城市综合体前期规划设计小结2.doc

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1、华中商业网http:城市综合体前期规划设计小结2行不行啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊 啊啊而饿饿饿一、关于城市综合体城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市24小时不夜城等方面起着重要作用。 城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。 在国外早已发展成熟的城市综合体，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业

2、地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造城市综合体的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达城市综合体闪亮登场。从单店到组合店再到如今的城市综合体，万达商业地产正在经历第三次嬗变。二、项目土地解读 城市综合体项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重

3、庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。 在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解

4、读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等； 这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。三、城市综合体设计特点 1、多功能的城市开发 城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚

5、住宅、大型广场等。 不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市24小时不夜城-大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。 总之，城市综合体的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。 2、街坊式的街区布局 在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被

6、一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。 街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。 我们在城市综合体设计中采用了街坊式街区布局的规划手段：保留了城市主要的道路格局和行为习惯，保留了基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南万达广场的规划设计中，对基地历史及现状进行分析：基地

7、位于百年商埠区与泉城步行街之间，基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。因此项目规划了二横一纵道路系统，将项目分成四大功能分区：沿连接商埠区与步行街的经四路一侧布置了大型商业广场，东侧面向泉城广场布置了超高层酒店，同时，用地东南侧以东与高架路相对是共青团路广场，故在此规划了3万平方米的市民广场遥相呼应；另外，结合用地中部的历史保护建筑，布置了社区文化广场，将居住区自然的划分为四个组团，形成了在原有路网基础上的街坊式街区布局，延续了项目原有的道路系统和商业行为习惯。 3、开放式的城市空间 我们在城市综合体规划设计中的另一大特点是创造开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高

8、容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。我们在多个项目的城市综合体方案设计中都规划了这样的城市空间，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了22.5万平方米市民广场。 在寸土寸金的综合商业项目开发中，做出这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场，居住区休闲活动广场，大空间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意

9、 太原万达广场位于太原有龙眼之称的黑龙潭公园周围，为了让公园透出绿色，规划方案将周围遮挡公园景色的所有破旧老房全部拆除，代之以绿化间距超百米的短板式高层住宅，最大限度的将公园绿色透出来，将绿色、生态还给城市。 4、地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店（建成后将是济南第一高楼）；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。四、项目前期规划心得 通过工作实践，总结心得如下： 1、认真做好项目前期调研和定位。项目前期调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利，因此集

10、团相关部门应加强合作和工作力度，并使之规范化和制度化。 2、认真解读项目土地，使土地价值最大化。通过解读土地、合理规划，使功能设置和分区合理，最大发挥土地效益；通过合理交通规划，使商业动线合理，积聚人气。 3、站在国际万达 百年企业的高度，提高规划设计水平。在项目前期规划设计中，董事长多次从国际万达 百年企业的高度，对社会，对城市做出贡献，促进商业地产发展的角度出发，宁可牺牲企业目前的一些利益。如在多个新项目规划设计中，为了给城市营造供市民活动的公共场所，均减少可建面积，用于营造大型市民广场。 因此作为万达的一名规划设计人员，应该具备大气，超前，激情的品格和理性，负责，严谨的工作态度，不断提高

11、规划设计水平，才不愧时代、企业赋予的职责。“我相信未来10年，中国大型的商业地产开发商，绝对不会如今天这样只有大连万达一家。” 作为金地集团的董事长，凌克在宣称自己将进军商业地产的同时，也对未来这一行业的格局进行了上述预判。 而随着万科、金地等传统的住宅开发商相继涉足商业地产，这个被视作比住宅开发需要更高技术含量的领域，将是习惯了从住宅开发和销售中短期套利的开发巨头们必须面临的新挑战。 万科、金地重提商业 在去年年底的一次媒体见面会中，万科总裁郁亮首次透露了公司这一重大决定：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍将占据80%比

12、重,其余20%则将开发持有型物业。 据悉，就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”的18天后，万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行，这被看作是万科进军商业地产的一大标志。此外，深圳大梅沙万科新总部大楼中，则规划了高星级酒店，并引入了喜达屋管理集团的高端品牌。 3月17日下午，深圳东部华侨城的亚洲酒店论坛现场。大连万达副总裁宁奇峰一发表完演讲走下台，坐在现场的万科商业团队的一位工作人员就快步上前寒暄。 万科代表称：“我们才刚起步，今后要多向万达学习。”而宁奇峰则颇为谦虚地回答：“你们后起步，可以少走很多弯路。” 从某种层面上看，虽然万科依旧占据着房地产开发领域的头把交椅，但对于专注于住宅十

