物业工程部前期介入指引.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作一. 规划标准项目分项标准备注/图片总体规划建筑总体布局1. 建议采用围合式建筑，四周房屋，中庭景观；2. 坐北朝南，多采用玻璃窗；3. 应考虑每一户的私密性。出入口设置1.小区入口应结合景观设计值班岗亭和安全岛，值班岗亭宜布置在人行出入口一侧，安全岛宜布置在车行道的进出道闸中间。注意安全岛和岗亭设置应考虑车辆的转弯半径。建议在小区入口设置出租车停泊位；2.有学校的出入口应设置在小区外，应有家长接送区；3.住宅小区总坪出入口不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），其中一个设为人行主出入口。地下车库出入口应和总坪出入口结合在一起

2、，以降低后期管理成本。住区交通实行全封闭式管理；4.商业出入口应与住宅出入口分开设置；5.主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；6.园区大门口设总平面图；7.出入口造型与建筑风格相匹配，有一定的宣传效果；8、道闸设为栅栏式，且与岗亭、安全岛之间不能留空隙。若无地面停车位的车库出入口道闸一律设置在地下。道闸设在地下的样式。地面也采用该样式。9、人行出入口分为业主专属通道和访客通道：、业主专属通道采用箱式双摆闸机，宽度为1.9米（净宽为1.5米）。访客通道为1.2米（净宽），采用箱式单摆闸机；出入口旁设置有非机动车道的，建议安装滚闸机，像地铁进出一样（如图样式）；、

3、摆闸机均用门禁控制。进去刷卡，出来自行按钮。刷卡感应器离门应有0.6米的距离；、应在出入口及岗亭处设固定摄像机（摄橡机应有逆光补偿功能），分别监控车行和人行；、应在整个出入口上面设置与项目风格相一致的防雨措施；、业主卡应具有一卡通功能。摆闸机样式滚 闸 机 样 式岗亭样式1. 岗亭样式应与建筑风格相匹配； 2. 岗亭设置要四面通透，方便观察来往车辆和行人，大岗亭大于9平方米，小岗亭（移动）小于2平方米，大于1平方米；3. 岗亭内配置应急电源，配电箱一个，五孔插座4个（带漏电保护功能）、宽带、电话各一，照度应在200LX以上；4. 岗亭应隔热保温经久耐用，不漏水；5. 岗亭应预留防雨可视主机机位

4、及车辆管理系统安装位；6. 岗亭内办公桌最好采用铁制经久耐用型。总体规划交通流线1. 应尽量避免在大流量城市干道上开口，如果受周边环境限制，必要的时候应该根据高峰时段周边城市道路的车流量及是否堵塞的调研，考虑增加其他出入口分散车流，但应考虑建设及后期管理成本；2. 小区实行人车分流，尽量不在小区总坪上设置车位；3. 应在总坪上规划搬家/装修通道（可利用园区总坪上消防通道）。应能直通单元大堂。机动车库设置1. 住宅停车应与商业停车位分开；2. 地下车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7.5m，并在距出入口边线内2m处作视点120范围内至边线外7.5m以上不应有遮挡视线障碍物；3. 地下车库

5、应在小区外设置出入口（可避免车辆进入小区占消防车道停车，客户敏感度极高）。车库的车辆出入口不应多于3个。并应设置通向总坪上的人流专用出入口；4. 各汽车出入口之间的净距应大于15m；5. 出入口的净宽度，双向行驶时不应小于7m，单向行驶时不应小于5m。车库限高应在2.5米以上；6. 地下汽车库在出入地面的坡道应设置与坡道同宽的截流水沟和承重型高分子复合盖子及闭合的挡水槛。出入口上设置雨棚；7. 地下汽车库宜设置带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵，应属于应急回路。采用双泵；8. 车库出入口均应设置道闸，道闸选用格栅式道闸，采用刷卡自动读写系统，距离大于3米；9. 为了减小车辆进出车库噪音，车库出

6、入口可设计为压条式胶链，车道四周应有隔离设施，用景观方式处理；10. 车库出入口建议采用直坡道式，坡道斜度不大于30度，建议采用防滑、凹槽式，车道出口应有降噪措施；11. 有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠；12. 在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口，实行人车分流，降低后期管理成本；14、出入口车道不应直接对着车位，应直接与车道相接。车辆道闸和岗亭设置在地下的情况：则该车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保岗亭位置不影响行车；15、车库柱与柱之间的距离应7.5米，双车道宽度车位长度，单车道宽3米。转弯半径应6米。豪华车位2.5*5.3米，大车位

