住宅小区工程竣工验收.doc

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1、住宅小区工程竣工验收工程项目竣工 工程项目按照批准的设计图纸和文件的内容全部建成，达到住人或使用的条件，经过验收合格，正式移交给使用单位称为工程竣工。一个工程项目如果已经全部完成，但由于外部原因（如缺少或暂时缺少电力、煤气、燃料等），不能投产使用或不能全部投产使用，也应该视为竣工，并要及时组织竣工验收。因为这些外部原因和条件，不是工程本身的问题。建筑工程竣工是指单项工程而言。单项工程的含义是：具有独立的设计文件，可以独立施工，建成后能独立发挥生产能力或效益的工程。单项工程的人工费、材料费、各种加工预制品、施工机械费以及其它费用，都应该分别进行核算。工程完成后，单独进行工程质量的评定，并专门组织

2、竣工验收。一个建筑工程项目，既可能是一个单项工程（包括与其有关的少量配套设施），也可能是由几个单项工程组成的一个建筑群体（建筑项目）。如果施工单位承建的工程项目是一个建设项目（由建筑群体组成），作为施工单位的项目经理也必需按单项工程组织竣工，并逐个向建设单位办理竣工工程验收和移交手续。竣工验收 一个小区建设项目，已按设计要求建成和具备使用条件，承建单位就要向建设单位办理移交手续，办理这种接交工作就称为项目的竣工验收。竣工验收既是对项目进行接交的必须手续，又是通过竣工验收对建设项目的成果和工程质量（含设计与施工质量）、经济效益（含工期与投资数额等）进行全面考核和评估。一个小区建设项目的竣工验收，

3、有的是待整个建设项目全部完成后一次集中验收，但也有一些项目不必待整个项目全部完成后集中验收，如对一些分期建设小区的建设项目，在其部分建成后，只要相应的辅助设施能予配套，并具备能正常使用的条件，就可以分期分批组织验收，以使其投资效益能早日发挥。因此，凡是一个完整的建设项目，或是一个单位工程建成后达到正常使用条件的就应及时地组织竣工验收。竣工验收阶段的主要工作是：1建设单位、勘察和设计单位、施工单位（包括各主要的工程分包单位）要分别对工程项目的决策和论证、勘察和设计以及施工的全过程进行最后评价，实事求是地总结各自在工程项目建设中的经验和教训。这项工作，实际上也是对工程项目管理全过程进行系统的检验。

4、作为工程项目承包单位的项目经理，还应该组织有关人员对整个工程项目进行工期分析、质量分析和成本分析。2办理建设工程的验收和交接手续，如办理竣工结算和竣工决策，办理工程档案资料的移交，办理工程保修手续等等。总之，在这个阶段，要把整个工程项目的结束工作、移交工作和善后清理工作全部办理完毕。3施工单位应该把工程竣工作为一个过程看待，或者说把收尾和竣工作为一个阶段看待。在这个阶段，所承担的工程项目即将结束，行将转向或已经转向新的工程项目的施工，而本工程项目仍有很多收尾工作和竣工验收工作要做，这些工作虽比较繁杂和琐碎，但要求要认真仔细地进行。把这些工作做好了，有利于各个参与工程项目施工的单位顺利地撤摊拔点

5、，缩短施工战线，投入新的工程项目的建设。工程竣工验收依据 主要依据是：经批准的项目设计纲要、初步设计、施工图设计文件和设备技术说明书，施工及验收规范和质量检验评定标准，主管部门有关建设和批复的文件，工程承包合同，图纸会审记录，设计变更签证和技术核定单。若设计变更较大，还需有原审批机关的批准文件。房屋建筑工程验收必须做到：交付竣工验收工程，均按施工图设计规定全部施工完毕，并经过承建单位预验和监理初验，已符合项目设计、施工及验收规范要求；建筑设备经过试验，均已达到设计和使用要求；建筑物室内外清洁，室外2米以内清理完毕，施工渣土已全部运出现场；各单位工程和单项工程、配套工程和附属工程均已施工完毕，达