13、来年的万科而言，商业地产的确只是一个起步。 更为巧合的是，重新起步的绝不只是万科一家。金地集团董事长凌克和总裁张华纲就在日前的投资者见面会中表示，集团将不再单纯从事住宅开发，商业地产的开发和运作将成为未来的一个重要战略规划。据悉，集团今年在土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。 凌克说：“什么东西都是变的，绝不会一成不变，所以今后中国的地产和前面10年作比较，也一定会变。如果说过去10年中国的住宅产业发展催生了众多住宅开发的超级巨头，那么今后10年，将成长出来非常大的商业地产。10年后，中国的商业地产开发巨头肯定不可能只有大连万达一家。” 无独有偶，在住宅开发领域发展迅速的 保利地

14、产(行情 股吧)，也在去年开始将商业视作一个非常重要的利润增长点，并加大了在商业领域的投入。而富力地产、雅居乐、华侨城等一大批开发商，都已经在商业和旅游地产方面投入了大量的资金。 “被动”投资 大连万达的老板王健林曾放出豪言：“做住宅的开发商是小学生，做商业的开发商才是大学生。”言下之意是，商业地产的难度远远大于住宅开发。 而大连万达的副总裁宁奇峰在接受第一财经日报采访时也表示，大连万达到现在发展了20来年，前10年都是用来交学费的，商业地产的经营并不是一件容易的事情。 那么，为何习惯了住宅开发短期套利行为的开发商们，会集体向商业地产进军？ 对此，长江证券(行情 股吧)的一位分析师一针见血：万

15、科丰富其产品线是被迫的，因为现在越来越多的土地出让都捆绑一定比例的商业配套，如果不做商业地产的话，就很难在一些优质地块的竞争上占有优势。 张华纲的回答与上述分析极为类似：首先，是资产配置的考虑，当集团规模大了，需要有持有型物业来分担市场风险，并为集团提供现金流。其次，就是从项目获取的角度来考虑，鉴于目前很多地方政府出让土地都倾向于“城市综合体”，如果开发商完全不会商业开发，在土地竞争中将处于劣势。 富力地产酒店管理公司、商业运营中心总经理李思源接受第一财经日报采访时认为：地产商投资商业，有两种情况，一种是主动投资，如大连万达，另一种就是被动投资，如现在要从事商业的万科、金地、保利以及富力等等，

16、被动投资就是因为很多项目决定了你不可能抛开商业，你不做商业，往往也就做不了这个项目。 但是，李思源强调，被动投资的开发商在商业投资上就不会过于激进，始终以住宅开发为主，商业可能仅占20%30%左右的比例。 大连万达应战 对外，大连万达的口号是“中国最大的商业地产开发商”。如今面对众多强劲对手的出现，大连万达将面临怎样的局面？ “在中国，没有人在商业上能赶上万达。”宁奇峰说：“商业和住宅不同，选点非常重要。我们已经布好了局，抢占了各个合适的点，其他人基本没有其他空间了。” 在宁奇峰看来，城市中3平方公里范围内就足以支撑一个大型商业地产项目，而万达现在的任务就是把这些合适的商业网点都占领了。所以，

17、万达根本不担心万科等强大的竞争对手会超过自己。 而万达酒店建设有限公司副总经理沈峰同样不认为万科等开发商的进入，会挑战万达的地位。他说：“别人还要交很多学费，才能达到万达今天的状态。做商业与做住宅是完全不同的两个概念，虽说都是建筑，但从设计开始，就已经彻底不同了。更何况后期的招商、运营和管理。我可以在项目还没建时就完成招商了，别人能做到吗？” 的确，由于商业地产资金投入大，回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。以大连万达为例，该集团之所以能够快速扩张，还在于其“一半销售一半自有”的商业模式。 一位熟悉万达的人士透露：“万达广场一般都涵盖住宅和商业、酒店等几部分。基本上住宅销售的回款，与商业的投资持平，相当于商业部分就是赚回来的。” 李思源也表示：“商业的运营非常关键，运营能够做好，直接决定了这笔投资的成败。所以，富力会按部就班经营商业，努力做好每个项目的投资回报，毕竟我们还是以住宅为主的开发商。” 据悉，万科于去年开始组建商业和酒店运营的团队，而金地也在筹备引入专业的管理团队来运作商业部分的投资。杨晓斌在承认巨库项目开发失败的同时总结了五条经验。第一，只做不需要培育市场的成熟项目；第二，不再包租包管理。第三，要用专业的商业管理团队；第四，售卖价格不能让投资者产生过高的回报预期。第五，只能找有足够能力承受市场培育过程的投资者。华中商业网http: