. However, with the development of the

12、 socialist market economy, urbanization and agricultural enterprise have been certain and the land circulation is produced. At present,the land circulation is the fanners9 spontaneous behavior by the government in our country, whose various forms and messy programs bring many problems. It9s necessar

13、y for government to lead it. The Party Central Committee and the State Council have attach great significance to the proplems of the land circulation, which are also emphasized by the third Plenum of the 17th Communist Party of China and No.l document of CPC this year, the land circulation is relate

14、d to farmers9 vital interests and different from one area to another. The Central Government takes a cautious attitude towards it, only bringing up some guiding suggestions and principle problems, but its concrete regulations are not unified. In this paper, consulting references, launching practical

15、 investigations, using integrated methods of theory and practice, and taking an example of Pingdingshan city,Henan Province, the author does research on the rural land circulation, especially the fewer present main initiatives of it and analyzes the relationship between them to seek the cause of hin

16、dering it and provides the theory of realizing the circulation of rights for using rural land . There are five parts in this paper. The first part is the introduction which introduces the background, purpose, significence,methods and innovation and so on. The second part discusses the theory of the

17、rural land circulation and shows the necessity and basic natural rules of it from the land renting theory, marginal effect theory and scale economy theory of Marx. The third part mainly discusses the connotation, significence and basic principles of the land circulation. The fourth part summarizes t

18、he characteristics, rules of it from Pingdingshan the land circulation, finds out the problems and anlyzes t2 briefly. The fifth part is the theme of this paper. Taking the initiatives of the land circulation as objects of study according to the above research, the author thoroughly analyzes their i

19、nterrelations and positions in the land circulation and find out its bottleneck. In the sixth part, the author puts forward some proposals and countermeasures to improve Pingdingshans land circulation from the following aspects: improving the relationship among the initiatives of the land circulatio

20、n; emphsizing the market- building of the land circulation; emphsizing the construction of the rural social security system; the innotation of the land circulation. What come to end are the summary of the research and the proposals of further study. Key words ： Pingdingshan City rural land land circ

21、ulation circulation initiatives 3 1. 导论 1.1选题背景 农业、农村、农民问题一直是我国经济和社会发展的根本问题。进入二十一世纪后，农 业产业化问题、农民工问题、农村土地制度等问题的出现使中国的 “ 三农 ” 问题越来越受到 世人关注，而在这些问题催生下的农村土地流转问题更成为社会各界关注的焦点。党的十七 届三中全会通过的中共中央关于推进农村 改革发展若干重大问题的决议指出： “ 加强土地 承包经营权流转管理服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允 许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的 适度

22、规模经营。 ” 这为农村土地流转提供了政策依据。 2009年中央一号文件强调 “ 建立健全 土地承包经营权流转市场 ” 。建立土地承包经营权流转市场，体现了解决农村土地流转、完善 市场体系的现实要求，也是实现土地规模化经营，促进农业现代化，进而实现城乡统筹发展 的需要。 建国 60年来，我国农村土地制度经历了三次重要的发展阶段，建立了中国特色的集体所 有制。第一阶段， 1951年的土地改革建立了农村土地的农民所有制，实现了农民 “ 耕者有其 田 ”的千年梦想。第二阶段， 1953年农村合作化建立了农村土地的集体所有制，实现了以私 有制为基础的小农经济到社会主义公有制的集体经济的飞跃。第三阶段，

23、 20世纪 70年代末 的包产到户土地生产形式实现了农村土地集体所有制下农户家庭承包经营制度。这些土地制 度的变革顺应了时代的发展，曾极大地促进了农村经济的发展，但是，伴随着我国加入 WTO 及社会主义 新农村建设的进程，农民城镇化、农业集约化，农村现代化已成为必然趋势，而 以 “ 均包 ” 为主要特征的 “ 家庭型 ” 农地经营制度，已不适应形势发展的需要，成为农业发 展的桎梏。同时，随着社会主义市场经济的发展和农业机械化的推进，农民受土地的束缚越 来越小，大批农民涌入城市打工，成为中国现阶段一个特殊的群体 农民工。特别是 20 世纪 90年代以来，这种现象尤为明显。第五次人口普查数据显示，