7、2.4*5.1米 ，标准车位2.3*4.9米，小车位2*4米。1、申报特级停车场物价局要求出入口不低于3个2、建议车库出入口设置成椭圆形的出口。方便车辆出入。避免擦挂。3、建议车库出入做成隧道样式（按目前我司项目的做法，要在出入口上方做雨棚，但雨棚要增加后期维护成本）。总体规划非机动车库设置1. 非机动车车库位置不应与机动车道交叉；2. 车道宽度应大于2.7米，两侧设置人行梯步，中间设置自行车道，单个车道宽度大于90CM；中间自行车道宽度不低于1.1米，便于老年车及摩托车推行；3. 坡度不超过20度，地面应设置防滑齿；4. 墙面贴1.4米耐磨墙砖；5. 进口净高应大于2米；6. 应设电瓶车充电

8、插座（间距70CM设一个，独立计量）；7. 应在坡道出、入口处设等宽的排水沟和高分子复合盖子；8. 非机动车库照明及插座应采取独立计量；要能满足老年三轮车推行。垃圾中转房1. 垃圾中转房位置选择应避免主要人流方向，应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避免垃圾车进入小区影响居民生活）。开口朝外，垃圾站门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足93米车辆停放。建议垃圾中转房总面积为60平米左右，分隔为两部分：一间为生活垃圾堆放区，面积为20平米，一间为永久固定建筑垃圾堆放区，面积为40平米，专门用于堆放正常装修期的装修垃圾；2. 垃圾中

9、转房门口要求安装卷帘门，要求有路沿并有斜坡便于排水，路面下设置排水沟；3. 垃圾中转房内设置要求：1）地面铺设地砖，墙面铺设瓷砖到屋顶；2）有窗户通风（百叶窗通风口形式）；3）有水源及洗拖布的水池；4）内、外侧各设置一条排水沟，地坪坡度向排水沟倾斜；5）室内和门口需考虑照明和插座，最好用防爆灯；4. 外墙设计风格应与小区整体规划相协调。并在垃圾房三边种植与小区景观协调的植物加以隐蔽（建议用琴丝竹）。总户数在3000户以上的垃圾房总面积应不低于80平方米。总体规划临时建渣池1. 竣工验收后，交房前在装修通道外隐蔽区域或靠暂不开放的出口处，用彩钢瓦或砖砌的临时建渣池，面积根据小区规模宜在80-10

10、0平方米；2. 设置区位应考虑远离住宅、商铺等人流量较大的场所，宜在有高差的地点设置内凹半开畅式并在周边种植大灌木和乔木遮挡；3. 门和连接道路净空应不低于5米，前方应满足9*3米车辆停放，路面应能够承载20吨以上的车辆进出。公共卫生间1. 小区公共卫生间应结合游泳池和会所功能用房设置及给水增加独立计量措施；2. 地面：大于2000户时应在靠近垃圾中转房附近设置一个（以不影响业主生活为原则）。地下室：以不影响停车为原则， 在南北两端各设置一个。应扣除功能用房的卫生间；3. 应提前预留泵坑及排污管，设置洗手盆、蹲坑位和一个残疾人座便器；4. 排污泵采用带绞刀式的。总体规划围墙1. 围墙高度应大于

11、2.2米；2. 可分为混凝土围墙、铁艺围墙、木质围墙；混凝土围墙的截面尺寸与标准的误差要求不超过20mm，抹灰的配合比不低于1:2，饰面石材应尽量采用干挂施工工艺；铁艺围墙的焊接须满焊，接头的防锈处理须刷防锈漆，应少采用拼花，间距需满足规范要求；木质围墙必须做防腐处理，接头要牢靠；3. 尽量少采用铁艺和木质栏杆，以后需要经常维护，多采用混凝土做法；4. 应设置不影响业主生活的围墙灯，不是实体墙的围栏除安装电子围栏以外可以安装探照灯；5. 围墙两侧应种植带剌植物，外侧加设1米宽的灌木绿蓠；6. 围墙应尽量直，栏杆应不利于攀爬，无横筋。空调室外机位1、 空调位尺寸满足房间面积对应功率的常见空调室外

12、机尺寸，客厅的空调室外机位宽度不小于1.1米。空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬季的化霜水和夏季排放的冷凝水），排水管弯头处应设检修口（现翡翠城三期出现部分空调冷凝水排水管因安装施工造成堵塞，无检修口难以维修）；2、 百叶窗式设计，百叶间距应大于5CM，插销控制开闭；3、 预留的空调室外机穿墙孔的坡度应向外倾斜1CM，以免雨水倒灌；4、 每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。各房间的空调不得经过其它房间后再联接到室外机；5、 商铺预留空调机位（应充分考虑房间重新分割后空调增多），且遮蔽（美观要求和楼上用户的要求）。6、商业用房如按餐饮用途考虑，应设置烟道。7

