房地产估价复习.doc

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1、房地产估价第一章 绪 论估价机构资质核准： 一、二、三级、暂定期（1年）申请三级资质条件： 1）机构名称有“房地产估价”字样 2）注册资本：有限责任公司50万元，合伙企业30万元 3）有3名以上专职注册房地产估价师4）在暂定期内完成估价项目总数100宗以上，估价标的建筑面积8万平方米以上或土地面积3万平方米以上5）法定代表人或执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师6）随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范要求业务范围：一级资质：从事各类房地产估价活动二级资质：从事除公司上市、破产清算以外的房地产估价活动三级资质：从事除公司上市、破产清算、司法鉴

2、定以外的房地产估价活动暂定期：从事除公司上市、破产清算司法鉴定、房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价活动第一节 房地产概述 一、房地产的概念 （一）房地产的整体概念 1、房地产的定义 指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。（1）实物：指房地产的有形部分，如：建筑物外观、结构、装修；土地地形、地质条件等（2）权益：指房地产的无形部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）房地产权利：共七项1）房地产所有权 独有： 共有：按份共有、共同共有 建筑物区分所有权包括：专有部分的所有权，共用部分的持份权，因共同关系所产生的成员权2)建设

3、用地使用权 物权法规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立3）宅基地使用权：可以继承4）土地承包经营权 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权力，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。耕地：30年 林地：30-50年 草地：30-70年5）房地产租赁权 指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利6）房地产抵押权 指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将房地产作为债权的担保7）地役权 指按合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。需役地：享受使用便利的房地产供役地：提供便利的房地产最典型的

4、地役权：通行地役权举例：甲公司为方便通行，与相邻土地的使用权人乙公司约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，使用期限为20年，为此甲公司须每年向乙公司支付8万元费用。问题：案例中需役地和供役地分别是什么？案例： 甲房地产公司从他人手中购得土地一块，以 “观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。协议签订一年后学校迁址，将学校土地和房屋全部转让给丙房地产公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。甲得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间

5、转让土地合同无效，并要求赔偿损失。 问题：该案如何处理？解 析：物权法规定，“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”本案中甲房地产公司与乙学校之间虽然根据合同已经设立了地役权，但没有进行登记，因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承担自己遭受损失的责任，而只能向乙追究赔偿责任（甲与乙之间的合同仍然有效）。 衡量区位的标准：距离（空间直线距离，交通路线距离，交通时间距离）（二）土地的概念 1、土地的定义指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。2、土地利用受到的限制（1）土地权利的设立和行使的限制（2）房

6、地产相邻关系的限制（3）土地使用管制 （1）土地权利的设立和行使的限制 土地权利种类： 1）所有权 2）建设用地使用权 3） 宅基地使用 4）土地承包经营权5）租赁权 6）抵押权 7）地役权（2）房地产相邻关系的限制 1）通风、采光、排水、排污的相邻关系 案例： 原告张某、王某、李某、赵某均为某县物资局职工，自1997年起一直居住在物资局集资建设的两层住宅楼内。2001年6月10日，被告某县建筑公司经县建设局批准，在某县北城开发建成一栋5层商品住宅楼，楼高17米，与原告4人的二层住宅南北相邻。被告的商品住宅严重影响了原告住宅的采光和通风，给其生产生活造成很大不便，精神上造成很大伤害，经多次交涉

7、无果，原告向法院提起诉讼，请求依法责令排除妨碍，停止侵害。经原告申请，法院依法委托某县建设局鉴定。经测量，两层住宅楼的底层8间房共影响采光面积138.76m2，遮挡长度为27.76m2，二楼8间房平均被遮挡高度为0.221m2，实际每间影响采光面积1.143m2，8间合计9.144m2，一、二层共计遮挡采光面积147.904m2。 根据物权法规定，被告应当就损害范围，赔偿原告损失，承担相应的民事责任。2）险情危害的相邻关系 如：房屋内放置易燃、易爆、居毒、放射性物质、恶臭物件等，相邻人有权请求排除危害。（3）土地使用管制 管制内容：用途、建筑高度、建筑密度、容积率、建筑后退红线距离、绿地率、交