24、全国迁移和流动人口为 1. 31 亿。非户籍迁移的比重为 65. 1%，其中有 49. 1%是从农村到城市的迁移。从户籍状况看 , 城市非农产 业就业人口中， 33. 8%具有农业户口，而在全部具有农业户口从事非农就业的劳 动力中，有 52. 4%在城市。农民工的出现，使农村青壮年劳动力严重缺乏，土地利用率低、 土地抛荒的现象在农村比较普遍。 1.2研究目的和意义 目前，农村土地流转在我国农村已比较普遍，一些地方还总结出了很多成功的经验，但 总的来说，土地流转在我国还处于探索阶段，还存在许多问题。一是土地流转不规范。目前 4 农村的土地流转大多属于农民的自发行为，随意性强、纪律性差，缺乏必要的

25、法律规范和政 策引导，大多为小规模流转，流转主体多为亲戚朋友和临近农户，这就导致在土地流转时， 大都采取口头协议的形式，很少通过合同或契约规范双方的权利和义务。口头协议缺乏法律 依据，容易出现土地纠纷，形成农村新的不稳定因素。二是畸形行政干预阻碍土地流转。土 地流转涉及农民切身利益，是一项复杂的工作，需要政府必要的引导和干预，但有些地区无 端干预，或为个人目的不顾农民利益强行干预，甚至有预谋地干预，造成不良影响和后果。 一些基层政府以招商引资发展经济为名，肆意改变土地用途；有的不顾实际，强行搞所谓股 份制或集中经营，引发很 多后遗症；有的对土地租金的收益分配，缺乏透明性、合理性，对 农民的补偿

26、不是缺斤少两，就是拖延塞责。这些都对土地流转产生极为不利的影响。三是土 地流转市场不规范。目前我国土地流转市场化还处于初级阶段，相关制度和法律及配套设施 换不规范，不完善。同时，土地流转的服务也不到位，流转手续繁杂，流转信息闭塞，流转 过程缓慢。特别是产权界限不清导致土地流转的责权利关系不明。土地流转中，虽然存在土 地所有权、使用权、承包经营权等，但各项权利的界限没有具体规定。这些问题归根结底是 由于土地流转土地关系不够顺畅造成的，农民的 意愿没有体现、政府的职能没有有效发挥， 农业龙头企业的社会责任没有很好履行，因此，从土地流转主体的定位及关系入手研究土地 流转问题很有意义。 土地流转问题是

27、经济学研究的一个重要内容，如何推进土地流转不仅是政治问题，更是 经济发展问题。经济发展有其自己的规律，作为市场经济国家，我们不可能完全用计划经济 的手段来解决农村土地流转问题，而必须依靠市场手段。本文就是希望从经济学的角度去分 析农村土地流转问题。许多专家也对土地流转问题进行了研究，提出了很多推进土地流转的 办法，但我国农村各种关系比较复杂，各地情况也不相同，不可能用统一的模式去解决所有 的问题。平顶山市作为一个劳务输出大市，土地流转现象也比较普遍。本文立足平顶山市实 际，在借鉴其它地方经验的基础上，从经济学的角度，对其土地流转现状进行分析，并重点 从流转主体入手研究，希望从中探索出适合本市的

28、土地流转路径。 1.3研究方法与路线 本研究主要依照：提出和确定问题 研究文献 实地调查 综合分析 得出结 论并给出对策建议的思路来展开。在研究过程中，采用多种方法进行研究。其中最主要的有 : (1) 文献研究方法。我国是农业大国，有 9亿农民，而土地是农民的生命。土地流转是 事关农民增收致富，农业现代化和农村繁荣稳定的大事，引起了各级政府和社会各界的广 泛关注，从事这方面研究的专家学者非常多，各种文献、综述更是多如牛毛。本文通过网 络数据库资源与图书馆藏资源收集与论题相关的文献，对文献进行筛选，理论部分侧重于 国内文献的研究，实证部分主要参考平顶山市政府就土地流转问题出台的相关政策及研究 5

