2022年湖南省房地产估价师自我评估试卷.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。A.买方出价B.现状价值C.投资价值D.市场价值【答案】 D2. 【问题】 有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（ ）。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响【答案】 A3. 【问题】 下列房地产中，依法可以转让的是（）。A.已抵押的房地产B.未

2、依法登记的房地产C.人民法院查封的房地产D.国家已依法收回建设用地使用权的房地产【答案】 A4. 【问题】 物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责是（）。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.以年检的形式进行重复登记D.对被登记房屋进行实地查看【答案】 A5. 【问题】 保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的（）作为法定公积金。A.10%B.15%C.20%D.30%【答案】 A6. 【问题】 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。A.市场价格上升B.市场

3、价格下降C.市场价格不变D.市场价格变化不确定【答案】 B7. 【问题】 三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（）年以上。A.2B.3C.4D.6【答案】 C8. 【问题】 征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 C9. 【问题】 （ ）是税收的关键特征。A.强制性B.固定性C.无偿性D.有偿性【答案】 C10. 【问题】 房地产估价机构资质有效期是( )年。A.1B.2C.3D.5【答案】 C11. 【问题】 （2014年真题）王某取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册，需要接受继续

4、教育（ ）学时。A.30B.60C.120D.150【答案】 C12. 【问题】 甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0.3B.0.5C.0.8D.1.0【答案】 C13. 【问题】 某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托

5、人商定的某日【答案】 A14. 【问题】 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A.紫线B.蓝线C.黄线D.绿线【答案】 B15. 【问题】 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2

6、004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】 C16. 【问题】 某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（ ）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】 B17. 【问题】 房地产开发企业取得（ ）方能预售

7、商品房。A.商品房预售许可证B.商品房开发许可证C.商品房经营许可证D.商品房销售许可证【答案】 A18. 【问题】 根据声环境质量标准，下列对环境噪声最高限制要求最严格的功能区为（）。A.工业厂区B.行政办公楼C.商业金融街D.商住混杂区域【答案】 B19. 【问题】 （ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 A20. 【问题】 某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（ ）万元。A.56B.72C.

8、75D.90【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定【答案】 ABCD2. 【问题】 某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备

9、以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。在未来20年内估价机构对此估价报告( )。A.均要负法律责任B.在经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E 如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】 ABD3. 【问题】 下面的应用层协议中通过UDP传送的是（）。A.SMTPB.TFTPC.POP3D.HTTP【答案】 B4. 【问题】 征收集体土地的土地成本中，征地补偿安置费用包括（）。A.土地补偿费B.安置补

10、助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用【答案】 ABC5. 【问题】 利率调升对房地产投资产生的影响有（）A.导致房地产实际价值折损B.增加收益现金流C.加大投资者融资成本D.增加市场供给E.抑制市场投资需求【答案】 AC6. 【问题】 下列选项中，属于房地产价值减损评估业务的有（）。A.质量缺陷导致房地产价值减损的评估B.环境污染导致房地产价值减损的评估C.房地产分割导致房地产价值减损的评估D.征收征用房地产导致的经济损失评估E.重新装饰装修带来的经济损失评估【答案】 ABC7. 【问题】 进行房地产投资项目敏感性分析，可以

11、选用的盈利性财务评价指标有（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.成本利润率D.资产负债率E.偿债背付率【答案】 AB8. 【问题】 根据囯有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC9. 【问题】 在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】 AD10. 【问题】 对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能

12、获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.最高最佳利用原则E.价值时点原则【答案】 ACD11. 【问题】 下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度【答案】 BD12. 【问题】 下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.通常只有客观收益才能用于估价C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】 ABD13

13、. 【问题】 金融信托投资的特点有（ ）。A.财产所有权归属于委托人B.财产所有权要从委托人转移给受托人C.财产核算的自主性D.财产核算的他主性E.收益分配的实绩性【答案】 BD14. 【问题】 国家无偿收回划拨土地使用权的原因有（）。 A.使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益【答案】 ABD15. 【问题】 在房地产市场中，土地的交易包括( )等子市场。A.商业物业B.特殊物业C.土地买卖D.租赁E 抵押【答案】 CD16. 【问题】 开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建

14、商场，则必须（）。A.经规划管理部门同意B.经房产管理部门同意C.经原土地使用权出让方同意D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议E.调整土地使用权出让金【答案】 ACD17. 【问题】 代理服务器为局城网用户提供Internet访问时，不提供（）服务。A.地址共享B.数据缓存C.数据转发D.数据加密【答案】 D18. 【问题】 风险型决策的具体方法有（ ）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法【答案】 ABC19. 【问题】 (2017真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄【答案】 ABC

15、D20. 【问题】 下列会计等式中，正确的是( )。A.资产=负债所有者权益B.资产=负债所有者权益收入C.资产=负债(所有者权益-成本)D.收入-费用=利润E.资产=成本利润【答案】 AD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。估价要求:需要评估该写字楼2007年5月15日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。

16、具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。月租金平均为35元/m2(净使用面积）。出租率年平均为90%。经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。(3)

17、测算年有效毛收入：【答案】改错如下：(1)年有效收人=31200m2X35元/m2X12X90%=1179.36万元(2)年房产税=1179.36万元X12%=141.52万元(3)年其他税费=1179.36万元X6%=70.76万元(4)年运营费用=(120.00+141.52+70.76)万元=332.28万元(5)年净收益=(1179.36-332.28)万元=847.08万元(6)收益期n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期限为45年），因此：估价结果：根据计

18、算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为8355万元，约合每平方米建筑面积1606.73元。2. 据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。【解】(1)客观收益水平为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级

19、酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表229。XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格

20、）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间X365天X60%=3979.89万元餐饮收益。XX大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、

21、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%=4155.53万元停车场收益。XX大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%【答案】改错如下：(1)停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(120%)+74个X6元/小时X365天X12小时X(150%)=252.81万元(2)会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%X2=32

22、.49万元(3)年客观总收益=(3979.89+4155.53+252.81+700+32.49)万元=9120.72万元(4)营业费用=9120.72万元X3%=273.62万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+40年=56年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元56年+22.87万元X(12%)50年=84.64万元/年(7)年折旧费=(84.64+476.44+150)万元=711.08万元(8)年利润=9120.72万元X12.5%=1140.09万元(9)年纯收益=(9120.72-6243.731140.09)万元

23、=1736.90万元(10)土地年纯收益=(1736.90-1139.99)万元=596.91万元(11)待估宗地40年期土地价格=596.91万元8%X0.95405723.0m2=12437.80元/m23. 在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2

24、土地使用权年限：至2074年10月17日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写

25、错误。4. 2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？【答案】1.拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。2.根据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：(1)被拆迁房屋的性质

26、和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。(2)各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。(3)拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。(4)若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。(5)对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。乙公司的装修补偿应与出租人协商解决，或者应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款(或根据

27、时点的装修的现值)减去租赁期满后装修的残余价值。5. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元m2。、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。