今年的房地产开发.doc

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1、第七章 房地产开发张永岳陈伯庚孙斌艺编著第一节 城市开发与城市规划n 一、城市开发 （一）城市的定义 n 城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落 n 具有三个方面的特征： 空间集聚性 规模经济性 社会复杂性 （二）城市的功能n 城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向n 一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能 主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须

2、具备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门 城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等 （三）城市开发与建设n 城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。n 近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发展n 城市拥有很多资源，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城市经济的发展发挥最有效的作用n 城市建设的重点在

3、于城市的房地产开发建设n 二、城市规划 （一）城市规划的概念 n 城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境 （二）城市规划的作用与任务n 城市规划的作用主要体现在: 促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应 促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境 强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境n 城市规划的任务是: 根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地

4、理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系 合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局 统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展 （三）城市规划的内容n 城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括以下几方面工作： 1、调查、收集基础资料，研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施 2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系 3、确定城市性质，预测发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标 4

5、、合理选择城市各项建设用地，确定城市的功能布局 5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法 6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案 7、有计划地安排各城市建设项目，为各项工程设计提供依据n 三、城市规划与房地产开发 1 、城市规划是房地产开发的重要依据 2 、城市规划是房地产开发的重要管理手段 3 、房地产开发是实施城市规划的基本方式 第二节 房地产综合开发n 一、房地产综合开发的涵义和分类 （一）房地产综合开发的涵义n 房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容,是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。n 指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按

6、照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。n 房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在: 房地产开发活动的综合性 开发周期的长期性 开发过程的时序性 开发经营的高风险性和强地域性 （二）房地产开发的分类 n 1、按开发区域的性质划分 新区开发 旧区再开发n 2、按开发的规模划分 单项开发 成片开发n 3、按开发的对象划分 土地开发 房屋开发 综合开发 （三）我国房地产综合开发的发展n 第一阶段，是城市房地产的“ 统建” 阶段 n

7、 第二阶段，是从“ 统建” 到综合开发的过渡阶段 n 第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段 n 第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志 n 二、房地产综合开发的作用 1 、实现城市规划，迅速改变城市面貌 2 、促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境 3 、确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能 n 三、房地产综合开发的指导原则和主要任务 （一）房地产综合开发的指导原则 n 第一，与政府产业政策的协调性 n 第二，与城市规划的统一性 n 第三，房地产综合开发投资结构的合理性 n 第四，房地产综合开发的科学发展机制 （二）房地产综合开发的主要任务n 综合

8、开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区的数量和布局，统筹安排开发区的市政、公用设施和各类房屋的建设，处理好新区开发和旧城改造的关系。同时，要有计划地提高城市建设中综合开发的比例，新区建设和旧城改造均应以综合开发方式为主，实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，开发一片、建成一片、收益一片。n 具体包括三个方面： 1、房地产综合开发要为城市建设服务 2、房地产综合开发要为城市居民提供良好的生产、工作和生活条件 3、房地产综合开发要依据市场原则从事开发经营活动 第三节 房地产开发项目n 一、房地产开发的主

9、要程序 （一）投资决策分析n 投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或为舍弃项目提供依据 项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体化 项目的可行性研究即在项目选择之后，对该项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、项目的财务评价及经济社会评价等 （二）前期工作n 前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段

10、时间 获取土地使用权 落实资金 完成项目的规划设计 n 具体地说，前期工作主要包括： （1 ）获得土地使用权 （2 ）实施筹资计划 （3 ）规划方案的扩初设计 （4 ）获得规划及配套部门的许可 （5 ）征地、拆迁、安置、补偿 （6 ）施工现场的“ 三通一平” 或“ 七通一平” （7 ）估算工程量和开发成本 （8 ）与建筑商初步洽谈承发包事宜 （三）项目建设n 项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动 承发包 施工组织 建设监理 市政和公建配套 竣工验收 （四）房屋租售n 开发一个项目的最终目的是通过房屋

11、租售使房屋的使用价值和价值得到实现，采取有效的销售经营手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，获取利润 （五）物业管理n 物业管理的主要任务是保证入住者或使用者方便、安全地使用物业及相关配套设施，能为其提供一系列生活、生产服务，并通过维护、保养、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值 n 二、开发项目的可行性研究 （一）可行性研究的涵义 n 开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指在开发投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，对拟建项目进行论证，以最终确定项目是否可行的一种综合研究方法 n 通过可行性研究主要处理两方面的问题： 技术

