合生创展商业设计任务书.docx

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1、戴南金泽商业项目”设计任务书 （深化方案） 一、 核心设计要点 1、 本项目商业设计要求和“区域商业中心”的定位相符，在周边乡镇中较为先进的步行街商业形态为载体，集“购物、餐饮、休闲、娱乐”为一体。 2、 本商业作为戴南“大型”、“规模化”的商业场所出现，要求规划的各功能区之间协调互补，增强商业魅力。 3、 商业规划设计要充分考虑步行街的人车自然分流，动线设置合理顺畅，并且要避免噪声、汽车废气等对步行街购物环境质量的影响。 4、 外街与步行内街过渡自然，不能太生硬，如可以考虑用水景、绿化、广场等形成过渡。通过增强临街与内街之间人的“对流性”，使商业布局整体集客能力大大增强。 5、 步行轴线需设

2、置多个小广场作节点，在主入口处设计一个不少于1600平方米左右的“公园式”广场，并设置一定标志性的建筑。 6、 设计时要充分考虑主力店（苏果大卖场）对整个商业步行街的影响力，主力店周边的路网设计要求具有较强的放射性和流动性。 7、 整个商业的建筑风格要求要以现代风格为主，简洁明快。 8、 商业建筑形态，内部格局及铺面分隔，充分考虑未来消费者购物需要，及商家经营方便及使用需要。 二、 商用物业的市场定位 “旗舰级”中心城镇商圈 （打造戴南“客厅”，立足戴南,辐射周边乡镇） 定位诠析： 根据对消费者的深层次需求了解，目前他们购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高，且普遍期望“大型”、“规模化”

3、的商业场所出现。本项目“旗舰级”的商业规模正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴戴南商业，形成新商圈将有较大作用。 戴南地处“兴化、姜堰、东台”三市交界的位置，且无论在经济实力、规模、人气等方面均为七镇之首。产业上，以“中国戴南”为中心的三市七镇及周边地区，在“十一五”末将形成中国乃至世界著名的不锈钢产业集群，成为千亿级“航空母舰”。另一方面，戴南镇作为发展前景较好的重点区域，将以城市的标准和理念进行规划，提高其知名度和中心城镇的集聚力，进入加快向小城市规模方向培育的阶段。 本商业项目将是新市镇中心的坐标，是规划中新崛起的板块中心，戴南最具规模的大型商业中心，其中有苏果大卖场这一对乡镇级行政区

4、域而言相对超前（目前周边仅县级市才有）的商业形态进驻，对辐射周边有较强的有时。此外，由于目前戴南及周边缺乏综合型大型购物场所，因此本项目定位必然在一定高度以上，它将为“旗舰级的商业中心”，未来以此为核心形成商圈，不但是戴南产业、商务的“客厅”（戴南新形象体现，接待往来的客人），也是周边乡镇的商业中心，真正做到立足戴南、辐射周边乡镇。 三、步行街的主题定位 “一站式”消费步行街 （商业中心） 根据戴南金泽商业项目“旗舰级中心城镇商圈”的项目定位，再结合戴南的实际情况，将本项目的步行街定位为“一站式消费步行街”，是一个集 “购物、餐饮、娱乐休闲”为一体的综合性、规模化的商业场所，即“一站式”消费商

5、业中心。 四、项目基本资料（粗算） 1) 位置：新泽路以南、戴三路以东、振兴路以西，生产河以北； 2) 占地面积：占地81亩左右，约在54184平方米； 3) 容积率：建议在1.3-1.4左右； 4) 商业总建筑面积：建议在7万平方米左右； 5) 主力店的建筑面积：23040平方米；占地面积：120*64=7680平方米；（设计三层，每层要求全框架结构，室内面积可以根据商家的要求进行自由划分，可考虑地下室或半地下室停车问题，根据苏果大卖场的具体要求设计） 6) 步行街区的建筑面积约为45000平方米；则占地面积为25000平方米左右；（主要是以两层为主，局部三层或者根据经营功能的特殊类型进行设