8、通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型、色彩等问题1：建筑密度与容积率，何者(容积率)反映了地块的开发强度？1）总建筑面积土地总面积 =容积率2）建筑基底总面积土地总面积=建筑密度（反映土地的覆盖率）问题 2： 若在某地块内，建筑物的各层建筑面积均相同，下列公式对否？对 容积率=建筑密度建筑层数 （三）建筑物的概念 1、建筑物的定义 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。 2、估价时对建筑物的了解 1）结构 2）建成年月 3）产权状况 4）公共服务设施完备程度5）面积： 建筑面积 套内建筑面积 案例： 某

9、业主在广州越秀区购买了一套三居室，建筑面积为120平方米，其中套内建筑面积为100平方米，公摊面积为20平方米。等业主拿到房产证时却发现，房子面积“缩水”了，套内面积仍是100平方米，公摊面积少了一半，总建筑面积为110平方米。问题：根据现行法规，该业主能否从开发商处得到补偿？练习： 1、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为（ C ） A、8 B、5.6 C、5 D、0.72、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2，该套住宅每平方米建

10、筑面积的价格为（ d ） A、1667元/m2 B、1765元/m2 C、1875元/m2 D、2000元/m2 3、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（C ） A、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000 B、建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000 C、建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为25004、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（B

11、） A、33.3 B、12 C、20 D、605、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/m2 A、100 B、300 C、600 D、900二、房地产的分类（一）工业房地产（二）商业房地产（三）住宅房地产（四）特殊房地产 房地产类型不同，对应不同的估价方法三、房地产的特性（一）位置的固定性 特例： 1）广西壮族自治区“英国领事馆旧址”的平移 2）山西大同“九龙壁”的平移思考：房地产的自然地理位置不变，但社会经济位置会变吗？ 思考：房地产的自然地理位置不变，但社会经济位置会变吗？（二）使用长期性 土地的不可毁灭 建筑物的耐久

12、性对于不同的使用者而言，土地是有期限的（三）投资大量性：1、单位价值高 2、总体价值大（四）易受政策限制性： 1、管制权：如城市规划2、征税权3、征收权 4、充公权（五）相互影响性：房地产的“外部性”（六）保值增值性 保值增值原因： 1、对房地产的投资改良 2、通货膨胀 3、外部经济条件的改善4、对房地产需求的增加判断：对于一宗有土地使用年限的房地产，其价值从长远来看是上升的还是下降的？第二节 房地产估价概述一、房地产估价的概念（二）房地产估价的定义 指房地产专业估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，对

13、估价对象在估价时点的客观、真实价值进行估算与测定的活动。1、房地产专业估价人员 分类：房地产估价师（专/兼） 房地产估价员 要求：专业功底+职业道德职业道德要求： 诚实、公正，不做虚假估价 保持独立，回避自己、亲戚或利害关系人的估价业务 若感到自己专业能力有限而难以应付某项估价业务，则不应接受估价委托 妥善保管委托人的文件资料，未经委托人书面同意，不得将资料泄露 不得收取额外费用，不得恶意压底收费进行不正当竞争 不得将资格证书转借他人，或在非自己估价的估价报告上签字盖章2、估价目的 土地使用权出让，房地产转让，房地产抵押 ，房地产保险，房地产拍卖房地产拆迁 房地产税收：防止房地产交易方逃税，如

14、签订“黑白合同”或“阴阳合同”注意：对于同一宗估价对象，估价目的不同，估价结果可能不一样 例如：带租约的房地产：1、买卖 2、拆迁补偿3、估价原则：合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则4、估价程序5、估价方法对于同一估价对象，要求同时采用两种或以上估价方法6、估价对象（1）按实物形态分 1）无建筑物的空地 2）建筑物：农村自住房的拆迁补偿 3）土地+建筑物 4）未来状况下的房地产 5）已经灭失的房地产（2）按权益分类 1）“干净”的房地产 2）部分产权的房地产 3）有租约限制的房地产 4）临时用地或临时建筑的房地产 5）违章建筑的房地产7、影响估价对象价值的因素 如：政府搬迁对房

15、价的影响 深港一体化对两地房价的影响 *详见第二章第四节8、估价时点 9、客观、真实价值 公开市场价值（open market value） 条件：（1）交易双方是自愿地进行交易的（2）交易双方进行交易的目的是追求 各自利益的最大化（3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象（4）交易双方掌握必要的市场信息（5）交易双方有较充裕的时间进行交易（6）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价10、价值的估算与测定 *估价结果容许误差 *估价不是定价，估价结果仅共参考，而不应认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证二、房地产估价的必要性补充：城市房地产管理法中提到的以下情况均涉及到估价活动：1

