规划方案设计任务书样本.doc

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1、 机密规划方案设计任务书（样本）XX房地产开发有限公司2009年5月17日目 录1项目概况及用地分析31.1用地自然条件概况及分析31.2宗地社会条件概况及分析42规划设计的基本原则52.1定位52.2物业发展计划63概念设计研究结论63.1概念设计研究各方案简评63.2设计目标73.3经济技术指标结论73.4规划方面的结论83.5单体方面的结论93.6技术方面的意见104方案设计需要解决的主要问题104.1规划方面的问题104.2单体方面的问题124.3技术方面的问题124.4成本建议135设计成果要求135.1设计成果135.2综合经济技术指标141 项目概况及用地分析 2 用地自然条件概

2、况及分析3 宗地位置4 应附文：简述宗地位置5 应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图6 宗地现状7 宗地四至范围8 应附文：简述宗地四至范围9 应附图：宗地红线图10 宗地现状地形地貌11 应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析12 应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图13 绿化植被与水面14 应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施15 应附图：宗地绿化植被与水面分布图16 气候气象17 应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。18 水文地质19 应附

3、文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况20 应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等）21 特殊地下物22 应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物2324 宗地社会条件概况及分析25 区域现状与规划26 应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。27 应附图：区域现状图：区域总体规划图28 规划要求29 应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地建设用地规划许可证的内容，对用地主要设计指标的分析。30

4、应附：规划要点；容积率分析表31 交通状况32 应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；33 应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图34 公共设施35 公共建筑36 应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；37 对设计存在影响的设施与标志物38 应附文：简述以下有利与不利因素情况39 有利因素：广场、公园、城市雕塑等40 不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。41 应附图：周边公共设施图42 市政管线43 应附文：简述给水、雨水、污水、强

5、电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、 管径、埋深、标高44 应附图：市政管线图45 规划设计的基本原则46 定位47 项目的市场定位 48 项目形象定位49 客户定位50 价格定位51 产品定位525354 物业发展计划55 差异化策略56 项目主题57 规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）58 景观方案设计建议 59 产品户型配比组合建议60 户型创新建议 61 建筑形式、建筑品质及外立面建议62 小区配套建议63 提升房屋舒适度方面的建议64 道路交通组织建议65 产品生态环境建议66 概念设计研究结论67 概念设计研究各方案简评68 应附图：各方案总平面，模型照片或表

6、现图69 应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。7071 设计目标72 应附文：描述项目楼盘设计形象目标73 经济技术指标结论74 应附表：综合经济技术指标表7576 综合经济技术指标表 77 填表人： 填写日期： 年 月 日78 项目名称7980 有无规划要点8182 项目规划总用地83 84 容积率8586 居住区用地87 88 建筑密度8990 总建筑面积91 M92 绿地率93 %94 住宅总建筑面积95 M96 住宅总户数97 户98 公共服务设施总面积99 M100 汽车位总数101 个102 住 宅103 内 容104 类 型1

7、05 建筑面积106 占住宅总建筑107 面积比例(%)108 拟结构形式109 备注110 低层住宅（13层）111112113114115 多层住宅（46层）116117118119120 小高层住宅（711.5层）121122123124125 中高层住宅（1218层）126127128129130 高层住宅（19层100m）131132133134135 超高层住宅（100m）136137138139140 公 共 服 务 设 施141 内 容142 类 型143 建筑面积(M)144 用地面积(M)145 商业146147148 会所149150151 学校152153154 幼儿园

8、155156157 市政公用158159160 其他161162163 汽 车 停 车164 内 容165 停车方式166 车位数167 占总停车面积比例(%)168 地下、半地下169170171 架空层172173174 地面车库175176177178 地面露天179180181 交 楼 标 准182 内 容183 装修标准184 占住宅总建筑面积比例(%)185 毛坯房186187 仅提供厨卫装修188189 提供全套精装修190191192 规划方面的结论193 用地布局194 (1) 功能分区与产品类型分布195 应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；

9、确定产品类型、档次的分布196 应附图：功能分区与产品分布图197 (2) 空间序列和层次198 应附文：简述主要公共空间的功能和特点199 应附图：相应的参考图片200 道路交通 201 应附图：交通分析图202 主入口位置203 人车关系204 应附文：明确人车分流、局部合流或合流205 停车方式和数量206 应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量207 公交场站208 应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等209 班车车位210 应附文：明确位置和数量 211 开发分期212 分期状况213 应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置214 应附图：分期开发

10、示意图215 首期销售卖场216 应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求217 组团管理218 物业管理模式219 应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元220 低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）221 应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求222 应附图：组团基本单元分析图223 高层项目的标准层拼接意向224 应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求225 环境景观226 景观现状227 应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素228 景观视线竖向分析229 应附图：景观视线分析图230 景观设计方向和总体要求231232 单体方

11、面的结论233 公建配套234 应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求235 应附图：配套分析图236 住宅设计237 应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）238 应附图：住宅单体意向平面图239240 技术方面的意见241 土方平衡方案242 应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图243 日照分析方案244 应附图：日照分析图245 技术配套的设置要求246 应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房

12、、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求247248 方案设计需要解决的主要问题249 规划方面的问题250 用地布局251 (1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计252 (2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计253 道路交通254 (1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；255 (2)满足人车关系要求与停车要求256 (3)满足公交车与班车停放要求257 (4)满足消防要求258 (5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计259 销售分期260 (1) 首期销售产品的合理搭配（标杆产品与现金流产品）2

