中国房地产业产业分析报告.docx

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1、中国房地产产业分析报告班级：12经济1班学号：22姓名：刘一帆指导老师：智瑞芝中国房地产产业分析报告22 12经济学1班 刘一帆中国房地产业，一直是专家学者，政府百姓关注的焦点。中国房地产是否是一个光鲜却又脆弱的泡沫？是否如很多人所预测的那样，在不久之后就会崩盘？这些问题需要我们从这个与百姓密切相关的产业的整体分析出发，寻找答案。一、房地产业简介以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。二、房地产发展总体状况1、房地产开发投资状况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上

2、年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。2013年，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%

3、。2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。2、商品房销售状况2013年，商品房销售面积万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.

4、1%，商业营业用房销售额增长18.3%。3、房地产开发企业到位资金情况2013年，房地产开发企业到位资金亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比2012年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。4、房地产开发景气指数2013年12月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为97.21，比上月提高0.83点。1三、中国房

5、地产业的成本分析1、土地成本：土地成本居高不下据国土资源部发布的2013年全国土地价格统计显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录，全国105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元平方米、6306元平方米、5033元平方米和700元平方米。其中住宅地价同比增长率达到了9.0%，是四项土地中涨幅最大的一个。2、销售成本：销售成本大概占到房地产企业营业成本的5%到10%。而且近几年由于人力成本的进一步上涨，销售成本还有进一步上涨的趋势。3、管理成本：随着房地产企业的发展，管理费用也进一步上

6、升。万科2013年管理成本占到了营业成本的8%，而保利地产则是5%。四、中国房地产业的供求关系分析1、需求分析： 商品房是刚性需求，许多福利向城镇居民倾斜，城乡差距明显。消费观念和机会因素进一步促成了城市商品房的巨大需求。原因分析具体如下：（1）政策：1）福利政策以养老金为例。2012年，城镇职工人均养老金水平已达2.09万元，新农保为859.15元，两者养老金水平相差24倍之多。目前我国新型农村社会养老保险的养老金中位数为每年720元，而城镇及其他居民养老保险的养老金中位数为每年1200元，前者仅及后者的60%。同时，城市靠离退休金的占2/3，而农村只有4.6%。22）医疗政策：2011年，

7、中国卫生总费用达24345.91亿元人民币，卫生总费用占国内生产总值的比重为5.1%。其中，医院、门诊机构费用为18089.4亿元人民币，公共卫生机构费用为2040.67亿元人民币，分别占卫生总费用的71.74%和8.09%。医院费用中，城市医院、县医院、社区卫生服务中心、乡镇卫生院费用分别占64.13%、21.28%、5.17%、9.3%。由这组数据可以看出，我国公共卫生支出主要集中在大中型城市医院，占总人口近一半的农村人口所获得的卫生费用不到10%。33）就学政策：以北京为例。从托儿所到高中，外地人因没有北京户口而需要额外支出的借读费之类的费用足以把外地农民工家长吓跑。更重要的是长期以来外

8、地户籍学生不能同本地学生一起参加高考，而在全国最好的大学教育资源对北京本地考生的优惠待遇是全国任何地方都不能所比拟的。据报道北京市考生考上北大清华的概率比外地人高达40倍以上。4 （2）观念1）房子是衡量一个人财富的标准：当今社会，功利性心态不可忽视。在城市打拼的年轻人对婚姻的可靠性的一大考虑标准就是有房、有车。因此，对于男性来讲，攒钱买房成了一件终身大事，这种需求成了房地产市场繁荣的一大支柱。2）房子是依靠：中国社会保障制度尚不完善，而在中国经济发展这个大环境下，物价年年上涨，许多因素都具有不确定性。保有一套房产，能够很好的抗击风险。在房价年年上涨的外在条件影响下，对房产的投资，也是一种保值

9、升值的方式。由于城市存在的许多隐形福利，及城市发展的规模效应影响，城市越大越能提供更好的公共服务，更能吸引资金技术，大城市政策的扶持与优惠能更好的吸引企业进驻。这就造成了先进生产要素向城市集中，根据马太效应，大城市越来越大，也越来越拥挤，而竞争的加剧，城市生活成本的上升也进一步限制了都市年轻人的买房欲望，不少城市出现了蜗居、租房的现象。而房地产商成本的居高不下，城市发展所带来的政府公共支出增加，更加依赖卖地收入也进一步托高了房价，造成了供给与需求不能更好的对接，城市商品房闲置率的进一步拔高。2、供给分析： （1）供给充足：国土资源部全国城市地价动态监测系统20日发布报告指出，2013年各类用途