16、、第12条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”2、第17条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，相应调整土地使用权出让金”3、第19条规定：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况 给予相应的补偿”4、第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”P295、第34条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得隐瞒或者作不实的申报”第二章 房地产价格

17、第一节 房地产价格的概念和特征一、房地产价格的概念 房地产经济价值的货币表示思考：当前房地产价格是否偏离了其客观的经济价值？二、房地产价格的形成条件（一）有用性 （二）稀缺性 （三）有效需求问题：解释房地产市场“有价无市”现象和空置现象 价格是市场经济分配资源的主要方式 思考：除价格外，历史上还出现了哪些分配方式？ 武力 礼让 抽签 排队 计划三、房地产价格的特征（一）土地价格与一般物品价格的差异 1、生产成本不同 2、折旧不同 3、价格差异不同 4、供给弹性不同 （二）房地产价格的特征P23 1、区域性 2、多样性 3、增值性 4、权益性第二节 房地产价格的形式一、土地价格、建筑物价格和房地

18、价格（一）土地价格：土地价格因“生熟”程度而异生地：不具有城市基础设施的土地毛地：具有一定城市基础设施，但尚未完成拆迁安置的土地熟地：具有较完善的城市基础设施，能直接进行房地产建设的土地对P25的五类土地进行归类（二）建筑物的价格（三）房地价格二、总价格、单位价格、楼面地价（一）总价格（二）单位价格（三）楼面地价：平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地单价/容积率思考：A地块的单价高于B地块的单价，能否说明A地块比B地块贵？否，实例P26三、所有权价格、使用权价格、转让价格、租赁价格、抵押价值所有权价格：权利最完整的价格使用权价格：土地使用权价格转让价格：买卖、交换、赠与租赁价格：市

19、场租金 商品租金 成本租金 准成本租金市场租金：即协议租金，指由供求关系决定的租金商品租金：即全价租金，指以房地产价值为基础确定的租金 = 折旧费+管理费+维修费+投资利 息+房产税+保险费+地租+利润成本租金：=折旧费+管理费+维修费+投资利息+房产税准成本租金：指接近但不到成本租金水平的的租金抵押价格：通常比正常交易价格低房地产抵押估价指导意见规定： 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款：（1）拖欠承包人的建筑工程价款（2）已抵押担保的债权数额 （3）其他法定优先受偿款 案例： 某商品

20、住宅在建工程的建设用地面积25000m2 ，拟建500套住宅，总建筑面积50000m2 ，已完成总投资的80%。开发商以5000元/m2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m2，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为65%。请求取该在建工程的再次抵押价值。解： 四、协议价格、招标价格、拍卖价格协议价格招标价格拍卖价格五、土地使用权出让价格、征

21、用/征收价格、课税价格六、基准地价、标定地价、建筑物重置价格七、市场价格、理论价格、评估价格市场价格：实际交易价格 理论价格：均衡价格 评估价格八、原始价值、账面价值、市场价值九、市场调节价、政府指导价、政府定价市场调节价：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格政府指导价：政府规定基准价及其浮动范围，如物业服务费、广 交会期间酒店最高限价、机场商品定价政府定价：如房改房的成本价、标准价十、实际价格与名义价格 实际价格：指在成交日期一次性付清的价格，或者把不是在成交日期一次性付清的价格 折现到成交日期时的价格。名义价格：指在成交日期时讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格案例：一套建筑面积10

22、0m2、单价300元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1要求在成交日期时一次付清； 2如果在成交日期时一次付清，则给予5%折扣； 3以抵押贷款方式支付，首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式 按月等额支付； 4从成交日期时起分期付清，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付 10万元，第三期于一年内支付10万元；5.从成交日期时起分期付清，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元；买房在支付第二期、第三期价款时，应按银行贷款利率支付利息；6约定在一年后一次付清。 十一、现货价格和期货价格及现房价格和期

23、房价格 思考：在品质相同的情况下，期房与现房的价格是否相同？期房价格与现房价格之间的关系有： 期房价格现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿案例：某期房一年后可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。 十二、起价、标价、成交价和均价 起价指所销售的商品房的最低价格，是楼层、朝向、户型最差的商品房价格。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。深圳市：明码标价 成交价均价 十三、补地价 补地价指国有