13、、注意问题：、空调位置占用业主的使用与活动空间（尤其要避免开门后人走进来碰头！）易导致投诉；、空调的吹风应朝向阳台内而不朝建筑外易导致投诉；、商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调，遮蔽不仅是美观要求，也是上层住户的敏感问题，尤其是上层住宅时；、商铺的通风不良（尤其大玻璃幕墙），容易出现用户强行改变窗型的情况；、与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，应加装内防盗网；、空调管穿墙孔借道时，需保证前面的孔高于后面的孔，确保冷凝水排施；8、会所、商业等大型中央空调外机位，应考虑排风方向和噪音问题对相邻业主的影响以及从高空往下看的整体美观效果。总体规划外立面采用经久耐脏的磁砖粘帖。便于后期

14、物业清洁外墙。栏杆1、阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米，七层及以上不低于1.15米,不得有负偏差 ；2、竖杆间距临空处栏杆竖杆净间距不应大于0.11，且不得有正偏差；3、护栏玻璃承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5时，必须采用钢化夹层玻璃；4、外窗台高度或防护栏杆高度不低于0.90m，且不得有负偏差；5、外阳台露台建议少采用普通铁制栏杆，和少用防腐木。因后期返修率高。现翡翠城一、二期的栏杆木扶手不到一年就损坏的情况比较严重。保洁工具间、拖把池、取水点1、电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间（35平方米），并设置给水点和220v1

15、0A五孔插座及地漏；2、建议水景水绿化、保洁循环使用；3、园区绿化取水点在靠围墙侧按每50米设1个，采用快速接头连接器。保洁取水点在每幢楼的单元出入口附近绿化带中设1个，约0.2平方米，表面贴石材，设置汀步进入，作景观布置。中庭、岗亭各设置一个保洁取水点。商业街每100米设置一个保洁取水点。可于绿化带上设置；4、应在单元大堂和楼层每间隔5层设置一个保洁取水点（可设置于水表井里。并同时做拖布池，拖布池应作防水处理和贴瓷砖）。5、目前保洁取水点标准不统一，位置不规范；建议设计到架空层处，方便使用，减少景观效果的干扰，保洁取水点的的池子下沉，不低于雨水井深度方便排水即可。噪音问题生活水泵房1、需在四

16、面做吸音板，水泵底座应加减震垫，加软连接，出水主管线需要加减震吊环。最好是设计水泵房时远离住户。电梯机房1、离住户较近的电梯，安装时候基础加减震垫，接触器加减震垫，墙壁需要做吸音措施。选择低噪音的排风扇。1、翡翠城一期电梯机房常引起业主投诉。中央空调机1、做噪音处理，设计安装时要考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。1、翡翠城一期会所楼顶的中央空调排风口离住户比较近，未做防噪措施。经常引起业主投诉。噪音问题发电机房1、发电机的噪音：应做降噪处理，设计时考虑离住户位置要远。2、发电机排风口位置：应离住户要远，设计时应做噪音处理。3、设计时宜紧邻配电房。1、翡翠城一、二期的发电机位置和风口由于

17、离住户比较近，噪音未处理好，经常引起业主投诉。车库出入口挡水沟的雨水篦子1、车库出入口挡水沟的雨水篦子应使用加厚井盖，井沟沿不能太低，井盖与沟沿要平。一二期的车库出入口井盖太薄，安装不平。导致车辆出入时有很大的噪音。阳光棚1、注意冷凝水滴的排放位置，可在棚顶牵引藤类植物。尽量减少业主投诉。如翡翠城一期的车库出入口。井盖1、排水井位置不要设计在园区道路上，宜使用高分子复合井盖。1、翡翠城一二期存在排水井设在园区道路的情况。单元门1、单元门应使用磁碰锁。可减小噪音。设备房电梯机房1、控制柜、屏的安装位置应符合：控制柜、屏正面距门、窗不小于；控制柜、屏的维修侧距墙不小于；控制柜、屏距机械设备不小于。