29、 材料，对调查数据的应用侧重于近 5年发表的文献内容。在此基础上，归纳总结 出有效信 息。 (2) 数据分析研究方法：农民是土地流转的主体，土地流转涉及农民切身利益，为全面 掌握农民对土地流转的态度，对现有土地流转政策的看法及做好土地流转的意见和建议， 在全市选比较有代表性的汝州市、舞钢市、郏县、鲁山县及新华区选取若干乡镇作为样本 点，走访农户，填写调查问卷，了解相关情况，并利用科学的统计方法进行处理，从中发 现有价值的信息。 (3) 实证研究方法：事实胜于雄辩，例证是说明问题的最好方法。本文在全市整体情况 进行分析和研究的基础上，为全面掌握各地的具体情况，按照随机取得方法，对一些工作 开展比

30、较好的试点村，乡镇及县区进行重点深入调查，了解具体做法，发现存在问题，进 而为所述观点引证。 1.4国内外研究现状综述 1.4. 1国内研究现状 国内理论界对农村土地流转的研究，主要集中在经济学、法学、历史学和社会学等学科 领域，研究的角度和成果主要有以下几个方面： 一是农村土地产权制度研究。农村土地产权制度是农村土地流转的制度基础已成为国内 学者的共识，但对土地产权制度的改革方面，意见分歧较大，有代表性的有以下三种观点： 第一种是农村土地私有化，认为 “ 只有个人所有才有利于土地的流转 ” 。代表人是文贯 中、陈东琪、张新光、甘休康等。他们认为，现有的承包制短期内能够激发农民的劳动积极 性，

31、但无助于激发农民的长期投资愿望，且其效率只能是越来越低。张新光就认为， “ 现在 自然人为地设置障碍以阻止推行农村土地私有制，实在是误国又害民之举。 ” 甘休康认为， “ 理想的土地制度是土地私有制，实行产权私有，才能实现现代农业的发展，提高农业效益。 ” 第二种是土地国有永佃制，代表人是安希极、韩俊、蔡舫、周天勇等，他们认为，国家 为保证土地的公有制性质，对农村集体土地的经营有很多限制，致使集体所有只是徒有虚名， 事实上我国土地所有 权主体实际上是空缺的，而要营造新的集体所有权主体又是不可行的， 实行私有制也不太适合中国实际，只有实行农村土地的国有永佃制才适合中国的具体国情。 安希极认为 “

32、 解决土地所有权的对策就是土地国有，对农民实行永佃制 ” ；周天勇认为 “ 农 村土地国有化，并给以农民 999年使用期的改革模式，是成本较低、动荡较小，善于操作和 实行，效果较好的一种农村土地改革思路 ” 。 第三种是复合所有制，他们认为现有的集体土地家庭承包经营制总体上是符合我国国情 的，应该继续坚持，同时应当对现行承包制度的缺陷进行补充和完善，持这种观点的专家学 6 者较多。钱忠好认为 “ 我国农村土地所有制应该是复合所有制，在土地国家占有基础上的农 户个人所有制，只有个人所有才有利于土地的流转。郭华甫主张 “ 农村土地应该是国家所有、 集体所有与农户所有并存的复合型土地所有制 ” 。

33、二是农村土地承包经营权流转的驱动力研究。 杨德才、樊帆等从经济学角度分析了农村土地流转的驱动力：他们认为土地经营收入效 益比较是土地流转的真正动力，当农民自己耕种土地成本比较高、比较利益比较低时，就会 把土地使用权流转出去；而掌握了新的生产技术并具有较高生产经营能力的农民或企业则能 获得较高的土地边际产出，因而他们愿意承租其他农户的土地。李萍、徐金花等从供给和需 求的角度对农村土地流转的驱动力进行了分析，他们认为，在农村生产效率不变的情况下， 地多人少的农民因为劳动力不足，无法经营过多的土地，致使土地生产效率低下，成为流转 土地的供给者；而地少人多的农户因经营规模小、效益差，成为土地流转的需求

