【房地产精品文档】青城乡房地产开发项目可行性研究.doc
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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作青城乡房地产开发项目可行性研究一、 项目背景1、 项目名称:暂未定2、 可行性研究报告编制依据:(1)城市居住区规划设计规范(2)成都市城市拆迁管理条例(3)城市居住区公共服务设施设置规定3、 项目概况:(1) 地块位置:此次拍卖土地为相临两块宗地A、B。两地共200000.1MA地东起青城电站,南靠桃花三组农田,西面紧临青城山。土地面积为32358.4MB地东起都江堰青城山公路,南至灌溉渠,西至环山公路,北至桃花村三组土地。土地面积为167641.7M。(2) 建设规模与目标:土地面积:300亩(200000.1M)容积率:区域平均容积率
2、为0.5开发周期:45年登记用地性质:住宅土地价格:起拍价格为15.4万/亩建筑面积(预计):总建筑面积:100000.05M使用年限:至2050年3月20日,还有45.61年所有权证明:都国用(2000)字第0105、0107号(3) 周围环境与设施自然环境A地 地势 有坡度,较为狭长且靠山绿化 周围有树木、农田、山体绿化保存较完整周围无工厂、烟囱、水流无污染B地 地势 平坦,较为开阔,有农舍 绿化 有小片树林、农田 公路对面有一间青山制药厂,对该地无污染人文环境该对象所处地域的青城镇位于青城山风景名胜区边缘,临药王孙思邈纪念馆,环境优美,空气质量好,我固定污染,是中国的“长寿之乡”,是都江
3、堰重点旅游开发实现优秀旅游城市的重镇,有三星级宾馆“青青园” 和“青城阳光”、“青城山水”等高档别墅开发项目。该镇是全国农业旅游示范区。且已规划建设一所三甲医院。经济环境 宗地外“六通”(通上水、下水、电、讯、气、路),宗地内已达到建设开工条件。周围无商业中心,健身中心。宗地距镇上的邮局、电信营业网点200M左右。周围有数家渡假村及农家乐进行娱乐休闲活动。道路情况良好,为四车道柏油公路,通公交车。周围楼盘情况:青城山水:别墅+公寓,基本售完并已入住。均价3000元/ M 青城阳光:别墅+公寓青城白鹭洲: 别墅+公寓130160 M价格在26002940元/M4、 项目SWOT分析优势及机会(1
4、) 该项目地处青城镇中心地区,应为镇发展的主打区域,周边的环境也有了很大的改善。(2) 该地在青城山脚下,风景优美,空气清新,适宜居住。(3) 公共配套设施也逐渐完善,与城市差距正逐步缩小。(4) 周边项目“青城山水”、“青城阳光”、“青城白鹭洲”等项目的成功开发为该区域的房价定位提供了市场认可性。(5) 周边项目的成功开发为我们提供了很好的借鉴,使更多的人关注该区域的旅游房产。劣势及威胁(6) 拆迁成本控制及风险控制是该项目成功与否的关键。(7) 市政设施有待近一步完善,否则日常生活将不是十分方便。(8) 已有几家企业将与我公司竞争拍卖,可能将土地价格抬高,将不利于成本风险控制,盈利空间会缩
5、小。(9) 消费者会将既有的房产项目与我们的项目进行比较,眼光将会更加的苛刻。且已建项目环境工程已成型,将更能吸引消费者目光,项目间的竞争将会比较激烈。二、 市场分析 都江堰市概况;都江堰市是国际旅游名城,古老的都江堰水利工程被誉为“世界水利文化的鼻祖”;有“青城天下幽”之称的青城山,是中国道教发祥地;青城山都江堰已成功列入世界遗产名录,都江堰市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”,成为世界著名的旅游胜地。都江堰市是山水园林城市,拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区,市域林木覆盖率达70%,被评为“国家级生态示范区”;年平均气温15.2,空气质量和水质常年保持国家一级水平
6、,人均寿命77.1岁,比全国人均寿命高5.7岁,获“天然氧吧”、“长寿之乡”美誉;都江堰渠首傍城,五条河穿城而过,灵岩山城区矗立,山水城林堰相融,人与自然和谐,都江堰市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。区位优越,都江堰市处于“九寨、黄龙成都、都江堰乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽,距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程,境内高速公路、国道、省道和铁路运输,构成了四通八达的交通网络,成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽,其经济辐射半径立足成都,覆盖西部九省一市。基础设施完善,境内拥有省级重点开发区四川省都江堰科技产业开发区,以及四川、江苏两省政府支持建立
7、的四川江苏都江堰科技产业园,为四川企业与发达地区企业搭建了优势互补、共谋发展的合作平台,下设三个专业园区:青城桥科技产业园、青城山IT产业园和金凤材料工业园。开发区先后投入10多亿元,在核心区已形成了“三纵三横”的交通网络;区域内水电装机达100万千瓦,有变电站23座,供电能力强,质量稳定;天然气日供气能力达30万立方米,自来水日供水能力20万吨;垃圾处理厂日处理200吨,污水处理厂日处理8万吨;光纤广播电视和通讯网络覆盖全境。资源丰富,都江堰市不仅有“六山一水三分田”的特色地貌,而且有从海拔500余米到4500余米的巨大高差,形成了多个垂直气候带,产生了生物物种的多样性,被誉为“生物基因库”
8、;都江堰市青城乡,地处国家级风景名胜区,省级旅游度假区青城山。位于东径13052,北纬3052,北距都江堰市区15公里。全乡幅员面积21.3平方公里,总人口1.58 万。春、夏、秋、冬四季分明,夏无酷署,冬无严寒,年平均气温16.8。独特的地理位置和气候条件,使青城乡山青水秀,气候温和,地势幽雅,景色宜人。境内融山、水、林、坝为一体,水、电、气、路、讯和有线广播、电视等设施齐备,最适旅游、度假、娱乐和高科技开发。改革开放以来,青城乡利用青城山的地理优势和享受国家级旅游度假区的优惠政策,引进、开发了青城山云海别墅群、新亚别墅群、桃李山庄、青青园宾馆等一批高起点的旅游度假项目;引资修建了万安电厂、
9、青山制药厂、青城纸箱厂、青蓉塑胶有限公司等工业企业;正在开发的青城温泉,成功后将为青城乡的龙头产业;待开发的青城药山公园、香积寺旅游度假城、新石器时代晚期央前城址芒城遗址、小城镇新区、通往后山的五里大道,连接前山的环山旅游大道等项目更是引人注目。目前已有海内外50多家单位和个人在此开发房地产和旅游、娱乐项目。购买力市场分析都江堰市2004年上半年全市消费品市场简析在2003年全年完成基础设施投资41214万元,较同期增长18.1%的基础上(其中:交通、电力、通讯业完成投资18548万元,以水、电、气供应为主的城市公共基础设施完成投资3789万元,教育投资完成14992万元)。今年1-6月,都江
10、堰市商业企业在市场经济的激烈竞争中不断开拓创新,采取各种销售方式,使消费品市场继续保持较快的发展势头,全市社会消费品零售总额得到较快增长。上半年全市实现社会消费品零售总额171460万元,比去年同期增长13.0%。 一、消费品市场运行情况 分销售地区看:市以上零售额为92172万元,比去年同期增长8.5%;市以下的零售额为79288万元,比去年同期增长18.8%。 分行业看:批发零售贸易业实现零售额83879万元,比去年同期增长14.2%,餐饮业和其他行业分别实现零售额34091万元和53490万元,分别比去年同期增长7%和15.2%。 分经济类型看:国有经济实现零售额15217万元,比去年同
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