18、2、机房门：需要防盗，需要有雨棚，门口有挡水防鼠功能。3、窗户的设计以机房最长面开设对流窗户，做成普通玻璃窗户内加百叶窗，冬天避免灰土，夏天通风降温并增加防雨措施。机房外立面3米内如有建筑物需要增加防盗网。4、电风扇的安装控制针对电梯控制柜安装电风扇，如果机房电梯达到三台，需要两台以上工业用的电风扇，电风扇的电源需装时间控制器控制。1、 电梯机房的保温：根据实际情况针对性的对电梯机房做保温也就是隔温，抵挡外来温度的增高，主要针对夏天中午太阳直晒面，隔温的墙与顶根据实际情况决定，工艺简单价格便宜即可。2、 房间内的要求房间内不宜设置排水管线与消防管线。线缆桥架不宜从房间中间地下穿，应该靠墙面走，

19、防止踩踏造成桥架线缆破损触电。（目前翡翠城二期存在有消防管线和线缆桥架从房屋中间穿。）3、 减震措施：电梯安装时基座需要做减震措施，接触器固定基座需要安装减震垫。内墙做隔音（结合保温）。按GB10058要求：机房70dB；轿厢噪声50dB；开关门噪声65dB5业主家噪音要求，而根据建设部制定的住宅室内允许噪声标准，卧室、书房的噪声限制是白天最高45分贝，夜间最高35分贝。生活水与消防水泵房1、位置需要设置在非住户下面，设置最下层（禁止安装在楼板上，噪音难以控制）；2、门需要有防火防盗防潮的功能，有通风透气的对流窗户，运行时温度在40摄氏度以下,相对湿度应在80%以下；3、水泵、水池（箱）四周要

20、有足够的排水沟，（宽度根据水箱补水管的流量）。需要双排水泵（一主一备），排水管的流量需要水箱补水管的流量；4、水泵房的控制柜需要单独空间（或者与有水箱水泵之间有隔挡），如果爆管，补水阀门失灵，水泵坏等不会造成电器故障事件。基础需要25公分以上，门口有挡水门槛。控制柜上面不能有水管与喷淋；5、水泵基础需要安装减震垫，水泵补水给水管线上必须安装软连接，出水管线的掉件应安装减震环；6、水泵房的总供水主管线上安装过滤器总阀门；7、生活水箱间应在水箱四周做V型集水漕（50mm）并与散水沟相连；配电室1、配电室应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应避免洪水或积水从其他渠道淹渍配电所的可能。2、配电房上空禁

21、止给排水管道穿越，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设施。3、配电室内电容器柜与墙面的距离不得小于1.5米。干式变压器带有IP2X及以上防护等级金属外壳与墙的净距不得小于0.8米。4、配电室内配电装置距屋顶（除梁外）的距离不得小于0.8米。5、配电室内通道的最小净宽如下表所示（单位：米）维护通道操作通道通往防爆间隔的通道固定式手车式一面有开关设备时0.801.50单车长+0.901.20二面有开关设备时1.002.00双车长+0.601.206、配电室地面可采用高标号水泥抹面压光或采用水磨石地面。7、长度大于8m的配电房须设置两个出口，出口宜布置在两端。大于60米时还应设置其他出口，房门应设置

22、为防火门。8、配电室、配电柜门均向外开，配电室内的房间门应双向开启。9、配电室裸导体垂直上空不能布置灯具，上空布置灯具的水平投影与裸导体的净距应大于1米，灯具不得采用软线或链吊装。10、配电室不能满足通风要求而采用机械通风时，如周围环境污浊的应加装空气过滤器。11、高压配电室和电容器室宜设不能开启的自然采光窗，窗户下沿距室外地面高度不宜小于1.8米，临街面不应开窗。12、消防设施配置：配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置。13、配电房应在与外界有直接联系的部位如配电房门窗、电缆沟、风口等装设防小动物进入的防鼠板或防护网。配电房门口处须设置插槽式的活动防鼠板，防鼠板采用10灰色酚醛树脂防火板，

23、高度以500为宜。14、配电房应设置除湿设施（可安装驱潮灯），相对湿度控制在80%以下。配电房地面应以2-3的坡度向室外找坡。发电机房1、发电机应采取适当抬高该所地面等防水措施，并应避免洪水或积水从其他渠道淹渍配电所的可能。2、位置属于最底层，不在业主住户下方。设置专门的烟道排到楼顶。3、发电机房上空禁止给排水管道穿越及消防喷淋管网，如有给排水管道穿越须设置必要的防护设施。3、消防设施配置：配电房宜设火灾自动报警及固定式灭火装置。4、二期发电机的油箱底部加固的角钢安装在油箱里面，把低部分成三部分，泻油孔在中间，两边部分永远无法正常清洗，希望把加固的角钢做在外面。5、油箱的底部进油口建议提高到8