34、者。黄贤金 等从内在和外在两个方面分析了土地流转的驱动力，认为农业现代化及其由此引起的农业集 约化、农民工、农地功 能转移等是农村土地流转的内在机理，而农村城镇化过程中土地非农 化市场制度供求失衡导致的利益诱导机制、生产要素价格作用机制是外在机理。徐旭等认为， 涉农工商业主、各级政府、村集体、农民是农村土地流转的四大动因。学者们虽从多个角度 对农村土地流转的驱动力进行了研究，但其影响因素的主次并没达成一致。 三是关于农村土地流转的障碍因素研究。钱忠好认为，现行农村土地承包经营权表现出 的产权不清问题是阻碍农村土地流转的重要因素 ;张红宇、肖文韬认为土地流转市场不规范， 特别是土地流转信息不畅，

35、土地流转随意性大严重束缚了农村 的土地流转；陈锡文、赵庆国 等认为，非农产业不发达以及农村缺乏社会保障是阻碍农村土地流转的重要因素。 1.4. 2国外研究现状 马克思，恩格斯是较平关注土地流转现象并对其进行系统、深入研究的经济学家。其地 租理论是土地流转方面的经典之作，至今具有重要的指导意义。威廉 配第、亚当 斯密、 李嘉图等对地租理论也做了深入研究。到了现代，土地作为市场经济的一个重要资源，更引 起了许多经济学家的重视，如保罗 萨谬尔森、威廉诺得豪斯、曼昆等都对土地进行研究并 论述。例如曼昆指出：土地或者资本的购买价格是一个人为了无限期 的拥有那些生产要素而 支付的价格。租赁价格是一个人为了

36、在一个有限时期内使用那些生产要素而支付的价格。这 些价格是由略有不同的经济力量决定的。在国外的研究中，研究较多的是土地交易，其具体 形式有土地的买卖、租赁、抵押等。西方经济学的研究以私有制为前提，认为只有完全的私 产权，才能促使生产要素在市场机制下的合理流转；只有土地私有制才能促使土地合理流转。 这与我国土地共有的制度不太一致，但因为其完善的市场运作机制，对我国也有借鉴作用。 在土地制度尤其是土地产权问题方面，国外的研究比较系统。随着所谓的 “ 现代土地问题 ” 的产生， “ 个人和社会协调 ”的所有权思想开始出现，澳大利亚诸麦克尔森 (Miehaelson) 指出：所有权只是独占性的权利，而

37、不是一个不受干涉的个人权利。也有的学者把所有权概 7 括为一种排他的权利而不作为一种绝对的权利。国外关于中国土地制度及土地流转问题的研 究不是很多，只是近几年，一些学者才对中国农村的土地改革做了些研究。这些研究对指导 中国的农地制度改革很有启发意义。美国的罗伊 普罗斯特曼通过实地调查，对中国的土地 制度制度做了研究，认为现有土地制度产权不 清晰是阻碍土地大规模流转的主要因素。并指 出一些地方政府之所以采取行政手段推行土地集中经营，除了计划经济思维惯性外，还有一 个重要的原因，就是地方政府为了与民夺利，通过行政权力控制土地的经营权，并转变土地 用途，谋取不合理收入。黄贤金、尼克哈瑞柯通过对中国农

