商业地产基础培训.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作商业地产基础培训商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：1可供选址少。住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。2规划难度高。一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针

2、对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的后果。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度远远比开发住宅大。最关键的是，目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。3政策影响大。对于商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商铺开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须

3、符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连)，商铺项目通过政府各个部门审批的难度可想而知。其次，银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多6成10年，而住宅贷款可以8成30年。再者，商铺的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。此外，商铺对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商铺的收益将产生革命性的影响。4价格变化快。一般来说，建筑物底商的价

4、格是住宅价格的23倍，有的繁华街道甚至可以达到58倍；少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达18万元。由于商铺的价格高，而影响其价格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等)，因此商铺价格变化往往难以预料，其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和发展资料，人们的购买行为主要受收入(财富)的约束，因此住宅价格变化相对商铺来说小得多。5市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求关系的影响，同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态

5、势；而商铺作为商品流通和服务活动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。在现实较好的宏观经济背景下，商铺与商业发展呈同向不同步的关系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。6购买跨区域。虽然对于住宅而言，也存在诸如“温州购房团”这样的大型投资客，但人们购买住宅的首要目的仍能是居住，投资的成分相对较少，跨区域购房居住者总的比例不高；但是商铺的购买目的恰恰相反，投资是主要目的投资经营户较少。资本没有国界，更不存在区域障碍，深圳商铺有2030是港、澳投资客户，杭州2003年11月份举办的商铺博览会也有许多大城市的商业地产项目(如成都的熊猫国际商城)前来参展，而且销售业绩不俗。资本

6、的趋利性使得商铺的购买具有很强的跨区域特征。另外，商铺的使用年限短，根据法律规定，商业用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，综合用地土地使用年限50年，这也是商铺不同于住宅的一个重要特征。从开发投资的角度讲，商铺也有许多不同于住宅的地方。1开发流程。商业地产的开发操作内容广泛、复杂，全过程操作开发主要流程如下：(1)项目拟选地区市场研判、项目选址；(2)项目构想与初步可行性研究；(3)签定土地使用权协议，取得土地；(4)详细市场调查；(5)项目市场定位与策划；(6)项目概念设计；(7)项目策划方案调整；(8)项目方案设计；(9)项目财务分析与融资方案；(10)项目详细可行性研究及批复

7、；(11)编制商业计划书，进行项目融资；(12)项目招商；(13)项目初步设计和施工图设计；(14)项目招标；(15)项目施工建设(达到一定形象进度可以预售)；(16)物业经营与管理。以上相关内容对于大型商业地产项目是必不可少的步骤，对于小型商业地产项目可以简化项目概念设计和融资。与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调市场的分析研判、项目概念设计以及后续的商业计划书、招商工作，这是商铺开发特有的工作内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。2目标客户。商铺的目标市场面临两级客户，一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者，二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商铺策划时，

8、不仅要考虑投资(投资经营者)的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的根本因素，也是招商对象确定的依据。就住宅而言，面对的目标客户比较单一，居住需求目的明显，无须考虑终端消费者的需求特征。3营销推广。营销是房地产开发工作的重中之重，也是企业核心竞争力的重要方面。商铺开发与住宅开发在营销推广方面体现出差异。(1)营销主题。商铺营销主题宣传的是投资相关概念，以及商业氛围、商圈成熟度等方面，常出现的广告词有：“一铺养三代”、“风生水起，坐地生金”等等。住宅营销主题主要是宣扬一种未来的生活方式，使人们对项目具有较强烈的憧憬和期待，少数项目宣传投资概念。(2)营销周期。商铺营

