襄垣县和馨园临街商业用房.doc

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1、 襄垣县和馨园临街商业用房建设项目可行性研究报告长治市询达利工程咨询有限公司二O一三年三月目 录第一章 总 则1一、项目概述1二、项目编制依据、原则及范围1三、主要技术经济指标3第二章 项目建设背景与必要性5一、项目背景5二、项目建设的必要性5三、项目建设的可行性6第三章 项目建设规模和内容7一、项目建设规模7二、项目建设内容7第四章 项目选址与建设条件8一、场址所在位置现状8二、自然条件8三、地质条件9四、施工条件9第五章 工程技术方案11一、设计依据11二、总平面设计11三、建筑设计12四、结构设计13五、给排水工程设计17六、消防设计18七、暖通工程设计18八、电气设计19第六章 环境保

2、护23一、设计原则23二、设计依据23三、主要污染来源及防治措施23第七章 安全与卫生27一、安全27二、卫生27第八章 节能方案分析29一、设计依据29二、原则和标准30三、能耗状况和能耗指标分析30四、节能措施31第九章 财务分析34一、财务分析的依据和方法34二、项目财务分析的范围及相关处理34三、基础数据34四、开发成本35五、收入、营业税及附加35六、财务分析36七、财务评价结论37第十章 项目实施进度安排38一、项目实施计划38第十一章 投资估算与资金筹措41一、估算依据41二、建设投资41三、资金筹措方案41第十二章 工程招投标方案43一、编制依据43二、项目招投标基本情况43第

3、十三章 综合分析评价46一、社会影响分析评价46第十四章 结论与建议47一、结论47二、建议47附 件：报告编制委托书选址意见函用地意见函水、暖、电证明 第一章 总 则一、项目概述（一）项目名称：襄垣县和馨园小区临街商业用房建设项目（二）项目选址：襄垣县迎宾西街南侧（九七二处对面）（三）项目可研编制单位：长治市询达利工程咨询有限公司（三）项目性质：新建（四）项目建设单位：襄垣县住房保障和城乡建设管理局住房保障办公室二、项目编制依据、原则及范围 （一）编制依据1、项目建设单位委托书；2、和馨园小区保障住房建设项目可行性研究报告；3、襄垣县城总体规划；4、和馨园小区总平面规划图；5、国家计划委员会

4、、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；6、国家计委投资项目可行性研究指南；7、山西省各类建筑取费标准；8、和馨园小区保障住房建设项目批复文件；9、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。 （二）编制原则考虑主体工程功能和设施的先进性，应用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化建筑，注重建筑造型，体现建筑简洁明快、美观清新形象。合理确定工程建设方案，注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。充分考虑使用功能，坚持“安全第一”的原则，并最大程度地保证人民群众的疏散安全

5、、防火安全与结构安全，严格执行国家的有关规定。做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施。遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定，对“三废”进行处理并达到规定排放标准。 （三）项目研究范围在对内外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行社会经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见，以供有关部门进行决策。研究范围主要包括：1、项目提出的背景及建设的必要性；2、项目建设条件；3、工程技术方案；4、环境保护、安全卫生和节能等方面的措施；5、项目组织机构、实施计划；6、投资估算与资金筹措；7、财务分析；8、可

6、行性研究结论与建议。三、主要技术经济指标本项目针对小区商业用房进行研究主要技术经济指标序号名称单位技术指标备注1规划占地m228542.142建筑占地m27844.832.1住宅m26269.22.2商业用房m21575.633建筑面积m253366.623.1住宅m252320.43.2商业用房m21046.224建筑密度%27.495容积率1.876绿化率%307项目总投资万元270.16第二章 项目建设背景与必要性一、项目背景改革开放以来，地处山西省晋东南地区的襄垣县得到了迅速发展。襄垣县城镇化建设的步伐加快。2011年，随着国家保障性住房安居工程的提出，襄垣县委、县政府在积极认真的贯彻

