房地产业的政府管制.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作中文摘要近年来，房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出，成为社会各界关注的热点;房地产市场信息不对称、房价无序暴涨、违规操作和投机炒作、市场监控力度不够和法规建设滞后所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。这些问题仅仅依靠市场机制自发调节无法解决，政府如何运用经济手段来规范房地产市场，加强政府管制研究成为一个重要课题。本论文运用产业经济理论、制度经济学和政府管制理论，采取规范分析和实证分析、比较分析、定量分析等方法，并运用博弈理论，结合其它国家的经验教训，对我国房地产市场中政府管制与市场竞争机制进行剖析，研究在市场失灵

2、的情况下，政府应如何在保持充分竞争的同时又要发挥政府管制的作用，避免政府寻租和市场失灵等现象，达到稳定市场防止房地产泡沫的目的，最后对我国房地产市场的政府管制政策提供思路和建议。本文认为，土地资源的有限性和房地产不可移动构成了房地产市场的垄断性特征，信息不对称性、房地产市场价格自主定价政策是造成房地产暴利、房地产价格居高不下、投机炒楼与投资热潮的原因。中央政府对房地产市场实行的行政、财税、金融、土地等手段，一方面是这些间接手段影响具有较长的滞后性，另一方面是房地产既得利益方可以轻易转嫁成本，推动价格的进一步上升，造成价格的严重扭曲。削弱卖方主导的市场势力和利益合谋，实现利益均衡是政府制定政策导

3、向、实现政府管制的关键。现阶段基于房地产市场的掠夺性定价，政府应当采取一系列综合性经济手段实施管制。但随着廉租房、廉价房和商品房市场结构的完善，政府应该放松对房地产市场的管制。本文可能的创新之处在于:1、从产业经济学角度对我国房地产业的现状进行分析，更清晰地把握房地产市场的脉络特征，为进一步规范房地产市场的发展提供思路和依据。2、通过对房地产价格构成及其影响因素的分析，针对房地产市场的价格性掠夺、卖方市场与地方政府形成的利益共同体，提出房地产市场的政府管制需要对价格及其相关因素采取一系列综合性经济手段，为我国房地产政策的制定和实施提供参考。关键词:房地产业;政府管制;价格构成;博弈与合谋Abs

4、tfaCtInreeentyears，theoverheatedinvestlnent，highPrieesandstrueturalimbalancesandotherissueshavebeeomeinereasinglyProminenttoPicintherealestatemarket，therealestatebubblewhiehcausedbythesefaetorssuchasinformationas丫mmetry，disorderlyskyroeketingPrice，illegaloPerationsandsPeeulation，marketmonitoringfail

5、ure，andregulationslaggingwillundoubtedlyinereasethefinaneialrisksandsoeialrisks.It15imPossibleonlyrelyonmarketmechanism5sPontaneousadjustmenttodealwiththeseProblems，ItwillbecomeanimPortanttoPietostrengthengovenunentregulationresearchandforgovern幻Qenttobalaneetherealestatemafket.InthisPaPer，industria

6、leeonomiestheory，institutionaleeonomiestheoryandgovenunentregulationtheory，andnormativeanalysis，emPiriealanalysis，eomParativeanalysis，quantitativeanalysisandothermethodswereusedbyusinggametheory，eombiningtheexPerieneesandlessonsofothereountries，studythegovenunentregulateandmarketeomPetitionmeehanism

7、ofChina，5realestatemarket，andontheeonditionofmarketfailure，thegovern们nenthowtomaintaineomPetitionandPlaytheroleofgovernrnentregulationinthesametime，avoidinggovernrnentrentseekingandmarketfailure，tostabilizethemarketandPreventtherealestatebubble;atlast，weProvideideasandsuggestionstothePolicyofoureoun

8、try，5govenunentregulationontherealestatemarket.InthisPaPer，1suggestedthatthelandresourcesscarceandi幻口rnovableProPertyoftherealestatemarketformtheeharaeteristiesofmonoPoly;theinformationas卿metry，themonoPolyofthelandmarketandtheeommoninterestsmaketheloealgovernmentsandrealestatedeveloPersbeeomeaninter

9、estgrouPstoPromotePrieeinerease;theindePendentPrieingPolieyoftherealestatemarketandmonoPolyeauserealestateProfits，whieharethereasonofthehighPrieeandProPertysPeeulationandinvestontherealestate;thecentralgovemment，5administration，finanee，taxation，landandothermeansontherealestatemarketeannoteffeetively