12、的可行性 经济的合理性 （二）可行性研究的作用n 一是项目投资决策的依据 n 二是申请建设贷款的依据 n 三是作为编制下阶段规划设计的依据 n 四是作为开发商与有关部门鉴定协议或合同的依据 （三）可行性研究的依据n 1、国家和地区经济建设的方针、政策和规划n 2、批准的项目建议书和同等效力的文件n 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施n 4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等资料n 5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料n 6、国家规定的经济参数和指标n 7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等 （四）可行性研究的内容n 1

13、项目的背景与概况 （l ）项目名称、建设单位 （2 ）项目的地理位置 （3 ）项目所在地周围的环境状况 （4 ）项目的性质及主要特点 （5 ）项目开发建设的社会、经济意义 （6 ）可行性研究工作的依据和范围 n 2开发区现状调查及动迁安置 （l）土地调查 （2）人口调查 （3）调查开发区内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等 （4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等 （5）各种管线 （6）其他地上、地下物现状 （7）制定动迁计划 （8）确定安置方案 （9）动迁、安置、赔偿等费用估算n 3市

14、场分析和建设规模 （l ）市场供给现状分析与预测 （2 ）市场需求现状分析与预测 （3 ）销售价格分析。分析价格现状及发展趋势 （4 ）服务对象分析，制定销售计划 （5 ）拟建项目建设规模的确定 n 4规划设计方案选择 （l ）市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通的组织 （2 ）项目构成及平面布置 （3 ）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积，等等。附开发规划详图 n 5资源供给 （l）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划 （2）施工力

15、量的组织计划 （3）项目施工期间的动力、水等供应 （4）项目建成投人生产或使用后，水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件n 6环境影响和环境保护 （l）建设地区的环境现状 （2）主要污染源和污染物 （3）开发可能引起的生态变化 （4）设计采用的环境保护标准 （5）控制污染与生态变化的初步方案 （6）环境保护投资估算 （7）环境影响的评价结论和环境影响分析 （8）存在问题及建议n 7项目开发组织机构、管理费用的研究 （l）开发项目的管理体制、机构设置 （2）管理人员的配备方案 （3）拟定人员培训规划，估算年管理费用支出情况n 8 开发建设计划 （l ）前期开发计划 （2 ）工程建设计划 （3

16、）建设场地布置 （4 ）施工队伍选择 n 9项目经济及社会效益分析 （l）项目总投资估算 （2）项目投资来源、筹措方式的确定 （3）开发成本的估算 （4）销售成本、经营成本估算 （5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算 （6）财务经济分析 （7）国民经济评价 （8）风险分析 （9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价n 10结论和建议 （l）运用各项数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案 （2）存在的问题及相应的建议 （五）开发项目的市场分析n 市场分析是在掌握一定的市场调查资料后，对特定的开发类型、特定的开发地点进行市场需求关系的分析与预测 宏观因素的

17、分析 区域性因素分析 与特定的项目类型和开发地点相关的微观因素分析 （六）财务评价的主要方法n 1 、静态分析方法 （1 ）投资回报率或投资收益率 （2 ）投资回收期 n 2 、动态分析方法 （1 ）净现值法 （2 ）内部收益率法 （七）可行性研究的步骤n 1 、接受委托 n 2 、调查研究 n 3 、方案选择和优化 n 4 、财务评价和国民经济评价 n 5 、编制可行性研究报告 n 三、房地产开发项目的建设监理 （一）建设监理的涵义 n 所谓建设监理，就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约束，

18、保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的 （二）建设监理的两个层次n 建设监理包含政府建设监理和社会建设监理两个层次n 政府建设监理，是指政府建设行政管理部门设置的专门建设监理管理机构或指定的相应机构，对本地区、本部门的建设活动实施统一的监督管理，并对社会监理行为实行监督管理n 社会建设监理，是指符合规定条件而经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位，受业主委托依照国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程项目建设活动所实施的监理 （三）实行建设监理的必要性n 1 、提高我国建设管理水平的需要 n 2 、落实投资建设和投产经营责任的需要 n 3 、

19、加强对工程合同监督的需要 n 4 、充分发挥法律、经济、行政和技术手段对工程建设进行协调约束的需要 n 5 、改革开放、开拓国际市场的需要 （四）开发项目建设监理的内容n 1、进度控制 进度控制是指在项目实施阶段（包括设计、招标、施工、竣工验收），以项目进度为目标，通过规划、监督、检查、协调及信息反馈等，对项目的全过程实施进度控制，以保证项目在预定的期限内建成交付使用n 2、质量控制 项目的质量控制是指项目管理机构为了确保开发项目质量符合合同规定的质量标准或国家标准规范而采取的一系列监督管理的措施、手段和方法n 3、投资控制投资控制就是在项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段和施工阶段，把项目投资控制在计划限额内，随时纠正偏差，保证目标的实现本资料来自互联网共享文档好资料来自互联网，一起创造，共同分享。