24、-10公分，进油管与出油管上下左右错开，发电机在运行的时候回油管回的油不会直接冲击成泡漠效应，使油混浊。6、油箱底部加装清洗放油阀门；6、发电机的底部空间太小，无法更换机油柴油，不方便维修。建议在底下开一个槽，或者是把发电机的工字钢加高到40公分以上。7、加油的管线需要在卸车的位置与油箱加油口有固定的管线（如翡翠城三期即可）8、配电室地面可采用高标号水泥抹面压光或采用水磨石地面。9、储油房门口需要做挡油槛，油泻漏不蔓延，不污染，不引起危险。10、发电机要覆盖所有的电梯、消防应急照明（包括车库应急照明）、生活水泵房、消防水泵房、车库污水泵、中控、监控用电、电话、宽带、有线，物业服务中心，车辆道闸

25、。橡树湾一期发电机上方有喷淋管网；若出现爆管或喷淋时将对发电机造成严重的损坏；此问题已向开发反应对；但目前还未整改；将继续与项目上沟通协调解决；配套设施物管用房物业管理用房规划建设管理若干规定（试行）：1. 物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等；2. 市规划局应在规划设计条件中明确物业管理用房的相关规划管理要求；3. 凡新建住宅小区（含组团）以及十层（含十层）以上的高层楼宇项目，应按以下标准配建相应物业管理用房：总建筑面积在10万m2以下的项目，比例按4配置，但面积最小不得低于100m2；总建筑面积在10万m2以上的、30万m2以下的项目，比例按3配置

26、，但面积最小不低于400m2；总建筑面积在30万m2以上的项目，比例按2配置，但面积最小不低于900m2；物业管理用房产权属该物业区域内全体业主共同所有，市房管局根据这一原则进行产权登记。法定1、除上述法规规定外，建议开发在进行物管用房设计时除要符合上述国家强制性规定外，还应在设计时考虑物业员工宿舍、厕所、各部门值班室、工具房、维修操作间、培训室、档案室等。尽量在地面设置，若实在无法在地面设，可设置为下沉式，应有足够的通风和采光，相应的绿化环境。2、中心：、位置宜选在人行主出入口位置。应宽敞明亮、方正，有开阔的开口正对小区。可于架空层设置。若实在无法在地面设置，可设置为下沉式，应有足够的通风和

27、采光，相应的绿化环境；、面积一般在100平方米左右。配置通讯、有线电视、网络宽带及视频监控设施，在房内预留端口。架空层要求：与会所功能不重叠，相同功能集中一处，与总坪景观协调、简装，以普通配置为标准。标准功能配置：书吧（250）、全民健身区（300）、儿童乐园（300）、社区保健室（100）、老年棋牌室（150）、社区活动中心（200）。具体面积根据小区规模定底层商业用房1. 应与规划功能一致，开间大，进深小，门面大；2. 商铺外方便进出，能够停自行车、汽车能够直接进出；3. 有统一的店招及广告位规划，有1.5倍商铺数3P以上空调位；4. 每户应配置2部电话外线、每平米200W供电、光纤入户；

28、5. 少规划餐饮，如有应设置专用不影响业主的烟道及天然气；6. 雨棚不采用玻璃顶；7. 各户的水、电、气独立计量。会所1. 会所应根据小区容积率设计会所大小，最好布局在小区外部，在外部开设出入口，保证大社区的共同使用；2. 会所应设计为中高档次休闲会所，会所外观应与小区总体建筑协调；3. 会所内可设置游泳池、咖啡厅、中餐厅、健身房、阅读室、网吧等； 4. 如果大型社区会所为几个，可按健康运动、休闲娱乐、素质教育等主题进行规划功能；5. 对会所内游泳池用水电、中央空调应独立计量。 游泳池1. 20万平方米以上的小区应结合小区总体设计游泳池；2. 公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形。不能采用矩

29、形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点前视能够观察到任何角落；3. 泳池可配置合理照明灯具，以保持夜间游泳及救生需要，建议减少或不采取水下照明；4. 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置高质量总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）；5. 成人池与儿童涉水池隔开独立，成人泳池分深水区、浅水区，深水区不应超过1.5米；6. 设置防潮、耐用、适量的休闲桌椅及救生员观察椅；7. 泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。池边设置衣物、毛巾架；8. 淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位的设置数量应与泳池正常使用顾客需求数量匹配；