10、curbtherisingPrice:ononehandtheimPaetofthesemeasureshavelongerhysteretie，ontheotherhand，therealestateProfiteerseantransferthecostseasily，PushingPricesuPfurther，andeausingseriousPrieedistortions;researchshowsthatPrieeregulate15moredireetandeffeetivethanlandregulation，taxandereditregulationand50on.Cut

11、tingtheseller一ledmarketforeesandaehievingbalaneeofinterests15thekeyofthegover川rnentformulatethePolieydireetionandIIaehievegoverlllllenteontrol.InformationdisclosuresystemandtheestablishmentofsuPervisionmechanismshaveaeertainsignificaneeofmaintainingmarketPrices.Inaddition，atthisstage，basedonthereale

12、statemarket，5PredatoryPrieing，thegovenunent，5Prieeregnlation15themostdireetandeffeetivemeans.ButwiththePerfectionofmarketstruetureofthelow一eostHousing，cheaPhousing，low一costhousingandeornrnercialhousing，theGovernrnentshouldrelaxeontrolsontherealestatemarket.ThemaininnovationPointsofthisPaPerarebelow:

13、1，analizedtheeurrentsituationofChina，5realestatefromthePersPeetiveofindustrialeconomies，itmakesusunderstandtheeharacteristicsoftherealestatemarketmoreelearly，ProvidestheideaandevideneeforfurtherstandardizingthedeveloPmentoftherealestatemarket.2，ProPosingthatgovernlnentshouldimPlementPrieeregulationo

14、ntherealestatemarket，andintegratinglandregulation，finaneialregulationandthetaxregulationPoliey，thiswillProvidingtherefereneeforChina，5realestatePoliey，5formulationandimPlementation.Keywords:RealEstateIndustrial;Regulation:PrieeeomPonents:Gameandcollusion目录中文摘要.，.，.，.，二，.，IAbstract.，.，.，.，.、.!I目录.，.，

15、.，二，.，.，.，.IV1导论.，.，.，.，.，.11.1问题的提出及选题意义.，.，11.2文献综述.，.，.，.，.，.21.3研究思路与理论框架二，.，.，.，.，.，111.4内容安排.，.，.，.，.，.，.，.，.，.142政府管制理论基础.，.，.，.，.，.一162.1政府管制的内涵及其历史渊源，.，.，.，.，.，162.2政府管制理论综述.，.，.183房地产市场管制条件与途径.，.，293.1房地产市场scP分析.，.，一293.2房地产业管制现状与问题.，.373.3政府管制的基本条件与途径.，二，.，.394房地产市场价格与政府管制，.，一464.1房地产价格与成

16、本构成.，二，.464.2房地产价格形成机制.，504.3房地产价格管制.，.，.，.535房地产土地市场与政府管制.，.，.，605.1土地供应方式与结构.，.，.，605.2土地利用规划与控制.，.，.，.655.3土地政策管制效果.，.，686房地产金融税收与政府管制.，一746.1房地产市场金融问题，.一746.2金融政策效果.，.，.776.3税收管制效果分析，.，.857房地产市场博弈分析.，.，.957.1利益相关者分析.，.，.，.，.，.，.一957.2房地产市场博弈分析二，.，.，.，977.3房地产市场博弈结果与建议，.，.，1068结论.，.，.，、1088.1主要研究

17、结论.，.，.，二，.，.1088.2不足之处与进一步研究的设想，.，.，一110参考文献.，.，.，.，.，.，.，.，.111附录.，.，.，.，二，二，127在校期间发表论文清单，.，.，.，.129致谢.，.，.，二，.，.，.1301导论1.1问题的提出及选题意义近年来，北京、上海、广州等地房地产开发热潮此起彼伏，引起全国各大中城市房价飘升、地价暴涨，出现房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题;另一方面，豪华住宅空置率高，银行大量不良贷款与房地产企业有关，而不断涌现的房地产富豪高居榜首，所引发的房地产泡沫无疑会加大金融风险和社会风险。在当前市场机制尚不健全的计划经济转型期，政府

18、应如何运用经济手段调控和规范房地产市场，保持房地产市场健康平稳的发展，从产业经济学角度，对房地产业进行剖析，加强政府政策与对策研究成为一个重要课题。1990年以来，随着住房制度的改革，房地产业市场化和规模化快速扩大，房地产投资占全社会固定资产投资比重逐年上升，直接拉动了GDP经济增长。房地产业也同时带动了建筑、装演、家电、汽车等20多个行业的发展，为我国经济持续快速增长做出了积极贡献。但随着市场经济和各项改革的深入，房地产市场问题日益突出:商品房价格在各种因素推动下持续暴涨，大大超过了普通居民的承受能力，引起社会各界关注;房地产开发企业热衷于高档商品房的开发，造成了结构性供需矛盾加剧，供过于求