24、土地使用者因改变土地用途等原因需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有下列四种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权；（4）出让的土地使用权期满后续期。 对于第（1）、（2）种情况， 补地价=改变后的地价-改变前的地价案例：1、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算应补地价的数额。 2、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/m2

25、。试计算应补地价的数额。 补地价公式：补地价（单价） =现楼面地价现容积率-原楼面地价原容积率 补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积 若楼面地价不变，则有补地价（单价）=原楼面地价（现容积率-原容积率）习题： 1、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式为首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其实际成交价格为（）A、3000 B、2700 C、2914 D、25002、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，容积率为7，若两宗地面积等其他条件相同，其总价相比（ ）A、甲等于乙 B、甲大于乙C、甲小于乙 D、无

26、法判断3、某宗房地产的总价值是200万元，其中土地价值60万元，通过抵押贷款获得贷款100万元，若投火灾保险，则投保价值为（ ）万元。A、200 B、140 C、100 D、604、一宗2000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，则应补地价为（ ）元/m2。 A、552 B、3519 C、4293 D、4845 第三节 房地产的供求与价格一、房地产需求（一）房地产需求的概念 指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。 （二）决定房地产需求量的因素1、该种房地产的价格

27、水平 需求规律：需求量与价格负相关 特例：炫耀性物品、吉芬物品2、消费者的收入水平 3、消费者的偏好 4、相关房地产的价格水平 替代品：经济适用房与商品房 互补品：住宅与商业、娱乐房地产5、消费者对未来的预期 （三）房地产的需求曲线二、房地产供给（一）房地产供给的概念 指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。 （二）决定房地产供给量的因素 1、该种房地产的价格水平供给规律：供给量与价格正相关 2、该种房地产的开发成本 3、该种房地产的开发技术水平 4、开发商对未来的预期 （三）房地产的供给曲线三、房地产的均衡价格四、房地产供求弹性弹性对一个变量对

28、于另一个变量的敏感性的一种度量（一）房地产的需求弹性 1.房地产需求的价格弹性 举例：已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万平方米；当价格为1000元/m2时，需求量为90万平方米，则需求价格弹性为多少？ 2、房地产需求的收入弹性 3、房地产需求的人口弹性4、房地产需求的交叉价格弹性 (二)房地产的供给弹性 1、房地产供给的价格弹性 2、房地产供给的要素成本弹性 (三)弹性数值的类型 弹性数值大于1富有弹性弹性数值小于1缺乏弹性弹性数值等于1单一弹性弹性数值为无穷大完全弹性弹性数值等于零完全无弹性影响房地产供给价格弹性的因素：时间 开发周期第四节 影响房地产价格的因素一、房地产自

29、身因素（一）区位 居住房地产的区位要求 商业房地产的区位要求 工业房地产的区位要求（二）地质、地形、地势（三）土地面积与形状（四）建筑物外观（五）朝向、结构、楼层、内部格局 参考：广州市城市房屋拆迁评估技术规范二、环境因素（一）大气环境（二）声觉环境（三）水文环境（四）视觉环境（五）卫生环境三、经济因素（一）宏观经济政策（二）利率（三）居民收入：不同收入阶层对房价的影响（四）汇率四、社会因素 （一）政治安定状况（二）社会治安状况 （三）人口状况：人口数量、素质、家庭规模五、行政因素（一）土地制度及政策 （二）住房制度及政策（三）税收制度及政策：物业税 （四）行政隶属变更六、心理因素（一）购买或

30、出售的心态（二）心理偏好（三）时尚风气（四）讲究风水七、其他因素（一）国际因素 （二）重要政治人物的健康状况等第三章 房地产估价原则第一节 合法原则 合法原则的必要性： 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能不同 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 案例：共有房产纠纷 2007年1月，甲在未征得乙同意的情况下，提供虚假材料，将甲、乙共有的房屋出售给丙，并且办理了转移登记，丙领取了房产证。3月乙发现后，向房产登记机关提出异议，要求房产管理部门撤销丙的房产证。分析：案例中丙的房产证可否撤销？出现以下情况不得撤销：1、甲以市场价出售给丙2、丙不知道甲存在虚假隐瞒行为二、合法使用，应以