6、到设计规定的相应的质量要求，并具备正常使用条件；应交付的竣工图和其他技术资料均已齐全。竣工验收准备工作 竣工验收的准备工作包括：1组织工程技术人员绘制竣工图，清理和准备各项需向建设单位移交的工程档案资料，并编制工程档案资料移交清单。2组织以预算人员为主，生产、管理、技术、财务、材料、劳资等人员参加或提供资料编制竣工结算表。3准备工程竣工通知书、工程竣工报告、工程竣工验收证明书、工程保修证书等。4组织好工程自验（或自检），报请上级领导部门进行竣工验收检查，对检查出的问题及时进行处理和修补。5准备好工程质量评定的各种资料，按结构性能、使用功能、外观效果等方面，对工程的地基基础、结构、装修以及水、暖

7、、电、卫、设备安装等各个施工阶段所有质量检查资料进行系统的整理，包括分项工程质量检验评定、分部工程质量检验评定、单位工程质量检验评定、隐蔽工程验收记录以及工程质量事故发生情况和处理结果等方面的资料，为正式评定工程质量提供资料和依据，也为技术档案资料移交归档做好准备。竣工项目预验收 预验收是在承建单位完成自检自验并认为符合正式验收条件，在申报工程验收之后和正式验收之前的这段时间内进行的。委托监理的工程项目，总监理工程师应组织其所有各专业监理工程师来完成。竣工预验收要吸收建设单位、设计、质量监督人员参加，而承建单位也必须派人配合竣工验收工作。为做好竣工预验收工作，总监理工程师要提出一个预验收方案，

8、这个方案含预验收需要达到的目的和要求、预验收的重点、预验收的组织分工、预验收的主要方法和主要检测工具等，并向参加预验收的人员进行交底。因为正式验收时间短促，不可能详细地、全面地对工程项目一一察看，而主要依靠工程项目的预验收。因此工程项目竣工预验收不仅要全面检查，而且要认真仔细、一丝不苟。在可能的检查范围内对工程的数量、质量进行全面确认，特别对那些重要部位和易于遗忘的部分要重点检查。检查结束后，不论是正确的、有误的，还是遗忘的都应分别登记造册，作为预验收的成果资料，提供给正式验收中的验收委员会和承建单位进行整改。正式竣工验收程序 由政府部门、建设单位以及有关单位领导和专家参加的最终整体验收。一般

9、由竣工验收委员会（或验收小组）的主任（组长）主持，具体的事务性工作可由总监理工程师来组织实施。在正式竣工验收之前需做好准备工作，包括向各验收委员会委员单位发出请柬，书面通知设计、施工及质量监督等有关单位，拟定竣工验收工作议程报验收委员会主任审定，准备好一套完整的竣工预验收报告及有关技术资料。正式竣工验收程序是：1验收委员会主任主持验收委员会会议，首先宣布验收委员名单，介绍验收工作议程及时间安排，简要介绍工程概况，说明此次竣工验收工作的目的、要求及做法；2由设计单位汇报设计实施情况及对设计的自检情况；3由承建单位汇报施工情况以及自检自验的结果情况；4由监理工程师汇报工程监理的工作情况和预验收结果

10、；5在实施验收中，验收人员可先后对竣工验收技术资料及工程实物进行验收检查；也可分成两组分别对竣工验收的技术资料及工程实物进行验收检查，检查中可吸收监理单位、设计单位、质量监督人员参加，在广泛听取意见、认真讨论的基础上，统一提出竣工验收的结论意见，如无异议，则予以办理竣工验收证书和工程验收鉴定书；6验收委员会主任或副主任宣布验收委员会的验收意见，举行竣工验收证书和鉴定书的签字仪式；7建设单位代表发言；8验收委员会会议结束。住宅小区质量验收评定标准 指质量验收评定依据，包括项目质量检验评定标准和施工及验收规范。主要标准如下：1建设安装工程质量检验评定统一标准（GBJ30088）；2建筑工程质量检验

11、评定标准（GBJ 30188）；3建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准（GBJ30288）；4建筑电气安装工程质量检验评定标准（GBJ30388）；5通风与空调工程质量检验评定标准（GBJ30488）；6电梯安装工程质量检验评定标准（GBJ31088）；7预制混凝土构件质量检验评定标准（GBJ 32190）；8土方与爆破工程施工验收规范（GBJ20183）；9地基与基础工程施工及验收规范（GBJ 20283）；10砖石工程施工及验收规范（GBJ20383）；11钢筋混凝土工程施工及验收规范（GBJ 204一83）；12钢结构工程施工及验收规范（GBJ20583）；13木结构工程施工及验收规范