19、，而低价位经济适用房屋的开发量不足;开发商大量囤积土地和房源，房地产市场存在过度投机问题;房地产开发资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大，开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险加大;从整个市场来看，房地产市场秩序比较混乱，房地产市场信息不对称，房屋价格构成和交易过程不透明;房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违规行为;加上市场监控力度不够，法规建设远远滞后于市场发展速度，住房保障力度不足与政府缺位等等，导致今天的房价无序上涨和市场炒作现象等种种问题，这些问题仅仅依靠市场机制自发调节是根本无法解决的。2003年以来，尽管国家

20、综合运用行政、财税、金融、土地等手段，加大了对房地产市场的宏观调控力度，但效果不尽人意(程建胜，姜超，2007)，特别是进入2007年以来，从东部沿海的浙江、上海到后来的北京、广东等地出现此起彼伏的价格暴涨，并向中西部新兴城市和中心城市迅速扩展，房价不但没有因为调控而下降，反而逆势飘升，偏离消费者实际购买力越来越远(肖元真，益涵，王晓著，2007)。倘若任由继续发展，势必带来严重的国计民生问题，成为建设和谐社会的重大障碍。因此，中央政府如何1介入房地产市场，进行科学有效的管制，防止投机现象、避免经济泡沫出现，是当前房地产市场重大而迫切的研究课题。目前，房地产市场政府管制理论研究在国内还比较欠缺

21、，一些学者开始对房地产市场的宏观调控进行探讨，但针对房地产业的政府管制与竞争理论问题研究文献还比较少，相对分散而缺乏系统化。本论文试图在综合国内外最新研究成果基础上，针对目前我国房地产市场的结构特征，从产业经济学角度研究政府管制的途径和效果，为政府部门有效管理房地产市场提供参考。本文运用的理论包括产业经济学、政府管制与制度经济学，分析方法主要有规范分析、实证分析、比较分析和定量统计分析等方法，探讨的内容主要为房地产市场结构、房地产价格与成本构成、政府管制的经济手段以及相关利益者的利益均衡分析等。结合国际上其它国家的经验教训，最后提出对房地产市场管制的政策建议。选题的意义与创新之处房地产业在国民

22、经济中占有重要地位，其市场容量大、产业关联度强，在很多城市被列为支柱产业。但目前我国房地产市场发育不完善，城市人多地少，房价上涨过快，市场利润空间不合理，政策漏洞多，市场投机行为与寻租行为频繁发生，政府有必要对房地产市场加强管制，以保证国民经济的健康运行。目前我国对房地产市场的管制主要是以行政手段为主，条例繁多，政出多门，缺乏一套完整的管理体系，不利于我国房地产市场的健康发展。政府需要一套基于经济学的管制理论支持，在市场经济条件下，政府对市场的干预往往是间接性的，而我国房地产市场中政府应用经济手段来管制房地产市场的做法单一且效果不明显，需要进行深入研究。本文可能的创新之处在于:1、从产业经济学

23、角度对房地产业的结构与现状进行分析，把握房地产市场的脉络特征，为进一步规范房地产市场提供思路和依据。2、通过对房地产价格构成及其影响因素的分析，针对房地产市场的价格性掠夺、卖方市场与地方政府形成的利益共同体，提出房地产市场的政府管制需要对价格及其相关因素采取一系列综合性经济手段，为我国房地产政策的制定和实施提供参考。1.2文献综述国外对房地产的研究最早可以追溯到17世纪末，配第第一次提出级差地租的概念和土地价格问题，此后一百多年，斯密、李嘉图和马克思等人分别对土地经济和住房问题进行研究，形成现代资本主义土地经济理论和马克思主义土地经济理论，这些理论均对房地产市场发展的早期研究提供了重要理论依据