30、9. 在泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水；10. 泳池周边地面应选择防滑地砖，配置救生圈、人工吸尘工具、离管理室总远端应配置五孔插座；11. 游泳池的更衣柜、钥匙，建议选用防湿、防锈材料制作，泳池回水口、进水口有格栅盖板防护。深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区。建议在泳池池壁水线下15cm处，对称设计一些直径为15cm、深度20cm的圆筒型内凹式圆孔，圆筒内施工预埋直径为10cm的不锈钢圆环，以便于系挂水漂材；12. 游泳池进水口和回水口的数量应满足循环流量的要求,设置位置应使游泳池内水流均匀、不产生涡

31、流和短流。进水口格栅孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s，回水口格栅孔隙的水流速度不应大于0.2m/s。进水口格栅孔隙的宽度不得大于8mm，池底回水口格栅孔隙的宽度成人池不得大于10mm，儿童池不得大于8mm；13. 游泳池泄水口应设置在池底的最低处，泄水口的数量按4h排空全部池水计算确定，游泳池宜设置池岸式溢流水槽。水池、游泳池周边需有安全防护措施，池边需有挡水沿或排水沟，设消杀清洁水池的装置；14. 水池应少选用马赛克,易脱落、平整度差，易划伤人；15. 游泳池更衣室淋浴应考虑安装200L以上的煤气热水器，应考虑煤气的点位；16. 游泳池应计设在注水时4小时注满，排水时8小时排空；17. 游

32、泳池用水应直接从市政接，不经过二次水泵供。以免后期补水时造成二次供水水压下降。18. 游泳池池底设计应为浅色瓷砖，便有观察，游泳池周围PVC地板易变形，应采用防滑地砖。总坪上儿童游乐场1. 儿童游乐场地在景观绿地中选择固定场地，离居民区半径不少于10米，规划12个不等；2. 儿童游乐场地按小童区和大童区划分，选择在通风日照好的区域；3. 地面选择防滑、防撞、耐磨、耐腐蚀、耐老化的材料铺装，如塑胶喷涂、塑木等，可结合市面上一些新产品新技术新型材料运用；4. 应在周边规划休息区，周围宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅和物品存放设施；5. 儿童游乐器械应兼顾27岁儿童兴趣，设备可配置综合型翻斗乐、也可

33、设独立设施：秋千、跷跷板、梭梭板、滚筒等；6. 设使用须知和警示标志。二土建标准：项目分项标准备注地下室顶板平均覆土深度必须1200mm, 最深覆土1500mm。顶板与地上建筑交接卷边的防水不低于覆土高度。地下室室外顶板必须低于污、雨水管。地下室设备房1. 水泵房、发电机房需四面做吸音板（重点降噪处理），需在水泵和发电机底座加减震垫，水泵房水泵需加软连接，出水主管线需要加减震吊环。电梯机房、中央空调机房应进行降噪处理；2. 若设计安装时考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。3. 配电房、发电机房等重要设备房尽量高于车库地面；4. 设备房外应设置挡水门槛、防鼠板；5. 墙面应刷涂料或乳胶漆；

34、6. 地面应贴防滑瓷砖处理（水泵房；值班室；配电房；发电机房；电梯机房）；7. 设置电缆沟，沟内最低点设置泵坑；8. 配电房、电梯机房、发电机房应设置足够的双电源插座；9. 发电机房水箱侧设置给水点和集水井。地下室抹灰1. 达到普通抹灰标准；2. 灰色的防水贴脚线；3. 柱子离地600-1000应刷乳胶漆面。地下室污水井1. 电梯底坑、地下室四周、车位后面应设置污水坑；2. 电梯底坑、水泵房内及车库出入口应设置双泵泵坑。采用双电源供电；3. 电梯底泵坑深度应低于电梯底坑；4. 配电房外应设置双泵泵坑，配电房泵坑深度应低于电缆沟；5. 所有泵坑容量应大于2立方米，泵坑应设置沉沙装置；6. 污水井

35、盖应一个人能够提升，使用加厚复合盖子。排水沟1. 排水沟应靠墙、靠车位后设置，采用高分子复合雨蓖子。雨蓖子下承重台阶两边应大于35CM。2. 车道及车位上采用混泥土下加 110的PVC或铸铁排水管；3. 车库出入口应设置截水沟，排水应直接接入地面雨水井；4. 车库出入口应采用加厚复合蓖子，承重应大于5T；5. 车库的保洁取水点应设在污水井排水沟边上。相邻墙面做好防潮处理。主体砌体1. 除厨房和卫生间外的住宅外墙采用200厚页岩多孔砖，商业用房外墙采用200厚页岩多孔砖；2. 户内隔墙采用100厚或200厚页岩空心砖；3. 厨房、卫生间部分的户内隔墙采用120或200厚页岩实心砖；4. 电梯井道