38、村土地市场运行机理研究证明， 土地所有权和使用权的转移会使资源配置更有效，并刺激对土地资源开发利用的深度投资， 减少农户的风险规避行为。土地市场的建立受其他要素和商品市场变化的影响，农民工的出 现使得农业人力资本要素处于边际生产状态的农民放弃土地。 总之，国内外专家对土地产权的内涵和土地价格产生及土地制度变迁等方面的研究较 多，且较为深刻、透彻，这对我们继续开展研究并进行土地流转工作具有重要的借鉴意义和 指导意义。 1.5可能的创造性成果 以平顶山市为例，从经济学角度对土地流转问题进行研究，并从中找出一些规律，提 出解决有关问题的办法，为当地工作提供建议和参考。主要将阐述以下问题： 1、 根据

39、调研阐述平顶山市土地流转现状，从中区分土地流转中共性和个性问题，并对 相关问题进行深入的分析，提出创新性的意见。 2、 从影响土地流转的流转主题入手，科学分析农民 、企业、政府在土地流转中的关系 及作用，提出捋顺其关系，促进土地合理有序流转的对策。 3、 依据有关经济学理论，说明土地流转的必然性和重要性，提出市场经济下促进土地 流转的办法。 2. 土地流转的基础理论研究 我国的土地流转开始于上世纪 80年代，是我国农村经济社会发展的必然要求。土地流 转作为一种经济社会现象，有其自身的发展规律，而其中的基础理论是基本准则，也是指导 土地流转工作的重要依据。下面，对这些理论逐一进行研究。 2. 1

40、马克思地租地价理论 马克思是较皁关注土地问题的经济学家，他在资本论中指出： “ 在发达的资本主义 8 国家，出现了土地被大土地所有者垄断，农业资本家为了获取利润而向大土地所有者租地， 再雇佣失去土地的劳动者为农业工人从事农业生产。由此而产生了土地所有者和经营者之间 的经济关系。联结这个经济关系的纽带就是地租。 ” 不论地租采取何种形式，它总是来自土 地的所有权垄断及由此造成的所有权和经营权分离的结果。我国农村实行联产承包责任制 后，土地在保持集体所有的公有制前提下，土地的使用权归农民所有，当农民把土地使用权 以放弃使用，入股、转包等形式转给第三者时，土地使用权的受让者除须向土地所有者缴纳 地租

41、之外，还必须向土地使用权转让者付费，作为其丧失对土地支配、使用权的补偿。这种 补偿确切地说，就是绝对地租。 我国社会主义地租在社会性质和表现形式上有所不同，在地租量的确定上也有所不同。 一般来讲，绝对地租应归于掌握土地所有权的国家或农民集体所有，主要用于整个社会基本 需要和社会主义经济基础性建设。级差地租的分配则要视其形成因素和来源而定，级差 地租 I属于非劳动的收益，应归国家或农民集体所有；级差地租 II是土地经营者在土地利用过 程中投入劳动资本所形成的，应归土地经营者所得。总之，社会主义地租反映着国家、集体、 个人在根本利益一致条件下的剩佘产品分配关系，它成为国家调节土地有效利用，促进土地

42、 经营集约化和社会经济发展的重要杠杆。 马克思认为， “ 土地价格不外是资本化的因而是提前支付的地租 ” ，是一次提前付清的 未来的地租。因此，是先有地租后有地价。 “ 实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而 是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率计算的。 ” 从 地价是地租的资本化定义 出发，地价的计算式是将地租与利息相比较，其计算式表示为：土地价格 =地租 /利率。所以， 土地价格的内涵实际上包含两个部分：一是土地资源价格，即以 “ 虚幻的价格 ” 形式出现的 “ 真正的地租 ” 地价；二是土地资本价格，即土地资产的折旧和投资利息。土地价格即 是二者之和。对土地价格做出科学精确的计量是困难的，但乂必须进行估价，否则诸如土地 使用权流转在经济上的实现等措施，都不可能以正确的土地价格为依据。 2. 2诺斯的制度变迁理论 所谓制度变迁，诺斯的解释就是 “ 制度刨立、变更及随时间变化而被打破的方 式 ” 。制 度变迁也可以被理解为一种效益更高的制度对另一种制度的替代过程。在这个过程中，实际 制度需求的约束条件是制度的替代成本。制度变迁的动力是经