9、销的原则是迅速快捷，营销周期较短，通常69个月完成主要销售任务，极少数项目的销售周期超过一年。如果营销周期拖得太长将使项目人气不旺，从而项目销售陷入困境。住宅的营销周期一般较长，尤其是分期开发的楼盘，少则一年，多则23年，具体时间视项目大小而定。(3)推广节奏。住宅项日的营销周期较长，一个完整的营销推广包括以下几个阶段：市场引导期内部认购期开盘期强销期持续期清盘期。但是商铺的营销推广节奏更主要集中在市场引导期、开盘期和强销期三个阶段，广告费用大部分用于开盘前的宣传造市。(4)媒介策略。住宅营销宣传的主题是家的概念，宣传的内容为生活方式，采用的媒介主要包括精美的楼书和画册、迷人的电视广告、平面广

10、告以及长期保持的户外广告。商铺营销周期短，因此电视广告少，楼书并不十分精美，主要媒介是专业杂志和报纸平面广告。(5)现场包装。住宅项目的售楼部、样板房、工地围墙等都是楼盘品质展示的重要窗口，这些地方的装潢考究，尽力营造出家的感觉，给人以温馨、情调和美的享受；但是商铺的现场包装主要侧重于商业气氛的渲染，现场的每一个信息都给投资者一种投资冲动。(6)公共关系。房地产营销中的公关活动也称为“事件营销”。对住宅项目来说，公关活动主要采取“业主联谊会”、“购屋赠礼品”、“体育比赛”、“楼盘模特”、“明星表演”等形式进行促销；而商铺更多的是通过“投资报告会”、“商家交流会”、“行业研讨会”、“记者招待会”

11、和“大型歌舞表演”等公关活动进行促销。4运作模式。商铺与住宅开发在运作模式上的差别首先表现在融资模式上，商业地产融资形式包括预售(预租)、股权融资、债务融资和信托融资等；住宅项目融资主要方式是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下也采取股权合作的形式，信托融资方式则很少运用。其次，商业地产的运作中后期经营对物业的保值增值非常关键，这是投资者取得合理回报率的基本保障。大中型商业物业必须统一规划、集中管理、统一经营，否则将容易造成混乱，使项目的租金收益水平下降。基于这种认识，许多发展商在开发大中型商铺项目时往往聘请专门的商业经营机构统一经营，这样既有利于保值增值，而且也可以树立项目品牌。可以说商业物

12、业的管理既和住宅物管相似，更有许多不同于住宅项目物管的内涵，其赋予了物业管理新的服务内容。5投资效益。不管投资专业市场、商业步行街，还是购物中心等商铺项目，一般而言，发展商为了保证后期经营效果，对物业的主要部分更多是采取出租的方式以获得长期稳定的现金流；有的发展商出于融资和战略发展的需要，可能采取部分销售的方式以回笼资金。总的来说，商铺开发的投资回收期较长，少则几年，多则十几年；而住宅项目到竣工时资金基本回笼，投资回收期相对较短。但是，商铺项目的投资回报率却是住宅项目的几倍，有的中小型商铺的静态投回报率在50左右，至少30以上，而且还留下相当一部分固定资产；大型商铺的投资收益率甚至更高，静态指

13、标高达80，远远高于住宅项目。6项目风险。收益和风险就像一对孪生兄弟，投资商铺的回报率高(这也是近两年全国各大中城市商铺供给繁荣的重要原因之一)，当然蕴涵的风险也更大，与住宅投资相比，这些风险主要体现在：(1)政策风险。商铺，是一个受政策影响很大的一种投资品种。国家的产业政策、税收政策、房贷政策对商铺开发的影响更大。而且，市场的不可预测性强，投资跨行业特征明显，这些因素使项目的成败受政策风险影响远甚于住宅。(2)价格风险。商铺的价格依赖于其产租(金)能力，价格的高低受到商气、人气、等因素影响，如果出现招商(销售)不利的局面，试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通的。绝大多数时候，商铺价格越