7、落实这一民生政策，经县委、县政府会同有关部门研究决定规划建设保障性住房，由襄垣县县发改局批准的襄垣县和馨园保障性住房工程已经完成，具备了入住条件。为了使项目建成后满足居民的日常生活及完善基础的配套设施、物业管理等方面的需要，和馨园保障住房项目建设单位襄垣县保障住房和城乡建设管理局住房保障办公室经研究，决定提出该项目和馨园商业用房项目的建设。二、项目建设的必要性（1）该项目的建设有利于小区物业管理的需要，物业作为房屋建筑的“售后服务”，可以给予房屋建筑及其公共设施、交通、卫生、治安和环境保护等进行及时有效的维护、修缮与整治，实现房产经济效益、环境效益和社会效益的统一，为小区良好的居住环境提供保障

8、；（2）该项目部分房屋对外出租用于商业购物，建成后能进一步满足小区居住人群的日常生活消费的需要，为小区居民提供日常所需的生活用品，方便大家的生活，带动区域经济发展；（3）该项目的建设，有利于该区域人群经济收入增长和促进劳动力就业率的提高。三、项目建设的可行性（1）该项目的建设，符合襄垣县城的总体规划；（2）该项目的建设，符合和馨园小区的整体平面规划布置；（3）该项目的建设，符合襄垣县城市道路的规划。第三章 项目建设规模和内容一、项目建设规模项目规划占地面积1575.63平方米，总建筑面积1046.22平方米，总投资270.16万元。二、项目建设内容（一）土建工程1、东侧门市 662.22平方米

9、2、西侧门市330.6平方米3、门 房 53.4平方米（二）其他工程1、装饰装修工程2、供水、供电、消防设施、设备工程3、楼梯第四章 项目选址与建设条件一、场址所在位置现状（一）地点与地理位置项目选址为襄垣县迎宾西街南侧（九七二处对面），东至规划路，西至长兴路，南至西关村地界，北至迎宾西街。（二）场址占地面积项目占地总面积1575.63平方米。（三）土地利用现状项目场址已达四通，土地平整后即可实施建设。二、自然条件襄垣县位于山西省东南部，太行山西麓，上党盆地之北，地理座标为东经11242-11314，北纬3623-3644之间。东以仙堂山、黄岩山与黎城分界；西以石磴山和沁县相连；南以五阳山、麓

10、占山、磨盘山、五赞山分别与潞城、长治市、屯留接壤；北和武乡为邻。县城位于长治市主城区北约50公里。襄垣大陆性气候特别显著，平均气温8-9，四季分明，七、八、九月气候最高，平均达23.4，极端最高气温为38.1。十二月、一月、二月气温最低，平均为-8.1，极端最低气温为-29.1。年平均降雨量在550毫米左右，大部集中于七、八、九三个月。全年无霜期一般为166天左右，最短118天，最长197天。三、地质条件根据原和鑫园地质勘探报告，结合区域地质资料综合分析，勘察范围内地基沉积时代成因类型自上而下依次为：第四系全系统冲、洪积层（Q4al+p1），以第层粉质粘土或第层粉细砂层底为界；第四系上更新统冲

11、、洪积层（Q3al+p1），以第层粉质粘土底为界；第四系中更新统冲、洪积层（Q2al+p1），以第层粉细砂或第层粉质粘土底层为界；第四系下更新统冲、洪积层（Q1al+p1），以第层粉质粘土层底为界；二叠系泥岩、砂岩（P），本次勘察为揭穿。四、施工条件1、土方拟建项目在施工期需在项目建设地点进行土方开挖，由于地势不平，挖方量较小，挖出土方量大于回填量，剩余土方外运处理。2、砂、石料工程所需砂及石料当地市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。3、材料来源及供应水泥、钢材、木材等均由当地建筑材料市场供应。第五章 工程技术方案一、设计依据1、建设单位提供的建设用地范围及其；

12、2、屋面工程技术规范（GB50345-2012）；3、建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2009）；4、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；5、建筑设计防火规范（GB50016-2006）；6、建筑地面设计规范（GB50037-96）；7、建筑制图标准（GB/T50104-2001）；8、房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2010）；9、山西省工程建设标准设计 ；10、05系列建筑标准设计图集(DBJT04-07-19-2005)；11、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ04-249-2007）；12、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；13、商店