13、61 (2) 首期销售卖场销售氛围的营造262 (3)分期设计应综合考虑以下因素：263 a.满足分期的期数、面积、位置要求264 b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点265 c.分期开发时物业管理模式的可行性266 d.分期开发时施工组织的可行性267 e.分期开发时道路系统的可行性268 组团与管理269 (1) 依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计270 (2) 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等271 (3) 高层项目依据标准层拼接意向深化设计272 环境景观273 (1)景观设计具备明确的主题274 (2)景观结构设计：景观

14、轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织275 (3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同276 时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性277 (4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等278 (5)现状景观的利用方式279 (6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析280281 单体方面的问题282 会所单体方案设计283 商业单体方案设计284 商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用285 学校、幼儿园总图布置286 首期住宅单体方案设计

15、287 建筑形态、风格与户型288289 技术方面的问题290 日照间距设计291 土方平衡设计方案（针对复杂地形时）292 技术配套设施形态与位置设计293 煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等294 保温、遮阳和降噪295 要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本296 新技术新材料297 要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等298 其它技术意见在规划方案得到体现299300 成本建议301 建安成本要求302 管线成本要求303 小区配套

16、成本要求304 景观成本要求305306 设计成果要求307 设计成果308 图纸请一律按A3规格印制、装订成册309 每个方案请提供设计文本12套。310 图纸内容要求（所有图纸方向应与正南北向一致）：311 序号312 内 容313 规格314 备注315 1316 规划设计总说明及经济技术指标317 A3318 文字稿（中文）319 2320 总平面图（含环境）321 A3彩图322 A0展板323 3324 总体鸟瞰图325 A3彩图326 A0展板327 4328 透视图一：各种住宅业态以正常视点看到的透视效果图。329 A3彩图330 A1展板331 5332 透视图二：用正常视点

17、以商业建筑为主体的透视图。333 A3彩图334 A1展板335 6336 内院环境透视图337 A3彩图338 A1展板339 7340 日照分析图341 A3342343 8344 景观分析图345 A3346347 9348 人流、车流分析图349 A3350351 10352 小区消防分析图353 A3354355 11356 各住宅单体标准层平面图、立面图、剖面图357 A3 358359 12360 会所各层平面图、立面图、剖面图361 A3 362363 13364 商业建筑各层平面图、立面图、剖面图365 A3366367 14368 地下室平面图369 A3 370371 1

18、5372 总体规划模型373 1：300374375 16376 设计服务承诺书377 A3378 文字稿（中文）379 另外 : 设计单位可根据需要提供其余表达构思和创意的相关图纸。380 提供完整的设计资料电子文件一套。381 请提供以作展示用的总体规划平面图、总体鸟瞰图、透视图等，表现方式不限。382 在装订成册的套装图中也要有相应的小表现图或表现图照片。383384 总体规划模型要求385 比例为1：300（带罩），底盘尺寸统一为1700 mm1400 mm， 386 设计服务承诺书387 需报出方案设计、扩初设计、施工图设计的设计周期和进度安排、设计的取费方法及费用，施工配合安排、设

19、计人员组成名单等内容,以密封的形式在投标当日与投标资料一起送交招标单位，由发展商最后选定设计单位，承担相应的设计任务。388389 综合经济技术指标390 (1) 规划指标表391392 规划指标表393 指标名称394 总体395 期396397 数值398 （ha）399 所占比重400 （）401 数值402 （ha）403 所占比重404 （）405 项目规划总用地 406407408409410 1.居住用地 411412 100413414 100415 住宅用地 416417418419420 公建用地 421422423424425 道路用地 426427428429430 公

20、共绿地 431432433434435 2.其他用地 436437438439440 市政道路用地441442443444445 代征绿化用地446447448449450 市政道路绿化用地451452453454455 居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地456457458459460 与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地461462463464465 其他政府保留用地或不可建设用地466467468469470 总建筑面积471 m472 m473 1.474475 住宅建筑面积476 m477 m478 非住宅建筑面积479 m480 m481 住宅建筑面积比重482 %483

21、 %484 2.485486 计入容积率建筑面积487 m488 m489 不计入容积率建筑面积490 m491 m492 不计入容积率建筑面积比重493 %494 %495 3.496497 不可售建筑面积498 m499 m500 可售建筑面积501 m502 m503 可售面积占总建筑面积比重504 %505 %506507508 住宅面积毛密度 509 m/ha510 m/ha511 住宅面积净密度512 m/ha513 m/ha514 公共服务设施面积毛密度 515 m/ha516 m/ha517 住宅建筑套密度（毛）518 套/ha519 套/ha520 住宅建筑套密度（净）521

22、 套/ha522 套/ha523 人口毛密度 524 人/ha525 人/ha526 人口净密度 527 人/ha528 人/ha529 绿地率 530 %531 %532 建筑密度（建筑覆盖率）533 %534 %535 容积率(建筑面积毛密度) 536 万m/ha537 万m/ha538 总户（套）数539 户540 户541 总人口(按3.5 人 /户计)542 人543 人544 车位总数545 个546 个547 车位/户数548 1: 549 1: 550 说明：551 1. 应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。552 项目规划总用地553

23、根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。554 3. 居住区用地 555 住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。556 根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。557 4. 住宅用地 558 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。559 5. 公建用地560 也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。561 6. 道路用地562 居住区道

24、路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。563 7. 公共绿地564 满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。565 8. 住宅面积毛密度566 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。567 9. 住宅面积净密度568 也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用地的比值表示。569 10. 公共服务设施面积毛密度570 每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。571 11. 绿地率572 居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（）。573 绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。574 12.建筑密度575 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。576 13.容积率577 也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。578579