14、低，招商(销售)反而越困难。而住宅的价格只要开发商愿意降低到一定程度总是有人愿意买的。(3)经营风险。商铺主要采取获取租金作为投资回报，在项目建设竣工时一般不可能回收全部投资，因此商铺的投资开发要求自有资金较多，对于一些中小发展商，可能会面临比开发住宅更大的财务风险。尤其是后期经营管理，商铺的风险更大。因为市场变幻莫测，如果市场预测不准，在经营中管理不善将可能造成严重的后果，从而使项目的投资收益遇到挑战。如何比较商铺与住宅的投资价值商铺投资者都关心商铺的售价，它直接关系到商铺的投资回报率。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为11.5至13是合适的，也有人认为14至1

15、6也是合理的。笔者认为比较商铺与住房的售价，简单、片面地追究所谓的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。商铺售价确定与住房售价无必然关系事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。商铺与住房物业属性完全不同商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入

16、煤气，等等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。如果说，商铺的售价与其周围住宅房的售价是存在所谓比价倍率的话，那么，这种的反向走势又该作何解释呢？比价倍率没有科学测算方式尽管商铺的售价与住房的售价存在所谓的倍率一说，但现在还不能找到它的理论依据，或者说有一个站得住脚的科学的测算方式，也没有一种令人信服的公认的评估手段。因此，有理由对倍率的科学性提出质疑。笔

17、者在此提醒广大商铺投资者擦亮眼睛，要谨慎对待那些被人为地提高倍率后，还被鼓吹极有投资价值的商铺。一、中国商业发展轨迹及现状始于八十年代中期的商品流通体制改革和不断扩大的对外开放，使我国的商业零售业格局发生了巨大的变革，旧式的百货商店、粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形式的新型商业经营方式。第二次全国基本单位普查资料（以下简称普查资料）显示，2001年末，我国零售业企业法人达到39.9万个，比1996年增长41.5%；从经济类型看，内资企业占99.6%，外资企业占0.4%；从零售业态看，百货商店占14.1%，专业店占30.5%，超级市场占1.6%，其他业态占53.8%；从经营方式看，独立商

18、店占67.9%，连锁商店占3.4%，其它商店占28.7%。超级市场、大型综合超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等发展迅速，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式，形成了行业内多层次、多业态、开放式、竞争型的新格局。一些在国际上流行的新型零售业态也逐步进入我国并取得迅速普及和发展。本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖析，并预测其发展前景，提出相应的对策建议。一、零售业态及其演变所谓零售业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形

19、态。零售业态可以分为两类：一类是按不同营销形式划分的业态，如折扣商店、方便店、总代理、总经销、批零兼营、工商联营等；另一类是按企业组织形式划分的业态，如企业集团、超级市场、连锁店、综合商店、专业店、仓储店以及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或商业城等。历史上，发达资本主义国家的零售业经历了三次革命性变化。第一次以百货商店的诞生为标志，1852年法国出现首家百货店，标志着零售业从过去分散的、单一经营的商店发展为综合经营各类商品的百货商店；第二次以20世纪30年代兴起的超级市场为标志，它通过大量销售体制和自我服务方式，创造出深受消费者欢迎的薄利多销新业态；第三次以20世纪50年代的连锁经营的广泛发展

20、为标志。近年来又出现了仓储式商场、专卖店、折扣店、步行商业街、购物中心等零售新业态。纵观西方零售业态的发展可以看出其发展变化的趋势：从简单到复杂、由低级到高级、从单体到复合体，由单纯买卖到多功能化。由零售生命周期理论可知，零售业态就像产品一样，也经过导入、成长、成熟和衰退阶段，而且随着市场与科技的不断发展，零售生命周期也在不断缩短。据有关专家测算，世界零售生命周期由过去的100年缩短到30至40年，进入20世纪90年代则缩短为10至15年。目前我国各种零售业态生命周期都比西方滞后一个阶段，且生命周期各阶段之间的过渡时间在日益缩短，这也是我国零售业所面临的最大挑战。二、零售业经营多元化的主要特点