36、墙体采用200厚页岩实心砖；5. 二楼平台及户与户之间的阳台应有相应防护措施；6. 在客厅或餐厅柜机空调管穿墙洞(90)，中心距地200；7. 在卧室、儿童房和书房等挂机空调管穿墙洞(80)，墙上预留洞口均为中心距地2400；8. 洞口内外做PVC套管，向外倾斜，内外高差为20度。管线预埋1. 梁内不得辅助设线管；2. 所有线管周边20CM的区域划定管线走向；3. 给水管预埋距墙边30CM以上（或设置在厨卫间墙体内侧靠）；4. 风机风管、电气线管穿地下室车库顶板应进行防水专项封堵。楼道消防通道1. 宽度应大于1.1米；2. 地面压光处理；3. 应急指示灯应采用嵌入式；4. 负一楼至一楼及各楼层

37、进入电梯厅应设置防火门。楼顶的消防门应安装消防门磁。且采用钢质防火门。5. 消防通道均需安装门禁刷卡系统，发生火灾时消防门能够自动打开。主体架空层1. 建议不种植植物，应加设防水，靠墙返边40CM，贴30CM的贴脚线；2. 墙面刷乳胶漆。天台1. 上人屋面烟道应高于2米，应设置挡雨装置，排烟口空气应对流；2. 靠外墙顶部应设置承重1T的吊钩；3. 风机应设置防雨装置；4. 基层与伸出屋面结构均应做成圆弧,内排水的水落口周围500mm范围内坡度不应小于5%，呈凹坑。保温1. 采用外保温，屋面保温层应设置排气孔，高度应大于0.3米。三防水标准：项目分项标准备注总坪1、 采用热熔法：其作法是，采用火

38、焰加热器熔化热熔型防水卷材底部的热熔胶进行黏贴；2、 基层表面,应将尘土、杂物清扫干净,表面残留的灰浆硬块及高出部分应刮平,扫净，对管根周围不易清扫的部位,应用毛刷将灰尘等清除；3、 在突出地面和墙面的管根、地漏、排水口、阴阳角等易发生渗漏的部位,应做附加层增补；4、 未做防水钢性层之前不得在防水层上施工。总坪回填土不能高于防水卷面的高度；5、 水池防水高度应高于溢流口；6、 地下室的排风管道、电缆桥架、及各类管线处无渗水现象，应施工后安排专人进行封堵。外墙1、 外墙面应采用防水砂浆防水，特别注意门和窗洞处；2、 防水砂浆层连续超过6米必须设伸缩缝（6米以内可不设伸缩缝）。 天面1、 基层与突

39、出屋面结构（女儿墙、排气管等）的连接处以及基层的转角处（落水口，天沟等）均应做成光滑圆弧形；2、 防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝；3、 天沟排水通畅，无明显积水；4、 屋顶需考虑排水口处的接缝防水处理。厨卫间防水1. 防水高度应高于40CM，沐浴间防水高度应达到1.8米；2. 应于防水施工结束后、交付物业时做闭水试验24小时以上；3. 厨房烟道及厨卫间各种管道两侧应在大面积涂刷前，先做一布二油防水附加层。地下室设备房1、 防水层满铺不断、接缝严密，各层之间及防水层与基层之间应紧密；2、 管道、电缆等穿过防水层处应封严，不渗水；3、 变形缝的止水带不得有折裂、脱焊或脱胶，缝隙应用填缝材

40、料封严；4、 电梯底坑防水应无渗漏。户内1、建议入户花园和空调外机位台板做防水（现一、二、三期出现此部位渗水情况 。引起业主投诉）。2、窗户的窗框四周做好防水处理。窗台外部有一定斜度，则后期不会积水。水表井1、 建议靠业主房间的墙面做防水；2、 建议在设保洁取水点的水表井里设拖布池并做防水。电梯污水井电梯污水井与电梯底坑之间必须做好防水。底商底商的铺内铺外基板应做好防水措施。四景观标准项目分项标准备注绿化绿化植物搭配1. 总坪上散水沟边不宜覆土种植景观绿化植物；2. 围墙周围或安装红外线的地方，不要栽主干低、分支过多的的树木，避免红外误报；3. 考虑各区四季的植物不同生长周期效果的搭配和喜阴喜

41、阳的植物搭配。特别是小区、商业街大门应四季有花；4. 房前屋后少种植柏树、玉兰、万年青之类有特殊意义的植物；5. 少种植草坪，种植长势较慢的草坪；6. 在车道拐弯处不种植可能遮挡视线的植物。水景生态湿地、水池1. 制作成生态水池湿地，并能保持正常的水循环（减少不必要的用水量）；2. 生态湿地周边设置警示标志、种植植物考虑耐潮湿的植物；3. 池底不应用马赛克砖粘贴，也不宜用鹅卵石，因易脏，且不易清洗。水景喷泉1. 排水口设置在水池最低位，水能够自然排出（最好竖排）；2. 园区水池3小时内能够排空，3小时能够达到使用位置； 3. 水池防水应高于池壁，水景喷泉安装定时器。且采用双级漏电开关控制；4.