13、建筑设计规范（JGJ48-88）。二、总平面设计1、布置特点符合国家建筑标准及山西省有关规定、指标、规范、标准，符合城市规划要求。统一规划，合理布局。做到功能分区明确，交通顺畅、配套设施齐全、环境质量完善。布局紧凑、合理、管理方便。考虑近期和远期相结合，合理规划用地。平面布置确保内外交通顺畅，避免回头路和尽头路，符合建筑设计防火规范要求。2、竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。建筑室内设计标高均略高于场地标高，减少填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路。三、建筑设计1、设计原则以适用、经济、安全、卫生、环保为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各

14、建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感的建筑。平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现以人为本、尊重自然、人文环保的设计思想。立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。2、建筑平面设计根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。本项目建设场地为长方形（南北宽9米，东西长175.07米），临街门市，坐南朝北，东侧地上2层，西侧1层，门

15、房1层。建筑占地面积1575.63，建筑平面设计为一字形，各功能区都有良好的采光及通风。室内外高差0.15米（最低处），通过台阶和室内连接。3、剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度，并结合地形高差综合考虑。临街门市设计为框架结构，东侧地上2层，西侧地上1层，门房地上一层。门市层高均为3.9米，局部二层高为3.6米，门房层高为3米。室内外高差为0.15米（最低处）,建筑总高度9.45米。四、结构设计1、设计原则按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，力求做到安全可靠，经济合理。根据现行相关设计规范，本工程项目结构安全等级为二级，

16、结构设计基准期及合理使用年限为50年。2、设计依据（1）建设单位提供的建设用地范围；（2）屋面工程技术规范（GB50345-2012）；（3）建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2009）；（4）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；（5）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（6）建筑地面设计规范（GB50037-96）；（7）建筑制图标准（GB/T50104-2001）；（8）房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2010）； （9）山西省工程建设标准设计；（10）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ04-249-2007）；（11）建筑工程抗震设防分类标准（GB

17、50223-2008）；（12）商店建筑设计规范（JGJ48-88）。3、设计荷载（1）建筑物所在场地自然条件基本风压：0.5KN/基本雪压：0.3KN/抗震设防烈度：6度，建筑抗震设防类别为丙类。（2）荷载取值楼面活荷载：2.0KN/走廊、楼梯活荷载：3.5KN/室外地面荷载：10KN/屋面活荷载：0.5KN/栏杆顶部水平荷载：1.0KN/m4、结构设计1、基础设计：地基基础的设计根据原和馨园地质工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置深度应根据地质情况、土地冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑确定。本项目拟采用混凝土条形基础。2、结构材料：钢筋采用HPB300

18、、HRB400热轧钢筋；混凝土强度等级：基础垫层C15，基础，雨篷、檐板C30，构造柱、圈梁、楼梯、过梁均采用C20，现浇梁板C25。5、建筑构造、材料选用及普通装饰设计（1）墙体作法：框架结构，外墙墙体采用370mm厚煤矸石烧结砖，内隔墙采用240mm厚煤矸石烧结砖。（2）地面做法：一层门市、门房室内地面采用80mm或100mm厚C15混凝土；二层采用50mm厚C15混凝土找平层。楼板、檐板均采用现浇板，现浇板厚为120mm，且根据要求设置伸缩缝和阳角放射筋。（3）楼梯东侧门市设置1部楼梯，为开敞式楼梯。楼梯栏杆采用不锈钢管，垂直栏杆间的净距为300mm，扶手高度为1050mm，踏步高为15

19、0mm，宽为300mm，梯井宽度为100mm。符合交通疏散和防火规范的要求。（4）装饰装修外墙采用高弹丙烯酸涂料，内墙用石膏砂浆抹平，地面铺设800*800玻化地砖。内装修工程执行建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95），楼地面部分执行建筑地面设计规范(GB50037-96),装修选用的各项材料，执行民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010），均由施工单位制作样板和选样，经确认后进行封样，并据此进行验收。（5）门窗工程门窗物理性能应符合建筑物外窗抗风压、水密、气密、保温、空气声隔声、采光性能分级及检测方法的规定及设计要求，并附有该等级的质量检测报告，门窗产品应有出厂合

