2022年四川省房地产估价师自我评估模拟题83.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 A2. 【问题】 某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入500万元，房屋折旧费

2、30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，业主支付的水电费、供暖费等40万元，房地产税等65万元，抵押贷款还本付息额70万元，收益法估价中，该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345【答案】 D3. 【问题】 张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】 A4. 【问题】 砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。A.4%B.3%C.2%D.1%【答案】 C5. 【问题】 从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生

3、产费用价值论D.替代原理【答案】 C6. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2001年12月设立，注册资本为1000万元。2002年1月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资8000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002年7月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记B.在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押C.甲公司投入资金达到1600万元即可转让该房地产开发项目D.受让该房地产开发项目的乙公司，

4、可以不具备房地产开发企业资质【答案】 B7. 【问题】 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益

5、为每1m2营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为（）万元。A.530B.472C.455D.450【答案】 C8. 【问题】 成本利润率的计算公式是( )。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】 A9. 【问题】 下列市盈率的表达式中，正确的是（）A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金

6、流【答案】 B10. 【问题】 某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 C11. 【问题】 如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。A.减少B.增加C.不变D.同步递减【答案】 B12. 【问题】 甲房地产估价

7、机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。A.投资利息只有静态分析法中才需要测算B.销售税费一般不计算利息C.开发完成后的价值不能采用成本法求取D.假设开发法与成本法无法同时采用【答案】 D13. 【问题】 建筑业企业应当按照其拥有的资产、主要人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等条件申请建筑业企业资质，经审查合格，取得（ ）后，方可在资质许可的范围内从事建筑施工活动。A.建筑业企业合格证书B.建筑业企业资质证书C.建筑业企业技术证书D.建筑业企业建造证书【答案】 B14. 【问题】 （ ）是对房地产所有权、

8、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A.相邻关系B.使用管制C.市政府监督D.其他管制【答案】 A15. 【问题】 下列关于民事权利的表述中，错误的是（）。A.权利人可根据自己的意志进行民事活动B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利【答案】 A16. 【问题】 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】 B17. 【问题】 所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A

9、.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】 A18. 【问题】 下列物业中，属于特殊物业的是（）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B19. 【问题】 某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 C20. 【问题】 下列属于房地产投资的优点的是（）。A.相对较低的收益水平B.投资数额巨大C.无法抵消通货膨胀的影响D.提高投

10、资者的资信等级【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列属于土地使用管制的事项有( )。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】 AC2. 【问题】 采取定额税率的税种有（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.土地增值税E.契税【答案】 BC3. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，

11、拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权翻阅B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续【答案】 ABD4. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】

12、 ABC5. 【问题】 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC6. 【问题】 在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】 ACD7. 【问题】 可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】 CD8. 【问题】 不动产

13、登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况B.权属状况C.权利限制D.提示事项E.不动产市场价值【答案】 ABCD9. 【问题】 下列选项中，（）可以从住宅专项维修资金中使用。A.人为损坏住宅共用部位所需的修复费用B.保修期满后共用设施设备的维修费用C.有线电视管线的养护费用D.住宅维修期满后共用部位的改造费用E.由建设单位承担的住宅共用部分的更新费用【答案】 BD10. 【问题】 查账的原则包括（）。A.独立性原则B.客观性原则C.合法性原则D.公正性原则E.可靠性原则【答案】 ABCD11. 【问题】 依法必须实行工程监理的建设工程包括( )。A.国家重点建设工程B.居民自行装修住宅C.成片开

14、发建设的住宅小区工程D.利用外国政府贷款的工程E.利用国际组织援助资金的工程【答案】 ACD12. 【问题】 下列关于房地产估价的表述中，正确的是（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E.根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价【答案】 ABD13. 【问题】 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】 BCD14. 【问题】 下

15、列符合房地产开发项目转让条件的有（ ）。A.取得土地使用权证书B.土地出让金缴纳进度符合要求C.土地开发项目应形成工业用地条件D.总投资2000万元，已完成投资达到400万元E.总投资2000万元，已完成投资达到600万元【答案】 AC15. 【问题】 (2017真题) 反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.速动比率C.资产负债率D.资产报酬率E.应收账款周转率【答案】 AB16. 【问题】 甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万

16、元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖B.抵押物直接归乙银行所有C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖【答案】 AC17. 【问题】 征收集体土地的土地成本中，征地补偿安置费用包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用【答案】 ABC18. 【问题】 下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）A.建筑师B.律师C.造价工程师D.房地产

17、经纪人E.开发商【答案】 ABCD19. 【问题】 下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【答案】 ABD20. 【问题】 房地产估价原则可分为三个层次，即( )。A.基本原则B.客观原则C.特殊性原则D.普适性原则E 适宜

18、性原则【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2002年6月20日至6月30日。五、估价目的【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修

19、、设备的说明。(4)收益法计算12层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10)土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中

20、第七部分应为估价结果的确定。2. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2002年6月20日至6月30日。五、估价目的【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。(4)收益法计算12

21、层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因为一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10)土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。3.

22、某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？【答案】造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有：（1）估

23、价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值

24、时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。4. 某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日，该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费

25、用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元。请问：1上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【答案】1该房地产重置成本的过程错误包括：（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设

26、期的终点。2在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。5. 某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。1小题1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。2小题1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。3小题1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。4小题1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。【答案】(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。(2)用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。(3)由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。2.(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。(2)由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。3.用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。4.(1)用成本法评估修复所需的费用。(2)用收益法评估出企业的间接损失。(3)由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。