24、。20世纪初伊利(R.T.Ely)和莫尔豪斯(E.w2Morehouse)合著的(土地经济学原理(ElementsofLandEeonomies)，标志着土地经济学成为一门独立学科并开始系统研究土地及房地产业的发展问题。伊利(Yeny)通过分析城市土地供需状况，研究了土地市场均衡模型和不动产市场结构。20世纪60年代，阿伦索(Alonso)、温哥(Wingo)等人从城市经济学角度对城市居住区位模式，住宅选址、城市土地利用、土地与住宅市场均衡等问题进行了研究。20世纪80年代以来，经济学家歌德伯格(MGoldberg)和伊文思(Evans)等人分别从土地经济学、城市经济学两大领域研究了房地产市场

25、的发展问题，并形成了有关城市土地利用、房地产供需平衡、房地产市场调控住房等多项有关房地产市场发展与调控问题的基本理论。70年代以前，经济学对管制的研究集中在公用事业、通讯、交通与金融等行业的价格和进入管制方面，主要是探讨规模经济条件下的定价和费率结构问题，即所谓的经济性管制。贝恩(Bain)的产业组织(1959)从产业组织角度分析了反垄断政策和直接管制政策，施蒂格勒1962年发表的(管制者能管制什么一电力部门实例指出:“未能发现对电力公用事业的管制有任何显著效果”，对后来的管制经济学的产生和形成具有重要影响。1980年马歇尔提出的外部效应理论为市场失灵的研究奠定了基础。庇古在1920年出版的福

26、利经济学一书中明确提出市场存在缺陷，并认为市场失灵的主要原因有垄断、外部性、公共品、信息不对称等。为了克服市场失灵，就需要政府进行干预和纠正市场，提高资源配置效率(Kahn，1970;Breyer，1982;植草益，1992)，增加社会福利(Feldstein，1972;Peltzman，1976)。在自然垄断行业，为避免垄断者提高价格而损害消费者利益，政府就应该实行价格管制。有一些是针对具有公共品性质的公共部门和公共事业的管制(Kahn，1970;shepherd和Wileox，1979;Joskow和Noll，195一)，这些行业包括电力、管道运输、通讯、交通(公路货运、铁路、航空)等;还

27、有一些是针对外部性的管制，如有关环境污染的管制，以及针对信息不完全或不对称的管制，如对产品质量和作业场所的管制(Viscusi，1979、1983)等，这一系列以市场失灵中的政府管制为研究内容的理论可以统称为社会利益论(Thepublicinteresttheory)。但社会利益论难以解析实证分析的问题，经济学家和政治家提出了俘获理论(CaPtureTheory)，该理论认为，政府管制是为满足产业对管制的需要而产生的，即立法者被产业部门疏通和利用;而管制机构最终会被产业所控制，即执法者被产业所俘虏(布砍南，1989)。但麦克肯斯(McChesney，1987)、蒂索托(Desoto，1990)

28、和施莱佛与维仕尼(shleiforandVis恤y，1993)则分析了政治家和官员为了自己的利益也希望管制。因为政府可以动用他们手中的权力来实施严格的准入限，葛小风，刘秀华，2007，房地产市场研究综述J1，西南农业大学学报(社会科学版)2007，4，P.74。3制，繁琐的审批程序和各种各样的收费手段，他们运用这些权力受贿，产业集团通过给政治家和官员行贿以得到更多的有利可图的项目。蒂建科夫等(Djar水Ov，Simeon，RafaelLaPorta，Florenei。Lopez一de一silanes，and劫dreishleifer，ZooZ)通过收集85个国家有关申请开办企业时管制程序的数据

29、发现，严格的准入限制并没有展示政府良好的服务，反而伴随着更大规模的腐败和地下交易。政治家利用他们的权力找到了寻租和腐败的机会，这好比高速公路上的收费站，不缴费就不让通过，因此这一理论也被称作为“管制的过桥收费理论”。实际上，管制的俘虏理论和“管制的过桥收费理论”分别解释了管制产出的两个极端的结果。一个认为管制为产业集团谋利，政治家和行政官员被动地成为俘虏，而另一个认为管制为政治家和行政官员谋利，产业集团成为宰割的对象。这两种理论仅仅揭示了管制的一个侧面，表现为主动的一方牵制着被动的一方，都不够完善。威尔(Will，1951)和麦克库宾斯(M。eubbins，1999)认为，管制为政治家、官员和

30、产业集团都带来了好处，他们形成了一个操纵政府法规政策倾向或政府偏好的稳定的“铁三角”联盟，铁三角给产业集团、政治家、行政官员都带来了利益，管制也只给他们这些少数人带来了利益。乔治施蒂格勒(GcorgeJ.stigler)在1971年提出的经济管制论(EconomicTheoryofRegulation)则分析说明了谁是管制的受益者，谁是管制的受害者，管制会采取什么样的形式，以及管制对资源分配的影响等问题。萨姆佩尔兹曼(SamPeltzlnan，1976)又在施蒂格勒的研究成果上进行了深入分析，他把管制的作用形象地比喻成一个支点，而各竞争的利益主体都在寻求在这个支点上使用杠杆，以实现自身财富的最

