2022年山西省房地产估价师自测试卷.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 土地使用税采用分类分级的( )税率。A.比例城镇B.超额累进C.全额累进D.幅度定额【答案】 D2. 【问题】 某房地产开发公司（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1.96亿元。一期工程于2008年4月动工，2008年8月底，开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2009年6月一期工程竣工依法交付使

2、用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2009年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2009年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2010年

3、10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。A.施工单位不负保修责任B.施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C.维修费用应当由李某支付D.物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用【答案】 B3. 【问题】 （）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。A.保证B.抵押C.质押D.双方协议担保【答案】 B4. 【问题】 关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度

4、的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度【答案】 D5. 【问题】 某房地产估价机构调查了所在城市2009 年12 个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见表2。则该数据的中位数和众数分别是（）。A.2460 和1980B.2460 和5880C.2746.67 和1980D.2746.67 和5880【答案】 A6. 【问题】 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场【答案】 C7. 【问题】 下列交易实例中

5、，不得选作可比实例的是（）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点【答案】 D8. 【问题】 关于报酬率的说法，正确的是（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率【答案】 D9. 【问题】 下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。A.房地产抵押估价B

6、.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 D10. 【问题】 在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。A.应由房地产开发企业缴纳的税费B.土地出让方缴纳的税费C.政府管理部门缴纳的税费D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费【答案】 A11. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为

7、避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.建安工程费B.工程建设其他费用C.预备费D.直接工程费【答案】 B12. 【问题】 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。A.1B.-1C.2D.-2【答案】 A13. 【问题】 下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费

8、D.保险费【答案】 A14. 【问题】 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。A.10B.9C.1D.0.9【答案】 C15. 【问题】 某房地产估价机构调查了所在城市2009 年12 个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见表2。则该数据的中位数和众数分别是（）。A.2460 和1980B.2460 和5880C.2746.67 和1980D.2746.67 和5880【答案】 A16. 【问题】 A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕

9、地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（ ）个农民。A.30B.60C.100D.180【答案】 C17. 【问题】 项目资本金的出资方式中，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的（），国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。A.10%B.20%C.30%D.50%【答案】 B18. 【问题】 个人住房贷款包括商业性住房贷款和( )两种类型。A.企业住房贷款B.等额本金方式C.政策性住房抵押贷款D.等额本息方式【答案】 C19. 【问题】 估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得

10、到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。A.36B.24C.16D.12【答案】 D20. 【问题】 某写字楼持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,预计持有至5年末出售时的 总价为6000万元，销售税费率为6%，报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率 的25%，则该写字楼目前的收益价值为（）。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A.

11、独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】 AD2. 【问题】 根据城市房地产转让管理规走，下列房地产中，不得转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E?未取得土地使用权证书的【答案】 BCD3. 【问题】 下列关于房地产测绘精度要求的表述中，正确的有（）。A.无论何种测量，均无法求得测量的真值B.往返丈量某一段距离，每次观测结果都不会一致C.自动化仪器不会受到操作者的影响D.观测时的自然界会使观测值产生误差E.各种测量仪器都会有一定的误差【答案】 ABD4. 【问题】 运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境

12、，不包括（）。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】 CD5. 【问题】 把路由器当前配置文件存储到NVRAM中的命令是（）。A.Router（confg）#copy current to startingB.Router#copy starting to runningC.Router（config）#copy running-config starting-configD.Router#copy run startup【答案】 D

13、6. 【问题】 以下属于重新购建价格的是( )。A.建筑物的重置价格B.土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格E 房地的重建价格【答案】 AC7. 【问题】 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】 ABC8. 【问题】 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的预期C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平E.房地产开发商和拥有者对未来的预期【答案】 ACD9. 【问题】 房地产具有保值增值特性，

14、真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】 C10. 【问题】 以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为( )。A.必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B.必须取得所在地建设行政主管部门的批准C.与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同D.相应调整土地使用权出让金E 出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金【答案】 ACD11. 【问题】 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。A.有效市场大于服务市场B.服务市场大于潜在市场C.潜在市场大于有效市

15、场D.渗透市场大于有效市场E.服务市场大于渗透市场【答案】 AC12. 【问题】 相对于债务融资，权益融资的特点有（）。A.需到期偿还B.无需还本付息C.税收负担轻D.共担投资风险E.共享投资利润【答案】 BD13. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】 AD14. 【问题】 (2012真题) 2012年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万的房屋，其中有3万的房屋未登记，包括1.20万的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责

16、房屋征收评估工作。甲房地产估价机构等级可以为（）。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级【答案】 ABC15. 【问题】 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】 ABC16. 【问题】 张某以50万元的价格将其房屋卖给周某，双方签订了房屋买卖合同，该合同属于( )。A.典型合同B.单务合同C.有偿合同D.要式合同E.双务合同【答案】 ACD17. 【问题】 下面的安全协议中，（）是替代SSL协议

17、的一种安全协议。A.PGPB.TLSC.IPSecD.SET【答案】 B18. 【问题】 我国现行的税率形式有（）。A.比例税率B.定额税率C.加成税率D.累进税率E.附加税率【答案】 ABD19. 【问题】 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A.工程进度B.工程合同C.工程质量D.工程投资E.工程总量【答案】 ACD20. 【问题】 下列污染类型中，属于辐射污染的有（）。A.灯光污染B.视觉污染C.高压输电线污染D.垃圾臭气污染E.医疗照射【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市

18、场价值。、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？、说明对此餐馆进行评估的技术路线。【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。（2）营业收入

19、的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超

20、额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。2. 某写字楼的持有期估计为l0年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。【答案】选用预知未来若干年后价格的收益公式：注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。3. 某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积

21、为14000m2，建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？【答案】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括：(1)政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。(2)中华人民共和国物权法规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补

22、偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主（或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。4. 1、某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告一、委托方：田二、估价方：房地产评估有限责任公司三、估价对象：田拥有的市五四西路35号4-1-301号住宅(包括土地)。四、

23、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：2005年5月23日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)【答案】估价对象描述过于简单。无估价作业日期。没有土地使用权年限。无价值定义。估价报告应用的有效期不应为3年。估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为1年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的有效期一般不超过半年。无交易情况介绍。交易日期修正错：实例A100(1+0.5%)/100100.5/100实例B100(1+0.5%)/100102/100实例C100(1+0.5%)/100101/100区域因素修正错，实例B应为100/102。个

24、别因素修正错，实例A应为100/94，B为100/97，C为100/135。个别因素修正时，可比实例C修正系数过高。见估价技术报告六、1(2)。每项修正刘可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%(11)直接比较法公式错，交易情况修正应为100/()。(12)成本法技术路线错误。见估价技术报告六、2。(13)估价单位名称前后不一致。(14)缺少附件。5. 某房地产开发企业于2012年6月末以16000万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建60000住宅，建造费用为3000元/，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的8、4、3。经政府有关部门批准，项目

25、于2014年6月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5、5.5、1。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2014年6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为14，请完成项目投资现金流量表（表2），并计算该项目的财务净现值。（12分）表1建造费用投入进度、销售收入实现进度计划表2项目投资现金流量表【答案】（1）项目投资现金流量表如下表所示：由题意可得：建造费用3000618000（万元）。专业人员费用1800081440（万元）。其他工程费用及管理费用18000（43）1260（万元）。销售收入9000654000（万元）。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用54000105400（万元）。（2）投资收益率为14是年收益率，换算成季度收益率为3.5，计算时点为2014年6月，则该项目的财务净现值：由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。