12、（GBJ20683）；14屋面工程施工及验收规范（GBJ 20783）；14地下防水工程施工及验收规范（GBJ20883）；16地面与楼面工程施工及验收规范（GBJ 20983）；17采暖与卫生工程施工及验收规范（GBJ 24282）；18电气安装工程施工及验收规范（GBJ23282）；19住宅设计规范（GB500961999）；20城市住宅小区竣工综合验收管理办法（建设部建法字第814号1993年12月1日）。此外，还有各地区制定的有关标准、规范、规程和规定，以及企业内部有关标准和规定。工程移交 工程项目虽然通过了竣工验收，并且有的工程还获得验收委员会的高度评价，但实际中难免或多或少存在一些

13、漏项以及工程质量方面的问题，因此监理工程师要与承建单位协商一个有关工程收尾的工作计划，以便确定工程正式办理移交。由于工程移交不能占用很长的时间，因而要求承建单位在办理移交工作中力求使建设单位简便、满意。如门的钥匙数量大，型号多，稍不注意就容易搞错，承建单位如事先将每层钥匙分开并将每个门的钥匙编上号，就会给建设单位带来很多方便。当移交清点工作结束后，监理工程师可签发工程竣工交接证书。签发的工程交接书一式三份，建设单位、承建单位、监理单位各一份。工程交接结束后，承建单位即应按照合同规定的时间抓紧对临建设施的拆除和施工人员及机械的撤离工作，并做到工完场地清。工程档案资料 工程档案资料包括以下内容：1

14、开工执照。2竣工工程一览表。包括各个单项工程的名称、面积、层数、结构以及主要设备的目录等。3地质勘察资料。4工程竣工图，施工图会审记录，工程设计变更记录，施工变更洽商记录（如果建设工程项目为保密工程，工程竣工后还需将全部图纸和资料交付建设单位，施工单位不得复制图纸）。5永久性水准点和座标位置和建筑物、构筑物基础深度的测量记录。6上级主管部门对该工程有关的技术规定文件。7工程所使用的各种重要原材料、成品、半成品、预制加工构件以及各种设备或装置的检验记录或出厂证明文件。8灰土、砂浆、混凝土等的试验记录。9新工艺、新材料、新技术、新设备的试验、验收和鉴定记录或证明文件。10一些特殊的施工项目的试验或

15、检查记录文件。11各种管道工程、钢筋、金属件等的埋设和打桩、吊装、试压等隐蔽工程的检查和验收记录。12电气工程线路系统的全负荷试验记录。13地基和基础工程检查记录。14防水工程（包括地下室、厕所、浴室、厨室、外墙防水体系、阳台、雨罩、屋面等）的检查记录。15结构工程的检查记录和历次中间检查记录。16工程施工过程中发生的质量事故记录，包括发生事故的部位、程度、原因分析以及处理结果等有关文件。17工程质量评定记录。18建设物、构筑物的沉降、变形的观测记录。19设计单位（或会同施工单位）提出的对建筑物、构筑物等使用中应注意事故的文件。20工程竣工验收报告、工程竣工验收证明文件。21其他需要向建设单位

16、移交的有关文件和实物照片。凡是移交的工程档案和技术资料，必须做到真实、完整、有代表性，能如实地反映工程和施工中的情况。这些档案资料不得擅自修改，更不得伪造。同时，凡移交的档案资料，必须按照技术管理权限，经过技术负责人审查签认。对曾存在的问题，评语要确切，经过认真的复查，并做出处理结论。工程档案移交时，要编制工程档案资料移交清单，双方按清单查阅清楚，移交后双方在移交清单上签字盖章。移交清单一式两分，双方各自保存一份，以备查对。建筑工程项目的竣工图 竣工图是真实地记录建筑工程情况的重要技术资料，是建筑工程进行交工验收、维护修理、改建扩建的主要依据，是工程使用单位长期保存的技术档案，也是国家的重要技

17、术档案。因此，竣工图必须做到准确、完整、真实，必须符合长期保存的归档要求。对竣工图的要求，第一种情况：在施工过程中未发生设计变更，按图施工的建筑工程，可在原施工图纸（须是新图纸）上注明“竣工图”的标志，即可作为竣工图使用。第二种情况：在施工中虽然有一般性的设计变更，但没有较大的结构性的或重要管线等方面的设计变更，而且可以在原施工图纸上修改或补充，这种情况也可以不再绘制新图纸，可由施工单位在原施工图纸（须是新图纸）上，清楚地注明修改后的实际情况，并附以设计变更通知书，设计变更记录及施工说明，然后注明“竣工图”标志，亦可作为竣工图使用。第三种情况：建筑工程的结构形式、标高、施工工艺、平面布置等有重