21、随着改革开放的深入进行，向市场经济转变的步伐加快，各种新的零售业态形式相继在我国登场，形成了业态竞争多元化的局面。原有的业态形式，如百货店、专业店不断向规范化发展；超市、连锁店、专卖店等新的业态也迅速成长起来。如今，仓储商场，廉价商店，以及邮购、电视购物、网上购物等无店铺零售形式，也相继问世。这些零售业态在产生和发展过程中呈现出了极强的中国特色。（一）零售新业态短时间在中国零售市场相继出现发达国家零售新业态的产生是依次进入市场的。19世纪以前是一般零售店铺的时代；1852年出现了百货店，到20世纪初期居于主导地位；1930年出现了世界上第一家传统超市，到50年代便风行世界；20世纪50年代初出

22、现了折扣商店；60年代出现了方便店；70年代出现了购物中心等。近三、四十年，新的业态形式相继出现，百货店超级市场采取连锁经营的业态店无人售货方式等，每一种新兴业态的出现，都有一个时间间隔，每种业态形式都是随着时间的推移，并依次进入市场的。我国零售业新兴业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的，并没有遵循上述一般规律。我国从建国初期至20世纪90年代，百货店一直是主要的业态形式，超级市场、方便店、购物中心等新业态几乎都是在20世纪90年代出现的。从开业时间看，主要经历两次高峰，一次是19781991年改革开放初期，这一时期开业的零售业产业活动单位9.7万个，占2001年末营业单位总数的14.

23、1%；第二次开业高峰是19992001年，这一时期营业单位数占38.2%。2001年我国零售业产业活动单位当年新开业的达10.8万个,比1996年增长234.7%，多于1978-1991年开业的总和。（二）零售市场各经济类型经营比重发生明显变化，内资仍是主渠道普查资料显示，进入90年代以来，我国股份制、私营、外商与港澳台商投资的零售业企业呈现出快速增长的态势，各种经济类型零售业企业经营比重发生了明显的变化。2001年末，在我国零售业产业活动单位中，国有单位11.3万家，占全部的17.9%，比1996年下降11.6个百分点；集体单位23.5万家，占37.2%，下降23.3个百分点；私营单位19.

24、6万家，占31%，上升24.1个百分点；股份制单位7.3万家，占11.6%，上升11.4个百分点（详见表1）。表119962001年零售业产业活动单位经济类型结构变动经济类型2001年1996年增减变动 单位数 （万个）比重 （%）单位数（万个）比重 （%）单位数（万个）比重 （%）全国63.2100.055.28100.07.920.0国有11.317.916.2929.5-4.99-11.6集体23.537.233.4560.5-9.95-23.3私营19.631.03.816.915.7924.1联营0.20.30.050.10.150.2股份制7.311.60.090.27.2111.

25、4外商投资0.20.30.030.00.170.3港澳台投资0.30.50.020.00.280.4其他0.81.31.552.8-0.75-1.5由于我国零售业对外开放较晚，目前内资仍是零售业的主渠道，无论从单位个数还是从从业人员、商品销售额看，我国内资零售业单位所占比重均在97%以上，处于绝对的主导地位。表2 2001年零售业产业活动单位人员与销售额构成从业人员构成（%）商品销售额比重（%）总 计100100国有25.514.2集体27.736.5联营0.40.6私营23.618股份制2027.5外商投资1.11.6港澳台投资1.21.4其他0.50.2三）新型零售业态异军突起从1992年

26、开始，超级市场、便民连锁店、专卖店等新型零售业态迅速成长，在经济相对比较发达的一些大城市中迅速扩展、占领市场，并显示出强大的生命力，方便店、仓储式商场、廉价商店、邮购、电视购物、电子商务等业态也相继登场，零售业呈现出多样化的发展态势。从经营方式看，独立商店仍占据主要地位，连锁商店居第二位。从普查资料看，独立商店占单位总数的比重为64.2%，从业人员占总人数的62.7%，销售额占总销售额的62.9%；而连锁商店上述三者的比重分别为10.0%、12.7%和18.8%。其中连锁商店总店分别为1.2%、4.0%和3.4%，连锁商店分店数分别为8.8%、8.7%和15.4%。从零售业态看，百货商店单位数