6、计等，每层要求全框架结构）； 7) 商业建筑占地面积： 7680+25000=32680平方米； 8) 建筑密度：32680/54184=60.31% 9) 绿化覆盖率：1-60.31%=39.69%（含交通、广场等公建面积） 五、项目的开发周期 1) 一期主要开发23040平方米的主力店（苏果大卖场）和约16500平方米的沿街商铺 a) 主力店要求占地7680平方米，共三层； b) 主力店要求全框架结构，可以自由分割； c) 沿街商铺要求全框架结构，共两层，局部三层； d) 一层层高6米，二层层高44.5米（开放式的回字形商铺） e) 建筑形式现代、简洁、明快，兼顾广告牌位设计。 开发类型：

7、（仅供参考，具体视招商情况而定） 主力店为苏果大卖场； 沿街一楼为中高档次型品牌专卖店； 二楼中低档服装专卖店，服饰广场，小商品市场。2) 二期开发剩余地块约30000平方米的商业； a) 二期开发与步行街相配套的区域； b) 建筑形式要求与功能相匹配。 开发类型：（仅供参考，具体视招商情况而定） 手机家电卖场，如苏宁电器，五星电器等 规划中的餐饮广场； 规划中专业市场； 预留娱乐休闲中心以及未规划地块，视后期招商确定 六、功能定位以及设计要求 1）广场 a) 入口广场约1500平方米，长约25米，适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所，作为入口的标志性公共建筑； b) 中央广场位

8、于步行街中部， 1600-2000平方米，具备表演、展示、休息多种功能； c) 儿童游玩广场位于步行街末端，主要是让儿童玩耍，大人休息的一个停留场所 2）主力店（苏果大卖场） a) 建筑面积23040平方米；占地面积7680平方米（120*64）； b) 设计三层，每层要求全框架结构，室内面积可以根据商家的要求进行自由划分； c) 要求设计成为整个商业中心最核心的标志性建筑。 3） 步行街（一楼品牌店） 店铺面积50-200平方米（主力面积集中在50-60平方米左右），门面宽度4.2-4.8米，进深11米，层高6米（各类时尚服饰，精品饰物、珠宝、婚纱、摄影等）。 4）步行街（二楼市场店） 店铺

9、面积9-20平方米（主力面积集中在12-15平方米左右），门面宽度3-4米，进深3-4米，层高4-4.5米（各类男士服饰，女士服饰，运动休闲用品等）。 要求开放式设计，整体成回字形分布，ABC区以及DE区二楼连通，人流能够在二楼逗留较长时间，两旁有自动扶梯上楼，方便顾客。 5）餐饮广场 店铺面积100-150平方米（主力面积集中在100-120平方米左右），门面宽度4-5米，进深14.5米，一层层高3.8-4.5米，二层及以上2.8-3.5米（各类休闲餐饮，专业餐饮等）。 要求两层半联排设计，整体两排，道路宽8-12米，人流能够内部形成自然循环，需要设置排油烟管道以及化油池等排污设备。 七、商

10、业用地设计的其它建议 1) 交通建议：人车分流，确保顾客出入方便、安全，预留卸货区； 2) 停车场建议：全地面大型停车场（最好预留公交车站或者商场专线公交车位置），停车位不少于300个；设置一定数量的摩托车和自行车停车位； 3) 步行街主街设置15米左右的宽度，次要步行路段（美食街）设置约8-12米的宽度，过道设置6-8米的宽度，可以适当设置停车位，总体呈鱼骨状； 4) 街区与绿化相结合、广场与绿化相结合，将购物与观光结合在一起； 5) 环境既要呈现一个现代感强的舒适购物环境，同时使整个步行街区弥漫着一种浓浓的生活气息和美感，建议用石子街面。 八、提交文件要求 1) 满足泰州市政府部门对方案设计申报的一般要求和特殊要求； 2) 总平面图，平、剖面图，东、南、西、北立面图，建筑效果图； 3) 设计说明书（包括技术经济指标）； 4) 方案说明书； 5) 向业主提供所有图文的电子文件。