20、格证。门窗玻璃选用应遵照建筑玻璃应用技术规程和建筑安全玻璃管理规定发改运行（2003）2116号及地方主管部门的有关规定。面积1.5的窗玻璃，必须使用钢化玻璃。（6）屋面工程平屋面：做柔性防水。设计为两层防水卷材组合，采用两道3mm厚双层高聚物改性沥青防水卷材。屋面采取可靠的隔热、保温措施，使用60mm厚挤塑聚苯板保温层。（7）项目场地经过平整后，地势平坦。场地雨水采用有组织排水形式，且排放流畅，地面雨水均排至道路排水管网，最后汇入市政管网中。五、给排水工程设计1、设计依据（1）建设单位委托书及建筑专业提供的条件图；（2）建筑给排水设计规范GB50015-2003(2009年版)；（3）建筑给

21、排水及暖通工程施工质量验收规范GB50242-2002；（4）建筑设计防火规范GB50016-2006；（5）室外给水设计规范GB50013-2006；（6）室外排水设计规范GB50014-2006。2、室外给水系统室外给水直接由和馨园小区供水干管接入。3、生活给水系统（1）楼内给水直接由市政给水管网供给；（2）生活给水管在系统运行之前必须用水冲洗和消毒，并经相关部门抽样检验，且符合国家生活饮用水标准方可使用。4、生活排水系统生活排水横支管道采用UPVC排水管，采用专用粘结剂粘结。5、雨水系统（1）雨水管道采用塑料水舌伸至屋檐外；（2）室外地面雨水经雨水口，由室外雨水管汇集，排至市政雨水管网。

22、六、消防设计1、本建筑属二类建筑，耐火等级：地上二级。2、防火分区（1）防火分区：本工程为东、西门市及门房各为一个防火分区。（2）疏散设计：本工程设一个楼梯疏散，满足最远点到楼梯的最大距离。（3）消防设计：各层均按规定距离设灭火器，保证最不利灭火点灭火要求。（4）本工程各部位均有二次装修内容，建筑内装修避险采用难燃或不燃材料，其装修材料的燃烧性能满足国家标准GB8624建筑材料燃烧性能分级方法的要求和建筑内部装修设计防火规范GB50222-95的规定。七、暖通工程设计1、设计依据（1）建设单位委托书及建筑专业提供的条件图；（2）采暖通风及空调设计规范(GB50352-2005)；（3）全国民用

23、建筑工程设计技术措施暖通空调、动力部分；（4）公用建筑节能设计标准（DBJ04-241-2006）；（5）建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）；（6）供热计量技术规程（JGJ173-2009）；（7）严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ26-2010）。2、采暖系统工程采暖系统热媒为85/60热水，由城市实施集中供热管网供给。建筑物采用垂直单管跨越式供暖系统，回水温度不低于60。本项目总建筑面积为1046.22，采暖热负荷根据公共建筑节能设计标准，暂定为65.4W/。该项目的热负荷为68.5KW，集中供热。采暖管道采用焊接钢管，穿楼板加钢套管，作法详见采暖工程（05N

24、1/196），暖沟的作法详见02系列结构标准设计图集（DBJT04-13-2002P9）。室内散热器采用铸铁辐射对流散热器，距地高度为150mm，具体可适当调整。散热器前安设控温阀，以便调节。八、电气设计1、设计依据（1）低压配电设计规范（GB50054-2009）；（2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（3）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（4）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；（5）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；（6）全国民用建筑工程设计技术措施电气部分等。2、设计范围（1）设计原则供配电系统设计应贯彻执行国家技术经济政策，做到保

25、障人身安全，供电可靠，技术先进和经济合理。供配电系统设计必须从全局出发，统筹兼顾，按照负荷性质、用电容量、工程特点和地区供电条件，合理确定设计方案。供配电系统设计应根据工程特点、规模和发展计划，做到远近期结合，以近期为主。供配电系统设计应采用符合国家现行有关标准的效率高、能耗低、性能先进的电气产品。（2）用电负荷、负荷级数和供电参数和馨园临街门市及大门门房项目年用电负荷：1046.2260W6h320d0.8=96419.64KWh。经估算，襄垣县和馨园临街商业用房项目安装容量为96419.64KWh，供电电源拟在小区低压变电所引来一路380/220V，50Hz，三相交流供电，功率因数经补偿后