27、所占比重不足1/5，仅为16.5%，从业人数占1/4强，为27.9%，。在传统百货商店经营比重不断萎缩的同时，其它新型业态发展迅速，专业店可谓三分天下有其一，取代了昔日百货商店的地位，单位数比重达33.0%，从业人数所占比重为25.3%。超级市场的单位数占2.1%，从业人数占7.0%，也处于发展上升期。表32001年按经营方式和业态分组的零售业产业活动单位构成分组产业活动单位数从业人数商品销售额比重绝对数 （万个）比重 （%）绝对数 （万人）比重 （%）（%）总计63.2100746.9100100一、经营方式 1、独立商店40.764.2467.862.762.9 2、连锁商店总店0.71.

28、229.94.03.4 3、连锁商店分店5.58.865.18.715.4 9、其他16.325.8184.124.618.3二、业态 1、百货商店10.416.5208.327.943.4 2、超级市场1.32.152.57.07.5 3、专业店20.833.0189.325.324.5 9、其他30.748.4296.839.824.6四）地区发展不均衡由于我国经济发展的差异性，决定了商品市场在不同的区域也同样具有明显的差异性，经济发达的东部沿海省份，零售网点多，发展快，所占的市场份额也相对较大。普查资料显示，零售市场商业网点发展呈明显的不均衡性。我国东部地区零售企业单位数占据全国总量的一

29、半以上，达61.8%，从业人数也占59.1%，而中、西部地区零售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业人数为26.5%和14.4%。（五）经营规模以小型企业为主对商业零售业来说，绝大多数企业都是小企业。从目前我国零售企业的经营规模看，主要以小型企业经营为主体。普查资料表明，按商品年销售额分，100万元以下的经营单位数占全部零售业产业活动单位的76.1%，从业人员占42.2%，销售额占44.1%。其中50万元以下的经营单位数占66.3%，从业人员占33.2%，销售额占41.3%；居第二位的是100-1000万元的企业，三者比重分别为21.1%、33.7%和19.1%；1000万元以上的企业

30、单位仅占2.9%、从业人员占24.1%，但销售额占据1/3强，达36.8%。表4 2001年按商品年销售额规模分组的零售业产业活动单位构成分组产业活动单位数从业人数商品销售额比重绝对数 （万个）比重 （%）绝对数 （万人）比重 （%）（%）总 计63.2100746.9100100100万元以下48.076.0315.242.244.1100-1000万元13.321.1251.633.719.11000万元-1亿元1.72.6118.115.820.71亿元以上0.20.362.08.316.1从企业的从业人员规模看，50人以下的企业居多，占企业单位总数的96.6%，从业人员占58.7%，销

31、售额占73.3%；其中7人及以下的小企业，单位数占64.1%，从业人员占18.1%，但销售额占47.3%；8-19人的企业三者的比重分别为25.5%、23.3%和14.0%。50-99人的企业单位数占2.0%，从业人数占11.6%，销售额占8.5%。而100人以上的企业所占比重很小。表5 2001年按从业人员规模分组的零售业产业活动单位构成分组产业活动单位数从业人数商品销售额比重绝对数 （万个）比重 （%）绝对数 （万人）比重 （%）（%）总 计63.2100746.910010050人以下61.196.6438.658.773.350-99人1.32.186.311.68.5100-999人