18、大变更，原施工图不再适用于应用，应重新绘制新图纸，注明“竣工图”标志。新绘制的竣工图，必须真实地反映出变更后的工程情况。第四种情况：改建或扩建的工程，如果涉及到原有建筑工程并使原有工程的某些部分发生工程变更者，应把与原工程有关的竣工图资料加以整理，并在原工程图档案的竣工图上增补变更情况和必要的说明。除上述四种情况之外，竣工图必须做到：1竣工图必须与竣工工程的实际情况完全符合。2竣工图必须保证绘制质量，做到规格统一，字迹清晰，符合技术档案的各种要求。3竣工图必须经过施工单位主要技术负责人审核、签认。回访保修制度 建筑工程的回访、保修制度是建筑工程在竣工验收交付使用后，在一定的期限内（例如一年左右

19、的时间）由施工单位主动到建设单位或用户进行回访，对工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直至达到正常使用的标准。回访保修制度属于建筑工程竣工后管理范畴，在工程项目管理中，体现了工程项目承包者对工程项目负责到底的精神，体现了社会主义施工企业“为人民服务，对用户负责”的宗旨。1983年国家计委颁发的施工企业为用户负责守则中明确规定，施工企业必须做到：施工前为用户着想，施工中对用户负责，竣工后让用户满意。工程项目经理必须贯彻这一精神，并在工程项目竣工验收交付使用以后，认真进行回访和保修。按照回访保修制度的要求，各种类型的建筑工程以及建筑工程

20、的各个部位，都应该实行保修，主要是指那些由于施工单位的责任，或者特别是由于施工质量不良而造成的问题。就过去已发生的情况分析，一般应包括以下几个方面：1屋面、地下室、外墙、阳台、厕所、浴室以及厨房、厕浴间等处渗水、漏水。2各种通水管道（包括自来水、热水、污水、雨水等）漏水，各种气体管道漏气以及通气孔和烟道不通。3水泥地面有较大面积的空鼓、裂缝或起砂。4内墙抹灰有较大面积起泡，乃至空鼓脱落或墙面浆活起碱脱皮，外墙粉刷自动脱落。5暖气管线安装不良，局部不热，管线接口处卫生磁活接口处不严而造成漏水。其他由于施工不良而造成的无法使用或使用功能不能正常发挥的工程部位。凡是由于用户使用不当而造成建筑功能不良

21、或损坏，不属于保修范围。保修时间、自竣工验收完毕之日的第二天计算，土建工程和水、电、卫生以及通风等工程，一般保修期为一年，采暖工程为一个采暖期，一般说这是一个最短期限。不能进行竣工验收工程 凡是有以下情况的建筑工程，一般都不能算为竣工，亦不能办理竣工验收手续。1房屋建筑工程已经全部完成并完全具备了使用条件，但被施工单位临时占用而未腾出，不能进行竣工验收。2整个建筑工程已经全部完成，只是最后一道浆活未做，不能进行竣工验收。3房屋建筑工程已经完成，但由于房屋建筑承包单位承担的室外管线并没完成，因而房屋建筑仍不能正常使用，不能进行竣工验收。4房屋建筑已经完成，但与其直接配套的变电室、锅炉房等尚未完成

22、，因而使房屋建筑仍不能正常使用，不能进行竣工验收。住宅小区综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。对违反规划要求，市政公用基础设施和公用设施不配套，工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。隐蔽工程验收 隐蔽工程是指那些在施工过程中上一工序的工作结果被下一工序所掩盖，而无法进行复查的工程部位。例如钢筋混凝土工程的钢筋、基础的土质、断面尺寸、打桩数量和位置等。施工单位在完工后应立即填写记录，绘制隐蔽工程竣工图，作为技术资料。为确保工程质量，隐蔽工程施工时应及时检验质量，这些工程在下一工序施工前，应由单位工程技术负责人或施工队邀请建设单位、设计单位三方共同进行隐蔽工程检查、验收，并认真办好隐蔽工程验收签证手续。隐蔽工程验收记录，是以后建筑安装工程合理使用、维护、改造、扩建的重要技术资料，必须归入技术档案，妥善保存。