31、城市规划、土地用途管制等为依据 三、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据 以抵押为例： 1、法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应评估为零根据相关法律法规，下列房地产不得抵押：（1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有土地的土地使用权 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产2006年新规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物2、

32、评估以划拨方式取得的土地使用权的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金3、评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值4、评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是其抵押价值5、评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价案例1： 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。 1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（ ） A、房

33、屋所有权证记载的用途 B、现状用途 C、企业改制、资产重组对该房屋拟定的用途 D、该两幢房屋可以获利最多的用途2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过以下途径（ ） A、自行改变 B、经上级主管部门改变C、经房屋管理部门批准，并办理变更手续D、经城市规划部门批准，并按法定程序办理变更手续3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值为（ ） A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和 B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格 D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和

34、乘以银行抵押率之后的价格4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的的评估价值为（ ） A、该两幢房屋的正常市场价格 B、该两幢建筑物的重新建造成本 C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值案例2： 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460 m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600 m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000 m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价，评估时

35、依据的建筑面积应为（ A ） A、460 m2 B、 600 m2 C、 1000 m2 D、以上三个面积都不对第二节 最高最佳使用原则一、最高最佳使用的含义 指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用 四个标准：法律上许可,技术上可能, 经济上可行, 价值最大化 最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度 二、最高最佳使用的判断依据（一）收益递增递减原理 （二）均衡原理 （三）适合原理（一）收益递增递减原理 确定最佳规模和最佳集约度原理一：边际收益递减原理 假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量

36、保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。 原理二：规模报酬规律 假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，产出量一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。原理应用举例： 在一块160英尺172英尺的土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36，在520层之间，每增高一层，投资利润率上升0.18%，而在2030层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。（二）均衡原理 以房地产内部各构成要素的组

37、合是否均衡，来判定是否达到最佳集约度和最佳规模 建筑物与土地的组合中，若建筑物相对于土地过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥。“城中村”改造的原因判断： 在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧（无继续使用价值），此时对于购买者来说，哪块地的价值大？空地情况1：建筑物减损土地价值 某宗房地产的土地面积为300m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地

38、的减价额。情况2：土地减损建筑物价 某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，试计算该建筑物的单价现值。（三）适合原理 指房地产与其外部环境是否协调，用以确定最佳用途。 若估价对象用途已定（正在使用中），则估价时应考虑以下前提：1、保持现状前提 条件：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额 2、装修改造前提 条件：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用3、重新利用前提：拆除现有建筑

39、物再予以利用更为有利4、转换用途前提 条件：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用 案例： 某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日对其进行估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次对商场进行估价，估得价值为1280万元。若商场拟再次出售，确定其在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（ ）A、1200万元+100万元 B、1200万元C、 1280万元+100万元 D、1280万元第三节 估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状

40、况过去过去（1）过去现 在过去（2）现在现在（3）未来（4） 未 来未来（5）未来多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价 第（1）种情形多出现于房地产损害赔偿案件中 第（2）种情形房地产的预售或预购价格的评估 第（4）种情形多出现于房地产市场预测，特别是预估房地产在未来建成后的价值 第（5）种情形估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的情形 第四节 替代原则 1、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。重新估价的估价时点应为（）A、1998年6

41、月30日 B、原估价作业日期 C、现在D、要求重新估价的委托方指定的日期2、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 m2，整个公寓刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/ m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为（ ）万元A、43 B、38.93 C、39 D、38.87 3、某房地产26000 m2，拥有两部电梯，售价6000元/ m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元 ，价格可达到6300元/ m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）万元。 A、500 B、480 C、420 D、7804、张某欲购买建筑面积100 m2的

42、住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住宅价格1800元/ m2，则该房地产的适合价格为（ ）元 A、 B、 C、 D、900005、某地块为一块带有陈旧建筑物300 m2的空地，地价为2500元/ m2，面积为400 m2。拆除建筑物费用为150元/ m2，残值50元/ m2，则该地块总价为（ ）万元。 A、97 B、100 C、103 D、104.56、1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000 m2，建筑面积50000 m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3：7比例分房。其

43、中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买人最可能的出价是（ ）A、已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元B、已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C、在建工程市场价值+土地市场价值7500万元需补交的土地使用权出让金1500万元D、在建工程市场价值+土地市场价值7500万元7、卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（简称合同1）和房屋装修合同（简称