10、用地供应增加明显，年度土地供应总量创新高。房地产用地供应面积和保障性住房用地供应面积达到历年单季度供应的最高值，其中，房地产开发用地供应面积3.18万公顷，环比上涨40.66%，同比上涨27.76%。2013年全国105个地价监测城市，土地供应总量达31.69万公顷，较上年增加12.33%，其中，住宅用地供应涨幅最大，较2012年增加32.71%。（2）闲置率高：2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比2012年末增加12835万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米，办公楼待售面积增加156万平方米，商业营业用房待售面积增加346万

11、平方米。 2014年1月份3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%。5虽然中国房地产业存在闲置率高的问题，但由于建房成本较高，市场需求刚性，政府部门的财政收入主要来源于卖地。所以，中国房地产业短期内，不会有较大波动，大规模降价不会再全国范围内出现。但中国房价居高不下，房屋闲置率高的现象总会在一定程度上对中国房地产市场的健康发展造成一定影响。房地产企业的资金流动的困境如果得不到有效解决，百姓的需求得不到满

12、足，会对中国的社会稳定造成不小的动荡。因此，笔者针对市场出现的问题，提出了以下解决方案。3、解决方案房屋闲置是有成本的，房地产商贷款建房，如果不能很好的实现资金流转，企业就会出现资金链断裂的危险，而且，房屋闲置导致资金无法回笼也会影响下一周期的产业运作，机会成本巨大。所以，对于房地产上来说，要尽量减少因房产闲置造成的损失，就需要提前做好规划，改变思想观念。控制管理成本，闲置成本，加快资金运转速度。有以下三种方式可以解决：开发立体城市，由卖改租（1）开发立体城市要将城市从摊大饼的发展模式转换为摞小饼的模式。如此发展城市就具有以下几个新的特征：第一，它是立体的，不是平面的。第二，密度加大，高密度或

13、中密度，容积率超过1，接近10。第三，里面的空间比原来复杂几十倍，原来是平面布局，比如说购物中心在这儿，周边是写字楼、商业、学校，现在将他们压缩到一起并拔高。第四，管理更具集约型。将医疗健康产业、立体农业、互联网的知识工厂整合在一起，保证生活就业。医疗健康产业是永远的朝阳产业，房地产企业抓住这个城市化中最短缺的产业就能很好的满足市场需求，取得不错的收益。立体农业是指在房间里生产水果、蔬菜甚至粮食。将植物放在室内，将原来住人房间高度三米改为三层生产基地，就能将一百平米的室内面积转变成三百平米的农田。白天用自然光，晚上用人造光源，让它二十四小时长，增加其产量和收益。这样就能在很大程度上满足城市所需

14、的水果和蔬菜。跟互联网相关的知识工厂能提供很多的工作岗位，在立体城市内生活的人，就能实现就近上班，打个电话就能吃到新鲜的蔬菜。而立体城市省下来的土地面积，就可以将其做成绿地，如此这般，提高了容积率，降低了房价还能提高人们的生活水平。6（2）由卖转租鉴于房价太高，都市年轻人具有很高的居住需求，房地产市场的较高闲置率，就可以考虑将这部分房子租出去，提前回笼资金，降低闲置成本，待商品房市场价值上升，人气旺盛之际，再将其卖出。通过这一转换，也可以积累成功经验，更好的吸引消费者，降低管理成本，提高利润率。六、结论中国房地产业由于市场需求的旺盛，和政府利益的支持，在短期内不会崩盘。但是，对于房地产产业来说，应该改变经营理念。从市场需求出发，有效降低房屋闲置率，缩短资金流转周期，控制市场波动对资金链的影响，寻求更多出路。七、资料来源1、新浪网2、 最可怕城乡差距在哪：养老金水平相差24倍难公平中公网 工人日报3、孙明杰：我国医疗卫生体制改革的必由之路爱思想网4、韩洪锡：城镇户口的隐性价值是影响房价的重要因素爱思想网5、中研网6、理想丰满冯仑