26、在0.9以上。（3）低压配电建筑物内配电方式采用反射式和干线相结合的混合方式，电压为380/220V，由室外配电箱接入室内配电箱。照明干线选用BV-500V聚氯乙烯绝缘铜芯导线，穿钢管埋地暗敷，照明支线选用BV-500V聚氯乙烯绝缘铜芯导线，穿管沿墙及楼板暗敷。（4）防雷与接地凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳应可靠接地。本工程在总配电箱处做总等电位联接，在进线配电箱中做总等电位端子排，采用40*4镀锌扁钢将电源进线金属保护层、弱电进线保护钢管、水暖专业金属管道、建筑物基础钢筋及其他进建筑物导体连接至总等电位端子排，采用40*4镀锌扁钢将电源进线金属保护层、弱电进线

27、保护钢管、水暖专业金属管道、建筑物基础钢筋及其他进建筑物导体连接至总等电位端子。优先利用建筑基础作为接地体，接地电阻要求不小于1欧，不满足要求时增加室外接地体和接地极直至满足要求：室外接地体采用40*4镀锌扁钢埋地1m，距建筑物基础不小于3m，接地极采用 50镀锌钢管，间距5m打入地下接地体与接地极焊接连通。3、弱电系统（1）电话系统本项目建筑物楼内外根据各房间的功能房间设置电话，以方便使用。（2）保安监视系统为保障小区公共财产的安全，设置闭路电视监控系统。在出入口设置摄像机，监控设备放置于门房内。（3）有线电视系统有线电视系统主要是为满足功能要求而设置。有线电视光缆由室外引至一层电视光端机箱

28、，由光端机箱分配到各用户分网。（4）宽带网络系统项目建设的网络连线由地下光缆接入，具体施工时请电讯部门配合。第六章 环境保护一、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则。二、设计依据（1）中华人民共和国环境保护法；（2）中华人民共和国大气污染防治法；（3）中华人民共和国固体废物污染防治法；（4）中华人民共和国水污染防治法； （5）中华人民共和国噪声污染防治法；（6）国务院令第253号建设项目环境保护管理条例；（7）襄垣县建设项目环境保护管理办法。三、主要污染来源及防治措施（一）施工期污染源分

29、析及环境保护措施1、污染源分析（1）施工期空气污染施工期对环境空气产生影响主要有各类机械作业产生的废气以及土方开挖、水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。（2）施工期水污染施工期间，由于土方开挖、平整等作业，致使土地表面松散，造成水土流失。施工期产生的废水还包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水。生活污水的无序排放对施工现场周边环境及附近水源产生污染。（3）施工期噪声污染施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声。（4）施工期固体废弃物

30、污染施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑垃圾。2、施工期环保措施严格执行襄垣县建筑施工管理有关法规。合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理。合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备。作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工。施工时严格做好扬尘防护管理工作，适当洒水避免机械车辆作业时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免有毒有害物质渗透污染地下水。生活垃圾统一收集后由市政卫生部门清运到城市生活垃圾处理厂处理。建设过程中产生的建筑垃圾可回收利用的回收利用，其余统一收集清运到垃圾处理厂处理。（二

31、）项目投入使用后污染源分析及保护措施该项目建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾。（1）污水处理本项目产生的污水主要为工作人员产生的生活污水。按照雨污分流原则排放，雨水与污水分流。污水经化粪池处理，达到污水排放标准后排入市政污水管网。污水治理后符合污水综合排放标准（GB8978-1996）及污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）规范要求。（2）生活垃圾处理设置垃圾堆放处，在项目院内设一个垃圾收集点，由专业人员定时收集送入垃圾收集站，再运至城市垃圾处理厂。（3） 噪声处理设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应减震措施。本项目主要噪声源为交通噪声及产生噪声的房间、设备（音

32、响等），可采取如下措施：增加与噪声源的距离，在邻近交通干道布置绿化带、广场、围墙等，对产生噪声的房间密闭门窗，室内贴吸音材料等措施，并通过建筑组合及合理的分区布置以达到降噪的目的。（4）建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的环保材料。第七章 安全与卫生一、安全（一）安全措施项目劳动安全卫生是在已确定的工程技术方案基础上，分析论证在建设和运行过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并制定相应的防范措施。（二）安全方案本工程系低层建筑，在施工过程中也存在安全隐患。因此，应严格按照国家建筑施工规范执行。所有进出场人员必须佩戴安全帽，特殊施工时必须在周围加设安全网。钢筋混凝土施工