42、 总坪上尽量减少景观水沟，若设置则水沟边不宜种植景观绿化植物，且水沟周围应用护栏围住。5. 将景观泵坑设置在景观水池外，采用带盖的连通管连通水池和泵；6. 所有水池应有较大抗洪能图式的溢流口。便于水泵出现故障后可以单独维修建筑小品及道路建筑小品1. 建筑小品需和园区景观风格保持同一，尽量少采用铁制小品、钢化玻璃顶棚及木制品。宜采用混凝土浇制的仿制品；2. 小区总坪铺装转角处应有保护措施，以防植物被踩死，应在景观施工图上明确转角区域节点图；3. 园区总坪尽量少采用地面埋地射灯、水下射灯。设施设施水、电井盖1. 总坪上公共污水井应设置在绿化带上，主要机动车道路路面少用石材道路及石材井盖，如采用应有

43、方便开启的拉手；2. 园区内主给水管分段阀门能分区分栋隔离（采用环网供水）,出现爆管不会造成大面积停水；3. 强弱电井应有排水措施。标高应高于旁边的散水沟的标高，防止雨水进入电缆井或电缆沟；4. 井盖上应有项目分类编号，尽量采用复合井盖，消防车道上井盖应承重20T以上。散水沟1. 找好坡度使排水能够保持顺畅；2. 水篦子坚固耐用；3. 道路上排水应以路边的点状过滤式排水坑和横断式的道路排水沟相结合，遇强阵雨时能及时排放；4. 排水沟底部及有垫层，且上部应设置滤网，应有防泥土进入措施；5. 由于覆土与地面直接接触，下雨与绿化浇水，造成泥土满地都是，建议路沿铺设一个小沟排水以及沉淀与缓冲，每隔30

44、-50米的距离设置小集水井集中收水排放至雨水井，路沿可以铺上石子装饰（渗水式排水路沿）。防蚊网1. 在总坪上有下水道口的地方安装防蚊匝，实现这一技术可有效提高小区环境卫生，真正提高客户满意度；2. 总坪应按照1-2万平米设置一个大型防蚊灯。属新技术运用光彩照明效果光彩照明效果1. 灯具分区管理设置为基本照明、光彩照明、节日照明三类；2. 造型应在主通道亮（200），选用4米左右高杆庭院灯或2米左右园林庭院灯，双回路以上设计；3. 幢间通道暗（50），选用辅助草坪灯，采用暖色节能灯，灯罩的透光性应好；4. 启停控制基本照明及光彩照明应设置时间控制，节日照明用空开控制；5. 防盗措施 ：灯具应用专

45、用螺丝坚固，备用电源箱应考虑防盗性能；6. 能耗属性：尽量采用节能灯为光源，少采用白炽灯或金卤灯为光源；7. 更换便利性：灯具应能够通过工具更换，不得采用粘贴工艺；8. 特殊及消防要求：水池或有台阶等有安全隐患区域应增加照度；9. 检修箱安全：配电箱应接地且有专用锁关闭；10. 计量：重要设备及公共区域应设置专用计量电表，并有效验标识。五、二装标准项目分项标准 备注大堂大堂1. 单元门禁门开关高度在1.2米；2. 在门口机上安装防雨棚；3. 休息空间配木质沙发、绿色植物、告示栏；4. 大堂顶部、通道不宜选用玻璃材质的材料装饰；5. 尽量少采用木质和布质装饰材料；6. 最下面的信奶箱离地面高度不低于地面40CM；7. 地面采用防滑地砖；8. 大门口及强弱电井内应设置一个五孔插座，由配电箱统一控制；9. 标高应高于总坪1-2台阶；10. 门禁处应有能够直接到达的无障碍通道；11. 设置能够上人的检查口。电梯前室1. 配带烟缸的垃圾桶；2. 电梯前室门口应预留分众传媒电视的视频及电源线管；3. 应按每10米和有排水消防等检修需要的位置设置一个检修口。消防通道1. 应有自然采光、楼道设计考虑窗户；窗户应考虑防雨措施；2. 贴防滑地砖、轻钢龙骨吊顶、墙面乳胶