32、0.81.3183.624.614.81000人以上0.02038.45.13.（六）重组兼并成为主题企业间联合、兼并、重组步伐加快。从2000年以来，国内零售业先后出现了多起并购案，如新街口与东安集团联手成立了南京新街口集团有限公司，上海华联与南京西单、超市发的跨区域组合，华润收购万佳、百惠等。未来几年，兼并重组和企业间联合，将成为零售业加快规模扩张和跨地区发展的主要方式。（七）对外开放步伐不断加快，使业态更加多样化、新型化我国流通领域的改革开放，使外商进入速度加快，竞争日益国际化。受现行政策的限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场所占份额不到5%。从外商进入国内市场的时间看，主要集中在

33、1997年后。普查资料表明，2001年当年新开业的外资零售产业活动单位比1992-1995年的总和还多出51家，比1996年增长1.34倍。到2001年底，外商与港澳台商投资的零售业产业活动单位在中国已发展到5234家，其中外商投资单位占48.3%，港澳台商投资零售业单位占51.7%。从开业时间看，在2001年开业的有近1000家，占19.1%。目前外商在中国零售市场所经营的零售业态形式主要为大卖场、仓储式商场和会员店。到2001年底，家乐福在华已开设了27家分店，沃尔玛已开设了19家分店，麦德龙已开设了15家分店，711便利店也拿到了中国第一张外资连锁便利店经营牌照。外商投资的零售企业主要集

34、中在上海、南京、深圳、广州、南京、杭州等大中城市。三、推动零售业发展多样化的主要因素中国零售业的变革，从总体上看反映了国际零售业发展的一般规律，但也有其自身独特的社会经济背景和发展轨迹。建国以后，由于长时期实行计划经济体制，商品流通按国家统一计划分配调拨，商业机构实质是一个商品分配系统。零售业态基本上形成了以中小型百货商店与杂货店为主的单一结构业态。改革开放以后，随着计划经济向社会主义市场经济的转化，尤其是随着经济持续高速增长和居民购买力水平的较快幅度跃升，客观上要求由货色品种齐全、购物环境优雅、附加服务功能完善的大型百货商店成为市场零售业态的主角。因此，这段时期的大型百货商店如雨后春笋般地在

35、全国城市中拔地而起。进入90年代中期，宏观经济呈现有效需求不足的态势，各地的大型商厦效益明显下降，问题开始暴露，与此同时，以自选超市、连锁店、便民店、仓储商场、专卖店等形式的零售业态却在国内大中城市中大行其道。由于这种零售业态具有经营费用低、成本低、价位低、方便居民挑选等特色，因此吸引了越来越多的消费者。由此，在我国零售业态结构中形成了两个极端，一方面大型商厦经营日益困难，另一方面新兴业态却越开越多，越开越红火。有的新兴业态似乎一下子就冒了出来，跨越了资本主义商业革命一百多年的历程，从而形成了我国目前的多业态互补共存的零售业态格局。（一）生产力水平提高，为新兴零售业态的进入提供了供给方面的支持

36、。国民经济的持续、快速增长，消费品供求关系的改善，为零售业态的多元化发展提供了坚实的物质基础。生产力的大发展，决定了产品的多样化和差异化，产品的多样化和差异化又进一步细分了消费者的需求，客观上需要多种零售业态形式来满足这种被细分的消费需求。1995年以来，我国绝大部分商品出现了供过于求的态势，消费品市场已由卖方市场变为买方市场。据中华全国商业信息中心统计，目前全国主要商品市场供过于求的商品所占比重已达85.5%。大量生产体制下的产品要求流通领域有相应的能力和机构来大量销售，促成产品价值的实现。大型综合超市和仓储超市、廉价商店等都是具有大量销售功能的业态。（二）日用消费市场的成熟程度不断增强，为

37、新型业态提供了前提条件。从商品品种结构，特别是从消费、使用过程对商品性能、价格的要求衡量，目前商品市场基本成熟，具有满足居民基本消费需求、价格低廉的商品品种所占比重逐渐提高，构成了以大批量廉价销售为特征的新型业态生存和发展的基础。综合超市、食品超市、便利店都属于此种类型。（三）居民收入、消费结构及消费行为的不断变化，客观上对新型业态提出了新的要求。1978年至2001年城镇居民人均可支配收入由343元增加到6860元，年均增长6.4%；农村居民人均纯收入从134元增加到2366元，年均增长7.3%。恩格尔系数下降速度较快，城镇居民进入到国际上认可的中等生活水平。消费结构中非商品性消费支出比例不