33、过程中必须有专门安检人员，安装和拆除混凝土模板须由专业人员施工。加强用电管理，做好安全用电。切实执行照明电力线路的架设标准，悬挂高度及间距必须符合安全规定，严禁电线乱拉乱接及拖地现象，保证场地内架设电线绝缘良好。二、卫生抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时处理。加强施工期卫生防疫和疾病防治工作，以预防为主，进行广泛的卫生保健宣传教育，并建立健全卫生防疫制度。施工人员进场前应进行检验，施工期间定期检疫，发现传染病人立即进行隔离治疗。第八章 节能方案分析近年来，随着我国国民经济的迅速发展，国家对环境保护、节约能源、改善居住条件等问题高度重视，相应制订了一批技术法规和标准规范，这些标准规范的颁布实施

34、对于改善环境、节约能源、提高投资的经济和社会效益，起到了重要作用。本项目建设通过采取严格的节能、节材、节水措施，改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高设备、系统的能效比，采取增进照明设备效率等节能措施，可有效缓解能源短缺与社会经济发展的矛盾，对实现国家节能目标将发挥重要作用。襄垣县和馨园临街商业用房项目规划总用地面积1575.63，总建筑面积1046.22，包括东、西侧门市、一层门房。一、设计依据公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）供配电系统设计规范（GB50052-2009）通用用电设备配电设计规范（GB50055-93）电力工程电缆

35、设计规范（GB50217-2007）建筑照明设计标准（GB50034-2004）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2006）建筑设计防火规范（GB50016-2006）各相关专业提供的相关技术资料二、原则和标准（1）合理选择和利用资源。根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用。（2）积极推广应用新技术、新设备、新材料，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。三、能耗状况和能耗指标分析项目建成后的主要能耗是电能

36、、采暖热力、水消耗。电力：本项目用电主要是办公用电及配套设施用电，年耗电量为96419.64KWh，折算为标准煤为96419.640.1229/1000=11.85tce。采暖热力：项目设计采暖总面积为1046.22，采暖热负荷68.5KW,折算为标准煤为68.53600241380.03412/=27.87tce。水：项目用水主要为生活用水，公共建筑用水，道路及未遇见用水，年耗水量为1825t，折算为标准煤为18250.0857/1000=0.16tce。项目年总消耗量折合标准煤39.88tec。四、节能措施1、建筑节能（1）设计有利于节能的建筑朝向和平面根据建筑功能要求，结合当地日照等气候

37、条件和其他状况，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等构造措施，调节日照、节省能源。合理确定建筑涂料类型和颜色。（2）墙体节能在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，外墙体的保温设计相当重要，使用新型墙体材料，可有效减轻建筑自重，减少基础与结构成本投入。本工程采用煤矸石砌块。（3）门窗节能窗户（包括阳台门上部）是引起辐射热的有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大的不利方面，即窗缝透气，玻璃和窗框的热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措施：门窗工程部分，尽量减小开窗面积，采取使用塑钢窗、中空玻璃等节能措施。减少冷风渗

38、透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。（3）屋面节能本项目采用挤塑聚苯板保温。挤塑聚苯板具有防火阻燃，变形系数小，抗老化，性能稳定，生态环保性好，与墙基层和抹面层相容性好，安全稳固性高。2、电气节能（1）配电系统节能合理选择导线截面，减少线路损耗；提高功率因数减少电能损耗；电力配电设备尽量设置在负荷中心，缩短配电线路，节省材料，减少电能损耗。（2）照明设备和低压电器的节能照明设备根据光源、灯具及镇流器等的效率、寿命和价格进行综合分析比较后确定；照明灯具及附属装置采用高效节能照明灯具，配光合理、反射效率高、耐久性好的反射式灯具；采用成熟、有效、工作可靠的节能型低压电器。3、采暖