31、大化，认为管制并不总是有利于生产者，它也会有利于消费者。盖瑞贝克尔(Gary5.Becker，1983)则从被管制者人手，提出了利益集团为获得有利管制而展开竞争的理论，研究各利益集团是如何通过施加政治影响来形成政治均衡。20世纪70年代末以后，管制失灵论和要求放松管制的呼声中，诞生了可竞争市场理论(仆e仆eoryofeontest汕leMarkets)，鲍莫尔(W.J.Baumol)、威利格(R.D.Willing)以及帕恩查(J.C.panzar)在1982年COntestableMarketsandtheTheo尽了众dustrystrUcture一书中，通过引入“沉没成本”和“完全可竞争

32、市场”等概念，说明了如何形成一个高效率分配资源、有利于社会福利提高的产业结构。该理论指出在可竞争市场中，自由放任政策比通过行政手段或反托拉斯手段进行主动管制，更能有效地保护一般公众利益。20世纪90年代以后在西方发达国家出现的一种新的激励管制理论(TheIneentiveTheo尽ofRe即lation)，它运用了博弈论、信息经济学等前沿理论和分析方法。该理论主要解决如何向以利润最大化为目标的企业提供适当的激励，从而促使它做出有利于提高社会福利的行为。上述理论既然认为政府管制可以为公共利益服务，也可以为特殊利益集团服务，说明了政府管制也同样存在失灵问题，因此也有人专门研究了政府管制的替代方式。

33、布雷耶(1982)考察了管制的替代方法，这些方式包括反垄断法、排污收费以及许可证竞争等。布雷耶还提出了在决策分散化的情况下，利用利益集团之间的讨价还价作为管制的替代方法。对于处理政府与市场的关系上，新制度经济学也提供了理论支持。科斯(R。naldC。ase1960)是新制度经济学派的重要代表人物，他试图在制度、交易成本和新古典理论之间找到平衡。制度学派认为新古典经济理论的有效市场只有在没有交易成本的情况下才能出现，而正是这种交易成本才是制度经济学所要掌握的，而且正因为国民收入中的相当大部分要专门用于交易，因此制度尤其是产权，对市场有效性有极其重要的决定作用。市场信息的不完全以及处理信息的有限思

34、维能力(在我国房地产市场是典型之一)决定着交易成本，而这形成了制度的组成基础。由于交易各方所掌握的信息需要成本而且信息不对称，所以产生交易成本，而交易成本取决于对复杂的价值尺度进行测度的成本、代理人绩效的估算成本以及执行合同的成本。因此，新制度经济学派认为实施有效政策的核心是要建立一个会制定和执行有效产权的政府，以保证房地产市场的运行效率。此外，在房地产市场中，政府也需要制定合理的土地利用政策，包括区划、建筑图则、租金控制法则等，通过健全房地产市场游戏规则来规范房地产秩序。在房地产价格理论研究方面，Bartik(1991)通过实证研究揭示了住宅价格上涨直接受人口和就业增长影响，但这些因素对住宅

35、价格影响程度是不同的。Hendershott(1996)通过开发一个考虑滞后过程在内的住宅变化模型，提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上涨幅度和利率上升成负相关。s.w.Deearl。(1997)指出引起房地产市场波动的原因主要有供求变化、空置率、货币政策、就业水平、人口趋势、法规政策、家庭规模等2。GcoffMeen和MarkAndrew(1998)通过对居民收入水平、人口的增长、利率的变化等的研究发现，居民收入水平的提高、人口的增长、利率的变化是促使房地产价格水平高涨的主要因素，同时税收结构、信用可靠性也起着重要作用。GeoffKenny(1999)认为，住宅市场的实证研究传统强调住宅价格均由于供给和需求均衡的结果。按照这种观点，长期住宅供给和需求的相互作用决定住宅价格的原理和决定其它商品或服务价格的原理应是一致的。然而，住宅市场实际上存在严重的违背长期市场均衡的价格。在房地产市场调控方面，whiteM.(1975)、J.E.Richard(1982)、wheaton和williamC.(1993)运用宏观经济学的理论，探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效率等，。Ball(1991)、Ang