38、断增加，尤其是服务、精神和文化类消费上升速度很快。随着居民消费水平、消费结构的变化，其消费行为、消费方式、消费心理都发生了变化，这就对零售经营提出了新的要求。单纯增加商业设施，传统的业态类型、经营方式已经变得不能适应变化了的消费需要。消费水平和消费方式对零售经营提出了更高的要求，需要针对消费者不同类型的需求发展相应的业态类型，丰富商品品种。（四）与交通运输条件、城市化方式息息相关的生活方式变化，也促进了零售业的多样化经营。商业是与人、与人的生活方式息息相关的行业，必然受人的居住、交通、生活条件制约。以地域广阔、居住分散、公路和汽车为标志的美国生活方式形成了美国特定的零售业态格局；国土狭小、人口

39、集中程度高、以电车为主要交通工具的生活方式形成了日本特有的零售业态格局；在人口众多、交通不发达、公共交通仍然主要依靠公共汽车的我国大中城市，零售业态演变必然形成自己的特点，各业态网点选址及布局受交通及客流量的影响程度较大。（五）竞争机制对新兴业态起到一定的催化作用。从国内看，我国多元化的市场主体发展较快，非国有零售业（集体、个体、私营、外资）的商业网点和消费品销售额所占份额日益扩大。国内的竞争机制已初步形成。从国际看，加入WTO后，中国经济快速融入到世界经济一体化的大潮中。中国庞大的市场潜力，已吸引了欧、美、日等国家和地区的超级零售集团抢滩登陆。面对服务贸易逐步开放，处于变革中的中国零售业也不

40、得不调整自己的发展方向，吸收先进技术、更新管理理念，提高核心竞争力，以适应全球零售业变革浪潮。因此，激烈的国内、国际市场竞争，有力地促进了中国零售业态的创新。（六）经济全球化趋势的增强，使我国新兴零售业态在同一时期进入市场的特征愈加突显。20世纪80-90年代，经济全球化趋势日益增强，加速了世界各国之间的经济融合。资本的本性决定它总是要流动到使其边际收益最高、能够发挥最大效用的地方去，这使越来越多的国外零售商争相进入我国刚刚开放的市场。因此，我国的零售业不可能按部就班地依次发展，也没有必要重走发达国家走过的漫长发展道路，它从计划经济的落后状态一下跳进了现代零售业的国际化浪潮中，呈现出各业态同时

41、进入的特征。（七）信息技术的广泛应用，有利于零售业态的多元发展。伴随着21世纪知识经济的到来，我国零售业态还将会发生深刻的变革。技术进步、信息传播速度加快及知识覆盖面广，引起零售业管理方式与应用技术的变革；同时，由于知识经济的相互渗透，人们思维方式变化，引起零售企业观念、经营方式的变化。四、零售企业经营方式发展中的几个问题近年来，各种现代零售业态，在国内大中城市不断涌现，虽然打破了零售业态的单一化，形成了多种业态并存的格局，但总的来看，我国绝大多数零售企业的发展变革仍是一种浅层表面变革，有的甚至偏离了正常的方向，形成了整体上的虚浮状态。中国零售业经过改革后尽管有了质的飞跃，但仍存在着一些不容忽