39、节能室外和不采暖房间的供热管道采用岩棉管壳保温，并适当增加管道保温厚度，尽量减少热能损失。室内管道采用新型节能管材，室内散热器应采用铸铁辐射对流散热器。所选水泵等设备均采用节能低耗型，在运行中尽量做到均衡使用，以减少功率浪费，尽可能节约用电。4、用水节能推广节水设备，包括节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、水龙头采用延时自闭型和其他节水型设备。采取必要措施，减少剩余水压。按建筑给排水设计规范，安装减压阀、节水阀芯等措施。管道设计尽量缩短管道长度，选用管道粗糙系数较小的材料，以减少水头损失。控制各用水点的水压，减少管道漏水率，提高管材、附件和施工质量，避免管网跑、滴、漏等水资源浪费。5、施工节能贯

40、彻国家可持续发展的重大战略，大力推广在建筑施工过程中的资源能源节约和可循环资源的重复利用，减少施工过程中不必要的能源消耗，降低施工成本，提高一切资源的利用率。第九章 财务分析一、财务分析的依据和方法1、按照国家政策和现行的财税制度；2、国家发布的项目可行性研究报告内容和制度以及有关技术、经济指标、经济参数、价格及收费标准。二、项目财务分析的范围及相关处理1、本财务分析以商铺出租部分为范围。2、项目建设投资的分摊：本可研报告对项目的建设投资进行了估算，本财务分析以综合单价作为开发成本的主体。三、基础数据1、项目期限：本项目为和馨园临街门市及门房等商业服务设施建设，可变化因素少，确定项目期限为8个

41、月。2、税率：本项目为房地产开发项目，依据相关政策，计算税种及税率，其中：营业税5%、城市建设附加税7%，教育附加税3%，所得税率25%。3、开发费用：开发费用包括建设投资（含土地费用）、开发间接费、财务费用（贷款利息）和销售费用。四、开发成本开发总成本由建设投资和其他开发费用组成。（一）工程建设投资由建设投资分解构成。（二）开发成本本工程所建设的经济适用房门市及门房,包括一层门市、门房及二层物业办公室，全部用于出租。表13-1 开发成本估算表序号项目和费用名称开发成本（万元）形成固定资产（万元）1工程建设投资270.16270.16五、收入、营业税及附加（一）收入分析说明本项目中的商铺主要用

42、于出租，根据襄垣县租赁市场的实际情况，将商铺每年的租金暂定为2400元/。（二）收入、税金 本项目的年总收入、营业税金及附加详见表13-2。表13-2 收入、营业税金及附加估算表序号项 目第1年（万元）第2年（万元）备注1收入251.09251.092营业税金及附加13.8213.822.1营业税(收入的5%)12.5612.562.2城市维护建设税(营业税的7%)0.880.882.3教育费附加(营业税的3%)0.380.38六、财务分析表13-3 项目利润及投资收益分析序号项 目第1年（万元）第2年（万元）备注1收入251.09251.092营业税金及附加13.8213.823开发成本27

43、0.1604利润总额204.385所得税（25%）051.106税后利润0153.287总投资收益率（%）056.74%8资本金收益率（%）056.74%七、财务评价结论项目具有一定的投资收益能力，项目建成后第二年即可回收成本。因此，本项目财务分析可行。第十章 项目实施进度安排一、项目实施计划（一）建设工期襄垣县和馨园临街商业用房排在8个月内筹备和建设完成。全过程主要为工程建设准备阶段（完成项目建设的前期工作，包括项目立项、可研论证及报批等）；设计阶段；项目实施阶段（建设项目施工）；竣工验收阶段等，最后交付使用，使之达到设计规模。（二）进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展

44、和交叉进行的，因此，在项目报批及可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。项目建设期8个月，项目建设大体分为三个阶段：前期准备阶段，项目执行阶段，竣工验收阶段，具体有如下工作：1、前期工作，可行性研究定性、定量进行项目的可行性分析、论证、投资估算、落实资金来源，约一个月时间。2、项目审批立项对项目向有关部门报审，约半个月。3、工程设计筛选有资质的设计单位通过招标进行项目施工图设计、招投标等，约2 个月。4、工程建设开工准备，基础工程，土建工程，安装及室外配套等，约 4 个月。5、竣工验收工程竣工验收，约半个月。6、投入使用进入正常使用期。附表：襄垣县和馨园临街商业用房建设项目实施进度计划表襄垣县和馨园临街商业用房建设项目进度表年 份 月 份2012年345678910前期准备可行性研究审批立项