42、视的问题。第一，业态布局不合理，结构失调。具体表现为城市大型商场超常规发展，传统商业中心重复建设，而农村新型业态发展滞后，网点数量不多，规模普遍偏小，超级市场的规模优势和低价特征难以体现。目前我国城市零售业态发展不平衡造成的结构失调，反映出零售业态布局紊乱、功能雷同、脱离消费需求现实等问题，一定程度上影响城市商业区域功能的发挥。在农村，由于农民的收入水平低，消费观念落后，重数量而轻质量，由此决定了新型业态比例低，呈小型化趋势，经营方式陈旧，管理方式落后，使得小型零售企业经营越来越困难。第二，业态组织化程度低、运作不规范，各业态的优势难以发挥。百货店长期以来是各大城市零售业的龙头，但在激烈的竞争

43、中已暴露出许多问题，尤其是市场定位和经营方式已不能适应多样化需求。其次就是超市不超、连锁不锁现象比较普遍。据国外测算，连锁店的网点规模至少要发展到20家以上，年销售额在1亿元以上才会有盈利，但目前全国的连锁公司很多都没有达到这一规模，连锁优势根本发挥不出来。在农村，零售业态不规范表现尤为突出，以为超市就是开架售货，几家商店统一了店名、服装、标识就是连锁，许多地方的连锁店表面连锁而实质仍是单店操作、各自为政，很少真正做到“统一”配送、“统一”核算和“统一”管理。大多数小型店铺可以用“小、乱、低、差”四个字来概括。第三，业态结构调整内容基本上是纯粹的模仿式。这是一种较为初级的和外在的创新，主要是简

44、单引进别人模式，尤其是国外商家的一些店铺形式、商品布局，模仿某些营销手段和技巧等。应当承认，对于处在转轨和起步阶段的我国零售企业来说，这已经算是一种进步了，通过大胆引进，洋为中用，我们自己的现代零售企业正迅速蜕变成长，避免了完全靠自己从头摸索。但是，也正是这种“拷贝式成长”使企业之间很难拉开档次，形成经营梯度，以致于市场上每出现一种新业态都有众多商家迅速效法跟上，业态趋同发展，最终导致同地域、同档次、同类型的多家企业之间展开过度竞争。第四，产业高度分散。2001年我国零售业100强企业年零售额1903亿元，占全社会消费品零售总额的5.1%，其中只有一家过百亿的企业联华超市，销售额141亿元。美

45、国的零售巨头沃尔玛去年销售额高达2220多亿美元，是中国百强零售企业销售总额的8倍多。在美国，主要的零售市场前三大家企业的销售总额一般都占整个市场份额的70%以上。相对而言，中国的零售业高度分散是当前最显著的特征。而且，目前还没有出现全国性的零售企业。最大的零售企业联华超市也只是在以上海为中心向周边地区发展。虽然跨地区发展已成为一个趋势，但目前还仅仅是开始，多数企业并没有找到跨地区扩张的有效途径，这也是产业分散的根本原因。第五，经营方式缺乏竞争力。目前大型超市、便利店、仓储会员店、专业店等逐步成为主流。与此同时，连锁经营方式也逐渐在零售业中广泛采用。但目前来看，并没有哪家企业真正建立起自己的竞

46、争优势，也没有哪一家企业创造出独特的经营和管理方式。总体来说，目前零售业还缺乏现代的管理方式和手段，管理水平较低，员工缺乏培训，整个行业缺乏高素质的人才。管理上缺乏一贯性，服务上缺乏一致性，企业也就缺乏相应的形成差别化的有效措施。五、零售企业经营方式的发展趋势分析未来几年，我国零售业在规模不断扩大的同时，还将呈现出以下几个发展趋势：（一）总体规模将不断扩大。据预测，未来五至十年，我国零售市场中，15%的市场份额将由中小超市占领，大卖场的市场份额约为10%，百货店业态将占10%，其他各种零售业态单体可能不会超过10以上的市场份额。零售业态间的竞争更加激烈。大型综合超市和仓储式商品迎合人们“一站式”购物需求，且又以产品丰富、价格低廉的优势拥有相当的竞争力，将成为内、外资企业竞争的焦点。百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店市场份额将逐渐萎缩，购物中心将在未来几年内有较大发展。